나. 이주가 시작되면 조합원의 경우 종전 자산 금액의 60~70%에 해당하는 기본이주비가 지급되며, 기본이주비 금융비용은 통상 조합이 사업비로 차입하게 되므로 기본이주비가 지급 개시되면 개별 조합원이 이자 지급 의무를 부담하지는 않는다고 하더라도 어차피 이주비 금융비용 상당액이 조합 사업비로 계상되어 추후에 조합원 분담금으로 배분되게 된다.
다. 따라서 구역 내 1가구라도 이주비를 지급받는 시점을 기점으로 조합이 얼마나 이주를 신속하게 마무리해 철거 착공에 들어가느냐 하는 문제가 매우 중요한 문제로 대두되게 된다. 나아가 이주가 지연될 경우 착공 또한 지연될 수밖에 없어서 통상 조합은 착공지연으로 인한 공사비 상승분도 감당해야 하는 경우가 많다.
2. 명도 소송의 중요성
가. 근자에는 위와 같은 문제점에 대한 인식이 어느 정도 확산돼 대부분의 재개발ㆍ재건축 조합에서 이주 개시 전에 전체 가구(조합원, 세입자 불문)를 대상으로 선제적 명도 소송을 제기하는 이른바 `통명도 소송`, `선명도 소송`을 진행하고 있다.
나. 종전의 명도 소송 방식은 이주 계획서를 접수받은 이후 조합 측 이주 기한이 모두 경과한 뒤에야 그 시점에 남아있는 미이주자들만을 선별적으로 명도 소송이 제기됐지만 이 경우 소송 제기 자체가 이주 기한이 모두 경과한 뒤에야 제기되기 때문에 소장 부본 송달, 상대방 답변서 제출 기한, 2~3회의 변론기일 진행, 판결 선고, 집행절차 등을 감안할 경우 소 제기 시점부터 통상 6개월 정도의 시간 손실이 발생할 수밖에 없다.
다. 수치상으로 봐도 전체 조합원 500명을 기준으로 종전 부동산 평균 가액이 10억 원일 경우 연리 3%의 이자율을 적용할 때 이주가 1일 지연됨으로 인해 조합 측이 추가로 부담하게 되는 사업비가 1일 2500만 원씩 누적 증가하게 된다.
라. 따라서 조합에서는 관리처분계획 수립 무렵에 구역 내 거주자 내지 세입자 조사를 마무리하고 관리처분인가 신청 직후에 구역 내 거주자 전부를 대상으로 일괄적 선제적으로 명도 소송을 제기하는 전략을 취하는 것이 매우 효과적이라고 할 수 있다.
3. 결어
가. 명도 소송은 구역 내 거주자 99%의 이주가 완료되더라도 단 한 가구만이라도 미이주 시 그로 인해 조합이 입게 되는 손해는 그 한 가구만의 금융비용이 아니라 기 이주한 조합원 전체의 이주비 금융비용 상당액임을 명확히 인지할 필요가 있다.
나. 수백억, 수천억 원의 사업비를 쓰는 조합의 경우 막연히 잘될 거라는 예상만을 갖고 이주 명도 업무를 진행해서는 안된다. 명도 소송의 지연은 곧 금융비용 증가로 전체 사업성 저하, 조합원 분담금 증가로 직결된다는 명확한 인식 하에 이주 관리 업무 및 명도 소송 변호사 선정 시 막대한 업무량을 신속 정확하게 처리해 조합의 금융비용 절감을 이뤄낼 수 있는 전문 변호사를 꼭 선정해야 할 것이다.
1. 문제의 소재
가. 재개발ㆍ재건축 조합은 관리처분인가를 득한 후 본격적으로 이주를 시작하게 된다.
나. 이주가 시작되면 조합원의 경우 종전 자산 금액의 60~70%에 해당하는 기본이주비가 지급되며, 기본이주비 금융비용은 통상 조합이 사업비로 차입하게 되므로 기본이주비가 지급 개시되면 개별 조합원이 이자 지급 의무를 부담하지는 않는다고 하더라도 어차피 이주비 금융비용 상당액이 조합 사업비로 계상되어 추후에 조합원 분담금으로 배분되게 된다.
다. 따라서 구역 내 1가구라도 이주비를 지급받는 시점을 기점으로 조합이 얼마나 이주를 신속하게 마무리해 철거 착공에 들어가느냐 하는 문제가 매우 중요한 문제로 대두되게 된다. 나아가 이주가 지연될 경우 착공 또한 지연될 수밖에 없어서 통상 조합은 착공지연으로 인한 공사비 상승분도 감당해야 하는 경우가 많다.
2. 명도 소송의 중요성
가. 근자에는 위와 같은 문제점에 대한 인식이 어느 정도 확산돼 대부분의 재개발ㆍ재건축 조합에서 이주 개시 전에 전체 가구(조합원, 세입자 불문)를 대상으로 선제적 명도 소송을 제기하는 이른바 `통명도 소송`, `선명도 소송`을 진행하고 있다.
나. 종전의 명도 소송 방식은 이주 계획서를 접수받은 이후 조합 측 이주 기한이 모두 경과한 뒤에야 그 시점에 남아있는 미이주자들만을 선별적으로 명도 소송이 제기됐지만 이 경우 소송 제기 자체가 이주 기한이 모두 경과한 뒤에야 제기되기 때문에 소장 부본 송달, 상대방 답변서 제출 기한, 2~3회의 변론기일 진행, 판결 선고, 집행절차 등을 감안할 경우 소 제기 시점부터 통상 6개월 정도의 시간 손실이 발생할 수밖에 없다.
다. 수치상으로 봐도 전체 조합원 500명을 기준으로 종전 부동산 평균 가액이 10억 원일 경우 연리 3%의 이자율을 적용할 때 이주가 1일 지연됨으로 인해 조합 측이 추가로 부담하게 되는 사업비가 1일 2500만 원씩 누적 증가하게 된다.
라. 따라서 조합에서는 관리처분계획 수립 무렵에 구역 내 거주자 내지 세입자 조사를 마무리하고 관리처분인가 신청 직후에 구역 내 거주자 전부를 대상으로 일괄적 선제적으로 명도 소송을 제기하는 전략을 취하는 것이 매우 효과적이라고 할 수 있다.
3. 결어
가. 명도 소송은 구역 내 거주자 99%의 이주가 완료되더라도 단 한 가구만이라도 미이주 시 그로 인해 조합이 입게 되는 손해는 그 한 가구만의 금융비용이 아니라 기 이주한 조합원 전체의 이주비 금융비용 상당액임을 명확히 인지할 필요가 있다.
나. 수백억, 수천억 원의 사업비를 쓰는 조합의 경우 막연히 잘될 거라는 예상만을 갖고 이주 명도 업무를 진행해서는 안된다. 명도 소송의 지연은 곧 금융비용 증가로 전체 사업성 저하, 조합원 분담금 증가로 직결된다는 명확한 인식 하에 이주 관리 업무 및 명도 소송 변호사 선정 시 막대한 업무량을 신속 정확하게 처리해 조합의 금융비용 절감을 이뤄낼 수 있는 전문 변호사를 꼭 선정해야 할 것이다.
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