[아유경제=김필중 기자] 한 인기 예능 프로그램에 출연중인 가수 이상민씨의 집은 일명 `1/4 하우스`로 불린다. 고액 채무를 지고 있는 그는 채권자의 주상복합 아파트에 4분의 1만 빌려서 살고 있기 때문이다. 예능 프로그램의 인기와 더불어 이 형태의 아파트도 큰 관심을 받았다.
최근 1~2인 가구의 증가로 소형 주택에 대한 수요가 늘어나면서 이와 같은 세대 구분형 주택이 주목받고 있다.
세대 구분형 주택이란 기존 주택의 내부 공간을 2세대로 구분하여 세대별로 생활이 가능한 구조로 주거 공간을 설치하는 주택을 말한다. 그 구분된 공간 일부에 대해서는 구분 소유를 할 수 없다는 특징이 있다.
기존 주택 중에서 공동주택만 가능하며 총 면적 기준은 없으나 세대 구분 설치행위를 통해 만들어지는 구분 세대의 최소 공간구성요건과 최저 주거면적기준을 확보해야 한다. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 1개 이상의 침실, 별도의 욕실, 부엌 등을 설치하고 현관은 공유하지만 세대별로 구분 출입문을 설치해야 한다. 또한 세대 구분을 통해 만들어진 구분 세대의 공간은 주거 전용면적이 14㎡ 이상이 돼야 한다.
세대 구분한 공간은 오피스텔처럼 수익형 부동산 역할을 하게 된다. 본인의 거주 문제도 해결하면서 매달 월세를 받을 수 있다는 것이 장점이다. 남는 방을 세입자에게 내주는 방식이라는 점에서 하숙과 비슷하지만 출입구를 따로 만들면서 가구주와 세입자가 완벽히 분리돼 독립생활이 가능하다.
또한 부모와 자녀가 같이 살기를 원했지만 주거공간의 독립성 부족으로 함께 살기를 꺼려왔다면 세대 구분을 통해 함께 살 수 있는 주택으로 만들 수 있다.
현재 세법은 1주택자(부부기준)가 임대해서 얻는 주택임대소득은 비과세(고가주택 제외)한다. 세대 구분형 주택은 1채만 소유한 상태에서 여유 주거공간을 임대하는 것이므로 주택임대소득은 비과세에 해당된다.
다주택자 양도소득세 중과세도 걱정할 필요가 없다. `8ㆍ2부동산대책`으로 내년 4월부터 다주택자에 대해서는 양도소득세율이 중과세 된다. 이를 피하려면 내년 4월 이전에 나머지 주택을 처분하든지 주택임대사업자로 등록하고 의무 임대기간 동안 임대해야 한다. 여기에 조정대상지역의 주택 취득 시에는 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 거주 요건까지 추가됐다.
세대분할 아파트 소유자는 1세대 2주택에 따른 양도소득세 중과세와 주택임대사업자 등록에 따른 부담, 그리고 비과세 거주요건 충족 등을 모두 피할 수 있다는 점에서 절세 측면에서 유리하다.
세대 구분형 주택이 장점만 있는 것은 아니다. 가장 우려가 되는 부분은 가구 간에 발생하는 소음과 주차공간의 부족이다.
일반 공동주택의 가구 간 경계벽은 철근콘크리트조 또는 철골ㆍ철근콘크리트조이며 두께가 15cm 이상, 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조는 두께가 20cm 이상을 원칙으로 한다. 이는 「주택 건설 기준 등에 관한 규정」 14조 1항에 따른 것이다.
반면 세대 구분형 공동주택은 경량 구조의 경계벽을 설치하도록 규정하고 있다. 이러한 경량 구조의 경계벽 역시 「주택 건설 기준 등에 관한 규정」에서 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)가 정해 고시하는 기준에 따라 한국건설기술연구원장으로부터 차음 성능을 인정받은 것이어야 하지만 경량벽의 물리적인 한계 상 콘크리트조 벽체에는 미치지 못할 것으로 판단된다.
그리고 세대 구분형 공동주택의 가구 수는 구분된 공간의 가구 수에 관계없이 하나의 가구로 산정한다. 이 때문에 주차장 설치 기준은 일반 공동주택과 동일한 기준이 적용된다. 그 결과 세대 구분형 공동주택에서 주차 공간 부족 문제가 발생할 소지가 높다.
국토부에서 작성한 `기존 공동주택 가구 구분 설치 가이드라인`에 따르면 세대 구분형 주택의 구분 가구 임차인이 차량을 보유하면 주차장 수선 충당금을 부과 징수할 것을 권장하고 있다.
하지만 이는 주차 공간 부족 문제를 직접적으로 해결하는 방안이 아니기에 주차 공간 부족을 해결하기엔 역부족으로 보인다.
또한 아파트가 특수하기 때문에 추후 팔 때도 쉽지 않을 수 있다는 것과 원룸수요가 많은 도심지에 들어서지 않는 한 임대를 놓기 쉽지 않을 것이란 우려의 목소리도 있다.
세대 구분형 주택에 관심을 가진 투자자들은 보다 면밀히 그 장단점을 살펴봐야 할 것이다. 침체된 대형 아파트 시장에 활기를 불어넣어 양질의 소형 임대주택을 공급하는 제도로 자리 잡을 수 있을 지는 좀 더 지켜봐야 하겠다.
[아유경제=김필중 기자] 한 인기 예능 프로그램에 출연중인 가수 이상민씨의 집은 일명 `1/4 하우스`로 불린다. 고액 채무를 지고 있는 그는 채권자의 주상복합 아파트에 4분의 1만 빌려서 살고 있기 때문이다. 예능 프로그램의 인기와 더불어 이 형태의 아파트도 큰 관심을 받았다.
최근 1~2인 가구의 증가로 소형 주택에 대한 수요가 늘어나면서 이와 같은 세대 구분형 주택이 주목받고 있다.
세대 구분형 주택이란 기존 주택의 내부 공간을 2세대로 구분하여 세대별로 생활이 가능한 구조로 주거 공간을 설치하는 주택을 말한다. 그 구분된 공간 일부에 대해서는 구분 소유를 할 수 없다는 특징이 있다.
기존 주택 중에서 공동주택만 가능하며 총 면적 기준은 없으나 세대 구분 설치행위를 통해 만들어지는 구분 세대의 최소 공간구성요건과 최저 주거면적기준을 확보해야 한다. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 1개 이상의 침실, 별도의 욕실, 부엌 등을 설치하고 현관은 공유하지만 세대별로 구분 출입문을 설치해야 한다. 또한 세대 구분을 통해 만들어진 구분 세대의 공간은 주거 전용면적이 14㎡ 이상이 돼야 한다.
세대 구분한 공간은 오피스텔처럼 수익형 부동산 역할을 하게 된다. 본인의 거주 문제도 해결하면서 매달 월세를 받을 수 있다는 것이 장점이다. 남는 방을 세입자에게 내주는 방식이라는 점에서 하숙과 비슷하지만 출입구를 따로 만들면서 가구주와 세입자가 완벽히 분리돼 독립생활이 가능하다.
또한 부모와 자녀가 같이 살기를 원했지만 주거공간의 독립성 부족으로 함께 살기를 꺼려왔다면 세대 구분을 통해 함께 살 수 있는 주택으로 만들 수 있다.
현재 세법은 1주택자(부부기준)가 임대해서 얻는 주택임대소득은 비과세(고가주택 제외)한다. 세대 구분형 주택은 1채만 소유한 상태에서 여유 주거공간을 임대하는 것이므로 주택임대소득은 비과세에 해당된다.
다주택자 양도소득세 중과세도 걱정할 필요가 없다. `8ㆍ2부동산대책`으로 내년 4월부터 다주택자에 대해서는 양도소득세율이 중과세 된다. 이를 피하려면 내년 4월 이전에 나머지 주택을 처분하든지 주택임대사업자로 등록하고 의무 임대기간 동안 임대해야 한다. 여기에 조정대상지역의 주택 취득 시에는 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 거주 요건까지 추가됐다.
세대분할 아파트 소유자는 1세대 2주택에 따른 양도소득세 중과세와 주택임대사업자 등록에 따른 부담, 그리고 비과세 거주요건 충족 등을 모두 피할 수 있다는 점에서 절세 측면에서 유리하다.
세대 구분형 주택이 장점만 있는 것은 아니다. 가장 우려가 되는 부분은 가구 간에 발생하는 소음과 주차공간의 부족이다.
일반 공동주택의 가구 간 경계벽은 철근콘크리트조 또는 철골ㆍ철근콘크리트조이며 두께가 15cm 이상, 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조는 두께가 20cm 이상을 원칙으로 한다. 이는 「주택 건설 기준 등에 관한 규정」 14조 1항에 따른 것이다.
반면 세대 구분형 공동주택은 경량 구조의 경계벽을 설치하도록 규정하고 있다. 이러한 경량 구조의 경계벽 역시 「주택 건설 기준 등에 관한 규정」에서 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)가 정해 고시하는 기준에 따라 한국건설기술연구원장으로부터 차음 성능을 인정받은 것이어야 하지만 경량벽의 물리적인 한계 상 콘크리트조 벽체에는 미치지 못할 것으로 판단된다.
그리고 세대 구분형 공동주택의 가구 수는 구분된 공간의 가구 수에 관계없이 하나의 가구로 산정한다. 이 때문에 주차장 설치 기준은 일반 공동주택과 동일한 기준이 적용된다. 그 결과 세대 구분형 공동주택에서 주차 공간 부족 문제가 발생할 소지가 높다.
국토부에서 작성한 `기존 공동주택 가구 구분 설치 가이드라인`에 따르면 세대 구분형 주택의 구분 가구 임차인이 차량을 보유하면 주차장 수선 충당금을 부과 징수할 것을 권장하고 있다.
하지만 이는 주차 공간 부족 문제를 직접적으로 해결하는 방안이 아니기에 주차 공간 부족을 해결하기엔 역부족으로 보인다.
또한 아파트가 특수하기 때문에 추후 팔 때도 쉽지 않을 수 있다는 것과 원룸수요가 많은 도심지에 들어서지 않는 한 임대를 놓기 쉽지 않을 것이란 우려의 목소리도 있다.
세대 구분형 주택에 관심을 가진 투자자들은 보다 면밀히 그 장단점을 살펴봐야 할 것이다. 침체된 대형 아파트 시장에 활기를 불어넣어 양질의 소형 임대주택을 공급하는 제도로 자리 잡을 수 있을 지는 좀 더 지켜봐야 하겠다.
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