[아유경제=유준상 기자] 정부가 `실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8ㆍ2 대책)`을 내놓은 지 9일이 흘렀다. 정부 대책이 발표된 지 통상 1~2주 뒤가 대책의 실효성을 판가름하는 분기점이 되는 점을 고려하면 이 시기, 8ㆍ2 대책을 판가름할 수 있는 적기라는 분석이다. 이에 본보는 8ㆍ2 대책에 대해 분석해보고 시장의 반응 및 평가와 다수 전문가들의 의견을 들어봤다.
8ㆍ2 대책에 `꽁꽁` 발 묶인 시장… 과열지역에 투기수요 유입 차단
재건축 등 도시정비사업도 규제 대상… 재건축초과이익환수제도 시행 `확정`
지난 2일 발표된 부동산 대책은 시장의 발을 꽁꽁 묶어뒀다. 전국으로 규제 범위를 넓히고 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 연쇄적인 3개의 규제를 피한 부동산 활황세 지역은 전무했다. 우선 서울 25개 구, 경기 7개 시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산시 7개 구, 세종시는 조정대상지역으로 지정됐다. 또한 서울 25개 구 전 지역, 경기 과천시와 행복도시건설예정지역 등은 `투기과열지구`로, 강남 4구인 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동을 비롯해 용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서 등 서울 11개 구와 세종시, 행복도시건설예정지역은 투기지역으로 지정됐다. 중복 지정을 통해서라도 다주택자의 투기수요를 억제하겠다는 게 핵심이다.
투기지역 지정에 따라 이들 지역은 보유세대의 양도소득세 가산, 가구당 주택담보대출 건수 제한 등 세제와 금융제도가 강화된다.
먼저 조정대상지역에는 다주택자 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제가 배제된다. 다주택자(조합원 입주권 포함)에게 적용되는 양도세율은 현재 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)가 적용되지만 앞으로는 조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p가 기본세율에 추가 양도세율이 붙는다. 적용은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.
1가구 1주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 우선 조정대상지역 내 1가구 1주택 비과세 요건에 거주 요건이 추가된다. 현행은 2년 이상 보류, 양도가액 9억 원 이하가 조건이지만 앞으로 `2년 이상 거주`가 추가 조건으로 붙는다.
나아가 분양권 전매 시 양도소득세가 강화된다. 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용된다.
또한 분양가 상승에 의한 시장 불안을 막기 위해 향후 주택시장 상황에 따라 즉시 분양가상한제를 적용할 수 있도록 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 기준을 개선했다.
도시정비사업도 이 같은 규제 폭풍을 피해갈 수 없었다. 우선 업계의 화두였던 재건축초과이익환수제도는 예상대로 2018년 1월 시행될 예정이다. 이에 재건축업계에 빨간불이 켜졌다.
여기에 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한이 강화된다. 현행은 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위 양도가 제한되고 시업 지연의 경우 예외적으로 지위를 양도할 수 있었으나 예외 사유를 엄격히 해 투기과열지구의 실효성을 강화했다. 조건은 조합 설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없거나 3년 이상 소유한 경우, 혹은 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에 적용된다.
그 외 ▲실수요 중심의 주택수요 관리 강화 방안으로 실수요자 중심으로 주택시장이 관리될 수 있도록 세제, 금융 등 제도를 개선하겠다는 방침 ▲서민을 위한 주택 공급 확대로 실수요자를 위한 적정수준의 주택을 지속적으로 공급하겠다는 방안 ▲실수요자를 위한 청약제도 등 정비 방안으로 공급된 주택이 실수요자에게 돌아갈 수 있도록 제도를 정비하는 방안 등이 담겼다.
다수 부동산 전문가들은 문재인 정부가 들어선 후 지난 6ㆍ19 대책에 이어 두 번째 부동산 대책을 이렇게 얼마 되지 않은 사이에 연이어 내놓은 것에 대해 정부가 그만큼 부동산시장의 상황을 심각하게 보고 있는 것이라고 목소리를 모은다.
실제로 문재인 대통령과 각 관계부처 장관들은 부동산 문제에 대해 심각한 발언들을 내놨다. 특히 대선이 끝나면서 서울 집값이 급등을 하기 시작하면서 정부는 6ㆍ19 대책을 발표했지만 주택 공급 수 제한, 맞춤형 LTVㆍDTI 규제 등은 단편적인 효과로 머물렀으며 시장 억제책으로는 다소 무리가 있었다는 분석이 나오면서 정부가 이번 8ㆍ2 대책을 통해 복합 고강도 처방을 내놓았다는 분석이 주를 이룬다.
한 부동산 전문가는 "일반적으로 투기과열지구는 국토교통부 장관이, 투기지역은 기획재정부 장관이 지정을 하는데 투기과열지구는 도시정비사업을 규제하는 게 많고, 투기지역은 양도세 중과세가 있다. 정부가 집값이 급등하거나 급등 가능성이 있다고 봤는지 이제껏 범위가 강남 4구로 한정될 것이란 예측을 깨고 서울 전역이 지정돼 아주 충격적이다"고 말했다.
한 부동산 전문가는 "지난 6ㆍ19 대책과 8ㆍ2 대책은 상당한 차이가 있다. 6ㆍ19 대책은 청약시장 대책이고 8ㆍ2 대책은 단기적인 투기수요를 억제하기 위한 종합 대책이었다. 따라서 투기과열지구나 투기지역 지정을 통해서 강도 높은 여러 가지 정책 수단이 동원될 수밖에 없는 것이다. 그 외에도 재건축 규제라든지 실수요자 중심의 주택 공급 방안이 포함돼 있다는 점에서 종합 대책이라고 평가할 수 있겠다"고 설명했다.
하지만 8ㆍ2 대책의 후폭풍이 여간 거센게 아니다. 대책 발표 이후 하루가 멀다 하고 예상되는 추가 대책 전망이 각종 매스컴으로부터 쏟아져 나오면서 수요자들은 혼란에 빠졌고 정부의 규제 강도는 더욱 거세지고 있다. 8ㆍ2 대책이 나온 지 일주일이 흘렀지만 시장은 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있다.
특히 8ㆍ2 대책으로 인해 투기과열지구로 지정된 서울 전역과 경기 과천, 세종 등은 LTV와 DTI는 각각 40%로 낮아지고 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 못하도록 묶이면서 금융당국도 이에 발맞춰 규제를 강화하고 있다. 앞으로 투기지역으로 지정된 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서 등 서울 11개 구와 세종시에서는 시중은행에서 추가대출을 받으려면 2년 이내 기존주택을 처분해야 한다. 은행별로 세부 조건에 차이가 발생하지만 대부분 다주택자의 주택 처분을 대출 요건으로 내걸고 있다.
주택담보대출 요건을 강화하면서 시중은행들의 신용대출이 이번 주 급증하는 등 부작용 효과도 서서히 나타나고 있다. 5대 시중은행(KB국민ㆍ신한ㆍKEB하나ㆍ우리ㆍNH농협)의 지난 4일 개인 신용대출 잔액은 92조4418억 원이었던 반면, 이달 8일 기준 개인 신용대출 잔액은 92조7916억 원으로 빠르게 늘었다. 정부가 주택담보대출을 옥죄면서 수요자들이 신용대출로 옮겨 타고 있다는 분석이다.
사정 당국의 칼날도 더욱 날카로워지고 있다. 국세청은 지난 10일 주택가격 급등지역에서 다운 계약, 주택 취득자금 편법 증여 등 부동산 거래 관련 세금 탈루 혐의자 286명에 대한 세무조사에 착수했다.
이번 조사는 양도세 등 탈루세금을 빠짐없이 추징하기 위해 거래 당사자와 그 가족까지 금융추적조사를 실시하는 등 강도 높게 진행될 예정이다. 국세청은 세무조사 과정에서 불법행위가 확인되는 경우 관련 법령에 따라 관계기관에 통보ㆍ고발하는 등 엄중 조치하겠다는 방침이다.
다주택자에 대해 국세청이 세무조사에 나선 것은 2005년 노무현 정부 시절 내놓은 8ㆍ31 부동산 대책 이후 12년 만이다. 국세청 관계자는 "기획조사 형태의 부동산 거래 세무조사는 최근에 없었다"며 "앞으로 부동산 거래 탈세에 엄격하게 조치할 것이라는 정책 방향을 국민에게 보여준 것"이라고 의미를 부여했다.
정부의 제재 조치가 연이어 발동되자 서울 부동산시장은 거래가 뚝 끊기며 꽁꽁 얼어붙었다. 강남 4구를 포함해 서울 11개 구가 투기지역으로 묶이며 사실상 거래가 중단됐고 그 이외 지역에서도 관망세가 길어지는 분위기다.
8ㆍ2 대책 풍선효과 `가시화`… 주택시장의 관심축, 조정 지역에서 비규제 지역으로 이동
정부의 8ㆍ2 대책의 주요 타겟이 된 세종 지역에서는 아파트 급매물이 쏟아지는 등 규제에 따른 후폭풍이 본격화하고 있다. 특히 전문가들은 이번 대책이 지난 6ㆍ19 대책과는 차원이 다른 고강도 대책이기 때문에 부동산시장 전반적인 침체와 거래 감소 등이 불가피해 각종 규제를 받지 않는 비조정대상지역으로 자금이 이동하는 풍선효과를 우려하고 있다.
예금금리가 꿈쩍하지 않는 저금리 상황에서 시중부동자금은 시간차를 두고 어딘가로 반드시 흐를 수밖에 없기 때문에 이들 비조정대상지역이 반사이익 수혜지로 부상할 가능성이 있다고 전문가들은 분석한다.
규제를 피해 인근 지역으로 부동산 시장의 관심축이 이동하는 풍선효과는 벌써부터 조짐이 보인다. 한 세종시 공인중개사사무소 관계자는 "세종 지역에서는 정부의 8ㆍ2 대책 이후 급매물이 쏟아져 나오고 있다. 강도 높은 규제와 까다로워진 대출 규제로 수요층이 타 지역으로 이동하고 있는 게 현실"이라고 설명했다.
그는 이어 "이번 대책으로 인해 분양권 프리미엄이 급격하게 떨어지고 있다. 특히 1생활권 등 행정도시 예정 지역 전체에서 아파트 매물건수가 1600여 건을 넘어섰고 매물에 따라 형성된 웃돈도 최대 7000만 원까지 떨어졌다. 매도물량도 내년 봄까지 쏟아져 나올 전망이어서 아파트값 조정세도 계속해서 이어질 것으로 보인다"고 예측했다.
하지만 반대 급부로 규제를 피해간 지역에서는 이에 따른 반사이익을 보고 있다.
한 부동산 업계 관계자는 "대전 유성구 노은 지역이 대표적으로 실제로 프리미엄이 형성되는 반사적인 효과가 나타나고 있다. 특히 신탄진 일대 2400여 가구를 공급하던 대단지 아파트 개발사업도 오는 10월 분양을 서두르는 등 풍선효과를 기대하는 움직임이 뚜렷해지고 있다"고 말했다.
투기과열지구 내에서 분양하는 오피스텔의 분양권 전매가 금지되기에 풍선효과 또한 예상되고 있지만 다수 부동산 전문가들은 실제로 오피스텔로 풍선효과가 나타날 가능성은 높지 않을 것이라고 내다보고 있다. 아파트와 동시에 규제까지 받는 오피스텔이라 이들 지역 오피스텔을 분양 받아봐야 실익이 거의 없다는 이유에서다.
하지만 재건축 입주권 제한은 재건축업계에 치명타라는 게 전문가들의 중론이다. 재건축 아파트의 입주권이 제한되면 한 번 사고 거래가 불가능해 투자자 입장에선 심리적, 자금적 부담이 커져 매수심리위축이 불가피해진다는 소리다. 문제는 서울의 경우 수요보다 공급이 여전히 부족한 상황이라 재개발ㆍ재건축 아파트 외에는 마땅한 공급 방안이 없는데도 이러한 고강도 규제만으로 중장기적으로 집값이 잡힐지는 미지수라는 지적이다. 향후 공급부족으로 인한 후폭풍이 예견되는 대목이기도 하다.
한 부동산 전문가는 "좁은 의미의 풍선효과, 즉 규제지역을 피해 시중 부동자금이 이동하는 현상은 시간이 어느 정도 지나면서 정책 내성 등이 생기는 시점에서 비조정대상지역이나 상가, 토지 등으로 수요가 옮겨갈 가능성이 있지만 어느 정도의 기간 후에 어느 정도로 효과(반사이익포함)가 나타날지는 현재로선 예측하기가 어려운 실정이다. 향후 정책적인 내성과 국내외 경기상황, 금리 상황 등 여러 여건에 따라 가변적일 수밖에 없을 것"이라고 내다봤다.
그는 이어 "이번 대책에서 직접 영향을 받는 서울 전역과 과천시 등 경기권 조정대상지역 및 새롭게 투기지역ㆍ투기과열지구까지 동시에 규제되는 세종시 일대 주택시장은 한동안 깊은 잠을 잘 수밖에 없는 상황에 직면한 것만은 거의 틀림이 없다고 봐도 무방한 수준이다"고 설명했다.
한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 "이번 대책에도 불구하고 정부가 원하는 방향으로 시장이 덜 움직이거나 부작용 등이 생기는 경우 정부는 이에 대비해 향후 추가대책까지 더 내놓을 태세인 것은 확실하다. 규제지역을 포함한 국내 부동산시장 전반에 걸쳐 드리워지고 있는 먹구름과 냉기류는 적어도 내년 초 동계올림픽과 내년 상반기 지방선거 전까지는 한동안 유지될 가능성이 커 향후 정부 정책과 시장의 힘겨루기가 어떤 양상으로 전개될지 추이를 지켜볼 수밖에는 없을듯하다"고 조언했다.
`8ㆍ2 부동산 대책` Q&A
이번 대책은 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에 미치는 후폭풍이 거세다. 이에 본보는 도시정비사업에 미치는 주요 영향들을 질의응답을 구성해 알아봤다.
■투기과열지구 선정 기준은/
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정할 예정이다. 구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나, 주택분양계획이 전월 대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년 대비 급격히 감소하거나, 주택보급률 등이 전국 평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 지정하고, 집값 불안 정도, 주변 지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정할 계획이다.
■이번 대책으로 투기과열지구 내 도시정비사업 규제는 어떻게 달라지나/
투기과열지구 내 규제 유형별 적용 대상은 우선 `조합원 지위 양도 제한`은 기존 재건축 그대로 동일하고 `조합원 분양권 전매제한`은 재건축에서 재개발ㆍ재건축, 도시환경정비사업으로 확대됐다. `도시정비사업 분양분 재당첨 제한`은 재개발ㆍ재건축, 도시환경정비사업이 새롭게 대상이 됐다. 조합원 주택공급 수 제한은 기존 재건축으로 동일하다.
■투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는가/
조합원 지위 양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전 단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 다만 질병, 직장 이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정 기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 지연의 경우는 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우가 이에 해당된다.
■투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매ㆍ계약했으나 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지 궁금하다/
투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다.
■2003년 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데, 이 경과규정은 지금도 유효한가/
2003년 재건축 조합원 지위 양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과 규정은 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받았고, 2003년 12월 31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정해 1회 조합원 지위 양도를 허용했다. 위 경과규정은 현재에도 유효하지만, 경과 규정의 요건(2003년 12월 31일 이전 조합 설립 + 2003년 12월 31일 이전 취득)을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다.
■투기과열지구 내 도시정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는가/
도시정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 2017년 9월 중 발의해 2017년 12월까지 법 개정을 완료할 예정이다. 또한 도시정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월께부터 적용할 계획이다. 한편 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 도시정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정에 있다.
■법 개정 이전부터 도시정비사업 구역 내 소유하고 있던 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나/
이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도시정비법 개정 이전부터 투기과열지구 내 도시정비사업 예정주택을 소유한 사람도 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 도시정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 도시정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우에는 조합원 분양이 제한된다.
[아유경제=유준상 기자] 정부가 `실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8ㆍ2 대책)`을 내놓은 지 9일이 흘렀다. 정부 대책이 발표된 지 통상 1~2주 뒤가 대책의 실효성을 판가름하는 분기점이 되는 점을 고려하면 이 시기, 8ㆍ2 대책을 판가름할 수 있는 적기라는 분석이다. 이에 본보는 8ㆍ2 대책에 대해 분석해보고 시장의 반응 및 평가와 다수 전문가들의 의견을 들어봤다.
8ㆍ2 대책에 `꽁꽁` 발 묶인 시장… 과열지역에 투기수요 유입 차단
재건축 등 도시정비사업도 규제 대상… 재건축초과이익환수제도 시행 `확정`
지난 2일 발표된 부동산 대책은 시장의 발을 꽁꽁 묶어뒀다. 전국으로 규제 범위를 넓히고 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 연쇄적인 3개의 규제를 피한 부동산 활황세 지역은 전무했다. 우선 서울 25개 구, 경기 7개 시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산시 7개 구, 세종시는 조정대상지역으로 지정됐다. 또한 서울 25개 구 전 지역, 경기 과천시와 행복도시건설예정지역 등은 `투기과열지구`로, 강남 4구인 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동을 비롯해 용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서 등 서울 11개 구와 세종시, 행복도시건설예정지역은 투기지역으로 지정됐다. 중복 지정을 통해서라도 다주택자의 투기수요를 억제하겠다는 게 핵심이다.
투기지역 지정에 따라 이들 지역은 보유세대의 양도소득세 가산, 가구당 주택담보대출 건수 제한 등 세제와 금융제도가 강화된다.
먼저 조정대상지역에는 다주택자 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제가 배제된다. 다주택자(조합원 입주권 포함)에게 적용되는 양도세율은 현재 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)가 적용되지만 앞으로는 조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p가 기본세율에 추가 양도세율이 붙는다. 적용은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.
1가구 1주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 우선 조정대상지역 내 1가구 1주택 비과세 요건에 거주 요건이 추가된다. 현행은 2년 이상 보류, 양도가액 9억 원 이하가 조건이지만 앞으로 `2년 이상 거주`가 추가 조건으로 붙는다.
나아가 분양권 전매 시 양도소득세가 강화된다. 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용된다.
또한 분양가 상승에 의한 시장 불안을 막기 위해 향후 주택시장 상황에 따라 즉시 분양가상한제를 적용할 수 있도록 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 기준을 개선했다.
도시정비사업도 이 같은 규제 폭풍을 피해갈 수 없었다. 우선 업계의 화두였던 재건축초과이익환수제도는 예상대로 2018년 1월 시행될 예정이다. 이에 재건축업계에 빨간불이 켜졌다.
여기에 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한이 강화된다. 현행은 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위 양도가 제한되고 시업 지연의 경우 예외적으로 지위를 양도할 수 있었으나 예외 사유를 엄격히 해 투기과열지구의 실효성을 강화했다. 조건은 조합 설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없거나 3년 이상 소유한 경우, 혹은 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에 적용된다.
그 외 ▲실수요 중심의 주택수요 관리 강화 방안으로 실수요자 중심으로 주택시장이 관리될 수 있도록 세제, 금융 등 제도를 개선하겠다는 방침 ▲서민을 위한 주택 공급 확대로 실수요자를 위한 적정수준의 주택을 지속적으로 공급하겠다는 방안 ▲실수요자를 위한 청약제도 등 정비 방안으로 공급된 주택이 실수요자에게 돌아갈 수 있도록 제도를 정비하는 방안 등이 담겼다.
8ㆍ2 대책은 복합 고강도 처방… 수요자들은 혼란ㆍ정부의 규제 강도는 더욱 거세져
주택담보대출 요건 강화로 시중은행들 신용대출 급증 `부작용`… 수요자 혼란 `가중`
다수 부동산 전문가들은 문재인 정부가 들어선 후 지난 6ㆍ19 대책에 이어 두 번째 부동산 대책을 이렇게 얼마 되지 않은 사이에 연이어 내놓은 것에 대해 정부가 그만큼 부동산시장의 상황을 심각하게 보고 있는 것이라고 목소리를 모은다.
실제로 문재인 대통령과 각 관계부처 장관들은 부동산 문제에 대해 심각한 발언들을 내놨다. 특히 대선이 끝나면서 서울 집값이 급등을 하기 시작하면서 정부는 6ㆍ19 대책을 발표했지만 주택 공급 수 제한, 맞춤형 LTVㆍDTI 규제 등은 단편적인 효과로 머물렀으며 시장 억제책으로는 다소 무리가 있었다는 분석이 나오면서 정부가 이번 8ㆍ2 대책을 통해 복합 고강도 처방을 내놓았다는 분석이 주를 이룬다.
한 부동산 전문가는 "일반적으로 투기과열지구는 국토교통부 장관이, 투기지역은 기획재정부 장관이 지정을 하는데 투기과열지구는 도시정비사업을 규제하는 게 많고, 투기지역은 양도세 중과세가 있다. 정부가 집값이 급등하거나 급등 가능성이 있다고 봤는지 이제껏 범위가 강남 4구로 한정될 것이란 예측을 깨고 서울 전역이 지정돼 아주 충격적이다"고 말했다.
한 부동산 전문가는 "지난 6ㆍ19 대책과 8ㆍ2 대책은 상당한 차이가 있다. 6ㆍ19 대책은 청약시장 대책이고 8ㆍ2 대책은 단기적인 투기수요를 억제하기 위한 종합 대책이었다. 따라서 투기과열지구나 투기지역 지정을 통해서 강도 높은 여러 가지 정책 수단이 동원될 수밖에 없는 것이다. 그 외에도 재건축 규제라든지 실수요자 중심의 주택 공급 방안이 포함돼 있다는 점에서 종합 대책이라고 평가할 수 있겠다"고 설명했다.
하지만 8ㆍ2 대책의 후폭풍이 여간 거센게 아니다. 대책 발표 이후 하루가 멀다 하고 예상되는 추가 대책 전망이 각종 매스컴으로부터 쏟아져 나오면서 수요자들은 혼란에 빠졌고 정부의 규제 강도는 더욱 거세지고 있다. 8ㆍ2 대책이 나온 지 일주일이 흘렀지만 시장은 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있다.
특히 8ㆍ2 대책으로 인해 투기과열지구로 지정된 서울 전역과 경기 과천, 세종 등은 LTV와 DTI는 각각 40%로 낮아지고 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 못하도록 묶이면서 금융당국도 이에 발맞춰 규제를 강화하고 있다. 앞으로 투기지역으로 지정된 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서 등 서울 11개 구와 세종시에서는 시중은행에서 추가대출을 받으려면 2년 이내 기존주택을 처분해야 한다. 은행별로 세부 조건에 차이가 발생하지만 대부분 다주택자의 주택 처분을 대출 요건으로 내걸고 있다.
주택담보대출 요건을 강화하면서 시중은행들의 신용대출이 이번 주 급증하는 등 부작용 효과도 서서히 나타나고 있다. 5대 시중은행(KB국민ㆍ신한ㆍKEB하나ㆍ우리ㆍNH농협)의 지난 4일 개인 신용대출 잔액은 92조4418억 원이었던 반면, 이달 8일 기준 개인 신용대출 잔액은 92조7916억 원으로 빠르게 늘었다. 정부가 주택담보대출을 옥죄면서 수요자들이 신용대출로 옮겨 타고 있다는 분석이다.
사정 당국의 칼날도 더욱 날카로워지고 있다. 국세청은 지난 10일 주택가격 급등지역에서 다운 계약, 주택 취득자금 편법 증여 등 부동산 거래 관련 세금 탈루 혐의자 286명에 대한 세무조사에 착수했다.
이번 조사는 양도세 등 탈루세금을 빠짐없이 추징하기 위해 거래 당사자와 그 가족까지 금융추적조사를 실시하는 등 강도 높게 진행될 예정이다. 국세청은 세무조사 과정에서 불법행위가 확인되는 경우 관련 법령에 따라 관계기관에 통보ㆍ고발하는 등 엄중 조치하겠다는 방침이다.
다주택자에 대해 국세청이 세무조사에 나선 것은 2005년 노무현 정부 시절 내놓은 8ㆍ31 부동산 대책 이후 12년 만이다. 국세청 관계자는 "기획조사 형태의 부동산 거래 세무조사는 최근에 없었다"며 "앞으로 부동산 거래 탈세에 엄격하게 조치할 것이라는 정책 방향을 국민에게 보여준 것"이라고 의미를 부여했다.
정부의 제재 조치가 연이어 발동되자 서울 부동산시장은 거래가 뚝 끊기며 꽁꽁 얼어붙었다. 강남 4구를 포함해 서울 11개 구가 투기지역으로 묶이며 사실상 거래가 중단됐고 그 이외 지역에서도 관망세가 길어지는 분위기다.
8ㆍ2 대책 풍선효과 `가시화`… 주택시장의 관심축, 조정 지역에서 비규제 지역으로 이동
정부의 8ㆍ2 대책의 주요 타겟이 된 세종 지역에서는 아파트 급매물이 쏟아지는 등 규제에 따른 후폭풍이 본격화하고 있다. 특히 전문가들은 이번 대책이 지난 6ㆍ19 대책과는 차원이 다른 고강도 대책이기 때문에 부동산시장 전반적인 침체와 거래 감소 등이 불가피해 각종 규제를 받지 않는 비조정대상지역으로 자금이 이동하는 풍선효과를 우려하고 있다.
예금금리가 꿈쩍하지 않는 저금리 상황에서 시중부동자금은 시간차를 두고 어딘가로 반드시 흐를 수밖에 없기 때문에 이들 비조정대상지역이 반사이익 수혜지로 부상할 가능성이 있다고 전문가들은 분석한다.
규제를 피해 인근 지역으로 부동산 시장의 관심축이 이동하는 풍선효과는 벌써부터 조짐이 보인다. 한 세종시 공인중개사사무소 관계자는 "세종 지역에서는 정부의 8ㆍ2 대책 이후 급매물이 쏟아져 나오고 있다. 강도 높은 규제와 까다로워진 대출 규제로 수요층이 타 지역으로 이동하고 있는 게 현실"이라고 설명했다.
그는 이어 "이번 대책으로 인해 분양권 프리미엄이 급격하게 떨어지고 있다. 특히 1생활권 등 행정도시 예정 지역 전체에서 아파트 매물건수가 1600여 건을 넘어섰고 매물에 따라 형성된 웃돈도 최대 7000만 원까지 떨어졌다. 매도물량도 내년 봄까지 쏟아져 나올 전망이어서 아파트값 조정세도 계속해서 이어질 것으로 보인다"고 예측했다.
하지만 반대 급부로 규제를 피해간 지역에서는 이에 따른 반사이익을 보고 있다.
한 부동산 업계 관계자는 "대전 유성구 노은 지역이 대표적으로 실제로 프리미엄이 형성되는 반사적인 효과가 나타나고 있다. 특히 신탄진 일대 2400여 가구를 공급하던 대단지 아파트 개발사업도 오는 10월 분양을 서두르는 등 풍선효과를 기대하는 움직임이 뚜렷해지고 있다"고 말했다.
투기과열지구 내에서 분양하는 오피스텔의 분양권 전매가 금지되기에 풍선효과 또한 예상되고 있지만 다수 부동산 전문가들은 실제로 오피스텔로 풍선효과가 나타날 가능성은 높지 않을 것이라고 내다보고 있다. 아파트와 동시에 규제까지 받는 오피스텔이라 이들 지역 오피스텔을 분양 받아봐야 실익이 거의 없다는 이유에서다.
하지만 재건축 입주권 제한은 재건축업계에 치명타라는 게 전문가들의 중론이다. 재건축 아파트의 입주권이 제한되면 한 번 사고 거래가 불가능해 투자자 입장에선 심리적, 자금적 부담이 커져 매수심리위축이 불가피해진다는 소리다. 문제는 서울의 경우 수요보다 공급이 여전히 부족한 상황이라 재개발ㆍ재건축 아파트 외에는 마땅한 공급 방안이 없는데도 이러한 고강도 규제만으로 중장기적으로 집값이 잡힐지는 미지수라는 지적이다. 향후 공급부족으로 인한 후폭풍이 예견되는 대목이기도 하다.
한 부동산 전문가는 "좁은 의미의 풍선효과, 즉 규제지역을 피해 시중 부동자금이 이동하는 현상은 시간이 어느 정도 지나면서 정책 내성 등이 생기는 시점에서 비조정대상지역이나 상가, 토지 등으로 수요가 옮겨갈 가능성이 있지만 어느 정도의 기간 후에 어느 정도로 효과(반사이익포함)가 나타날지는 현재로선 예측하기가 어려운 실정이다. 향후 정책적인 내성과 국내외 경기상황, 금리 상황 등 여러 여건에 따라 가변적일 수밖에 없을 것"이라고 내다봤다.
그는 이어 "이번 대책에서 직접 영향을 받는 서울 전역과 과천시 등 경기권 조정대상지역 및 새롭게 투기지역ㆍ투기과열지구까지 동시에 규제되는 세종시 일대 주택시장은 한동안 깊은 잠을 잘 수밖에 없는 상황에 직면한 것만은 거의 틀림이 없다고 봐도 무방한 수준이다"고 설명했다.
한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 "이번 대책에도 불구하고 정부가 원하는 방향으로 시장이 덜 움직이거나 부작용 등이 생기는 경우 정부는 이에 대비해 향후 추가대책까지 더 내놓을 태세인 것은 확실하다. 규제지역을 포함한 국내 부동산시장 전반에 걸쳐 드리워지고 있는 먹구름과 냉기류는 적어도 내년 초 동계올림픽과 내년 상반기 지방선거 전까지는 한동안 유지될 가능성이 커 향후 정부 정책과 시장의 힘겨루기가 어떤 양상으로 전개될지 추이를 지켜볼 수밖에는 없을듯하다"고 조언했다.
`8ㆍ2 부동산 대책` Q&A
이번 대책은 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에 미치는 후폭풍이 거세다. 이에 본보는 도시정비사업에 미치는 주요 영향들을 질의응답을 구성해 알아봤다.
■투기과열지구 선정 기준은/
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정할 예정이다. 구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나, 주택분양계획이 전월 대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년 대비 급격히 감소하거나, 주택보급률 등이 전국 평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 지정하고, 집값 불안 정도, 주변 지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정할 계획이다.
■이번 대책으로 투기과열지구 내 도시정비사업 규제는 어떻게 달라지나/
투기과열지구 내 규제 유형별 적용 대상은 우선 `조합원 지위 양도 제한`은 기존 재건축 그대로 동일하고 `조합원 분양권 전매제한`은 재건축에서 재개발ㆍ재건축, 도시환경정비사업으로 확대됐다. `도시정비사업 분양분 재당첨 제한`은 재개발ㆍ재건축, 도시환경정비사업이 새롭게 대상이 됐다. 조합원 주택공급 수 제한은 기존 재건축으로 동일하다.
■투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는가/
조합원 지위 양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전 단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 다만 질병, 직장 이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정 기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 지연의 경우는 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우가 이에 해당된다.
■투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매ㆍ계약했으나 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지 궁금하다/
투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다.
■2003년 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데, 이 경과규정은 지금도 유효한가/
2003년 재건축 조합원 지위 양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과 규정은 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받았고, 2003년 12월 31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정해 1회 조합원 지위 양도를 허용했다. 위 경과규정은 현재에도 유효하지만, 경과 규정의 요건(2003년 12월 31일 이전 조합 설립 + 2003년 12월 31일 이전 취득)을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다.
■투기과열지구 내 도시정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는가/
도시정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 2017년 9월 중 발의해 2017년 12월까지 법 개정을 완료할 예정이다. 또한 도시정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월께부터 적용할 계획이다. 한편 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 도시정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정에 있다.
■법 개정 이전부터 도시정비사업 구역 내 소유하고 있던 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나/
이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도시정비법 개정 이전부터 투기과열지구 내 도시정비사업 예정주택을 소유한 사람도 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 도시정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 도시정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우에는 조합원 분양이 제한된다.
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