[아유경제=김진원 기자] 서울 교외에 땅 1000평을 사 100평짜리 주택을 짓고 3년 후 집을 매매한 A씨는 양도소득세를 내지 않았을까?

정답은 `No`다. 3년 이상 주택을 보유했고 1가구 1주택에 해당됐기 때문에 A씨는 당연히 양도소득세가 비과세로 간주될 것으로 생각했지만 세무서의 답변을 듣고 적잖이 당황했다.

그 이유에 대해 알아보자.

먼저, 1가구1주택 비과세 대상이 되는 주택은 상시 주거용으로 이용할 수 있는 시설이 갖춰진 건물이다. 하지만 토지 없이는 건물이 존재하지 않기 때문에 주택에 부속된 토지도 1가구1주택으로 비과세 대상으로 간주되므로 주택 부수토지의 범위가 어디까지냐에 따라 세금의 크기가 달라진다. 보통 담장 등이 있는 경우 그 경계까지를 주택의 부수토지로 판단하고, 별도 경계가 없다면 주거생활공간으로 인정되는 범위가 해당한다.

물론, 부수토지라고 해도 무한정 비과세로 인정되는 것은 아니다. 예를 들어 1000평 땅에 주택을 20평 정도만 짓고 그 땅에 울타리를 쳐놓고 전체가 주택이니 100% 비과세 해달라는 경우도 있기 때문이다.

이럴 경우를 대비해 세법에서는 비과세로 인정해 주는 주택의 부수토지에 대한 면적을 제한하고 있다. 주택이 도시지역에 있으면 주택정착면적(건물을 공중에서 내려다봤을 때의 건물면적)의 5배까지만 비과세대상 토지로 인정하고 자연환경보전지역이나 농림지역, 관리지역에 주택이 있다면 10배까지 대상 토지로 인정한다. 결국 주택정착면적의 일정 범위를 초과하는 토지는 주택부수토지가 아닌 일반 나대지 등을 매도한 것으로 보고 양도소득세에 포함시킨다.

또 도시지역인지 여부는 해당 토지의 토지이용계획확인원을 보면 알 수 있는데 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역 등으로 나뉘어 있고, 특히 녹지지역은 대개 임야ㆍ논ㆍ밭 등으로 쓰이고 있지만 도시지역으로 본다.

이를 대입해보면 도시지역 중 녹지지역에 있는 주택의 정착면적이 100평이고, 울타리가 쳐진 부수토지가 1000평이라면 비과세로 인정받을 수 있는 토지는 자연녹지도 주택정착면적의 5배까지만 인정된다. 즉, 500평까지는 부수토지로 보고 비과세 혜택을 준다. 그러나 나머지 500평은 나대지로 비사업용토지에 해당한다고 판단해 중과세될 수 있다.

마지막으로 영업용 토지는 주택부수토지라도 과세 적용 대상이다. 세차장이나 주차장, 자재 하치장 등의 경우 주거생활과 무관하기 때문에 부수토지로 보지 않는다.

또 전원주택의 경우, 진입로를 해당 주택 전용으로 쓰면 주택의 부수토지에 해당하지만 다른 전원주택과 공동으로 사용하면 부수토지로 보지 않아 매매 거래 시 공동 사도(私道)에 대해서는 따로 양도소득세를 내야 한다.

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