[아유경제=김진원 기자] 재건축사업의 조합원이 해당 사업에 대해 관리처분인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하면 그 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다는 유권해석이 나왔다.
지난 10일 법제처는 「공인중개사법」 제3조제2호에 따라 이같이 해석한다고 밝혔다. 이는 민원인이 「공인중개사법」 제2조제1호에서는 "중개"란 같은 법 제3조에 따른 중개대상물(이하 `중개대상물`)에 대해 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제3조에서는 중개대상물을 토지(제1호), 건축물 그 밖의 토지 정착물(제2호) 및 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물권(제3호)으로 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제2조에서는 「입목에 관한 법률」에 따른 입목(제1호)과 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단(제2호)을 중개대상물로 규정하고 있다. 한편, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 `도시정비법`) 제48조제1항 본문에서는 시행자가 같은 법 제46조에 따른 분양신청기간이 종료되고 그 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 `시장ㆍ군수`)의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 재건축사업의 조합원이 해당 사업에 대해 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권이 중개대상물에 해당하는지 문의한 것에 대한 회답이다.
이에 대해 법제처는 "조합원이 해당 재건축사업에 대해 「도시정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다"고 답했다.
이렇게 해석을 한 이유로 법제처는 "먼저, 「공인중개사법」 제3조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제2조에서는 중개대상물을 토지, 건축물과 그 밖의 토지의 정착물, 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 및 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단으로 한정하고 있고, 「건축법」 제2조제1항제2호에서는 `건축물`이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 등을 말한다고 규정하고 있는 한편, 도시정비법의 정비사업에 따른 `입주권`은 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위로 (「소득세법」 제89조제2항 등 참조), 이 사안에서 입주권이 중개대상물에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 「공인중개사법」 제3조제2호에서 중개대상물로 규정하고 있는 `건축물`이 `기존 건축물`에 한정되는지, `장래 건축될 건물`도 포함되는지를 우선 살펴볼 필요가 있다"고 언급했다.
또 "「공인중개사법」에 따르면 공인중개사란 중개를 업으로 할 수 있는 자격이 있는 사람이며, 중개란 중개대상물에 대한 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 등의 권리의 득실변경에 관한 행위를 `알선`하는 것을 의미하고(제2조제1호), 법령에서 특정 물건이나 권리에 대해 양도 등 거래를 제한하고 있지 않는 한, 당사자는 자유롭게 거래(계약)를 할 수 있는 점 등에 비춰볼 때, 「공인중개사법」 제3조제2호에서 중개대상물로 규정하고 있는 `건축물`은 매매나 임대차 등의 거래가 가능할 정도면 되지 반드시 외형까지 존재하고 있어야 하는 것은 아니므로, 중개대상물인 `건축물`에는 기존의 건축물뿐만 아니라 `장래에 건축될 건축물`도 포함된다(대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885판결례 및 2012. 2. 23. 선고 2011다77870판결례 참조)"고 강조했다.
하지만 법제처는 "다만 「공인중개사법」 제22조에서는 중개의뢰인이 해당 내용을 명확하게 하기 위해 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 중개대상물의 위치 및 규모(제1호), 거래예정가격(제2호) 등을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제25조제1항에서는 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계(제1호), 법령의 규정에 따른 거래 또는 이용제한사항(제2호) 등을 확인해 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명해 한다고 명시하고 있고, 같은 조 제3항에서는 개업공인중개사는 중개가 완성돼 거래계약서를 작성하는 때에는 같은 조 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 한다고 규정하고 있음을 볼 때, 「공인중개사법」 제3조제2호에 따른 건축물은 그 위치, 상태, 시장거래가격 등이 특정될 필요가 있다고 할 것이므로, 위치, 상태 등이 특정되지 않는 건축물은 중개대상물이 될 수 없다"고 덧붙였다.
그러면서 법제처는 "재건축사업의 조합원이 해당 사업에 대해 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 "장래에 건축될 건축물"에는 해당될 수 있으나, 건축물의 위치, 상태 등이 불특정해 특정아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 향후 아파트 동ㆍ호수 추첨을 거쳐서 해당 아파트의 분양예정자로 될 수 있는 지위라 할 것이므로(대법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287 판결례 참조), 입주권은 중개대상물인 건축물에 해당한다고 보기는 어렵다"고 말했다.
[아유경제=김진원 기자] 재건축사업의 조합원이 해당 사업에 대해 관리처분인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하면 그 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다는 유권해석이 나왔다.
지난 10일 법제처는 「공인중개사법」 제3조제2호에 따라 이같이 해석한다고 밝혔다. 이는 민원인이 「공인중개사법」 제2조제1호에서는 "중개"란 같은 법 제3조에 따른 중개대상물(이하 `중개대상물`)에 대해 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제3조에서는 중개대상물을 토지(제1호), 건축물 그 밖의 토지 정착물(제2호) 및 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물권(제3호)으로 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제2조에서는 「입목에 관한 법률」에 따른 입목(제1호)과 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단(제2호)을 중개대상물로 규정하고 있다. 한편, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 `도시정비법`) 제48조제1항 본문에서는 시행자가 같은 법 제46조에 따른 분양신청기간이 종료되고 그 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 `시장ㆍ군수`)의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 재건축사업의 조합원이 해당 사업에 대해 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권이 중개대상물에 해당하는지 문의한 것에 대한 회답이다.
이에 대해 법제처는 "조합원이 해당 재건축사업에 대해 「도시정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다"고 답했다.
이렇게 해석을 한 이유로 법제처는 "먼저, 「공인중개사법」 제3조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제2조에서는 중개대상물을 토지, 건축물과 그 밖의 토지의 정착물, 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 및 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단으로 한정하고 있고, 「건축법」 제2조제1항제2호에서는 `건축물`이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 등을 말한다고 규정하고 있는 한편, 도시정비법의 정비사업에 따른 `입주권`은 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위로 (「소득세법」 제89조제2항 등 참조), 이 사안에서 입주권이 중개대상물에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 「공인중개사법」 제3조제2호에서 중개대상물로 규정하고 있는 `건축물`이 `기존 건축물`에 한정되는지, `장래 건축될 건물`도 포함되는지를 우선 살펴볼 필요가 있다"고 언급했다.
또 "「공인중개사법」에 따르면 공인중개사란 중개를 업으로 할 수 있는 자격이 있는 사람이며, 중개란 중개대상물에 대한 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 등의 권리의 득실변경에 관한 행위를 `알선`하는 것을 의미하고(제2조제1호), 법령에서 특정 물건이나 권리에 대해 양도 등 거래를 제한하고 있지 않는 한, 당사자는 자유롭게 거래(계약)를 할 수 있는 점 등에 비춰볼 때, 「공인중개사법」 제3조제2호에서 중개대상물로 규정하고 있는 `건축물`은 매매나 임대차 등의 거래가 가능할 정도면 되지 반드시 외형까지 존재하고 있어야 하는 것은 아니므로, 중개대상물인 `건축물`에는 기존의 건축물뿐만 아니라 `장래에 건축될 건축물`도 포함된다(대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885판결례 및 2012. 2. 23. 선고 2011다77870판결례 참조)"고 강조했다.
하지만 법제처는 "다만 「공인중개사법」 제22조에서는 중개의뢰인이 해당 내용을 명확하게 하기 위해 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 중개대상물의 위치 및 규모(제1호), 거래예정가격(제2호) 등을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제25조제1항에서는 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계(제1호), 법령의 규정에 따른 거래 또는 이용제한사항(제2호) 등을 확인해 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명해 한다고 명시하고 있고, 같은 조 제3항에서는 개업공인중개사는 중개가 완성돼 거래계약서를 작성하는 때에는 같은 조 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 한다고 규정하고 있음을 볼 때, 「공인중개사법」 제3조제2호에 따른 건축물은 그 위치, 상태, 시장거래가격 등이 특정될 필요가 있다고 할 것이므로, 위치, 상태 등이 특정되지 않는 건축물은 중개대상물이 될 수 없다"고 덧붙였다.
그러면서 법제처는 "재건축사업의 조합원이 해당 사업에 대해 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 "장래에 건축될 건축물"에는 해당될 수 있으나, 건축물의 위치, 상태 등이 불특정해 특정아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 향후 아파트 동ㆍ호수 추첨을 거쳐서 해당 아파트의 분양예정자로 될 수 있는 지위라 할 것이므로(대법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287 판결례 참조), 입주권은 중개대상물인 건축물에 해당한다고 보기는 어렵다"고 말했다.
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