정부는 주택시장이 절벽 상태에서 벗어나 활성화할 수 있는 정책을 추진하였고, 대표적인 것이 용적률 완화, 분양가상한제 폐지 및 임대주택 건설비율 완화이다. 그런데 정부의 이 같은 정책은 주택시장의 고질적인 문제를 해결하지 못한 상태에서 추진되다 보니 시장에 적극적으로 반영되지 못하였을 뿐만 아니라 오히려 전세난 등 부작용만 가중시켰다.
더구나 국제시장의 정세도 불안정한 상태가 지속되고 있고, 국내 주택시장은 위기에서 벗어날 기미를 보이지 않고 있다. 이 와중에서도 주택시장이 안정화하기 위해서는 정부(국회 포함)의 역할이 절대적임은 분명한 사실이고, 이는 정부의 주택 수급 정책ㆍ정비사업에 대한 접근 방법 및 정비사업지에 대한 지원 방법 등에 따라 정비사업의 성패가 판가름된다는 것을 말해 준다.
그리고 주택시장 정책 중 서민들의 마음을 움직이는 중요한 방향키의 하나는 금융정책이다. 하지만 일괄적이지 못한 금융정책의 추진으로 주택시장이 불안정한 상태에서 전세난만 가중시켰고, 이로 인해 서민들의 주택 담보대출은 더욱 늘어날 수밖에 없었다.
자고로 정부가 안정적인 시장 상황을 만들어 내기 위해서는 서민들이 시장의 방향을 예측할 수 있는 금융정책을 구사하여야 한다. 그런데 정부는 충동적이면서 인위적인 방법으로 주택시장을 통제하려 하고, 서민들은 이런 정부의 정책을 신뢰하지 않고 사용하여야 할 자금의 용처를 바꾸어 버리고 있다. 이에 정부가 서민들의 마음을 끌어들이면서 정비사업을 올바른 방향으로 갈 수 있도록 하는 데 필요한 새로운 정책을 모색하여 적극 시행하여야 할 필요성이 높아지고 있는 형국이다.
이를 위해 우선 정부가 취할 수 있는 정책으로는 이미 적용하고 있는 법적상한용적률까지의 정비계획용적률 완화가 꼽히며, 이는 분양가상한제 폐지 및 임대주택 건설비율 완화 등과 함께 앞으로도 정부가 지속적으로 유지해야 할 정책이다.
다음은 정비사업지에 대한 초기 지원 시스템의 구축이다. 정비사업을 영위하는 사업 주체의 대부분은 정비사업에 대한 지식이 거의 없는 상태에서 출발하기 때문에 시행착오를 반복한다. 그러므로 정부는 정비사업 진입 장벽을 높여야 한다. 공공이 무분별하게 정비기본계획을 수립하는 것을 방관하고, 정비사업이 출구전략의 오류로 탈출구를 찾지 못하고 있는 상황에서 공공이 사업 주체의 취소 또는 정비구역 등을 해제하는 데 몰입한다면 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 취지도 맞지 않는다. 이에 정부는 사업 주체가 정비사업에 진입하려 할 때 사업지에 대한 사업성 분석 등을 공공이 직접 담당하여 산출하고, 그 사업성에 대해 해당 토지등소유자들에게 판단하도록 하여 사업 추진이 결정되는 경우, 그 사업지에 대해서는 특수한 사정이 없는 한 사업을 지속적으로 영위할 수 있도록 보장해 줘야 한다. `사후약방문`식이 아니라 진입 초기에 사업에 대한 선택권을 강화하는 것이다. 그렇게 되면 토지등소유자들은 스스로 선택한 것에 대한 책임 의식을 느끼게 됨에 따라 사업 진행 과정에서의 갈등의 폭도 완화되고, 처음부터 공공이 주관한 정보에 의해 사업을 진행함에 따라 사업을 중단할 이유도 없다 할 것이다. 그리고 만약 사업이 중단된다면, 사업 중단에 따른 책임은 당연히 토지등소유자들이 부담하게 된다.
마지막으로 사업시행 방법의 명확화이다. 도시정비법 제2조제2호에서는 정비사업의 유형을 6가지로 분류하고 있는데, 정부의 지원 방법이 사업 유형에 따라 차이가 있다. 하지만 그 차이도 명확하지 않으므로 정부에서 지원하는 사업과 사업 주체가 책임지는 사업을 명확히 구분하고, 그에 따른 부담 및 지원 방법을 구분하여야 한다는 주장이 꾸준히 제기돼 왔다. 그러기 위해 우선적으로 명확히 해야 하는 것이 공공성의 완화이다. 정부도 주택시장의 절벽 상황을 타개하고자 임대주택 건설비율 등을 완화했듯이 사업시행 방법에 있어 주택재건축사업과 주택재개발사업은 대폭적으로 공공성이 배제되어야 한다. 그리고 배제해야 할 부분은 임대주택 및 소형주택 의무 건설비율, 용적률 완화, 분양가상한제 폐지 및 시장 논리에 따른 사업 운영 등이고, 지금과 같이 유지하면서 완화되어야 할 부분은 정비기반시설에 대한 사업시행자의 부담 비율이고, 정부가 부담시켜야 하는 부분은 정비기반시설에 한정되어야 한다는 것이다. 따라서 정비기본계획을 수립할 때, 공공은 도심지의 생활권과 특수성 등을 고려하여 정비사업의 유형을 정하고, 기존 시가지를 유지할 필요가 있는 경우 공공성을 강화할 수 있도록 가로주택사업을 적용하는 것이다.
정부는 지난 세월 동안 정비사업을 살리기 위한 정책을 반복적으로 시행해 왔다. 그러나 그 효과가 지속적이지 못하였다는 것이 업계 종사자들의 공통된 인식이다. 오히려 주택시장이 활성화하기 보다는 시장은 더욱 왜곡되어 전세난은 가중되고, 정부나 건설업자는 서로 자기의 사업을 추진하는 형국이 되어 전세시장과 분양시장이 융합하지 못하고 시장은 더욱 왜곡되고 있다.
결론적으로 정부가 취할 수 있는 올바른 정비사업의 방향은 정비사업에 대한 공공성의 완화이다. 초기 단계에 공공이 사업에 개입하여 사업의 투명성과 추진성을 확보해 주는 것은 당연한 행보라 할 수 있으나, 진행 과정에서 사업성을 도외시하고 정비사업지에 각종 부담을 지우는 것은 옳지 못하다. 그러므로 정비사업을 정상화시키기 위해서는 기존 완화 정책을 유지하는 유연성 확보ㆍ무분별한 사업에 대한 구조조정 및 선택된 사업에 대한 대폭적인 지원이 보장되어야 한다.
정부는 주택시장이 절벽 상태에서 벗어나 활성화할 수 있는 정책을 추진하였고, 대표적인 것이 용적률 완화, 분양가상한제 폐지 및 임대주택 건설비율 완화이다. 그런데 정부의 이 같은 정책은 주택시장의 고질적인 문제를 해결하지 못한 상태에서 추진되다 보니 시장에 적극적으로 반영되지 못하였을 뿐만 아니라 오히려 전세난 등 부작용만 가중시켰다.
더구나 국제시장의 정세도 불안정한 상태가 지속되고 있고, 국내 주택시장은 위기에서 벗어날 기미를 보이지 않고 있다. 이 와중에서도 주택시장이 안정화하기 위해서는 정부(국회 포함)의 역할이 절대적임은 분명한 사실이고, 이는 정부의 주택 수급 정책ㆍ정비사업에 대한 접근 방법 및 정비사업지에 대한 지원 방법 등에 따라 정비사업의 성패가 판가름된다는 것을 말해 준다.
그리고 주택시장 정책 중 서민들의 마음을 움직이는 중요한 방향키의 하나는 금융정책이다. 하지만 일괄적이지 못한 금융정책의 추진으로 주택시장이 불안정한 상태에서 전세난만 가중시켰고, 이로 인해 서민들의 주택 담보대출은 더욱 늘어날 수밖에 없었다.
자고로 정부가 안정적인 시장 상황을 만들어 내기 위해서는 서민들이 시장의 방향을 예측할 수 있는 금융정책을 구사하여야 한다. 그런데 정부는 충동적이면서 인위적인 방법으로 주택시장을 통제하려 하고, 서민들은 이런 정부의 정책을 신뢰하지 않고 사용하여야 할 자금의 용처를 바꾸어 버리고 있다. 이에 정부가 서민들의 마음을 끌어들이면서 정비사업을 올바른 방향으로 갈 수 있도록 하는 데 필요한 새로운 정책을 모색하여 적극 시행하여야 할 필요성이 높아지고 있는 형국이다.
이를 위해 우선 정부가 취할 수 있는 정책으로는 이미 적용하고 있는 법적상한용적률까지의 정비계획용적률 완화가 꼽히며, 이는 분양가상한제 폐지 및 임대주택 건설비율 완화 등과 함께 앞으로도 정부가 지속적으로 유지해야 할 정책이다.
다음은 정비사업지에 대한 초기 지원 시스템의 구축이다. 정비사업을 영위하는 사업 주체의 대부분은 정비사업에 대한 지식이 거의 없는 상태에서 출발하기 때문에 시행착오를 반복한다. 그러므로 정부는 정비사업 진입 장벽을 높여야 한다. 공공이 무분별하게 정비기본계획을 수립하는 것을 방관하고, 정비사업이 출구전략의 오류로 탈출구를 찾지 못하고 있는 상황에서 공공이 사업 주체의 취소 또는 정비구역 등을 해제하는 데 몰입한다면 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 취지도 맞지 않는다. 이에 정부는 사업 주체가 정비사업에 진입하려 할 때 사업지에 대한 사업성 분석 등을 공공이 직접 담당하여 산출하고, 그 사업성에 대해 해당 토지등소유자들에게 판단하도록 하여 사업 추진이 결정되는 경우, 그 사업지에 대해서는 특수한 사정이 없는 한 사업을 지속적으로 영위할 수 있도록 보장해 줘야 한다. `사후약방문`식이 아니라 진입 초기에 사업에 대한 선택권을 강화하는 것이다. 그렇게 되면 토지등소유자들은 스스로 선택한 것에 대한 책임 의식을 느끼게 됨에 따라 사업 진행 과정에서의 갈등의 폭도 완화되고, 처음부터 공공이 주관한 정보에 의해 사업을 진행함에 따라 사업을 중단할 이유도 없다 할 것이다. 그리고 만약 사업이 중단된다면, 사업 중단에 따른 책임은 당연히 토지등소유자들이 부담하게 된다.
마지막으로 사업시행 방법의 명확화이다. 도시정비법 제2조제2호에서는 정비사업의 유형을 6가지로 분류하고 있는데, 정부의 지원 방법이 사업 유형에 따라 차이가 있다. 하지만 그 차이도 명확하지 않으므로 정부에서 지원하는 사업과 사업 주체가 책임지는 사업을 명확히 구분하고, 그에 따른 부담 및 지원 방법을 구분하여야 한다는 주장이 꾸준히 제기돼 왔다. 그러기 위해 우선적으로 명확히 해야 하는 것이 공공성의 완화이다. 정부도 주택시장의 절벽 상황을 타개하고자 임대주택 건설비율 등을 완화했듯이 사업시행 방법에 있어 주택재건축사업과 주택재개발사업은 대폭적으로 공공성이 배제되어야 한다. 그리고 배제해야 할 부분은 임대주택 및 소형주택 의무 건설비율, 용적률 완화, 분양가상한제 폐지 및 시장 논리에 따른 사업 운영 등이고, 지금과 같이 유지하면서 완화되어야 할 부분은 정비기반시설에 대한 사업시행자의 부담 비율이고, 정부가 부담시켜야 하는 부분은 정비기반시설에 한정되어야 한다는 것이다. 따라서 정비기본계획을 수립할 때, 공공은 도심지의 생활권과 특수성 등을 고려하여 정비사업의 유형을 정하고, 기존 시가지를 유지할 필요가 있는 경우 공공성을 강화할 수 있도록 가로주택사업을 적용하는 것이다.
정부는 지난 세월 동안 정비사업을 살리기 위한 정책을 반복적으로 시행해 왔다. 그러나 그 효과가 지속적이지 못하였다는 것이 업계 종사자들의 공통된 인식이다. 오히려 주택시장이 활성화하기 보다는 시장은 더욱 왜곡되어 전세난은 가중되고, 정부나 건설업자는 서로 자기의 사업을 추진하는 형국이 되어 전세시장과 분양시장이 융합하지 못하고 시장은 더욱 왜곡되고 있다.
결론적으로 정부가 취할 수 있는 올바른 정비사업의 방향은 정비사업에 대한 공공성의 완화이다. 초기 단계에 공공이 사업에 개입하여 사업의 투명성과 추진성을 확보해 주는 것은 당연한 행보라 할 수 있으나, 진행 과정에서 사업성을 도외시하고 정비사업지에 각종 부담을 지우는 것은 옳지 못하다. 그러므로 정비사업을 정상화시키기 위해서는 기존 완화 정책을 유지하는 유연성 확보ㆍ무분별한 사업에 대한 구조조정 및 선택된 사업에 대한 대폭적인 지원이 보장되어야 한다.
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