[아유경제=조현우 기자] 하반기 부동산시장에 영향을 미칠 `금융ㆍ세금ㆍ대출ㆍ공급` 등 각종 부동산 제도가 등장할 예정이라 다양한 변화에 맞는 자산관리 대책이 요구되는 상황이다. 이에 본보에서는 올 하반기 부동산 제도들을 꼼꼼히 살펴봤다.
- 저소득ㆍ무주택 청년을 위한 `청년우대형 청약통장` 출시
청년우대형 청약통장을 출시해 저소득ㆍ무주택 청년의 주거상향 기반을 마련한다. 만 19세~29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3000만 원 이하(비소득자 가입 가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%p 우대금리를 제공하고 이자 소득의 500만 원까지 비과세를 적용한다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 이달 말로 예정됐다.
- `수익형 부동산 광고ㆍ소비자 정보` 제공 확대 위한 중요정보고시 개정
소비자의 합리적 구매ㆍ선택을 유도하고 피해 방지를 위해 수익형 부동산 및 렌털 제품에 관한 중요한 정보를 소비자에게 고지하도록 하는 개정 `중요정보고시`가 시행된다. 특히 지난 1일부터 부동산 분양업체들은 수익률에 대한 광고를 실행할 경우, 수익률 등의 산출 근거ㆍ수익 보장 방법ㆍ기간을 명시하도록 했다.
- 제2금융업계(상호금융업ㆍ여전사) `DSR` 도입
정부는 지난해 10월 24일 `가계부채 종합대책`을 발표하고, 금융업계에 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하도록 시행하고 있다. 올해 3월 26일부터 은행권은 DSR을 도입하고, `개인사업자대출 여신심사 가이드라인`을 시행중이며, DSR을 오는 10월부터 관리지표로 활용한다는 방침이다. 여기에 더해 제2금융권은 업권별 순차적으로 DSR을 연내 도입ㆍ시행한다. 먼저 상호금융업권은 이달부터, 저축은행ㆍ여전사 등은 오는 10월부터 적용한다. 단, 상호금융업권은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 대해 DSR을 적용하되, 서민금융상품(햇살론ㆍ새희망홀씨 등), 소액 신용대출(300만 원 이하), 전세자금 대출, 중도금ㆍ이주비 대출 등 일부 대출의 경우 예외ㆍ허용하는 것으로 파악됐다.
- `부동산 임대업 등 개인사업자 대출` 여신심사 강화
제2금융업계도 부동산 임대업 취급 시 임대업 RTI(이자상환비율)을 산출해 해당 대출의 적정성을 심사한다. 상호금융업은 이달부터, 저축은행ㆍ여전사는 오는 10월부터 적용한다. 담보 부동산의 유효담보가액[담보기준가액×담보인정비율-선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과해 부동산 임대업 대출을 받는 경우 `초과분`을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.
- 한국은행 `기준금리` 결정
지난해 11월 30일 1.25%에서 1.50%로 0.25%p 국내 기준금리가 인상된 이후 현재 동결을 유지하고 있다. 올해 하반기 기준금리의 향방을 엿볼 수 있는 한국은행 통화정책방향 결정회의는 오는 8월 31일, 10월 18일, 11월 30일 등 총 3번 개최될 예정이다. 미국의 금리 상승이 가시화된 상황에서 부동산시장에 영향을 미칠 국내 기준금리 추이가 관건이다.
- 공동주택 `선분양 제한ㆍ부실감리 차단`
올해 9월부터 부실시공 등으로 영업정지 처분ㆍ벌점이 일정기준 이상인 건설사 등의 선분양을 제한한다. 영업정지 기간ㆍ누계평균벌점 정도에 따라 단계적으로 제한된다. 아울러 부실감리를 차단하기 위해 감리자가 사업 주체에 예속돼 부실한 감리가 이뤄지는 것을 막는 차원에서 같은 달부터 감리비 예치제도를 도입한다.
- `임차인 보호 장치` 강화
지난달(6월) 29일 나온 `2018년 주거종합계획`에 따라 임대차시장의 투명성ㆍ안정성을 높이고 임차인 권리를 보호할 방안을 올해 안에 마련한다. 우선 올해 하반기 `임대료 증액기준 합리화` 방안으로 임대료 증액 현황 실태조사(현재 연 5%) 및 증액기준 개선 방안 연구를 통해 합리적인 임대료 증액기준을 마련한다. 또 오는 12월 「주택임대차보호법」 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 `계약 만료 1개월 전`에서 `2개월 전`으로 변경한다. 동법 시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향할 예정이다.
- `신혼부부 희망타운` 첫 공급
신혼부부 희망타운은 육아ㆍ보육 등 신혼부부의 수요를 반영해 건설하고 전량을 신혼부부에 공급하는 신혼부부 특화형 공공주택이다. 정부는 교통ㆍ입지가 양호해 수요가 많은 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만 호를 연내 공급(사업승인)한다. 하반기까지 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등도 구체화할 예정이다. 오는 12월부터 위례신도시(508가구), 평택고덕(873가구) 등의 2개 지역은 입주자를 모집한다.
- `기존주택 세대구분` 기준 완화
1인 가구ㆍ소형 임대주택 수요 증가 등에 따라 기존주택을 세대구분형으로 변경하려는 수요에 대응해, 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축ㆍ수선 등 행위허가 기준을 완화한다. 현행 입주자 2/3 이상 동의를 요구하지만 앞으로 입주자ㆍ사용자 1/2 이상 동의시 개축ㆍ수선이 가능하도록 완화된다.
- 공동주택 `관리 사각지대` 해소
오는 12월 「공동주택관리법」 개정을 통해 공동주택 의무관리대상(의무관리대상의 경우 입주자대표회의 구성ㆍ관리사무소장 채용 등 의무 부과)을 150가구 이상에서 100가구 이상으로 확대하고, 100가구 미만 단지의 경우도 입주민 2/3 이상 동의 시 의무관리대상에 포함해 입주민의 권익을 보호한다. 동대표 자격도 확대해서 입주자(소유자)인 후보자가 없는 선거구에 사용자(세입자)도 입후보를 허용해 비정상적 관리를 예방한다. 또 관리비 내역 공개대상도 확대한다.
- 청년전용 `보증부 월세대출` 출시
보증부 월세 주택의 경우 보증금+월세를 동시에 지원하는 상품이 없지만 올해 12월부터 임차보증금+월세를 동시에 대출해주는 `청년전용 보증부 월세대출`이 나온다. 혜택 대상은 만 35세 미만, 연소득 2000만 원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로서 보증금 5000만 원 이하ㆍ월세 60만 원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 대출한도는 보증금 3500만 원ㆍ월세 960만 원(월 40만 원)이다.
- `소규모 주택 임대소득 비과세` 적용기한 종료
「소득세법」 제12조제2호의 소규모 주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월 31일 종료된다. 임대차시장 가격 안정을 위해 주택 임대수익 금액이 연 2000만 원 이하인 경우 임대소득이 비과세 대상이었지만, 내년부터 분리과세(14%) 대상이다.
- `간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례` 기준 조정 및 적용기한 종료
월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세하고 있다. 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억 원ㆍ전용면적 60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월 31일 종료된다. 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연 1.8%)을 과세하면서, 소형주택은 주택수 산정에서 제외해주던 특례가 사라진다.
- `민간부문 후분양 활성화` 방안으로 택지 인센티브 부여
민간부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에게 공공택지 우선공급 인센티브를 부여한다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고(택지개발ㆍ공공주택 업무처리지침 등) 올해 하반기 4개 택지를 공급한다.
[아유경제=조현우 기자] 하반기 부동산시장에 영향을 미칠 `금융ㆍ세금ㆍ대출ㆍ공급` 등 각종 부동산 제도가 등장할 예정이라 다양한 변화에 맞는 자산관리 대책이 요구되는 상황이다. 이에 본보에서는 올 하반기 부동산 제도들을 꼼꼼히 살펴봤다.
- 저소득ㆍ무주택 청년을 위한 `청년우대형 청약통장` 출시
청년우대형 청약통장을 출시해 저소득ㆍ무주택 청년의 주거상향 기반을 마련한다. 만 19세~29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3000만 원 이하(비소득자 가입 가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%p 우대금리를 제공하고 이자 소득의 500만 원까지 비과세를 적용한다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 이달 말로 예정됐다.
- `수익형 부동산 광고ㆍ소비자 정보` 제공 확대 위한 중요정보고시 개정
소비자의 합리적 구매ㆍ선택을 유도하고 피해 방지를 위해 수익형 부동산 및 렌털 제품에 관한 중요한 정보를 소비자에게 고지하도록 하는 개정 `중요정보고시`가 시행된다. 특히 지난 1일부터 부동산 분양업체들은 수익률에 대한 광고를 실행할 경우, 수익률 등의 산출 근거ㆍ수익 보장 방법ㆍ기간을 명시하도록 했다.
- 제2금융업계(상호금융업ㆍ여전사) `DSR` 도입
정부는 지난해 10월 24일 `가계부채 종합대책`을 발표하고, 금융업계에 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하도록 시행하고 있다. 올해 3월 26일부터 은행권은 DSR을 도입하고, `개인사업자대출 여신심사 가이드라인`을 시행중이며, DSR을 오는 10월부터 관리지표로 활용한다는 방침이다. 여기에 더해 제2금융권은 업권별 순차적으로 DSR을 연내 도입ㆍ시행한다. 먼저 상호금융업권은 이달부터, 저축은행ㆍ여전사 등은 오는 10월부터 적용한다. 단, 상호금융업권은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 대해 DSR을 적용하되, 서민금융상품(햇살론ㆍ새희망홀씨 등), 소액 신용대출(300만 원 이하), 전세자금 대출, 중도금ㆍ이주비 대출 등 일부 대출의 경우 예외ㆍ허용하는 것으로 파악됐다.
- `부동산 임대업 등 개인사업자 대출` 여신심사 강화
제2금융업계도 부동산 임대업 취급 시 임대업 RTI(이자상환비율)을 산출해 해당 대출의 적정성을 심사한다. 상호금융업은 이달부터, 저축은행ㆍ여전사는 오는 10월부터 적용한다. 담보 부동산의 유효담보가액[담보기준가액×담보인정비율-선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과해 부동산 임대업 대출을 받는 경우 `초과분`을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.
- 한국은행 `기준금리` 결정
지난해 11월 30일 1.25%에서 1.50%로 0.25%p 국내 기준금리가 인상된 이후 현재 동결을 유지하고 있다. 올해 하반기 기준금리의 향방을 엿볼 수 있는 한국은행 통화정책방향 결정회의는 오는 8월 31일, 10월 18일, 11월 30일 등 총 3번 개최될 예정이다. 미국의 금리 상승이 가시화된 상황에서 부동산시장에 영향을 미칠 국내 기준금리 추이가 관건이다.
- 공동주택 `선분양 제한ㆍ부실감리 차단`
올해 9월부터 부실시공 등으로 영업정지 처분ㆍ벌점이 일정기준 이상인 건설사 등의 선분양을 제한한다. 영업정지 기간ㆍ누계평균벌점 정도에 따라 단계적으로 제한된다. 아울러 부실감리를 차단하기 위해 감리자가 사업 주체에 예속돼 부실한 감리가 이뤄지는 것을 막는 차원에서 같은 달부터 감리비 예치제도를 도입한다.
- `임차인 보호 장치` 강화
지난달(6월) 29일 나온 `2018년 주거종합계획`에 따라 임대차시장의 투명성ㆍ안정성을 높이고 임차인 권리를 보호할 방안을 올해 안에 마련한다. 우선 올해 하반기 `임대료 증액기준 합리화` 방안으로 임대료 증액 현황 실태조사(현재 연 5%) 및 증액기준 개선 방안 연구를 통해 합리적인 임대료 증액기준을 마련한다. 또 오는 12월 「주택임대차보호법」 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 `계약 만료 1개월 전`에서 `2개월 전`으로 변경한다. 동법 시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향할 예정이다.
- `신혼부부 희망타운` 첫 공급
신혼부부 희망타운은 육아ㆍ보육 등 신혼부부의 수요를 반영해 건설하고 전량을 신혼부부에 공급하는 신혼부부 특화형 공공주택이다. 정부는 교통ㆍ입지가 양호해 수요가 많은 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만 호를 연내 공급(사업승인)한다. 하반기까지 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등도 구체화할 예정이다. 오는 12월부터 위례신도시(508가구), 평택고덕(873가구) 등의 2개 지역은 입주자를 모집한다.
- `기존주택 세대구분` 기준 완화
1인 가구ㆍ소형 임대주택 수요 증가 등에 따라 기존주택을 세대구분형으로 변경하려는 수요에 대응해, 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축ㆍ수선 등 행위허가 기준을 완화한다. 현행 입주자 2/3 이상 동의를 요구하지만 앞으로 입주자ㆍ사용자 1/2 이상 동의시 개축ㆍ수선이 가능하도록 완화된다.
- 공동주택 `관리 사각지대` 해소
오는 12월 「공동주택관리법」 개정을 통해 공동주택 의무관리대상(의무관리대상의 경우 입주자대표회의 구성ㆍ관리사무소장 채용 등 의무 부과)을 150가구 이상에서 100가구 이상으로 확대하고, 100가구 미만 단지의 경우도 입주민 2/3 이상 동의 시 의무관리대상에 포함해 입주민의 권익을 보호한다. 동대표 자격도 확대해서 입주자(소유자)인 후보자가 없는 선거구에 사용자(세입자)도 입후보를 허용해 비정상적 관리를 예방한다. 또 관리비 내역 공개대상도 확대한다.
- 청년전용 `보증부 월세대출` 출시
보증부 월세 주택의 경우 보증금+월세를 동시에 지원하는 상품이 없지만 올해 12월부터 임차보증금+월세를 동시에 대출해주는 `청년전용 보증부 월세대출`이 나온다. 혜택 대상은 만 35세 미만, 연소득 2000만 원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로서 보증금 5000만 원 이하ㆍ월세 60만 원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 대출한도는 보증금 3500만 원ㆍ월세 960만 원(월 40만 원)이다.
- `소규모 주택 임대소득 비과세` 적용기한 종료
「소득세법」 제12조제2호의 소규모 주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월 31일 종료된다. 임대차시장 가격 안정을 위해 주택 임대수익 금액이 연 2000만 원 이하인 경우 임대소득이 비과세 대상이었지만, 내년부터 분리과세(14%) 대상이다.
- `간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례` 기준 조정 및 적용기한 종료
월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세하고 있다. 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억 원ㆍ전용면적 60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월 31일 종료된다. 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연 1.8%)을 과세하면서, 소형주택은 주택수 산정에서 제외해주던 특례가 사라진다.
- `민간부문 후분양 활성화` 방안으로 택지 인센티브 부여
민간부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에게 공공택지 우선공급 인센티브를 부여한다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고(택지개발ㆍ공공주택 업무처리지침 등) 올해 하반기 4개 택지를 공급한다.
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