[아유경제=김진원 기자] 신사동 가로수길, 홍대 경리단 길에서는 자연스럽게 노천 테라스에 앉아 차 한잔하려는 사람들이 많다.
근데 테라스 카페와 옥상 대부분이 `불법 시설`이었다는 점을 아는 사람들은 많지 않다. 하지만 최근 법적 규제가 풀리면서 테라스와 옥상의 활성이 본격화될 전망이다.
최근 `테라스`는 부동산 시장 트렌드의 중심이다. 아파트ㆍ타운하우스 등 주택시장에는 테라스를 접목한 상품들이 연일 완판 행진이고, 상가 등 수익형 부동산 시장에 `테라스 특화`를 내세운 상품들이 연거푸 등장하고 있다. 실내 공간을 외부로 연장해 더 넓은 공간을 활용할 수 있고 인도변이나 광장, 공원 등과 연계돼 있어 고객 확보에도 유리하기 때문이다.
탁 트인 개방감과 함께 쾌적성이 좋아 고객이 편안하게 머물 수 있는 환경을 제공하기도 한다. 또한 테라스 상가는 상권 발달에도 도움이 된다. 주로 고급 업종이 입점하면서 상권 수준이 높아지기 때문이다.
그럼에도 `불법 시설`을 이유로 거리에서 테라스 상가를 보는 건 쉽지 않았다. 특히 음식점에서 `옥외영업 행위`는 식품위생법상 불법이다. 대부분의 지자체는 소음 민원이나 안전을 이유로 야외영업을 허가해주지 않고 도로에 설치한 파라솔, 테이블과 의자 역시「도로법」 제75조에 의거, 장애물로 간주돼 왔다.
`루프톱` 역시 상황은 다르지 않았다. 루프톱은 건물 옥상층 야외에서 음식이나 음료를 즐길 수 있는 공간으로 주로 고층을 내세운 호텔이 옥상을 활용해 `루프톱 바`를 설치하는 사례가 많았다. 최근에는 외국처럼 야외에서 가볍게 파티를 하거나 데이트를 즐기는 젊은층이 늘면서 일반 상가 건물에도 다양한 형태의 루프톱이 확산되는 추세다.
그럼에도 원래 옥상은 공용면적에 해당해 `영업활동`이 이뤄질 수 없다. 신고 없이 고정식 지붕이나 기둥을 설치하는 것, 비닐이나 천막으로 지붕이나 벽을 옥상에 올리는 것은 「건축법」 14조를 위반한 불법이기 때문이다. 건물 대부분이 준공 단계부터 용적률 한도를 채워 짓기 때문에 천막이나 가림막을 두고 공간을 더 늘려 영업하는 행위는 결국 어떤 행태이든 불법인 셈이다.
하지만 변화의 분위기가 감지되고 있다.
자유한국당 김현아 의원 측에 따르면 `건축법 일부 개정안` 시행으로 미관 유지를 위해 필요하다고 인정되는 구역에 테라스를 설치할 수 있어 지자체가 상가 수요에 맞게 테라스를 적용할 수 있는 근거가 마련됐다.
루프톱 역시 식품의약품안전처가 최근 "루프톱 운영은 불법이 아니다"는 유권 해석을 내리면서 운영에 청신호가 켜졌다. 식품위생법 개정으로 식품접객업자는 지자체장이 정한 장소와 시설기준 등을 충족하면 영업장 신고면적 이외의 옥외(테라스ㆍ옥상 등)에서도 휴게음식점ㆍ일반음식점ㆍ제과점영업을 할 수 있다.
업계에서는 테라스 상가가 활성화되면 상가 임대료를 비롯해 임차인이 가져가는 권리금 상승효과도 클 것이라며 반색하고 있다. 실제로 테라스를 설치한 상가는 권리금이 인근 상가 대비 150% 정도 수준이다. 사용 가능한 서비스 면적이 늘어나는 만큼 분양하거나 매각하는 입장에서 선호도가 높다.
하지만 일각에서는 테라스 상가의 경우 도심 뿐만 아니라 신도시나 택지지구 등에서 이미 많이 생겨 이전보다는 희소성이 떨어졌다는 목소리도 있다.
이상혁 상가정보연구소 연구원은 "압구정 가로수길, 홍대 카페골목을 비롯해 송도 커넬워크, 용인 보정동 카페골목까지 테라스ㆍ스트리트형 상가가 이미 많이 생겼다. 충분히 입지 환경을 고려해서 테라스 상가를 만들어야 한다"며 이어 "최근에는 미세먼지도 심해져 테라스를 만들기 전 신중해야 한다"고 강조했다.
임대료가 크게 오를 수 있다는 지적도 나온다. 최근 수익형 부동산상품이 노후대비의 첫번째 `아이템`으로 꼽히면서 임대료가 경쟁적으로 오르고 있다. 또 루프톱을 매장으로 이용하려는 임차인이 늘면서 임대료 역전현상이 나타나고 있을 정도다. 이태원 경리단길의 한 이면도로 상가는 꼭대기층 임대료가 1층보다 3.3㎡당 3만~5만원 정도 비싸다. 옥상과 붙은 꼭대기층이 아니라 아예 옥상 임대료가 1층보다 비싼 곳도 있다. 청담동 명품거리 인근 5층 건물의 옥상 임대료는 3.3㎡당 30만원 선인데, 같은 건물 1층은 3.3㎡당 27만원 수준이다.
장경철 부동산일번가 이사는 "상권의 가치나 해당 상가의 활성화를 위해 뜨는 점포 아이템을 적극적으로 활용하는 것도 좋지만 인근 입주민들이나 점포를 이용하지 않은 고객들에게 불편함을 주지 않는 배려도 필요하다"고 설명했다.
결국 업계 전문가들은 공공질서를 지키면서 영업규제 논란이 발생하지 않도록 관련 당국이 지속해서 협업하고 소통하는 것이 중요하다고 입을 모은다.
근데 테라스 카페와 옥상 대부분이 `불법 시설`이었다는 점을 아는 사람들은 많지 않다. 하지만 최근 법적 규제가 풀리면서 테라스와 옥상의 활성이 본격화될 전망이다.
최근 `테라스`는 부동산 시장 트렌드의 중심이다. 아파트ㆍ타운하우스 등 주택시장에는 테라스를 접목한 상품들이 연일 완판 행진이고, 상가 등 수익형 부동산 시장에 `테라스 특화`를 내세운 상품들이 연거푸 등장하고 있다. 실내 공간을 외부로 연장해 더 넓은 공간을 활용할 수 있고 인도변이나 광장, 공원 등과 연계돼 있어 고객 확보에도 유리하기 때문이다.
탁 트인 개방감과 함께 쾌적성이 좋아 고객이 편안하게 머물 수 있는 환경을 제공하기도 한다. 또한 테라스 상가는 상권 발달에도 도움이 된다. 주로 고급 업종이 입점하면서 상권 수준이 높아지기 때문이다.
그럼에도 `불법 시설`을 이유로 거리에서 테라스 상가를 보는 건 쉽지 않았다. 특히 음식점에서 `옥외영업 행위`는 식품위생법상 불법이다. 대부분의 지자체는 소음 민원이나 안전을 이유로 야외영업을 허가해주지 않고 도로에 설치한 파라솔, 테이블과 의자 역시「도로법」 제75조에 의거, 장애물로 간주돼 왔다.
`루프톱` 역시 상황은 다르지 않았다. 루프톱은 건물 옥상층 야외에서 음식이나 음료를 즐길 수 있는 공간으로 주로 고층을 내세운 호텔이 옥상을 활용해 `루프톱 바`를 설치하는 사례가 많았다. 최근에는 외국처럼 야외에서 가볍게 파티를 하거나 데이트를 즐기는 젊은층이 늘면서 일반 상가 건물에도 다양한 형태의 루프톱이 확산되는 추세다.
그럼에도 원래 옥상은 공용면적에 해당해 `영업활동`이 이뤄질 수 없다. 신고 없이 고정식 지붕이나 기둥을 설치하는 것, 비닐이나 천막으로 지붕이나 벽을 옥상에 올리는 것은 「건축법」 14조를 위반한 불법이기 때문이다. 건물 대부분이 준공 단계부터 용적률 한도를 채워 짓기 때문에 천막이나 가림막을 두고 공간을 더 늘려 영업하는 행위는 결국 어떤 행태이든 불법인 셈이다.
하지만 변화의 분위기가 감지되고 있다.
자유한국당 김현아 의원 측에 따르면 `건축법 일부 개정안` 시행으로 미관 유지를 위해 필요하다고 인정되는 구역에 테라스를 설치할 수 있어 지자체가 상가 수요에 맞게 테라스를 적용할 수 있는 근거가 마련됐다.
루프톱 역시 식품의약품안전처가 최근 "루프톱 운영은 불법이 아니다"는 유권 해석을 내리면서 운영에 청신호가 켜졌다. 식품위생법 개정으로 식품접객업자는 지자체장이 정한 장소와 시설기준 등을 충족하면 영업장 신고면적 이외의 옥외(테라스ㆍ옥상 등)에서도 휴게음식점ㆍ일반음식점ㆍ제과점영업을 할 수 있다.
업계에서는 테라스 상가가 활성화되면 상가 임대료를 비롯해 임차인이 가져가는 권리금 상승효과도 클 것이라며 반색하고 있다. 실제로 테라스를 설치한 상가는 권리금이 인근 상가 대비 150% 정도 수준이다. 사용 가능한 서비스 면적이 늘어나는 만큼 분양하거나 매각하는 입장에서 선호도가 높다.
하지만 일각에서는 테라스 상가의 경우 도심 뿐만 아니라 신도시나 택지지구 등에서 이미 많이 생겨 이전보다는 희소성이 떨어졌다는 목소리도 있다.
이상혁 상가정보연구소 연구원은 "압구정 가로수길, 홍대 카페골목을 비롯해 송도 커넬워크, 용인 보정동 카페골목까지 테라스ㆍ스트리트형 상가가 이미 많이 생겼다. 충분히 입지 환경을 고려해서 테라스 상가를 만들어야 한다"며 이어 "최근에는 미세먼지도 심해져 테라스를 만들기 전 신중해야 한다"고 강조했다.
임대료가 크게 오를 수 있다는 지적도 나온다. 최근 수익형 부동산상품이 노후대비의 첫번째 `아이템`으로 꼽히면서 임대료가 경쟁적으로 오르고 있다. 또 루프톱을 매장으로 이용하려는 임차인이 늘면서 임대료 역전현상이 나타나고 있을 정도다. 이태원 경리단길의 한 이면도로 상가는 꼭대기층 임대료가 1층보다 3.3㎡당 3만~5만원 정도 비싸다. 옥상과 붙은 꼭대기층이 아니라 아예 옥상 임대료가 1층보다 비싼 곳도 있다. 청담동 명품거리 인근 5층 건물의 옥상 임대료는 3.3㎡당 30만원 선인데, 같은 건물 1층은 3.3㎡당 27만원 수준이다.
장경철 부동산일번가 이사는 "상권의 가치나 해당 상가의 활성화를 위해 뜨는 점포 아이템을 적극적으로 활용하는 것도 좋지만 인근 입주민들이나 점포를 이용하지 않은 고객들에게 불편함을 주지 않는 배려도 필요하다"고 설명했다.
결국 업계 전문가들은 공공질서를 지키면서 영업규제 논란이 발생하지 않도록 관련 당국이 지속해서 협업하고 소통하는 것이 중요하다고 입을 모은다.
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