참여정부를 계승한 현 정부가 들어선지 이제 몇 개월 밖에 지나지 않았다. 하지만 이상스럽게도 지난 참여정부 시절의 부동산 가격 상승이 다시 시작되는 조짐을 보이는것 아닌지 무척 걱정이 된다. `반드시 부동산 투기를 때려잡겠다`라는 전투적인 어구도 동일하다. 필자는 지금껏 부동산시장을 안정권으로 진입하게 한 정부를 본 적이 없다. 시장은 그리 간단하지 않다. 지난 호에서는 매도청구의 법적 본질을 살펴보고 조합에서 겪게 되는 매도청구의 과정을 개략적으로 살펴보았다. 매도청구와 관련하여 법원에서의 감정가는 특정 시점과 특정 평가 목적이 있기에 만일 현재 시점에서 예상하고 있는 가격보다 높은 가격으로 감정가가 결정되어 지는 경우 많은 어려움을 초래할 수 있음을 이해하게 되었다. 그렇다면 이제 논란의 중심인 법원 감정가를 이해해보고 이에 대한 해결책을 고민해보고자 한다.
매도청구와 관련된 대법원 판례상 문제점
매도청구 감정가와 관련된 대법원의 입장은 지금껏 변하지 않고 있다. 요약하여 소개하면 2005년 지방에서 공동주택을 전체 매입하여 근린생활시설로 재건축하는 사업을 진행하고 있던 중 공동주택 용지에서 상가용지로 용도가 전환되는 재건축 결의는 무효라는 취지로 주의적 청구에 더불어 매도청구를 둘러싼 감정 가격의 적정성을 다투는 예비적 청구에 대한 판결이 오늘에까지 이르는 매도청구와 관련된 감정 가격의 성격을 결정한 대법원 판례를 형성하게 되었다. 판결에서 매도청구권은 2005년 성립되었다고 판단한 다음, 적정 시가에 관련해서는 해당 공동주택이 대도시의 중심상업지역 내에 위치하고 있고 신축 후 약 30년 이상이 지났기 때문에 이를 거래하는 사람이라면 누구나 가까운 시일 내에 상가 등의 형태로 재건축될 것임을 충분히 예견할 수 있고, 이 사건 공동주택에 대한 재건축사업은 이 사건 재건축 결의가 있기 전부터 추진되어 왔던 점에 비추어, 매도청구 무렵 해당 부동산의 시가에는 이미 재건축 후의 예상 가치에서 재건축 비용을 공제한 개발이익까지 포함되어 있었다고 봄이 상당하다고 판결하였다.
이를 분석하여 보면 매도청구 감정가와 관련된 대법원의 판단에는 개발이익의 발생이 전제되어 있음을 알 수 있다. 이러한 전제에 따라 개발이익을 재건축 동의자나 미동의자도 공유하여야 한다고 판단한 것이다. 공유하여야 할 개발이익은 재건축 후의 예상 가치에서 재건축 비용을 공제하여 구하는 것이라고 구체적으로 명시하고 있다.
대법원의 판단은 다음과 같은 문제를 초래한다. 첫째, 대법원이 규정하고 있는 개발이익은 추상적 개념이므로 소제기 시점에서 확정적으로 결정할 수 있는가 하는 점이다. 최종적으로 개발이익의 확정은 조합 청산 단계에 이르러서야 이루어지게 되는 것이며 이는 관리처분, 철거, 이주, 분양, 입주 등 많은 과정을 거쳐야 하고 이 과정 중에서도 법령의 개정, 인가청의 행정지도, 부동산 분양시장의 시장성, 유행의 변화 등 많은 변수가 있게 된다. 상황이 이러한데도 개발이익을 조합 설립 직후 소제기 시점에서 과연 정확하게 산정해 낼 수 있겠는가 하는 점이다. 법원에서 선정한 감정인이 그 책임을 수행할 당사자가 되어야 할 수밖에 없는데 필자가 경험한 조합 현장과 소송에서 법원에서 선임한 감정인이 개발이익이 어떤 과정으로 얼마나 남게 되며 이에 따라 미동의자 토지의 적정 가격은 이러하다고 의견을 명백히 밝히는 경우는 보지 못하였다. 필자도 감정평가사인지라 도시정비사업 관련 감정평가에서 사업의 중간 단계인 조합 설립 시점에서 개발이익을 정확하게 구분해내는 방법은 아직 없음을 인정할 수밖에 없다.
과연 도시정비사업에서는 개발이익만 발생하느냐는 하는 점이 두 번째 의문점이다. 대법원의 판결은 기준 시점이 2005년이며 당시는 부동산 가격이 상승세를 타고 있었으며 참여정부는 8ㆍ31 조치라는 강력한 수요 억제책을 발표할 만큼 부동산시장이 매우 뜨거운 상태였다. 발표 내용 역시 부동산 거래의 투명성 제고 방안, 부동산 관련 보유과세의 중과세, 양도세의 중과방침 등 매우 강력한 제도들이었다. 하지만 부동산시장의 불의 끈 것은 정부의 억제정책이 아니었다. 2008년 전 세계에 금융위기가 닥친 후 지속된 경기 침체는 부동산시장마저 얼어붙게 만들었고 착한 분양가까지 등장하기에 이르렀고 따라서 개발이익은 기대하기 어려운 상황이 되었다. 상황을 더욱 어렵게 만드는 것은 그 사이 서울시를 중심으로 국공유지 관련 매입 비용 증가, 각종 영향평가를 통한 공사비 증가 등 비용 역시 큰 폭으로 증가하여 2005년 당시처럼 도시정비사업은 많은 수익을 창출하는 사업이 아니라 이른바 `내 돈 내고 내 집 고치기` 사업의 성격을 띠게 되었다.
이러한 점을 고려하여 보면 개발이익을 전제로 한 당시의 대법원 판례는 이제는 변경되어야 할 시점이 되었다. 개발이익을 당연 전제로 하여 감정평가를 한 후 미동의자들에게 매매대금을 지급하였을 경우 향후 현실적으로 확정된 개발손실이 나는 경우에는 그 손실은 누가 책임져야 할 것인가? 이미 추정된 이익을 전제로 지급한 미동의자들에게 그 차액을 청구하는 것은 거의 불가능에 가까운 것이며 향후 사업이 완료될 시 개발이익이 예상에 미치지 못하는 경우에 그 손실 전부를 사업에 협조하고 동의한 조합원들이 모두 떠안아야 하는 것이 공평한 일일까?
조합이 할 수 있는 대처 방안
이상 두 차례에 걸쳐 매도청구 감정가와 관련된 문제를 살펴보았다. 무엇보다 가장 필요한 점은 대법원의 판례는 반드시 변경되어야 한다. 이 점과 관련해서는 현재 정비사업 관련하여 소송을 주로 다루고 있는 변호사분들이 더욱 노력해야 한다고 생각한다. 이 점은 전문가의 영역이고 조합에서는 먼저 매도청구와 관련된 소가 제기된 시점부터 적극적으로 대처하여야 한다. 이를 단순한 용역업무로 판단하여 선정된 변호사에게만 의지할 것이 아니라 조합의 사업 성패를 좌우할 수 있는 문제로 보아 선정된 경험 많은 법률 전문가 및 감정평가사와 지속적으로 협의하여 대처하여야 할 것이다. 또한 조합의 기대와 달리 감당할 수 없는 높은 수준의 감정금액이 나오는 경우에는 법원을 통해 해당 감정서를 입수하여 사실 조회 등을 통하여 적극적인 행동을 보여야 한다. 적합한 이유가 있다면 재판부에 재감정을 요청하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있다. 또한 현장에서 보면 미동의자들이 소송 당사자로서 법원 감정인에게 개별적으로 연락으로 하여 감정 가격을 높여달라고 압력을 행사하는 경우도 있는 것으로 안다. 조합에서는 재판의 일방 당사자로서 재판부에 요청하여 법원 감정인의 공정한 업무 수행을 보장하기 위하여 개별 접촉을 일체 금지하여 달라는 요청도 할 수 있을 것이다.
참여정부를 계승한 현 정부가 들어선지 이제 몇 개월 밖에 지나지 않았다. 하지만 이상스럽게도 지난 참여정부 시절의 부동산 가격 상승이 다시 시작되는 조짐을 보이는것 아닌지 무척 걱정이 된다. `반드시 부동산 투기를 때려잡겠다`라는 전투적인 어구도 동일하다. 필자는 지금껏 부동산시장을 안정권으로 진입하게 한 정부를 본 적이 없다. 시장은 그리 간단하지 않다. 지난 호에서는 매도청구의 법적 본질을 살펴보고 조합에서 겪게 되는 매도청구의 과정을 개략적으로 살펴보았다. 매도청구와 관련하여 법원에서의 감정가는 특정 시점과 특정 평가 목적이 있기에 만일 현재 시점에서 예상하고 있는 가격보다 높은 가격으로 감정가가 결정되어 지는 경우 많은 어려움을 초래할 수 있음을 이해하게 되었다. 그렇다면 이제 논란의 중심인 법원 감정가를 이해해보고 이에 대한 해결책을 고민해보고자 한다.
매도청구와 관련된 대법원 판례상 문제점
매도청구 감정가와 관련된 대법원의 입장은 지금껏 변하지 않고 있다. 요약하여 소개하면 2005년 지방에서 공동주택을 전체 매입하여 근린생활시설로 재건축하는 사업을 진행하고 있던 중 공동주택 용지에서 상가용지로 용도가 전환되는 재건축 결의는 무효라는 취지로 주의적 청구에 더불어 매도청구를 둘러싼 감정 가격의 적정성을 다투는 예비적 청구에 대한 판결이 오늘에까지 이르는 매도청구와 관련된 감정 가격의 성격을 결정한 대법원 판례를 형성하게 되었다. 판결에서 매도청구권은 2005년 성립되었다고 판단한 다음, 적정 시가에 관련해서는 해당 공동주택이 대도시의 중심상업지역 내에 위치하고 있고 신축 후 약 30년 이상이 지났기 때문에 이를 거래하는 사람이라면 누구나 가까운 시일 내에 상가 등의 형태로 재건축될 것임을 충분히 예견할 수 있고, 이 사건 공동주택에 대한 재건축사업은 이 사건 재건축 결의가 있기 전부터 추진되어 왔던 점에 비추어, 매도청구 무렵 해당 부동산의 시가에는 이미 재건축 후의 예상 가치에서 재건축 비용을 공제한 개발이익까지 포함되어 있었다고 봄이 상당하다고 판결하였다.
이를 분석하여 보면 매도청구 감정가와 관련된 대법원의 판단에는 개발이익의 발생이 전제되어 있음을 알 수 있다. 이러한 전제에 따라 개발이익을 재건축 동의자나 미동의자도 공유하여야 한다고 판단한 것이다. 공유하여야 할 개발이익은 재건축 후의 예상 가치에서 재건축 비용을 공제하여 구하는 것이라고 구체적으로 명시하고 있다.
대법원의 판단은 다음과 같은 문제를 초래한다. 첫째, 대법원이 규정하고 있는 개발이익은 추상적 개념이므로 소제기 시점에서 확정적으로 결정할 수 있는가 하는 점이다. 최종적으로 개발이익의 확정은 조합 청산 단계에 이르러서야 이루어지게 되는 것이며 이는 관리처분, 철거, 이주, 분양, 입주 등 많은 과정을 거쳐야 하고 이 과정 중에서도 법령의 개정, 인가청의 행정지도, 부동산 분양시장의 시장성, 유행의 변화 등 많은 변수가 있게 된다. 상황이 이러한데도 개발이익을 조합 설립 직후 소제기 시점에서 과연 정확하게 산정해 낼 수 있겠는가 하는 점이다. 법원에서 선정한 감정인이 그 책임을 수행할 당사자가 되어야 할 수밖에 없는데 필자가 경험한 조합 현장과 소송에서 법원에서 선임한 감정인이 개발이익이 어떤 과정으로 얼마나 남게 되며 이에 따라 미동의자 토지의 적정 가격은 이러하다고 의견을 명백히 밝히는 경우는 보지 못하였다. 필자도 감정평가사인지라 도시정비사업 관련 감정평가에서 사업의 중간 단계인 조합 설립 시점에서 개발이익을 정확하게 구분해내는 방법은 아직 없음을 인정할 수밖에 없다.
과연 도시정비사업에서는 개발이익만 발생하느냐는 하는 점이 두 번째 의문점이다. 대법원의 판결은 기준 시점이 2005년이며 당시는 부동산 가격이 상승세를 타고 있었으며 참여정부는 8ㆍ31 조치라는 강력한 수요 억제책을 발표할 만큼 부동산시장이 매우 뜨거운 상태였다. 발표 내용 역시 부동산 거래의 투명성 제고 방안, 부동산 관련 보유과세의 중과세, 양도세의 중과방침 등 매우 강력한 제도들이었다. 하지만 부동산시장의 불의 끈 것은 정부의 억제정책이 아니었다. 2008년 전 세계에 금융위기가 닥친 후 지속된 경기 침체는 부동산시장마저 얼어붙게 만들었고 착한 분양가까지 등장하기에 이르렀고 따라서 개발이익은 기대하기 어려운 상황이 되었다. 상황을 더욱 어렵게 만드는 것은 그 사이 서울시를 중심으로 국공유지 관련 매입 비용 증가, 각종 영향평가를 통한 공사비 증가 등 비용 역시 큰 폭으로 증가하여 2005년 당시처럼 도시정비사업은 많은 수익을 창출하는 사업이 아니라 이른바 `내 돈 내고 내 집 고치기` 사업의 성격을 띠게 되었다.
이러한 점을 고려하여 보면 개발이익을 전제로 한 당시의 대법원 판례는 이제는 변경되어야 할 시점이 되었다. 개발이익을 당연 전제로 하여 감정평가를 한 후 미동의자들에게 매매대금을 지급하였을 경우 향후 현실적으로 확정된 개발손실이 나는 경우에는 그 손실은 누가 책임져야 할 것인가? 이미 추정된 이익을 전제로 지급한 미동의자들에게 그 차액을 청구하는 것은 거의 불가능에 가까운 것이며 향후 사업이 완료될 시 개발이익이 예상에 미치지 못하는 경우에 그 손실 전부를 사업에 협조하고 동의한 조합원들이 모두 떠안아야 하는 것이 공평한 일일까?
조합이 할 수 있는 대처 방안
이상 두 차례에 걸쳐 매도청구 감정가와 관련된 문제를 살펴보았다. 무엇보다 가장 필요한 점은 대법원의 판례는 반드시 변경되어야 한다. 이 점과 관련해서는 현재 정비사업 관련하여 소송을 주로 다루고 있는 변호사분들이 더욱 노력해야 한다고 생각한다. 이 점은 전문가의 영역이고 조합에서는 먼저 매도청구와 관련된 소가 제기된 시점부터 적극적으로 대처하여야 한다. 이를 단순한 용역업무로 판단하여 선정된 변호사에게만 의지할 것이 아니라 조합의 사업 성패를 좌우할 수 있는 문제로 보아 선정된 경험 많은 법률 전문가 및 감정평가사와 지속적으로 협의하여 대처하여야 할 것이다. 또한 조합의 기대와 달리 감당할 수 없는 높은 수준의 감정금액이 나오는 경우에는 법원을 통해 해당 감정서를 입수하여 사실 조회 등을 통하여 적극적인 행동을 보여야 한다. 적합한 이유가 있다면 재판부에 재감정을 요청하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있다. 또한 현장에서 보면 미동의자들이 소송 당사자로서 법원 감정인에게 개별적으로 연락으로 하여 감정 가격을 높여달라고 압력을 행사하는 경우도 있는 것으로 안다. 조합에서는 재판의 일방 당사자로서 재판부에 요청하여 법원 감정인의 공정한 업무 수행을 보장하기 위하여 개별 접촉을 일체 금지하여 달라는 요청도 할 수 있을 것이다.
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