[아유경제=김진원 기자] 임차인이 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 임대주택에 거주한 것으로 간주돼 우선 분양전환권을 획득할 수 있다는 유권해석이 나왔다.
지난 9월 29일 법제처는 「임대주택법 시행령」 제18조제1항에 따라 이 같이 해석한다고 밝혔다. 이는 민원인이 2015년 5월 18일 법률 제13328호로 일부 개정돼 2015년 9월 19일 시행된 「임대주택법」(이하 `구 임대주택법`) 제19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함. 이하 같음)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있고, 구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양 전환해야 한다고 규정하고 있으며, 같은 항 제1호에서는 `입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인`을 규정하고 있는바, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있는지 문의한 것에 대한 회답이다.
이 같은 해석을 한 이유로 법제처는 "구 임대주택법 제19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있다"고 말문을 열었다.
이어 법제처는 "구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양 전환해야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 `입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인`을 규정하고 있는바, 이 사안은 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 계속 `거주`한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것"이라 짚었다.
계속해서 "먼저, 구 임대주택법은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고(제1조), 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에 대한 각종 지원을 규정하는 한편, 일정한 제한을 부과하면서, 임대의무기간이 지난 후 무주택 임차인 등에게 임대주택의 우선 분양전환권을 인정하고 있는바(제21조), 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상 임차인의 범위를 해석하는 경우에는 임차인이 안정적으로 임대주택을 사용한 후 분양전환을 받을 수 있는 기회를 우선적으로 부여받을 수 있도록 함으로써 임차인의 주거생활을 안정시키려는 해당 법률의 입법 목적에 부합하도록 해석할 필요가 있다"고 설명했다.
그런데 "구 임대주택법 제19조 단서 및 2015년 9월 8일 대통령령 제26514호로 일부 개정돼 2015년 9월 19일 시행된 「임대주택법 시행령」(이하 `구 임대주택법 시행령`) 제18조제1항에서는 임대주택의 전대가 허용되는 경우로 임차인이 근무ㆍ생업 또는 질병치료 등의 사유로 주거를 이전하는 경우(제1호가목), 임차인이 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우(제1호나목), 임차인이 국외로 이전하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우(제1호다목), 「국가균형발전 특별법」 등에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 임대주택을 공급받아 전대하는 경우(제2호) 등을 규정하고 있는바, ① 이와 같이 예외적이고 불가피한 사정으로 인해 임대주택을 전대한 임차인을 해당 임대주택의 실수요자가 아니라고 보기는 어렵다고 할 것이고, ② 전차인이 임차인을 대신해 임대주택에 거주하는 것에 대해 임대사업자의 동의를 받는다는 점 등을 고려하면, 전차인의 거주로서 구 임대주택법 제21조제1항제1호에 따른 임차인의 거주 요건을 갈음할 수 있다고 할 것이므로, 이 경우 임차인은 같은 호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있다"고 언급했다.
또한 법제처는 "「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임차인은 해당 주택건설지역에의 거주 및 무주택 요건 등을 충족해야 하고, 공개모집을 통하여 법령에서 정한 기준 및 절차에 따라 선정되는 등 그 자격 요건과 선정 방식 등이 엄격하며, 이러한 요건과 절차에 따라 임차인으로 선정된 자에 대해서는 임대기간 만료 시까지 임대주택에 거주할 수 있는 권리(주택공급에 관한 규칙 제29조제4항)와 해당 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있는 권리(구 임대주택법 제21조제1항)를 부여하고 있는바, 이러한 관련 규정의 내용에 비춰 볼 때, 구 임대주택법 제19조 단서에서 임대주택의 전대를 예외적으로 허용하고 있는 취지는 임차인이 임대주택을 전대하더라도 임차인의 지위를 박탈하지 않고 그 권리를 인정하기 위한 것이라 할 것이고, 같은 법에서 임차인이 임대주택을 전대한 경우 우선 분양전환에 관한 규정을 별도로 두고 있지 않는 것도 임차인이 임대주택을 적법하게 전대한 경우에는 임차인이 임대주택에 거주한 것으로 봐 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 우선 분양전환권이 있음을 전제하고 있기 때문이다"라고 덧붙였다.
더불어 "만약, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 전대한 경우 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 없다고 해석한다면, 임대차계약상의 임차인이 아닌 전차인은 우선 분양전환의 대상이 되는 임차인에 해당하지 않는다는 점에 비춰 볼 때(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 결국 그 임대주택에 대해서는 임차인과 전차인 중 누구도 우선 분양전환의 대상이 될 수 없는데, 이는 임차인의 안정적인 주거를 확보해주려는 같은 법의 입법 목적에 반한다는 점도 이 사안을 해석하는데 고려해야 한다"고 지적했다.
따라서 법제처는 이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 임차인이 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 임대주택에 계속 거주한 것으로 볼 수 있다고 못 박았다.
[아유경제=김진원 기자] 임차인이 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 임대주택에 거주한 것으로 간주돼 우선 분양전환권을 획득할 수 있다는 유권해석이 나왔다.
지난 9월 29일 법제처는 「임대주택법 시행령」 제18조제1항에 따라 이 같이 해석한다고 밝혔다. 이는 민원인이 2015년 5월 18일 법률 제13328호로 일부 개정돼 2015년 9월 19일 시행된 「임대주택법」(이하 `구 임대주택법`) 제19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함. 이하 같음)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있고, 구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양 전환해야 한다고 규정하고 있으며, 같은 항 제1호에서는 `입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인`을 규정하고 있는바, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있는지 문의한 것에 대한 회답이다.
이 같은 해석을 한 이유로 법제처는 "구 임대주택법 제19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있다"고 말문을 열었다.
이어 법제처는 "구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양 전환해야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 `입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인`을 규정하고 있는바, 이 사안은 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 계속 `거주`한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것"이라 짚었다.
계속해서 "먼저, 구 임대주택법은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고(제1조), 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에 대한 각종 지원을 규정하는 한편, 일정한 제한을 부과하면서, 임대의무기간이 지난 후 무주택 임차인 등에게 임대주택의 우선 분양전환권을 인정하고 있는바(제21조), 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상 임차인의 범위를 해석하는 경우에는 임차인이 안정적으로 임대주택을 사용한 후 분양전환을 받을 수 있는 기회를 우선적으로 부여받을 수 있도록 함으로써 임차인의 주거생활을 안정시키려는 해당 법률의 입법 목적에 부합하도록 해석할 필요가 있다"고 설명했다.
그런데 "구 임대주택법 제19조 단서 및 2015년 9월 8일 대통령령 제26514호로 일부 개정돼 2015년 9월 19일 시행된 「임대주택법 시행령」(이하 `구 임대주택법 시행령`) 제18조제1항에서는 임대주택의 전대가 허용되는 경우로 임차인이 근무ㆍ생업 또는 질병치료 등의 사유로 주거를 이전하는 경우(제1호가목), 임차인이 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우(제1호나목), 임차인이 국외로 이전하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우(제1호다목), 「국가균형발전 특별법」 등에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 임대주택을 공급받아 전대하는 경우(제2호) 등을 규정하고 있는바, ① 이와 같이 예외적이고 불가피한 사정으로 인해 임대주택을 전대한 임차인을 해당 임대주택의 실수요자가 아니라고 보기는 어렵다고 할 것이고, ② 전차인이 임차인을 대신해 임대주택에 거주하는 것에 대해 임대사업자의 동의를 받는다는 점 등을 고려하면, 전차인의 거주로서 구 임대주택법 제21조제1항제1호에 따른 임차인의 거주 요건을 갈음할 수 있다고 할 것이므로, 이 경우 임차인은 같은 호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있다"고 언급했다.
또한 법제처는 "「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임차인은 해당 주택건설지역에의 거주 및 무주택 요건 등을 충족해야 하고, 공개모집을 통하여 법령에서 정한 기준 및 절차에 따라 선정되는 등 그 자격 요건과 선정 방식 등이 엄격하며, 이러한 요건과 절차에 따라 임차인으로 선정된 자에 대해서는 임대기간 만료 시까지 임대주택에 거주할 수 있는 권리(주택공급에 관한 규칙 제29조제4항)와 해당 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있는 권리(구 임대주택법 제21조제1항)를 부여하고 있는바, 이러한 관련 규정의 내용에 비춰 볼 때, 구 임대주택법 제19조 단서에서 임대주택의 전대를 예외적으로 허용하고 있는 취지는 임차인이 임대주택을 전대하더라도 임차인의 지위를 박탈하지 않고 그 권리를 인정하기 위한 것이라 할 것이고, 같은 법에서 임차인이 임대주택을 전대한 경우 우선 분양전환에 관한 규정을 별도로 두고 있지 않는 것도 임차인이 임대주택을 적법하게 전대한 경우에는 임차인이 임대주택에 거주한 것으로 봐 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 우선 분양전환권이 있음을 전제하고 있기 때문이다"라고 덧붙였다.
더불어 "만약, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 전대한 경우 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 없다고 해석한다면, 임대차계약상의 임차인이 아닌 전차인은 우선 분양전환의 대상이 되는 임차인에 해당하지 않는다는 점에 비춰 볼 때(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 결국 그 임대주택에 대해서는 임차인과 전차인 중 누구도 우선 분양전환의 대상이 될 수 없는데, 이는 임차인의 안정적인 주거를 확보해주려는 같은 법의 입법 목적에 반한다는 점도 이 사안을 해석하는데 고려해야 한다"고 지적했다.
따라서 법제처는 이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 임차인이 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 임대주택에 계속 거주한 것으로 볼 수 있다고 못 박았다.
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