경제 > 부동산 / 등록일 : 2024-02-20 12:05:39 / 공유일 : 2024-02-20 13:01:47
[아유경제_특집] 국토부-한국부동산원, ‘정비사업 정책방향 현장설명회’ 개최… 컨설팅 통해 재개발ㆍ재건축사업 돕는다!
repoter : 정윤섭 기자 ( jys3576@naver.com )
[아유경제=정윤섭 기자] 국토교통부(이하 국토부)와 한국부동산원이 이달부터 `정비사업 정책방향 현장설명회`를 개최한 가운데 재개발ㆍ재건축 정책 방향 제시에 이어 사업을 돕기 위한 `정비사업 종합컨설팅`을 발표해 추진위ㆍ조합 등 사업 주체와 업계 관계자들의 관심이 집중됐다.
■ 설명회 1부 : 국토부 `재개발ㆍ재건축` 정부 정책 방향
이날 설명회는 올해 초 정부가 발표한 `1ㆍ10 부동산 대책`에 포함된 재개발ㆍ재건축 정책 방향` 주제로 시작됐다. 국토부 오원택 사무관이 마이크를 잡았으며 그는 정책에 대해 ▲진입 문턱 완화 ▲사업 속도 빠르게 ▲사업성 제고 ▲분쟁 완화 ▲투명성 강화 ▲신탁 방식 활성화 등 총 6가지 키워드로 정리했다.
설명에 따르면 재개발ㆍ재건축사업 진입 문턱을 낮춰 사업 추진을 활성화하며 빠른 속도를 위해 재건축은 준공 30년 이후면 착수 가능하고 안전진단은 사업시행인가 전까지 통과하면 되도록 개선했다. 재개발은 노후도 요건 60%(촉진지구 내 사업은 50%) 낮췄고 구역 조건 미충족 지원은 20% 추가 편입을 허용한다. 공유토지는 공유자 동의요건 3/4 동의로 완화했다.
이어 건축ㆍ교육환경ㆍ교통 등 사업시행인가에 필요한 심의를 조합 설립 이후 `통합 심의`하며 `전자의결 도입`을 통해 추진위 구성ㆍ조합 설립 등과 같은 토지등소유자 동의와 함께 총회 개최, 출석, 의결 등에서 온라인(모바일) 방식을 허용한다.
또한, ▲역세권 용적률 완화 ▲사업비 지원 ▲재건축 부담금 완화 등으로 사업성을 높이도록 했으며 역세권 등 교통ㆍ기반시설이 양호한 곳은 법적상한용적률의 1.2배까지 완화하고 추가 완화 용적률 일부는 `공공분양주택(뉴:홈)`으로 활용한다. 현재는 법적상한까지 완화하며 공공임대주택으로만 활용할 수 있다.
종전 공공임대는 토지를 공공기여(기부채납)으로 가져가고 건축물은 표준형 건축비로 내던 것을, 공급하는 공공분양(토지)을 무상이 아닌 감정가의 50%만 내고 이주하고 받는 건축비도 기본형 건축비로 가져가게끔 개선했다. 정확한 비율은 시ㆍ도 조례로 정한다.
원활한 사업 진행을 위해서는 사업비를 지원하는데 국가에서 운영하는 주택기금과 주택도시보증공사(HUG)를 활용하는 내용이 핵심이다. 우선 국토부에서 공공성이나 사업 가능 여부를 심사해 초기 사업비를 융자하는 방법을 추진한다.
사업 절차별 사업비 지원(안)에 따르면 조합 설립은 초기사업비 기금융자로 구역당 50억 원 이내로 융자하고, 사업시행인가는 민간 대출 시 HUG보증을 통해 구역당 50억 원 한도로 지원하는 등의 방안이 신설됐다. 나아가 관리처분인가와 이주 및 철거의 경우 본 사업비 HUG 보증 비율을 현행 50%에서 60%로 확대한다. 관리처분인가 전이라도 초기 사업비를 지출하는 경우 HUG 보증이 가능하다. HUG 보증확대는 올해 중 실시되고 기금융자는 2025년 시행될 전망이다.
재건축사업을 추진하는 관계자들의 관심을 받았던 `재건축 부담금 완화`는 초과이익은 3000만 원에서 8000만 원으로 올렸고, 초과이익이 넘어가는 시점에 부과율은 2000만 원에서 5000만 원으로 확대했다. 초과이익 산정 개시시점은 `추진위 구성`에서 `조합 설립`으로 변경했고 공공주택(임대ㆍ분양), 매각대금 등은 초과이익에서 제외된다. 공공기여 토지가액 등 개발비용 인정 범위는 확대하고 6년 이상 1가구 1주택 장기보유자는 감면하고 고령자(60세 이상 1가구 1주택자)은 해당 주택을 처분할 때까지 납부를 유예한다.
이에 더해 ▲상가 쪼개기 제한 ▲공사비 분쟁 예방 등을 통해 사업 시 분쟁을 완화하고 조합 실태점검ㆍ시공 수주비리 예방ㆍ청산단계 관리 강화함으로써 투명성을 강화한다.
신탁 방식의 경우 정비구역ㆍ사업시행자 동시지정, 정비-사업계획 통합 처리를 허용하고(서울을 제외한 특별자치시ㆍ도에 적용) 토지등소유자 전체회의 의결 범위 내 추가 의결 없이 추진 가능하며 주민대표회의 설치를 허용해 경미한 사항의 경우 의사결정을 위임한다. 사업시행인가 신청 시 주민의사확인 절차ㆍ요건을 전체회의 의결만 충족하면 된다.
또한, 신탁사 사업시행자 지정 요건을 토지등소유자 3/4 이상 동의로 완화하고 「표준계약서」 및 시행규정을 통해 주민 권익보호(신탁계약 일괄해지ㆍ신탁재산 담보대출 제한ㆍ전문인력 현장배치 등)를 확대한다. 뇌물 수뢰 등 관련 법을 위반할 경우 공무원 간주 벌칙을 적용하며 토지등소유자 전체회의 사전의결을 위반 시 벌칙제도를 신설했다.
■ 설명회 2부 : 한국부동산원 `미래도시 지원센터 역할 및 운영방안`
재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 관련 종합컨설팅 지원
이어서 2부에서는 한국부동산원의 `미래도시 지원센터 역할 및 운영방안` 설명이 발표됐다.
문근식 정비사업지원부 부장은 "현재 각 조합에서 문제 있는 사항이 있을 경우 판단 후 직접 조합을 방문해 컨설팅을 진행하고 있다"라며 "이미 컨설팅제도가 다 마련돼 있음에도 아직 시장에서 제도가 어떻게 운영되고 있는지 모르는 부분이 많다"고 설명했다. 크게 말해 도시정비사업이 태동할 수 있도록 지원하려는 취지라고 그는 덧붙였다.
미래도시 지원센터는 앞서 언급된 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 종합컨설팅을 지원하며 ▲입안 요건 검토 ▲추진위 구성 및 조합 설립 상담 ▲도시정비사업 단계별 절차 상담 ▲추정분담금 및 재건축 부담금 산정 상담 ▲공사비 분쟁구역 전문가 파견 지원 ▲공사비 계약 사전 컨설팅 등이 포함된다.
한국부동산원은 첫 번째 해당 지역이 노후도 요건ㆍ접도 요건 등에 해당되는지 대략적인 요건에 대한 컨설팅을 진행한다는 구상이다. 이는 요건 해당 여부 판단을 위해 외부 연구 용역을 맡길 시, 진행 과정에서 수천만 원의 비용 지출을 방지함으로써 적합한 사업 추진을 돕는다.
두 번째 추진위 구성 및 조합 설립을 컨설팅한다. 추진위 구성하는 데 있어 어떤 것부터 준비해야 하는지 모르는 주민들을 위해 기본적으로 준비해야 하는 규정 등 관련된 사항에 대해 상세한 상담을 제공한다. 더불어 민간 전문가가 필요할 경우, 한국부동산원이 도시정비산업협회와 협업을 통해 자문도 가능하다.
또한, 시공자 선정 시 공사 계약에 대해 주의할 점을 알려주기 위한 `계약 사전 컨설팅제도`를 신설, 국토부와 협업해 사전 컨설팅을 진행하며 표준도급계약서 관련해서는 어떻게 작성하는지, 어떤 부분에서 차이가 있는지, 왜 사용해야 하는지 등을 상담받을 수 있다.
네 번째는 관리처분계획 단계에서 내야 하는 분담금으로 인해 생길 수 있는 민원에 대한 `추정분담금 및 재건축 부담금 산정 상담`이다. 이와 관련해 국토부에서는 `관리처분계획 타당성 검증제도`를 만든 바 있고, 한국부동산원 미래도시 지원센터를 통해 검증 업무를 지원하고 있다.
다음은 `공사비 분쟁구역 전문가 파견제도`로 사업 진행 과정에서 공사비 등 여러 분쟁 요소들이 많은 것을 해소하고자 해당 재개발ㆍ재건축사업장에 전문가를 파견해 중재 및 조정할 수 있도록 지원한다. 세부 절차로는 공사비 현황 파악→파견 필요성 검토→전문가 파견 요청→파견단 구성→사전검토회의→파견활동→중재회의→현황보고 등으로 진행된다.
한국부동산원은 공사비 검증 관련해서도 사전 컨설팅 공사비 증액에 대한 범위가 어느정도가 적합한지 검증할 수 있도록 지원하고 있다.
마지막으로 `도시정비사업 조합 운영 실태점검`으로 국토부 장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수, 구청장 등은 관계 공무원 및 전문가로 구성된 점검반을 구성, 조정 및 위법 사항 시정 요구를 조치한다. 사업 규모ㆍ단계ㆍ1일 점검시간 등을 고려해 현장점검은 약 1~2주 소요가 예상된다. 한국부동산원은 조합 운영 실태점검을 위한 예산 및 인력도 지원한다는 방침이다.
■ 질의응답
한편, 질의응답 시간에는 안전진단 관련 및 컨설팅 비용에 관한 질문이 쏟아졌다. 먼저 안전진단 절차 관련해 법률 개정 될때까지 기다려야 할지, 당장 추진해야 하는지에 대한 질문에 대해 오원택 사무관은 "당장 안전진단을 추진하라거나, 기다리라고 확정해서 말하긴 어렵지만, 절차를 맞춰서 상반기 내로 최대한 빠르게 진행하도록 하겠다"라고 답했다.
이어 미래도시 지원센터 컨설팅 비용에 대해 문근식 부장은 "사업성 검증 및 검토ㆍ관리처분계획 타당성 검증ㆍ공사비 검증 등 공적 기능에 대한 부분 외주를 맡기는 경우도 있기 때문에 별도로 수수료를 받고 서비스를 제공하고 있다"라며 "신규 정비구역 지정 컨설팅, 추정분담금 검증이 아닌 상담 요청, 현황분석 및 법률상담 등은 무상으로 지원할 것"이라고 설명했다.
[아유경제=정윤섭 기자] 국토교통부(이하 국토부)와 한국부동산원이 이달부터 `정비사업 정책방향 현장설명회`를 개최한 가운데 재개발ㆍ재건축 정책 방향 제시에 이어 사업을 돕기 위한 `정비사업 종합컨설팅`을 발표해 추진위ㆍ조합 등 사업 주체와 업계 관계자들의 관심이 집중됐다.
■ 설명회 1부 : 국토부 `재개발ㆍ재건축` 정부 정책 방향
이날 설명회는 올해 초 정부가 발표한 `1ㆍ10 부동산 대책`에 포함된 재개발ㆍ재건축 정책 방향` 주제로 시작됐다. 국토부 오원택 사무관이 마이크를 잡았으며 그는 정책에 대해 ▲진입 문턱 완화 ▲사업 속도 빠르게 ▲사업성 제고 ▲분쟁 완화 ▲투명성 강화 ▲신탁 방식 활성화 등 총 6가지 키워드로 정리했다.
설명에 따르면 재개발ㆍ재건축사업 진입 문턱을 낮춰 사업 추진을 활성화하며 빠른 속도를 위해 재건축은 준공 30년 이후면 착수 가능하고 안전진단은 사업시행인가 전까지 통과하면 되도록 개선했다. 재개발은 노후도 요건 60%(촉진지구 내 사업은 50%) 낮췄고 구역 조건 미충족 지원은 20% 추가 편입을 허용한다. 공유토지는 공유자 동의요건 3/4 동의로 완화했다.
이어 건축ㆍ교육환경ㆍ교통 등 사업시행인가에 필요한 심의를 조합 설립 이후 `통합 심의`하며 `전자의결 도입`을 통해 추진위 구성ㆍ조합 설립 등과 같은 토지등소유자 동의와 함께 총회 개최, 출석, 의결 등에서 온라인(모바일) 방식을 허용한다.
또한, ▲역세권 용적률 완화 ▲사업비 지원 ▲재건축 부담금 완화 등으로 사업성을 높이도록 했으며 역세권 등 교통ㆍ기반시설이 양호한 곳은 법적상한용적률의 1.2배까지 완화하고 추가 완화 용적률 일부는 `공공분양주택(뉴:홈)`으로 활용한다. 현재는 법적상한까지 완화하며 공공임대주택으로만 활용할 수 있다.
종전 공공임대는 토지를 공공기여(기부채납)으로 가져가고 건축물은 표준형 건축비로 내던 것을, 공급하는 공공분양(토지)을 무상이 아닌 감정가의 50%만 내고 이주하고 받는 건축비도 기본형 건축비로 가져가게끔 개선했다. 정확한 비율은 시ㆍ도 조례로 정한다.
원활한 사업 진행을 위해서는 사업비를 지원하는데 국가에서 운영하는 주택기금과 주택도시보증공사(HUG)를 활용하는 내용이 핵심이다. 우선 국토부에서 공공성이나 사업 가능 여부를 심사해 초기 사업비를 융자하는 방법을 추진한다.
사업 절차별 사업비 지원(안)에 따르면 조합 설립은 초기사업비 기금융자로 구역당 50억 원 이내로 융자하고, 사업시행인가는 민간 대출 시 HUG보증을 통해 구역당 50억 원 한도로 지원하는 등의 방안이 신설됐다. 나아가 관리처분인가와 이주 및 철거의 경우 본 사업비 HUG 보증 비율을 현행 50%에서 60%로 확대한다. 관리처분인가 전이라도 초기 사업비를 지출하는 경우 HUG 보증이 가능하다. HUG 보증확대는 올해 중 실시되고 기금융자는 2025년 시행될 전망이다.
재건축사업을 추진하는 관계자들의 관심을 받았던 `재건축 부담금 완화`는 초과이익은 3000만 원에서 8000만 원으로 올렸고, 초과이익이 넘어가는 시점에 부과율은 2000만 원에서 5000만 원으로 확대했다. 초과이익 산정 개시시점은 `추진위 구성`에서 `조합 설립`으로 변경했고 공공주택(임대ㆍ분양), 매각대금 등은 초과이익에서 제외된다. 공공기여 토지가액 등 개발비용 인정 범위는 확대하고 6년 이상 1가구 1주택 장기보유자는 감면하고 고령자(60세 이상 1가구 1주택자)은 해당 주택을 처분할 때까지 납부를 유예한다.
이에 더해 ▲상가 쪼개기 제한 ▲공사비 분쟁 예방 등을 통해 사업 시 분쟁을 완화하고 조합 실태점검ㆍ시공 수주비리 예방ㆍ청산단계 관리 강화함으로써 투명성을 강화한다.
신탁 방식의 경우 정비구역ㆍ사업시행자 동시지정, 정비-사업계획 통합 처리를 허용하고(서울을 제외한 특별자치시ㆍ도에 적용) 토지등소유자 전체회의 의결 범위 내 추가 의결 없이 추진 가능하며 주민대표회의 설치를 허용해 경미한 사항의 경우 의사결정을 위임한다. 사업시행인가 신청 시 주민의사확인 절차ㆍ요건을 전체회의 의결만 충족하면 된다.
또한, 신탁사 사업시행자 지정 요건을 토지등소유자 3/4 이상 동의로 완화하고 「표준계약서」 및 시행규정을 통해 주민 권익보호(신탁계약 일괄해지ㆍ신탁재산 담보대출 제한ㆍ전문인력 현장배치 등)를 확대한다. 뇌물 수뢰 등 관련 법을 위반할 경우 공무원 간주 벌칙을 적용하며 토지등소유자 전체회의 사전의결을 위반 시 벌칙제도를 신설했다.
■ 설명회 2부 : 한국부동산원 `미래도시 지원센터 역할 및 운영방안`
재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 관련 종합컨설팅 지원
이어서 2부에서는 한국부동산원의 `미래도시 지원센터 역할 및 운영방안` 설명이 발표됐다.
문근식 정비사업지원부 부장은 "현재 각 조합에서 문제 있는 사항이 있을 경우 판단 후 직접 조합을 방문해 컨설팅을 진행하고 있다"라며 "이미 컨설팅제도가 다 마련돼 있음에도 아직 시장에서 제도가 어떻게 운영되고 있는지 모르는 부분이 많다"고 설명했다. 크게 말해 도시정비사업이 태동할 수 있도록 지원하려는 취지라고 그는 덧붙였다.
미래도시 지원센터는 앞서 언급된 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 종합컨설팅을 지원하며 ▲입안 요건 검토 ▲추진위 구성 및 조합 설립 상담 ▲도시정비사업 단계별 절차 상담 ▲추정분담금 및 재건축 부담금 산정 상담 ▲공사비 분쟁구역 전문가 파견 지원 ▲공사비 계약 사전 컨설팅 등이 포함된다.
한국부동산원은 첫 번째 해당 지역이 노후도 요건ㆍ접도 요건 등에 해당되는지 대략적인 요건에 대한 컨설팅을 진행한다는 구상이다. 이는 요건 해당 여부 판단을 위해 외부 연구 용역을 맡길 시, 진행 과정에서 수천만 원의 비용 지출을 방지함으로써 적합한 사업 추진을 돕는다.
두 번째 추진위 구성 및 조합 설립을 컨설팅한다. 추진위 구성하는 데 있어 어떤 것부터 준비해야 하는지 모르는 주민들을 위해 기본적으로 준비해야 하는 규정 등 관련된 사항에 대해 상세한 상담을 제공한다. 더불어 민간 전문가가 필요할 경우, 한국부동산원이 도시정비산업협회와 협업을 통해 자문도 가능하다.
또한, 시공자 선정 시 공사 계약에 대해 주의할 점을 알려주기 위한 `계약 사전 컨설팅제도`를 신설, 국토부와 협업해 사전 컨설팅을 진행하며 표준도급계약서 관련해서는 어떻게 작성하는지, 어떤 부분에서 차이가 있는지, 왜 사용해야 하는지 등을 상담받을 수 있다.
네 번째는 관리처분계획 단계에서 내야 하는 분담금으로 인해 생길 수 있는 민원에 대한 `추정분담금 및 재건축 부담금 산정 상담`이다. 이와 관련해 국토부에서는 `관리처분계획 타당성 검증제도`를 만든 바 있고, 한국부동산원 미래도시 지원센터를 통해 검증 업무를 지원하고 있다.
다음은 `공사비 분쟁구역 전문가 파견제도`로 사업 진행 과정에서 공사비 등 여러 분쟁 요소들이 많은 것을 해소하고자 해당 재개발ㆍ재건축사업장에 전문가를 파견해 중재 및 조정할 수 있도록 지원한다. 세부 절차로는 공사비 현황 파악→파견 필요성 검토→전문가 파견 요청→파견단 구성→사전검토회의→파견활동→중재회의→현황보고 등으로 진행된다.
한국부동산원은 공사비 검증 관련해서도 사전 컨설팅 공사비 증액에 대한 범위가 어느정도가 적합한지 검증할 수 있도록 지원하고 있다.
마지막으로 `도시정비사업 조합 운영 실태점검`으로 국토부 장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수, 구청장 등은 관계 공무원 및 전문가로 구성된 점검반을 구성, 조정 및 위법 사항 시정 요구를 조치한다. 사업 규모ㆍ단계ㆍ1일 점검시간 등을 고려해 현장점검은 약 1~2주 소요가 예상된다. 한국부동산원은 조합 운영 실태점검을 위한 예산 및 인력도 지원한다는 방침이다.
■ 질의응답
한편, 질의응답 시간에는 안전진단 관련 및 컨설팅 비용에 관한 질문이 쏟아졌다. 먼저 안전진단 절차 관련해 법률 개정 될때까지 기다려야 할지, 당장 추진해야 하는지에 대한 질문에 대해 오원택 사무관은 "당장 안전진단을 추진하라거나, 기다리라고 확정해서 말하긴 어렵지만, 절차를 맞춰서 상반기 내로 최대한 빠르게 진행하도록 하겠다"라고 답했다.
이어 미래도시 지원센터 컨설팅 비용에 대해 문근식 부장은 "사업성 검증 및 검토ㆍ관리처분계획 타당성 검증ㆍ공사비 검증 등 공적 기능에 대한 부분 외주를 맡기는 경우도 있기 때문에 별도로 수수료를 받고 서비스를 제공하고 있다"라며 "신규 정비구역 지정 컨설팅, 추정분담금 검증이 아닌 상담 요청, 현황분석 및 법률상담 등은 무상으로 지원할 것"이라고 설명했다.
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