[아유경제=지선화 기자] 「주택임대차보호법」은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급돼 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 「주택임대차보호법」 제3조제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다고 하지만 임차보증금 중 일부를 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 추선해 번제를 받을 권리가 없다는 법원 판결이 나왔다.
지난 8월 29일 대법원 제3부는 「주택임대차보호법」상 우선변제의 요건인 주택의 인도 시기와 임차보증금이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 전후로 나눠 지급된 경우 우선변제권의 기준시점과 범위를 다투는 사건의 상고심을 선고에서 이 같은 결론을 내렸다고 밝혔다.
사건 발단은 이렇다. 원고들은 부부 사이로 2012년 7월 16일 광주 광산구(주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 이 사건 주택)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014년 8월 15일(24개월)까지로 정해 임차했는데(이하 이 사건 임대차계약), 그날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급했고, 나머지 6000만 원은 2012년 8월 16일 지급하기로 약정했다. 원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의했는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012년 7월 16일 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012월 7월 17일 2.5톤 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구(주소 2 생략)(이하 이 사건 아파트)에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다. 원고 1은 그때부터 2012년 8월 17일까지 평일에는 근처 직장의 출ㆍ퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012년 8월 17일 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 그날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 나머지 임차보증금 6000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활했다.
피고는 2012년 7월 30일 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012년 8월 2일 이 사건 주택에 관해서 전세금 6500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다. 소외 1은 2012년 8월 21일 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도했다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014년 5월 26일 광주지방법원 2014타경12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청해 경매절차가 진행됐다.
광주지방법원은 배당기일에서 2015년 7월 1일 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 해 잔여 액 6천29만5651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 이 사건 배당표)를 작성했다.
이에 원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고, 2015년 7월 8일 이 사건 배당이의의 소를 제기했다.
이러한 사실을 전제로, 대법원은 원고 2가 2012년 8월 17일까지 이 사건 아파트에서 생활했고, 2012년 7월 17일 이사할 때 사용했던 2.5톤 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012년 7월 16일경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다.
그러나 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012년 7월 17일 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012년 7월 17일에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 봐야 한다.
따라서 법원은 "원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급했다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 18일이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대해 피고에 우선해 변제받을 권리가 있다"고 설명했다.
이어서 "그런데 이와 달리 원고들이 2012년 7월 16일경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선해 변제를 받을 권리가 없다고 판단했다. 원심의 판단에는「주택임대차보호법」제3조 제1항, 제3조의2제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다"며 "원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원(광주지방법원)에 환송한다"고 결론지었다.
[아유경제=지선화 기자] 「주택임대차보호법」은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급돼 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 「주택임대차보호법」 제3조제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다고 하지만 임차보증금 중 일부를 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 추선해 번제를 받을 권리가 없다는 법원 판결이 나왔다.
지난 8월 29일 대법원 제3부는 「주택임대차보호법」상 우선변제의 요건인 주택의 인도 시기와 임차보증금이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 전후로 나눠 지급된 경우 우선변제권의 기준시점과 범위를 다투는 사건의 상고심을 선고에서 이 같은 결론을 내렸다고 밝혔다.
사건 발단은 이렇다. 원고들은 부부 사이로 2012년 7월 16일 광주 광산구(주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 이 사건 주택)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014년 8월 15일(24개월)까지로 정해 임차했는데(이하 이 사건 임대차계약), 그날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급했고, 나머지 6000만 원은 2012년 8월 16일 지급하기로 약정했다. 원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의했는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012년 7월 16일 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012월 7월 17일 2.5톤 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구(주소 2 생략)(이하 이 사건 아파트)에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다. 원고 1은 그때부터 2012년 8월 17일까지 평일에는 근처 직장의 출ㆍ퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012년 8월 17일 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 그날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 나머지 임차보증금 6000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활했다.
피고는 2012년 7월 30일 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012년 8월 2일 이 사건 주택에 관해서 전세금 6500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다. 소외 1은 2012년 8월 21일 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도했다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014년 5월 26일 광주지방법원 2014타경12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청해 경매절차가 진행됐다.
광주지방법원은 배당기일에서 2015년 7월 1일 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 해 잔여 액 6천29만5651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 이 사건 배당표)를 작성했다.
이에 원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고, 2015년 7월 8일 이 사건 배당이의의 소를 제기했다.
이러한 사실을 전제로, 대법원은 원고 2가 2012년 8월 17일까지 이 사건 아파트에서 생활했고, 2012년 7월 17일 이사할 때 사용했던 2.5톤 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012년 7월 16일경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다.
그러나 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012년 7월 17일 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012년 7월 17일에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 봐야 한다.
따라서 법원은 "원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급했다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 18일이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대해 피고에 우선해 변제받을 권리가 있다"고 설명했다.
이어서 "그런데 이와 달리 원고들이 2012년 7월 16일경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선해 변제를 받을 권리가 없다고 판단했다. 원심의 판단에는「주택임대차보호법」제3조 제1항, 제3조의2제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다"며 "원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원(광주지방법원)에 환송한다"고 결론지었다.
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