2016년 주택시장 정책을 진단하면서 주요 화두로 언급했던 부분은 정부가 지난 몇 년간 지속적으로 시행해 온 분양가상한제의 폐지 및 용적률 완화 등에 힘입은 주택시장 훈풍에 관한 것이었다. 하지만 지난해 11월 3일 `실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안`이 발표된 이후 주택시장은 급랭하게 되었고, 그 여파는 당분간 지속될 것이다.
주택시장의 안정적 관리방안의 주요 내용은 분양가상한제의 제한적 시행과 전매제한 강화기간을 적용하는 것으로 비록 일부 지역에 국한하여 적용된다 하더라도 상승세인 주택시장의 흐름을 가로막는 사안이고 보면, 지금까지 정부가 시행한 주택시장의 불안정과 절벽현상을 극복하는 정책들을 일시에 부정해 버린 형국이 되어 버렸다. 따라서 올해의 주택시장은 큰 불안을 안고 출발하는 상황이 되었고, 다른 분야와 같이 다시 절벽현상이 도래하리라 예측된다.
하지만 지금이라도 올바른 정책을 강구하여 기존의 상승세를 회복하고 불합리한 구조를 개선하기 위해서는 조기에 회복방안을 제시하여야 한다고 본다. 그럼 지금부터 올바른 주택시장의 정책 방향에 대해 살펴보도록 하자.
먼저 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 완화하여야 한다. 그리고 부분적으로는 법적상한용적률에 대한 인센티브제를 활용하여야 한다. 일반적으로 공공은 정비기반시설 등에 대해 사업시행자에게 전적인 부담을 지우려 하고, 사업시행자는 법적상한용적률도 보장받지 못한 상황에서 원인자부담에 대한 거부반응을 보이게 되어 있다. 이에 정부는 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 보장하도록 법에 명시하여야 한다. 그리고 공공은 그 범위 내에서 정비계획용적률을 정비기반시설 등의 원인자부담과 연계하는 것이다. 그렇게 되면 사업시행자와 공공이 윈윈하는 상생구조를 갖게 될 것이다.
그리고 정비사업지의 특성이나 사업장의 여건 등에 따라 법적상한용적률 이상을 보장해 주어도 무방한 경우에는 추가로 인센티브제를 운용하는 것이다. 만약 사업시행자가 학교시설이 부족하여 이에 대해 추가로 부담을 한다거나 기타 공적인 시설 및 신축건축물에 대한 공공성 등에 기여를 하는 경우 추가로 인센티브를 부여하는 방식인 것이다.
다음은 임대주택 건설의무비율을 없애는 것이다. 재건축사업지는 정비계획용적률이 법적상한용적률까지 보장이 되면, 임대주택인 소형주택은 건설하지 않아도 되지만, 재개발사업지는 비록 공공에 임대주택 건설의무비율의 운영을 위임하여 운영의 폭이 넓어졌다하나 거의 대부분의 공공 일정비율의 임대주택 건설의무비율을 적용하고 있는 바, 법에서 최소한으로 제한하여 운영하여야 하는 경우 그 요건을 강화하여야 한다는 것이다. 최근 정부나 공공의 주택정책을 되짚어보면 서로 앞다투어 공동주택을 신축하는 형세이니 임대주택의 공급책임은 정부나 공공이 전적으로 책임을 져야 한다는 것이다.
그런데 공공은 자체적으로 임대주택 등을 건설할 수 있는 기관을 두고 일정 부분 이익을 취하는 구조로 운영을 하면서, 소위 민간이 운영하는 정비사업지에 대해 공공성을 내세워 임대주택 건설을 의무화하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 것이라 할 수 있다. 따라서 임대주택의 공급은 정부나 공공이 책임을 져야 마땅하다.
그 다음은 부정적인 영향을 최소화할 수 있는 대안을 갖춘 정책을 시행하여야 한다는 것이다. 정부는 일부지역을 중심으로 주택시장의 왜곡현상이 나타날 기미가 보이자 11ㆍ3 안정적 관리방안을 통해 상승세를 꺾어버리는 분양가상한제의 시행과 전매제한 강화기간을 적용하였다. 일반적으로 주택은 시장논리에 따라 시장에서 수요와 공급이 균형을 이룰 때 안정이 되는 것이며, 기존의 불안정한 시장이 수요의 과다에 따라 일시적으로 불안정화되어 가던 상황에서 정부가 전매를 제한했다는 것은 주택시장의 거래를 아예 하지 못하게 했다는 것과 같은 것이다.
따라서 전매제한 강화기간을 소유권 이전등기 시까지로 제한하는 것은 시장 자체를 말살하는 것이라 할 수 있으며, 최초 입법 취지에서와 같이 분양가상한제는 시장에 맡겨야 한다는 것이다. 정부나 공공이 자의적으로 분양가를 제한한다하더라도 시장에서 제한하는 분양가를 호가하는 가격으로 거래가 되는 경우 분양가상한제의 시행은 의미가 없다는 것이다. 따라서 분양가는 시장에 맡기고, 분양가로 인해 이익을 얻는 자에 대한 회수방안을 찾아야 한다. 이를 위해 이익을 환수하는 방안을 시스템으로 구비하여야 한다는 것은 기존에 주장한바 있다.
마지막으로 정부나 공공의 인식변화이다. 정비사업지의 토지등소유자는 정비사업으로 대박을 터트리는 자가 아니라 내 집을 가지고 내 집을 짓는 소유자일 뿐이다. 지속적으로 문제가 되고 있는 주택시장의 왜곡은 전세난을 유발시켰고, 소위 깡통전세라는 말까지 나오게 되었다. 곧 전세권을 가지고 있건 소유권을 가지고 있건 재산의 수량에서는 차이가 없다는 것이다. 오히려 정비사업지에 소형 빌라 등을 가지고 있는 자들의 재산 가치가 형편없어져 신축되는 아파트에 입주도 못하는 현상이 발생하고, 이는 토지등소유자들 간의 갈등의 요인이 되어 왔다. 따라서 정부나 공공의 인식 변화가 선행되어 정부나 공공이 정비사업을 활성화할 수 있는 정책들을 사전에 강구하여야 할 것이다.
무엇보다도 정부나 공공은 기존에 유지해 왔던 주택시장에 대한 접근방식을 바꿔, 새로운 집을 짓는다는 개념으로 접근을 한다면 정비사업지의 토지등소유자들을 배려하는 정책이 될 것이다. 이와 함께 정비사업이 정상화되기 위해서는 반드시 선행되어야 하는 것들이 있어야 하고, 이들이 복합적으로 작용을 하여야 한다는 것이다.
결론적으로 정비사업이 정상화되기 위해서는 정비계획용적률이 법적상한용적률까지 적용될 수 있도록 법으로 보장이 되어야 하고, 이를 적용하는 공공은 법적상한용적률과 정비계획용적률 간의 차이를 무엇으로 메꿀 수 있는지 판단할 수 있는 권한만을 부여하여야 한다. 그리고 임대주택 건설의무비율은 폐지하고, 임대주택의 건설의무는 정부나 공공이 져야 한다. 또한 분양가상한제 및 전매제한기간 폐지 등의 법 완화를 통해 시장의 유동성을 확보하고, 이를 담당하는 공공의 인식 변화가 수반되어야 한다. 이러한 정책들이 올바로 행해질 때 주택시장은 다시 회복될 것이며, 경제 또한 안정세로 돌아설 것이다.
2016년 주택시장 정책을 진단하면서 주요 화두로 언급했던 부분은 정부가 지난 몇 년간 지속적으로 시행해 온 분양가상한제의 폐지 및 용적률 완화 등에 힘입은 주택시장 훈풍에 관한 것이었다. 하지만 지난해 11월 3일 `실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안`이 발표된 이후 주택시장은 급랭하게 되었고, 그 여파는 당분간 지속될 것이다.
주택시장의 안정적 관리방안의 주요 내용은 분양가상한제의 제한적 시행과 전매제한 강화기간을 적용하는 것으로 비록 일부 지역에 국한하여 적용된다 하더라도 상승세인 주택시장의 흐름을 가로막는 사안이고 보면, 지금까지 정부가 시행한 주택시장의 불안정과 절벽현상을 극복하는 정책들을 일시에 부정해 버린 형국이 되어 버렸다. 따라서 올해의 주택시장은 큰 불안을 안고 출발하는 상황이 되었고, 다른 분야와 같이 다시 절벽현상이 도래하리라 예측된다.
하지만 지금이라도 올바른 정책을 강구하여 기존의 상승세를 회복하고 불합리한 구조를 개선하기 위해서는 조기에 회복방안을 제시하여야 한다고 본다. 그럼 지금부터 올바른 주택시장의 정책 방향에 대해 살펴보도록 하자.
먼저 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 완화하여야 한다. 그리고 부분적으로는 법적상한용적률에 대한 인센티브제를 활용하여야 한다. 일반적으로 공공은 정비기반시설 등에 대해 사업시행자에게 전적인 부담을 지우려 하고, 사업시행자는 법적상한용적률도 보장받지 못한 상황에서 원인자부담에 대한 거부반응을 보이게 되어 있다. 이에 정부는 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 보장하도록 법에 명시하여야 한다. 그리고 공공은 그 범위 내에서 정비계획용적률을 정비기반시설 등의 원인자부담과 연계하는 것이다. 그렇게 되면 사업시행자와 공공이 윈윈하는 상생구조를 갖게 될 것이다.
그리고 정비사업지의 특성이나 사업장의 여건 등에 따라 법적상한용적률 이상을 보장해 주어도 무방한 경우에는 추가로 인센티브제를 운용하는 것이다. 만약 사업시행자가 학교시설이 부족하여 이에 대해 추가로 부담을 한다거나 기타 공적인 시설 및 신축건축물에 대한 공공성 등에 기여를 하는 경우 추가로 인센티브를 부여하는 방식인 것이다.
다음은 임대주택 건설의무비율을 없애는 것이다. 재건축사업지는 정비계획용적률이 법적상한용적률까지 보장이 되면, 임대주택인 소형주택은 건설하지 않아도 되지만, 재개발사업지는 비록 공공에 임대주택 건설의무비율의 운영을 위임하여 운영의 폭이 넓어졌다하나 거의 대부분의 공공 일정비율의 임대주택 건설의무비율을 적용하고 있는 바, 법에서 최소한으로 제한하여 운영하여야 하는 경우 그 요건을 강화하여야 한다는 것이다. 최근 정부나 공공의 주택정책을 되짚어보면 서로 앞다투어 공동주택을 신축하는 형세이니 임대주택의 공급책임은 정부나 공공이 전적으로 책임을 져야 한다는 것이다.
그런데 공공은 자체적으로 임대주택 등을 건설할 수 있는 기관을 두고 일정 부분 이익을 취하는 구조로 운영을 하면서, 소위 민간이 운영하는 정비사업지에 대해 공공성을 내세워 임대주택 건설을 의무화하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 것이라 할 수 있다. 따라서 임대주택의 공급은 정부나 공공이 책임을 져야 마땅하다.
그 다음은 부정적인 영향을 최소화할 수 있는 대안을 갖춘 정책을 시행하여야 한다는 것이다. 정부는 일부지역을 중심으로 주택시장의 왜곡현상이 나타날 기미가 보이자 11ㆍ3 안정적 관리방안을 통해 상승세를 꺾어버리는 분양가상한제의 시행과 전매제한 강화기간을 적용하였다. 일반적으로 주택은 시장논리에 따라 시장에서 수요와 공급이 균형을 이룰 때 안정이 되는 것이며, 기존의 불안정한 시장이 수요의 과다에 따라 일시적으로 불안정화되어 가던 상황에서 정부가 전매를 제한했다는 것은 주택시장의 거래를 아예 하지 못하게 했다는 것과 같은 것이다.
따라서 전매제한 강화기간을 소유권 이전등기 시까지로 제한하는 것은 시장 자체를 말살하는 것이라 할 수 있으며, 최초 입법 취지에서와 같이 분양가상한제는 시장에 맡겨야 한다는 것이다. 정부나 공공이 자의적으로 분양가를 제한한다하더라도 시장에서 제한하는 분양가를 호가하는 가격으로 거래가 되는 경우 분양가상한제의 시행은 의미가 없다는 것이다. 따라서 분양가는 시장에 맡기고, 분양가로 인해 이익을 얻는 자에 대한 회수방안을 찾아야 한다. 이를 위해 이익을 환수하는 방안을 시스템으로 구비하여야 한다는 것은 기존에 주장한바 있다.
마지막으로 정부나 공공의 인식변화이다. 정비사업지의 토지등소유자는 정비사업으로 대박을 터트리는 자가 아니라 내 집을 가지고 내 집을 짓는 소유자일 뿐이다. 지속적으로 문제가 되고 있는 주택시장의 왜곡은 전세난을 유발시켰고, 소위 깡통전세라는 말까지 나오게 되었다. 곧 전세권을 가지고 있건 소유권을 가지고 있건 재산의 수량에서는 차이가 없다는 것이다. 오히려 정비사업지에 소형 빌라 등을 가지고 있는 자들의 재산 가치가 형편없어져 신축되는 아파트에 입주도 못하는 현상이 발생하고, 이는 토지등소유자들 간의 갈등의 요인이 되어 왔다. 따라서 정부나 공공의 인식 변화가 선행되어 정부나 공공이 정비사업을 활성화할 수 있는 정책들을 사전에 강구하여야 할 것이다.
무엇보다도 정부나 공공은 기존에 유지해 왔던 주택시장에 대한 접근방식을 바꿔, 새로운 집을 짓는다는 개념으로 접근을 한다면 정비사업지의 토지등소유자들을 배려하는 정책이 될 것이다. 이와 함께 정비사업이 정상화되기 위해서는 반드시 선행되어야 하는 것들이 있어야 하고, 이들이 복합적으로 작용을 하여야 한다는 것이다.
결론적으로 정비사업이 정상화되기 위해서는 정비계획용적률이 법적상한용적률까지 적용될 수 있도록 법으로 보장이 되어야 하고, 이를 적용하는 공공은 법적상한용적률과 정비계획용적률 간의 차이를 무엇으로 메꿀 수 있는지 판단할 수 있는 권한만을 부여하여야 한다. 그리고 임대주택 건설의무비율은 폐지하고, 임대주택의 건설의무는 정부나 공공이 져야 한다. 또한 분양가상한제 및 전매제한기간 폐지 등의 법 완화를 통해 시장의 유동성을 확보하고, 이를 담당하는 공공의 인식 변화가 수반되어야 한다. 이러한 정책들이 올바로 행해질 때 주택시장은 다시 회복될 것이며, 경제 또한 안정세로 돌아설 것이다.
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