[아유경제=김진원 기자] 내년부터 시행되는 재건축 초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)를 피하기 위한 수단으로 `공동사업시행방식`이 떠오르고 있다.
공동사업시행 방식의 경우 `건축심의 이후`로 약 3개월가량 시공자 선정을 앞당길 수 있어 있어 초과이익환수제를 적용이 4개월 가량 남은 실정에서는 이만한 메리트도 없기 때문이다.
사실 작년까지만 하더라도 공동사업시행방식을 택할 조합은 거의 없다는 것이 업계의 중론이었다. 공동사업시행방식의 경우 조합이 사업 이익을 건설사와 나눠야 하고, 건설사도 미분양에 대한 책임 등 사업 리스크를 함께 부담해야하는데다 향후 공사비 상승도 어려운 구조이기 때문이다.
하지만 오직 초과이익환수제 부담을 회피하기 위해 이를 감수하는 곳이 생겨나고 있다. 최근에 공동사업시행방식을 택한 한 조합 관계자는 "초과이익환수제를 회피하기 위해 공동사업시행방식을 적용했다"며 "여타 다른 조합들도 궁극적으로 초과이익환수 회피를 목적으로 공동사업시행방식을 적용하고 있고 이런 절박한 이유가 없다면 굳이 건설사와 이익을 나눠야하는 공동사업시행방식을 적용하는 조합은 없을 것"이라고 잘라 말했다.
건설사들 역시 공동사업시행방식이 탐탁치 않다.
미분양에 대한 책임 부담과 공사비 상승 제한 부담으로 사업성이 좋은 서초, 강남 같은 곳이 아니라면 굳이 공동사업시행방식에 참여할 이유가 없다는 것이다.
실제로 공동사업시행방식을 적용하고 있는 현장은 방배13ㆍ14구역, 반포주공1단지(1,2,4주구), 신반포 13차ㆍ14차ㆍ22차, 한신4지구 등으로 사업성이 높은 곳이다.
결국 업계는 조합원들의 불만으로 다시 도급제로 사업방식을 전환할 가능성이 크다며 이로 인해 조합과 건설사간 갈등을 우려하고 있다.
한 업계 관계자는 "현재 공동사업시행방식은 사업성이 높은 특정 재건축 현장들에서 단순 재건축 초과이익환수제 회피수단으로만 각광받고 있다"며 "올해가 지나면 초과이익환수제 회피 여부에 상관없이 건설사와 이익을 나누는 공동사업시행방식에 대한 회의와 불만이 조합원들 사이에서 나올 가능성이 크다"고 예상했다.
실제로 반포주공1단지3주구의 경우 시공자 선정절차 논의과정에서 조합원들의 반발로 공동사업시행방식이 무산됐다.
공동사업시행이 내년에 위기일 것이라는 예상은 올해 초 여러 재건축조합들이 지분제방식으로 시공자를 선정했던 것을 도급제로 바꾸기 위해 시공자 교체를 단행한 전례가 있기 때문으로 당시 부동산 경기가 호황을 보이자 지분제 계약을 해제하고 도급제로 변경해 시공자 교체를 단행했다.
대표적인 곳은 과천1단지와 방배5구역으로 특히 방배5구역의 경우, 미분양 사태를 우려해 지분제 방식을 택했지만 강남 3구를 중심으로 분양가가 상승하자 지분제 방식을 버리고 도급제로 변경했다.
이에 대해 한 조합 관계자는 "굳이 불리한 조건으로 계약을 맺을 필요가 없다는 인식이 커지면서 지분제사업을 도급제로 전환하는 조합들이 늘고 있다"며 "이런 움직임은 일종의 지분제 방식인 공동사업시행을 적용한 조합에서 재현될 가능성이 크다"고 언급했다.
그는 이어 "현재 공동사업시행방식을 적용하는 대부분의 조합들이 단순히 초과이익환수제 회피만 생각하고 파생되는 문제들에 대해서는 내년에 해결하겠다는 생각으로 건설사들을 선정하고 있다"며 "이는 굉장히 우려스러운 부분으로 추후 발생되는 문제에 대한 대비책이 필요하다"고 강조했다.
공동사업시행 방식의 경우 `건축심의 이후`로 약 3개월가량 시공자 선정을 앞당길 수 있어 있어 초과이익환수제를 적용이 4개월 가량 남은 실정에서는 이만한 메리트도 없기 때문이다.
사실 작년까지만 하더라도 공동사업시행방식을 택할 조합은 거의 없다는 것이 업계의 중론이었다. 공동사업시행방식의 경우 조합이 사업 이익을 건설사와 나눠야 하고, 건설사도 미분양에 대한 책임 등 사업 리스크를 함께 부담해야하는데다 향후 공사비 상승도 어려운 구조이기 때문이다.
하지만 오직 초과이익환수제 부담을 회피하기 위해 이를 감수하는 곳이 생겨나고 있다. 최근에 공동사업시행방식을 택한 한 조합 관계자는 "초과이익환수제를 회피하기 위해 공동사업시행방식을 적용했다"며 "여타 다른 조합들도 궁극적으로 초과이익환수 회피를 목적으로 공동사업시행방식을 적용하고 있고 이런 절박한 이유가 없다면 굳이 건설사와 이익을 나눠야하는 공동사업시행방식을 적용하는 조합은 없을 것"이라고 잘라 말했다.
건설사들 역시 공동사업시행방식이 탐탁치 않다.
미분양에 대한 책임 부담과 공사비 상승 제한 부담으로 사업성이 좋은 서초, 강남 같은 곳이 아니라면 굳이 공동사업시행방식에 참여할 이유가 없다는 것이다.
실제로 공동사업시행방식을 적용하고 있는 현장은 방배13ㆍ14구역, 반포주공1단지(1,2,4주구), 신반포 13차ㆍ14차ㆍ22차, 한신4지구 등으로 사업성이 높은 곳이다.
결국 업계는 조합원들의 불만으로 다시 도급제로 사업방식을 전환할 가능성이 크다며 이로 인해 조합과 건설사간 갈등을 우려하고 있다.
한 업계 관계자는 "현재 공동사업시행방식은 사업성이 높은 특정 재건축 현장들에서 단순 재건축 초과이익환수제 회피수단으로만 각광받고 있다"며 "올해가 지나면 초과이익환수제 회피 여부에 상관없이 건설사와 이익을 나누는 공동사업시행방식에 대한 회의와 불만이 조합원들 사이에서 나올 가능성이 크다"고 예상했다.
실제로 반포주공1단지3주구의 경우 시공자 선정절차 논의과정에서 조합원들의 반발로 공동사업시행방식이 무산됐다.
공동사업시행이 내년에 위기일 것이라는 예상은 올해 초 여러 재건축조합들이 지분제방식으로 시공자를 선정했던 것을 도급제로 바꾸기 위해 시공자 교체를 단행한 전례가 있기 때문으로 당시 부동산 경기가 호황을 보이자 지분제 계약을 해제하고 도급제로 변경해 시공자 교체를 단행했다.
대표적인 곳은 과천1단지와 방배5구역으로 특히 방배5구역의 경우, 미분양 사태를 우려해 지분제 방식을 택했지만 강남 3구를 중심으로 분양가가 상승하자 지분제 방식을 버리고 도급제로 변경했다.
이에 대해 한 조합 관계자는 "굳이 불리한 조건으로 계약을 맺을 필요가 없다는 인식이 커지면서 지분제사업을 도급제로 전환하는 조합들이 늘고 있다"며 "이런 움직임은 일종의 지분제 방식인 공동사업시행을 적용한 조합에서 재현될 가능성이 크다"고 언급했다.
그는 이어 "현재 공동사업시행방식을 적용하는 대부분의 조합들이 단순히 초과이익환수제 회피만 생각하고 파생되는 문제들에 대해서는 내년에 해결하겠다는 생각으로 건설사들을 선정하고 있다"며 "이는 굉장히 우려스러운 부분으로 추후 발생되는 문제에 대한 대비책이 필요하다"고 강조했다.
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