정비계획의 수립권자는 정비기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량 건축물이 밀집하는 등 정비계획의 수립 대상 지역(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조)에 해당하는 구역에 대하여 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획 등의 사항이 포함된 정비계획을 수립한다. 그리고 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고, 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후, 이를 첨부하여 정비구역 지정권자에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 만일 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 하며, 지방도시계획위원회의 심의도 거쳐야 한다. 다만 시행령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면 통보, 주민설명회, 주민 공람 및 지방의회의 의견 청취 절차를 거치지 아니할 수 있다(제4조제1항).
그러므로 공공은 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에 있어 수립권자임과 동시에 지정권자가 되는 것이다. 따라서 정비사업지의 사업성 등이 결정된다 할 수 있는 공공이 수립하는 정비계획에 대한 공공의 역할의 중요성은 매우 크다고 할 것이다. 그런데 공공은 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에 대해 규범화시킨 규정을 획일적으로 적용하려는 속성을 갖고, 이를 정비사업지에 강요하고 있어 문제시되고 있다.
일반적으로 정비계획의 수립 단계에서 수립권자인 공공이 정비구역 내의 여건을 모두 고려하여 계획을 수립한다면 문제의 소지를 최소화시킬 수 있다. 우선적으로 고려할 사항은 토지등소유자의 사업에 대한 의지이며, 다음으로는 사업성에 대한 예측이라 할 수 있다. 하지만 공공은 이를 도외시한 정비계획의 수립으로 악성 사업장을 만들어 냈고, 이에 대한 출구전략으로 매몰비용을 세금에서 충당하는 상황에 이르렀다. 이에 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에 대한 공공의 역할을 보다 더 구체적으로 살펴볼 필요성이 있다.
앞에서와 같이 정비계획의 수립 단계에서 최우선으로 고려되어야 할 사항은 토지등소유자들의 사업에 대한 열망과 해당 사업지의 사업성이라 할 수 있다. 이에 대해서는 출구전략을 통해 입증되었다 할 수 있으므로 생략하고, 정비계획 및 정비구역 변경 시 공공의 역할의 중요성에 대해 살펴보도록 하자.
먼저 정비계획 및 정비구역 변경은 중대한 변경과 경미한 변경으로 나눌 수 있고, 중대한 변경의 경우에는 수립 단계와 동일한 절차를 거쳐 업무를 진행하면 된다 할 것이므로 큰 논란이 될 수 없다. 다만 문제가 되는 부분은 `경미한 변경`이라 할 수 있다.
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 경미한 변경 사항으로는 정비구역의 면적이 10% 미만의 변경인 경우나 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우 등이다. 따라서 경미한 변경의 경우에는 법에서 주민에 대한 서면 통보, 주민설명회, 주민 공람, 지방의회 의견 청취 절차 및 도시계획위원회 심의를 거치지 아니할 수 있다고 규정하고 있어 업무 절차를 간소화하였다 할 수 있다.
그런데 공공은 "아니할 수 있다"는 규정의 의미를 확대해석 하여 적용을 강제화하고 있으며, 이에 대한 해석은 유관 기관 및 관련 부서 어디서나 예외적이지 아니한다. 이에 공공의 역할은 법 해석 및 적용에서부터 중요시되고 있으므로 정비사업에 있어 공공의 역할은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 할 수 있다. 가령 사업시행자가 정비기반시설의 위치나 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경을 하고자 하는 경우, 이는 도시정비법 시행령 제12조제2호에 의거, 경미한 변경 사항임이 확실한데 공공은 법 적용에 있어 "아니할 수 있다"는 부분을 자의적으로 해석함과 동시에 여러 이유를 들어 기타의 절차는 선심성으로 생략해주는 것처럼 행동하면서 도시계획위원회 심의만은 반드시 거쳐야 한다고 주장한다.
심지어 공공은 경미한 사항에 대한 변경 신청이 있는 경우 변경 사항의 타당성만 검토하면 될 사항에 대해서도 유관 기관과 관련 부서에 새로운 의견을 요구하고, 그 의견을 보완 사항으로 정하여 사업시행자에게 시정을 요구하고, 더 나아가 최초 정비계획 등을 부정하는 새로운 의견 제시까지 하는데, 이는 공공의 역할을 남용한 것이라 할 수 있다. 그리고 시간이 지나서야 선심 쓰듯 업무를 처리해주는데, 이는 사업이 지연됨으로 인해 사업성 저하의 한 요인으로 작용할 수밖에 없다.
결론적으로 공공이 경미한 변경 사항에 대해서도 중대한 변경 사항인 경우에 적용되는 절차를 적용하는 경우는 공공이 기존에 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 처분을 잘못하였거나 "아니할 수 있다"는 법 해석에 대한 권한이 공공에 있는 것으로 판단하여 확대해석을 하는 경우일 것이다. 그런데 최근의 정비사업은 공공의 권한 남용으로 인하여 정비사업지가 난립하고, 이에 따라 정비계획 및 정비구역 지정을 해제하고 사업 주체의 인가를 취소할 수 있는 범위가 확대되었을 뿐만 아니라 주택시장의 절벽 현상 등으로 인해 사업성이 극도로 악화되었다 할 수 있는 바, 법 적용 범위가 완화되어야 하며 정비계획 및 정비구역의 변경의 경우도 변경 사항에 한정하여 검토되어야 한다.
따라서 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에서의 공공의 역할은 더욱 분명해진다 할 것이다. 공공은 정비계획의 수립 단계에서 도시정비법이 정하는 목적을 명확하게 하기 위해서는 계획을 수립할 때 해당 구역 토지등소유자의 의사를 적극적으로 반영하여야 하며, 이를 위해 해당 구역에 대한 사업성 검토에 역량을 집중하여야 한다. 그리고 한번 사업이 진행되면 사업을 포기할 수 있는 조건을 더 까다롭게 하는 것도 필요하다 할 것이다.
더불어 정비계획 등을 변경하고자 하는 경우 중대한 변경의 경우에는 모든 절차를 밟아서 하는 것은 당연하다 할 수 있으나, 경미한 변경 사항인 경우에는 "아니할 수 있다"는 규정의 의미를 극히 제한적으로 활용하고, 기타의 경우에는 변경 사항에 한정하여 검토한 후 처분을 하여야 한다.
정비계획의 수립권자는 정비기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량 건축물이 밀집하는 등 정비계획의 수립 대상 지역(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조)에 해당하는 구역에 대하여 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획 등의 사항이 포함된 정비계획을 수립한다. 그리고 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고, 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후, 이를 첨부하여 정비구역 지정권자에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 만일 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 하며, 지방도시계획위원회의 심의도 거쳐야 한다. 다만 시행령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면 통보, 주민설명회, 주민 공람 및 지방의회의 의견 청취 절차를 거치지 아니할 수 있다(제4조제1항).
그러므로 공공은 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에 있어 수립권자임과 동시에 지정권자가 되는 것이다. 따라서 정비사업지의 사업성 등이 결정된다 할 수 있는 공공이 수립하는 정비계획에 대한 공공의 역할의 중요성은 매우 크다고 할 것이다. 그런데 공공은 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에 대해 규범화시킨 규정을 획일적으로 적용하려는 속성을 갖고, 이를 정비사업지에 강요하고 있어 문제시되고 있다.
일반적으로 정비계획의 수립 단계에서 수립권자인 공공이 정비구역 내의 여건을 모두 고려하여 계획을 수립한다면 문제의 소지를 최소화시킬 수 있다. 우선적으로 고려할 사항은 토지등소유자의 사업에 대한 의지이며, 다음으로는 사업성에 대한 예측이라 할 수 있다. 하지만 공공은 이를 도외시한 정비계획의 수립으로 악성 사업장을 만들어 냈고, 이에 대한 출구전략으로 매몰비용을 세금에서 충당하는 상황에 이르렀다. 이에 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에 대한 공공의 역할을 보다 더 구체적으로 살펴볼 필요성이 있다.
앞에서와 같이 정비계획의 수립 단계에서 최우선으로 고려되어야 할 사항은 토지등소유자들의 사업에 대한 열망과 해당 사업지의 사업성이라 할 수 있다. 이에 대해서는 출구전략을 통해 입증되었다 할 수 있으므로 생략하고, 정비계획 및 정비구역 변경 시 공공의 역할의 중요성에 대해 살펴보도록 하자.
먼저 정비계획 및 정비구역 변경은 중대한 변경과 경미한 변경으로 나눌 수 있고, 중대한 변경의 경우에는 수립 단계와 동일한 절차를 거쳐 업무를 진행하면 된다 할 것이므로 큰 논란이 될 수 없다. 다만 문제가 되는 부분은 `경미한 변경`이라 할 수 있다.
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 경미한 변경 사항으로는 정비구역의 면적이 10% 미만의 변경인 경우나 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우 등이다. 따라서 경미한 변경의 경우에는 법에서 주민에 대한 서면 통보, 주민설명회, 주민 공람, 지방의회 의견 청취 절차 및 도시계획위원회 심의를 거치지 아니할 수 있다고 규정하고 있어 업무 절차를 간소화하였다 할 수 있다.
그런데 공공은 "아니할 수 있다"는 규정의 의미를 확대해석 하여 적용을 강제화하고 있으며, 이에 대한 해석은 유관 기관 및 관련 부서 어디서나 예외적이지 아니한다. 이에 공공의 역할은 법 해석 및 적용에서부터 중요시되고 있으므로 정비사업에 있어 공공의 역할은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 할 수 있다. 가령 사업시행자가 정비기반시설의 위치나 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경을 하고자 하는 경우, 이는 도시정비법 시행령 제12조제2호에 의거, 경미한 변경 사항임이 확실한데 공공은 법 적용에 있어 "아니할 수 있다"는 부분을 자의적으로 해석함과 동시에 여러 이유를 들어 기타의 절차는 선심성으로 생략해주는 것처럼 행동하면서 도시계획위원회 심의만은 반드시 거쳐야 한다고 주장한다.
심지어 공공은 경미한 사항에 대한 변경 신청이 있는 경우 변경 사항의 타당성만 검토하면 될 사항에 대해서도 유관 기관과 관련 부서에 새로운 의견을 요구하고, 그 의견을 보완 사항으로 정하여 사업시행자에게 시정을 요구하고, 더 나아가 최초 정비계획 등을 부정하는 새로운 의견 제시까지 하는데, 이는 공공의 역할을 남용한 것이라 할 수 있다. 그리고 시간이 지나서야 선심 쓰듯 업무를 처리해주는데, 이는 사업이 지연됨으로 인해 사업성 저하의 한 요인으로 작용할 수밖에 없다.
결론적으로 공공이 경미한 변경 사항에 대해서도 중대한 변경 사항인 경우에 적용되는 절차를 적용하는 경우는 공공이 기존에 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 처분을 잘못하였거나 "아니할 수 있다"는 법 해석에 대한 권한이 공공에 있는 것으로 판단하여 확대해석을 하는 경우일 것이다. 그런데 최근의 정비사업은 공공의 권한 남용으로 인하여 정비사업지가 난립하고, 이에 따라 정비계획 및 정비구역 지정을 해제하고 사업 주체의 인가를 취소할 수 있는 범위가 확대되었을 뿐만 아니라 주택시장의 절벽 현상 등으로 인해 사업성이 극도로 악화되었다 할 수 있는 바, 법 적용 범위가 완화되어야 하며 정비계획 및 정비구역의 변경의 경우도 변경 사항에 한정하여 검토되어야 한다.
따라서 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에서의 공공의 역할은 더욱 분명해진다 할 것이다. 공공은 정비계획의 수립 단계에서 도시정비법이 정하는 목적을 명확하게 하기 위해서는 계획을 수립할 때 해당 구역 토지등소유자의 의사를 적극적으로 반영하여야 하며, 이를 위해 해당 구역에 대한 사업성 검토에 역량을 집중하여야 한다. 그리고 한번 사업이 진행되면 사업을 포기할 수 있는 조건을 더 까다롭게 하는 것도 필요하다 할 것이다.
더불어 정비계획 등을 변경하고자 하는 경우 중대한 변경의 경우에는 모든 절차를 밟아서 하는 것은 당연하다 할 수 있으나, 경미한 변경 사항인 경우에는 "아니할 수 있다"는 규정의 의미를 극히 제한적으로 활용하고, 기타의 경우에는 변경 사항에 한정하여 검토한 후 처분을 하여야 한다.
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