가. 재개발 조합 등 사업시행자를 대리하여 수용보상금 증액 사건 등을 진행하다 보면, 필연적으로 법원에서 재차 감정을 하게 되는데 그 감정서를 보면, `기타 요인 보정치`라고 하여 유사 거래 사례와 보상 선례 등을 감정가에 반영하게 된다.
나. 수용 감정 기법상 `기타 요인 보정치`의 산정 기준 및 방법 등이 애매할 수 밖에는 없지만 최근 일부 감정 결과를 보면 `기타 요인 보정치` 항목에서 무려 2배 내지 3배에 달하는 보정률을 적용하여 결과적으로 감정가가 과도하게 높게 산정된 경우도 있는 바, `기타 요인 보정치`의 개념 및 그 산정 기준 등에 대해서 일별하고자 한다.
2. 유사거래 사례와 보상 선례 등
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 시행령에는 명시적인 규정이 없지만, 판례는 인근 유사 토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 참작할 수 있고, 보상 선례가 인근 유사 토지에 관한 것으로서 당해 수용 대상 토지의 적정 가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다고 판시한바 있다(대법원 2002년 4월 12일 선고 2001두9783 판결).
나. 여기서 `인근 유사 토지의 정상거래 가격`이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용 상황, 법령상의 제한 등 자연적 사회적 조건이 수용 대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아니라 정상적인 거래에서 형성된 가격을 말한다. 보상액 산정 시 참작될 수 있는 호가는 그것이 인근 유사 토지에 대한 것으로, 투기적 가격이나 당해 공공사업으로 인한 개발이익 등이 포함되지 않은 정상적인 거래 가격 수준을 나타내는 것임이 입증되는 경우라야 한다(대법원 1993년 10월 22일 선고 93누11500 판결에서는 감정인이 인근 부동산중개인과 주민들로부터 탐문하였다는 거래 가격은 신빙성이 없고, 인근 유사 토지에 대한 정상적인 거래 가격 수준으로 인정할 수 없어 이 사건 토지의 보상액 산정에 참작할 수 없다는 원심의 판단을 긍정하였음).
다. 대법원 1993년 3월 9일 선고 92누16577 판결에서는 `수용대상 토지에 대한 감정평가서에 인근지의 매매 가능 가격만 기재되어 있을 뿐, 위 가격을 보상액 산정에 있어서 반영하였는지 아무런 설명이 없거나 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 참작하였다고 기재되어 있으나 그 구체적인 사례나 반영 방법과 정도에 관하여 아무런 설명이 없다면, 이러한 감정평가는 인근 유사 토지의 정상 거래 가격 등 제반 요인을 고려하지 아니하였거나 적어도 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 합리적으로 고려하여 평가하였다고 볼 수 없어 위법하다`고 판시한바 있다.
라. 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 참작하는 방법은 주로, 거래 사례인 인근 유사 토지에 대하여 그 표준지를 기준으로 품등 비교 등을 하여 평가한 가격과 인근 유사 토지의 실제 거래 가격을 비교하여 보정율을 산정하고 평가 대상 토지의 가격을 그 표준지와 품등 비교 등을 하여 산정한 가격에 위 보정률을 곱하여 산정한다. 다만, 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 참작하는 경우에도 어디까지나 참작 정도에 그쳐야 하고, 보상가액을 언제나 인근 유사 토지의 정상거래가격 수준까지 끌어올리라는 것은 아니므로, 참작 정도는 일부에 그쳐야 하는데 만약 거래 사례의 가격만큼 끌어올리게 되면, 사실상 거래사례만을 기준으로 가격을 산정한 것과 같은 결과가 되어 공시지가 등 설정 취지가 형해화 되기 때문이다.
마. 참고로 개발이익이 포함된 거래 사례라고 하여 참작에서 배제되지는 않으나 현실적으로 개발이익만을 특정하는데 어려움이 있어서 실무상으로는 개발이익이 포함되어 있다면 유사 거래 사례에서 제외하고 있으며, 개발 이익의 포함 여부는 거래 시점을 수용 재결 시점 또는 사업 인정 고시 시점과 비교하게 되는데, 거래 시점이 사업 인정 고시 시점 이후라면 일단 해당 거래 사례에는 개발이익 분이 반영되어 있는 것으로 볼 수 있을 것이다.
3. 검토
가. 수용의 경우에는 수용 재결 시 1번, 이의 재결 시 1번, 수용보상금 증액 청구 사건에서 법원 감정 등 최소 3회의 감정 기회가 부여되는데 반해서, 재건축 매도청구 내지 현금청산의 경우 법원에서 1회의 감정만으로 사실상 매매가가 정해지게 된다.
나. 감정인을 상대로 한 사실 조회 내지 감정 보완 신청 등을 통해서 감정가에 대해서 다툴 수 는 있지만 사실상 감정가를 내어놓은 이상 법원 감정인이 견해를 수정하는 경우는 사실상 전무한 바, 정당한 매매가를 파악하기 위해서 감정을 신청한 것인데 정작 잘못된 감정가가 나오게 될 경우 오히려 그 감정가가 부적절하다고 다퉈야 할 사실상 입증 책임을 소송 당사자가 지게 되는 불합리한 구조가 발생하게 된다.
다. 당사자들이 재감정 신청을 하여도 재판부에서는 판단의 어려움 때문인지 재감정 신청을 기각하는 경우가 많고, 항소심에서 재감정 신청이 받아들여지는 경우도 매우 드문데, 사견으로는 감정인 선정 절차부터 개선하여 법원에서 복수 감정인 후보를 선정하면, 그 중에서 원 피고가 의견 개진을 하여 감정인을 선정하게 하고(이러한 절차를 통해서 사실상 자격이 없거나 전문성이 떨어지는 감정인 선정은 배제할 수 있을 것이다), 쌍방 당사자의 동의가 있는 것을 전제로 재감정 신청도 전향적으로 받아들여서 사적 재산권 행사에 부당한 불이익을 입는 소유자가 없도록 하는 방안을 강구해 볼 필요가 있을 것으로 보인다.
1. 사안의 개요
가. 재개발 조합 등 사업시행자를 대리하여 수용보상금 증액 사건 등을 진행하다 보면, 필연적으로 법원에서 재차 감정을 하게 되는데 그 감정서를 보면, `기타 요인 보정치`라고 하여 유사 거래 사례와 보상 선례 등을 감정가에 반영하게 된다.
나. 수용 감정 기법상 `기타 요인 보정치`의 산정 기준 및 방법 등이 애매할 수 밖에는 없지만 최근 일부 감정 결과를 보면 `기타 요인 보정치` 항목에서 무려 2배 내지 3배에 달하는 보정률을 적용하여 결과적으로 감정가가 과도하게 높게 산정된 경우도 있는 바, `기타 요인 보정치`의 개념 및 그 산정 기준 등에 대해서 일별하고자 한다.
2. 유사거래 사례와 보상 선례 등
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 시행령에는 명시적인 규정이 없지만, 판례는 인근 유사 토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 참작할 수 있고, 보상 선례가 인근 유사 토지에 관한 것으로서 당해 수용 대상 토지의 적정 가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다고 판시한바 있다(대법원 2002년 4월 12일 선고 2001두9783 판결).
나. 여기서 `인근 유사 토지의 정상거래 가격`이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용 상황, 법령상의 제한 등 자연적 사회적 조건이 수용 대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아니라 정상적인 거래에서 형성된 가격을 말한다. 보상액 산정 시 참작될 수 있는 호가는 그것이 인근 유사 토지에 대한 것으로, 투기적 가격이나 당해 공공사업으로 인한 개발이익 등이 포함되지 않은 정상적인 거래 가격 수준을 나타내는 것임이 입증되는 경우라야 한다(대법원 1993년 10월 22일 선고 93누11500 판결에서는 감정인이 인근 부동산중개인과 주민들로부터 탐문하였다는 거래 가격은 신빙성이 없고, 인근 유사 토지에 대한 정상적인 거래 가격 수준으로 인정할 수 없어 이 사건 토지의 보상액 산정에 참작할 수 없다는 원심의 판단을 긍정하였음).
다. 대법원 1993년 3월 9일 선고 92누16577 판결에서는 `수용대상 토지에 대한 감정평가서에 인근지의 매매 가능 가격만 기재되어 있을 뿐, 위 가격을 보상액 산정에 있어서 반영하였는지 아무런 설명이 없거나 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 참작하였다고 기재되어 있으나 그 구체적인 사례나 반영 방법과 정도에 관하여 아무런 설명이 없다면, 이러한 감정평가는 인근 유사 토지의 정상 거래 가격 등 제반 요인을 고려하지 아니하였거나 적어도 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 합리적으로 고려하여 평가하였다고 볼 수 없어 위법하다`고 판시한바 있다.
라. 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 참작하는 방법은 주로, 거래 사례인 인근 유사 토지에 대하여 그 표준지를 기준으로 품등 비교 등을 하여 평가한 가격과 인근 유사 토지의 실제 거래 가격을 비교하여 보정율을 산정하고 평가 대상 토지의 가격을 그 표준지와 품등 비교 등을 하여 산정한 가격에 위 보정률을 곱하여 산정한다. 다만, 인근 유사 토지의 정상 거래 가격을 참작하는 경우에도 어디까지나 참작 정도에 그쳐야 하고, 보상가액을 언제나 인근 유사 토지의 정상거래가격 수준까지 끌어올리라는 것은 아니므로, 참작 정도는 일부에 그쳐야 하는데 만약 거래 사례의 가격만큼 끌어올리게 되면, 사실상 거래사례만을 기준으로 가격을 산정한 것과 같은 결과가 되어 공시지가 등 설정 취지가 형해화 되기 때문이다.
마. 참고로 개발이익이 포함된 거래 사례라고 하여 참작에서 배제되지는 않으나 현실적으로 개발이익만을 특정하는데 어려움이 있어서 실무상으로는 개발이익이 포함되어 있다면 유사 거래 사례에서 제외하고 있으며, 개발 이익의 포함 여부는 거래 시점을 수용 재결 시점 또는 사업 인정 고시 시점과 비교하게 되는데, 거래 시점이 사업 인정 고시 시점 이후라면 일단 해당 거래 사례에는 개발이익 분이 반영되어 있는 것으로 볼 수 있을 것이다.
3. 검토
가. 수용의 경우에는 수용 재결 시 1번, 이의 재결 시 1번, 수용보상금 증액 청구 사건에서 법원 감정 등 최소 3회의 감정 기회가 부여되는데 반해서, 재건축 매도청구 내지 현금청산의 경우 법원에서 1회의 감정만으로 사실상 매매가가 정해지게 된다.
나. 감정인을 상대로 한 사실 조회 내지 감정 보완 신청 등을 통해서 감정가에 대해서 다툴 수 는 있지만 사실상 감정가를 내어놓은 이상 법원 감정인이 견해를 수정하는 경우는 사실상 전무한 바, 정당한 매매가를 파악하기 위해서 감정을 신청한 것인데 정작 잘못된 감정가가 나오게 될 경우 오히려 그 감정가가 부적절하다고 다퉈야 할 사실상 입증 책임을 소송 당사자가 지게 되는 불합리한 구조가 발생하게 된다.
다. 당사자들이 재감정 신청을 하여도 재판부에서는 판단의 어려움 때문인지 재감정 신청을 기각하는 경우가 많고, 항소심에서 재감정 신청이 받아들여지는 경우도 매우 드문데, 사견으로는 감정인 선정 절차부터 개선하여 법원에서 복수 감정인 후보를 선정하면, 그 중에서 원 피고가 의견 개진을 하여 감정인을 선정하게 하고(이러한 절차를 통해서 사실상 자격이 없거나 전문성이 떨어지는 감정인 선정은 배제할 수 있을 것이다), 쌍방 당사자의 동의가 있는 것을 전제로 재감정 신청도 전향적으로 받아들여서 사적 재산권 행사에 부당한 불이익을 입는 소유자가 없도록 하는 방안을 강구해 볼 필요가 있을 것으로 보인다.
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