정비사업은 많은 토지등소유자들이 자신의 자산을 출자한 후 많은 비용, 노력과 시간을 들여 완성되는 사업이다. 특히 한국사회는 부동산이 가계의 자산비중에서 차지하는 비율은 실로 막중하다. 더군다나 1970~80년대 고도 성숙기를 거쳐 파생된 부동산 불패신화는 기성세대의 뇌리에는 아직도 생생하게 자리 잡고 있는 터이다. 이런 상황에서 자산이 소유한 주택이 재개발 또는 재건축사업에 편입되었을 때에 거는 기대감은 작지 않다. 그러나 법적 상한 용적률에 달하지 못하게 되는 구역지정, 과도한 기부채납 금액, 행정지도 형태를 보이는 규제들, 민원 발생으로 인한 기회비용 증대, 사업기간 확장 등으로 인하여 사업성이 감소되기 시작하면서 개발이익은 줄어들게 되고 그 결과물로 종전평가 금액은 기대치보다 낮게 산정되기도 한다. 종전평가는 결과치인 것을 망각하거나 모르는 채로 감정평가가 잘못되었다는 불만이 쏟아져 나오게 된다. 이 시간에는 정비사업 전체를 통해 시행하게 되는 감정평가의 종류 및 업무에 대한 이해를 돕고자 한다.
정비사업 절차에 따른 감정평가
국공유지 무상양수도를 위한 감정평가 - 국공유지 무상양수도를 위한 감정평가는 사업시행인가 신청 시 함께 제출되어야 하는 부속서류에 해당하며 통상 조합에서 건축심의를 종료한 후 업무를 진행하게 된다. 감정서를 제출하게 되는 곳은 시장, 군수(통상 구청)이며 감정평가를 하는 목적은 정비사업 시 함께 건설되어야 하는 기반시설(도로, 공원 등)과 기존에 구역 내에 소재하고 있는 국가 등이 소유하고 있는 용도 폐지되는 기반시설(도로, 공원 등)들은 관련법에 따라 새로 설치되는 기반시설의 비용의 범위 내에서 교환되어야 하는데 교환이 되려면 가액이 나와야 할 것이고 기반시설 공사비는 적산을 통하여 계상되어지나 기반시설 부지의 가액은 감정평가를 통하여 산정되어야 하는 것이다. 새로이 설치되는 기반시설은 통상 지적측량을 통하여 확정되는 면적과 작성되는 토지조서를 평가 대상으로 하며 기존의 용도 폐지되는 기반시설 역시 측량을 통하여 점유지 여부를 확인 후 확정짓게 된다. 평가 시 적용되는 가격의 시점(이를 기준 시점이라 한다)은 사업시행인가 예정 일자를 기준으로 하게 된다. 현재 서울시에서는 기존의 용도 폐지되는 국공유지의 가격 산정 시 도로 등의 경우 그 용도를 폐지하여 사업부지에 편입되는 것이므로 대지를 기준으로 한 가격을 산정하도록 요구하고 있으나 필자의 사견으로는 국공유재산의 성격상 공공에 기여하고 있는 현재의 용도를 폐지하여야 양도의 대상이 될 수 있다는 점에서 용도폐지를 의미한다고 보는 것이 보다 정확한 것이고 따라서 용도 폐지되는 부지의 가격을 대지가격을 기준으로 하는 것은 타당하지 않다고 보여 진다.
종전평가 - 사업시행인가 신청이 이루어지고 총회를 거쳐 시장, 군수의 사업시행인가를 득하게 된다. 이제 관리처분을 위한 준비가 시작되는데 조합원들의 분양신청을 받게 되고 이와 함께 종전평가 과정이 시작된다. 이때 주의할 점은 감정평가를 위한 시점은 사업시행인가일이 아니라 사업시행인가 고시일이라는 점이다. 인가 고시일은 관보에 사업시행인가가 고시되는 날짜라는 점을 유의하여 관리처분이 잘못되지 않도록 유의하여야 한다. 또한 통상 조합에서는 신속한 업무진행을 위해 감정평가를 신속하게 착수하도록 요청하게 되는데 실무상 사전 준비 단계인 각종 공부 검토에 많은 시간이 소요되는 바, 조합에서는 사전에 공부의 사본을 준비하여 감정평가사가 검토할 수 있도록 하면 좋겠다. 종전평가는 지목이 아닌 현황에 따라 평가하게 되며 구역지정으로 인하여 용도지역이 변경되는 경우 변경전의 용도지역에 따라 평가하여야 한다. 종전평가는 시가를 평가하는 것이 아니며 조합원들 간의 상대적 출자 기준을 정하는 것이 목적이기에 기준 시점 당시의 실거래가 수준, 개발이익에 대한 배분(원칙적으로 기준시점 현재 미 실현된 개발이익은 포함시키지 않음), 적정 비례율 등을 충분히 고려하여 평가하여야 한다. 특히 요즈음 시장, 군수를 통해 선정 및 계약되어 종전, 종후평가를 시행하는 경우가 많은데 반드시 적정 비례율이 도출될 수 있도록 종전평가를 시행하여야 할 것이다.
종후평가 - 종후평가는 조합원 분양신청 종료일이 기준시점이 되며 향후 적법하게 건축이 된다는 가정 하에 평가하는 일종의 조건부 평가 성격을 지니고 있다. 실무상 종후평가를 위해서는 사업시행인가 후 실시설계 도면이 나오게 되면 동별, 층별, 향별 등의 격차를 산출하기 위한 지수 산정 작업이 선행되어야 한다. 이와 함께 조합으로부터 자금 운용에 관한 서류를 제출받아 원가분석을 하고 산정된 지수에 따라 배분을 하게 되면 각 동별, 각 호별 신축예정 건물의 가격을 산정할 수 있게 된다. 따라서 종전평가 금액 수준이 높아지게 되면 자연스럽게 종후 평가금액도 높아지게 되며 일반분양가도 높아져야 하는 구조를 가질 수밖에 없음을 이해하여 할 것이다. 특히 서울시 조례의 경우 조합원 분양가를 원가법(原價法)에 의하여만 구하도록 하고 있는데 현재 분양가가 지역별, 시기별로 변동 폭이 큰 상황이므로 원가에 의하여만 구하도록 제한하는 것은 향후 분양가와 관련하여 논란의 여지가 크다고 본다. 통상 종전평가를 위한 현장조사가 종료되고 가격자료 등에 대한 검토를 마치고 나서 종후평가를 진행하면 무리가 없을 것이다.
현금청산 및 매도청구를 위한 감정평가 - 매도청구는 재건축사업에, 현금청산은 재개발, 재건축사업에 공히 존재한다. 매도청구 감정평가는 조합설립 미동의자에 대하여 조합이 법원에 소유권이전청구를 하면서 반대급부 매매대금을 지급하기 위하여 감정가액을 구하는 것으로 법원에서 지정한 법원감정인의 평가액이 기준이 되나 이때 현실화, 구체화되지 않은 개발이익을 포함해서는 안 될 것이다, 기준시점은 소제기 시점이 되므로 조합에서는 이를 적절하게 활용하는 것이 좋겠다. 또한 사전에 예상 감정 수수료를 예치해야 한다는 점과 미동의자가 많으면 향후 시공자 선정 등 사업 진행에 어려움을 가져올 수 있다는 점도 기억해야 한다. 현금청산자는 「도시 및 주거환경정비법」 제47조와 동 시행령 제48조에 따라 평가하게 되며 관리처분인가일 익일로부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 한다. 대상으로는 분양미신청자, 신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자가 있다. 다만, 현실적으로 분양계약 미체결자에 대한 내용이 누락되어 있는 점은 혼란의 여지가 있어 정리가 필요하며 평가와 관련해선 재건축사업의 경우 청산자들은 조합원이었으므로 그 논리상 적정 매매가격을 산정하는 매도청구 감정액과 동일한 기준을 적용하여서는 안 될 것이며, 오히려 종전평가 수준이 논리적으로 타당할 것이다. 또한 현재 청산시점까지의 조합 운영 등에 소요되는 비용을 종전평가 금액 비율로 공제하고 있는 추세이며 이를 조합 정관으로 명시하여 처리하고 있으나, 보다 이에 대한 갈등이 발생하고 있어 법제화할 필요가 있다고 보여 진다.
이상 지면이 허락하는 대로 정비사업에서 시행되는 감정평가에 대하여 실무적인 차원에서 살펴보았다. 이 밖에도 재개발사업에서의 미동의자와 관련된 보상평가(협의, 재결, 소송평가), 법인세 과표산정을 위한 평가 등이 있을 수 있다.
정비사업은 많은 토지등소유자들이 자신의 자산을 출자한 후 많은 비용, 노력과 시간을 들여 완성되는 사업이다. 특히 한국사회는 부동산이 가계의 자산비중에서 차지하는 비율은 실로 막중하다. 더군다나 1970~80년대 고도 성숙기를 거쳐 파생된 부동산 불패신화는 기성세대의 뇌리에는 아직도 생생하게 자리 잡고 있는 터이다. 이런 상황에서 자산이 소유한 주택이 재개발 또는 재건축사업에 편입되었을 때에 거는 기대감은 작지 않다. 그러나 법적 상한 용적률에 달하지 못하게 되는 구역지정, 과도한 기부채납 금액, 행정지도 형태를 보이는 규제들, 민원 발생으로 인한 기회비용 증대, 사업기간 확장 등으로 인하여 사업성이 감소되기 시작하면서 개발이익은 줄어들게 되고 그 결과물로 종전평가 금액은 기대치보다 낮게 산정되기도 한다. 종전평가는 결과치인 것을 망각하거나 모르는 채로 감정평가가 잘못되었다는 불만이 쏟아져 나오게 된다. 이 시간에는 정비사업 전체를 통해 시행하게 되는 감정평가의 종류 및 업무에 대한 이해를 돕고자 한다.
정비사업 절차에 따른 감정평가
국공유지 무상양수도를 위한 감정평가 - 국공유지 무상양수도를 위한 감정평가는 사업시행인가 신청 시 함께 제출되어야 하는 부속서류에 해당하며 통상 조합에서 건축심의를 종료한 후 업무를 진행하게 된다. 감정서를 제출하게 되는 곳은 시장, 군수(통상 구청)이며 감정평가를 하는 목적은 정비사업 시 함께 건설되어야 하는 기반시설(도로, 공원 등)과 기존에 구역 내에 소재하고 있는 국가 등이 소유하고 있는 용도 폐지되는 기반시설(도로, 공원 등)들은 관련법에 따라 새로 설치되는 기반시설의 비용의 범위 내에서 교환되어야 하는데 교환이 되려면 가액이 나와야 할 것이고 기반시설 공사비는 적산을 통하여 계상되어지나 기반시설 부지의 가액은 감정평가를 통하여 산정되어야 하는 것이다. 새로이 설치되는 기반시설은 통상 지적측량을 통하여 확정되는 면적과 작성되는 토지조서를 평가 대상으로 하며 기존의 용도 폐지되는 기반시설 역시 측량을 통하여 점유지 여부를 확인 후 확정짓게 된다. 평가 시 적용되는 가격의 시점(이를 기준 시점이라 한다)은 사업시행인가 예정 일자를 기준으로 하게 된다. 현재 서울시에서는 기존의 용도 폐지되는 국공유지의 가격 산정 시 도로 등의 경우 그 용도를 폐지하여 사업부지에 편입되는 것이므로 대지를 기준으로 한 가격을 산정하도록 요구하고 있으나 필자의 사견으로는 국공유재산의 성격상 공공에 기여하고 있는 현재의 용도를 폐지하여야 양도의 대상이 될 수 있다는 점에서 용도폐지를 의미한다고 보는 것이 보다 정확한 것이고 따라서 용도 폐지되는 부지의 가격을 대지가격을 기준으로 하는 것은 타당하지 않다고 보여 진다.
종전평가 - 사업시행인가 신청이 이루어지고 총회를 거쳐 시장, 군수의 사업시행인가를 득하게 된다. 이제 관리처분을 위한 준비가 시작되는데 조합원들의 분양신청을 받게 되고 이와 함께 종전평가 과정이 시작된다. 이때 주의할 점은 감정평가를 위한 시점은 사업시행인가일이 아니라 사업시행인가 고시일이라는 점이다. 인가 고시일은 관보에 사업시행인가가 고시되는 날짜라는 점을 유의하여 관리처분이 잘못되지 않도록 유의하여야 한다. 또한 통상 조합에서는 신속한 업무진행을 위해 감정평가를 신속하게 착수하도록 요청하게 되는데 실무상 사전 준비 단계인 각종 공부 검토에 많은 시간이 소요되는 바, 조합에서는 사전에 공부의 사본을 준비하여 감정평가사가 검토할 수 있도록 하면 좋겠다. 종전평가는 지목이 아닌 현황에 따라 평가하게 되며 구역지정으로 인하여 용도지역이 변경되는 경우 변경전의 용도지역에 따라 평가하여야 한다. 종전평가는 시가를 평가하는 것이 아니며 조합원들 간의 상대적 출자 기준을 정하는 것이 목적이기에 기준 시점 당시의 실거래가 수준, 개발이익에 대한 배분(원칙적으로 기준시점 현재 미 실현된 개발이익은 포함시키지 않음), 적정 비례율 등을 충분히 고려하여 평가하여야 한다. 특히 요즈음 시장, 군수를 통해 선정 및 계약되어 종전, 종후평가를 시행하는 경우가 많은데 반드시 적정 비례율이 도출될 수 있도록 종전평가를 시행하여야 할 것이다.
종후평가 - 종후평가는 조합원 분양신청 종료일이 기준시점이 되며 향후 적법하게 건축이 된다는 가정 하에 평가하는 일종의 조건부 평가 성격을 지니고 있다. 실무상 종후평가를 위해서는 사업시행인가 후 실시설계 도면이 나오게 되면 동별, 층별, 향별 등의 격차를 산출하기 위한 지수 산정 작업이 선행되어야 한다. 이와 함께 조합으로부터 자금 운용에 관한 서류를 제출받아 원가분석을 하고 산정된 지수에 따라 배분을 하게 되면 각 동별, 각 호별 신축예정 건물의 가격을 산정할 수 있게 된다. 따라서 종전평가 금액 수준이 높아지게 되면 자연스럽게 종후 평가금액도 높아지게 되며 일반분양가도 높아져야 하는 구조를 가질 수밖에 없음을 이해하여 할 것이다. 특히 서울시 조례의 경우 조합원 분양가를 원가법(原價法)에 의하여만 구하도록 하고 있는데 현재 분양가가 지역별, 시기별로 변동 폭이 큰 상황이므로 원가에 의하여만 구하도록 제한하는 것은 향후 분양가와 관련하여 논란의 여지가 크다고 본다. 통상 종전평가를 위한 현장조사가 종료되고 가격자료 등에 대한 검토를 마치고 나서 종후평가를 진행하면 무리가 없을 것이다.
현금청산 및 매도청구를 위한 감정평가 - 매도청구는 재건축사업에, 현금청산은 재개발, 재건축사업에 공히 존재한다. 매도청구 감정평가는 조합설립 미동의자에 대하여 조합이 법원에 소유권이전청구를 하면서 반대급부 매매대금을 지급하기 위하여 감정가액을 구하는 것으로 법원에서 지정한 법원감정인의 평가액이 기준이 되나 이때 현실화, 구체화되지 않은 개발이익을 포함해서는 안 될 것이다, 기준시점은 소제기 시점이 되므로 조합에서는 이를 적절하게 활용하는 것이 좋겠다. 또한 사전에 예상 감정 수수료를 예치해야 한다는 점과 미동의자가 많으면 향후 시공자 선정 등 사업 진행에 어려움을 가져올 수 있다는 점도 기억해야 한다. 현금청산자는 「도시 및 주거환경정비법」 제47조와 동 시행령 제48조에 따라 평가하게 되며 관리처분인가일 익일로부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 한다. 대상으로는 분양미신청자, 신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자가 있다. 다만, 현실적으로 분양계약 미체결자에 대한 내용이 누락되어 있는 점은 혼란의 여지가 있어 정리가 필요하며 평가와 관련해선 재건축사업의 경우 청산자들은 조합원이었으므로 그 논리상 적정 매매가격을 산정하는 매도청구 감정액과 동일한 기준을 적용하여서는 안 될 것이며, 오히려 종전평가 수준이 논리적으로 타당할 것이다. 또한 현재 청산시점까지의 조합 운영 등에 소요되는 비용을 종전평가 금액 비율로 공제하고 있는 추세이며 이를 조합 정관으로 명시하여 처리하고 있으나, 보다 이에 대한 갈등이 발생하고 있어 법제화할 필요가 있다고 보여 진다.
이상 지면이 허락하는 대로 정비사업에서 시행되는 감정평가에 대하여 실무적인 차원에서 살펴보았다. 이 밖에도 재개발사업에서의 미동의자와 관련된 보상평가(협의, 재결, 소송평가), 법인세 과표산정을 위한 평가 등이 있을 수 있다.
ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지