[아유경제=김필중 기자] 일제 강점기 간이 비행장으로 사용되던 여의도는 1970년대 여의도 개발계획에 의해 본격적으로 개발되기 시작했다.
1971년 지어진 여의도 시범아파트는 국내 최초로 엘리베이터와 스팀난방 시설을 갖춰 그 당시 최첨단 시설의 아파트였다. 이후 여의도 개발이 본격화되면서 대규모 아파트 단지들과 함께 여의도를 상징하는 건물들이 지어졌다. 1975년에 국회의사당이 들어섰고 1976년 KBS 방송국, 1979년에는 증권거래소 건물 등이 차례대로 완공됐다. 특히 증권의 중심인 한국거래소가 여의도에 들어오면서 각종 증권사와 금융기관들도 여의도로 몰려들었다.
하지만 이후 도시계획은 강남에 초점이 맞춰졌고 최첨단 시설을 갖춘 대규모 아파트 단지들은 현재 대부분 40년이 지난 노후단지가 됐다. 최근 박원순 시장이 여의도 마스터플랜 발표를 예고함에 따라 대한민국 `최초의 신도시` 여의도 일대가 다시 들썩이고 있다.
`여의도 마스터플랜` 부각으로 도시정비업계 `촉각`
재건축 추진 단지들 계획 변경 `불가피`
박원순 시장은 여의도를 통으로 재개발해 새로운 업무와 주택지로 바꿔 신도시로 만들겠다는 구상을 밝혔다.
이에 맞춰 서울시는 `여의도 일대 종합적 재구조화 방안(여의도 마스터플랜)` 발표를 앞두고 있다. 여의도 일대 아파트들의 재건축 방향도 이 계획과 연동돼 결정될 것으로 예상된다.
박 시장은 "공원과 커뮤니티 공간을 보장하면서 건물의 높이는 높일 계획을 하고 있다"고 말했다.
여의도는 서울시의 최상위 도시계획인 `2030 서울플랜`에서 강남ㆍ광화문과 함께 3대 도심으로 지정된 곳으로 상업지구는 최고 50층의 초고층 주상복합 개발이 가능하다.
서울시는 현재 상업용도 지역뿐만 아니라 3종일반주거지역 용도로 분류된 지역도 준주거나 상업 용도로 변경을 추진하고 용적률과 높이 인센티브를 제공하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
여의도 재건축 단지 중 상업지구에 속하는 공작ㆍ수정ㆍ초원ㆍ서울아파트 등은 최고 50층 건물로 재건축이 가능하지만 3종일반주거지역에 속하는 시범ㆍ대교ㆍ한양ㆍ미성ㆍ목화ㆍ광장ㆍ삼부아파트 등은 최대 35층 높이 제한을 받는다.
박 시장의 말대로 서울시에서 용도 변경을 허가한다면 일반주거지역에 속하는 아파트들도 최고 50층 높이의 초고층 개발이 가능해진다.
다만 이 과정에서 종상향에 따른 기부채납 비율은 핵심 쟁점이 될 전망이다.
앞서 오세훈 전 서울시장도 `한강 르네상스`의 일환으로 여의도 통합 재개발을 추진했다. 하지만 이 과정에서 종상향 허용 조건으로 40%에 달하는 기부채납을 요구해 주민들의 거센 반발에 부딪혀 무산된 바 있다.
유관 업계에 따르면 서울시는 현재 종상향 허용 시 기부채납 비율을 25% 초과 40% 미만 범위에서 고심 중인 것으로 알려졌다. 이는 서울 송파구 잠실주공5단지와 같이 준주거지역으로 종상향된 복합단지의 기부채납(25%)보다는 높고 오세훈 전 시장의 여의도 개발 구상을 무산시켰던 40%보다 낮은 범위다.
한편 여의도 마스터플랜 발표를 앞두고 서울시는 여의도 일대 재건축 관련 심의를 잇달아 보류하고 있다. 현재 여의도에서 재건축사업을 추진 중인 단지 가운데 서울시 도시계획위원회(이하 도계위) 심의를 통과한 곳은 단 한곳도 없다.
이에 대해 박 시장은 여의도에서 진행 중인 아파트 재건축은 여의도 마스터플랜과 정합성을 맞출 것이란 뜻을 밝혔다. 서울시 관계자도 "재건축사업을 추진 중인 여의도 단지들은 여의도 마스터플랜에 맞게 정비계획을 변경해야 한다"고 설명했다.
서울시는 여의도 마스터플랜을 발표하기 전 마지막 점검에 들어간 상태다. 시는 지난 18일 개최한 제9차 도계위에서 여의도 마스터플랜에 대해 보고했다. 보고란 도계위에 해당 내용을 알리고 조언을 구하는 것을 의미한다.
서울시 관계자는 "마스터플랜의 전체적인 준비사항과 내용에 대한 도계위 위원들의 의견에 대해 최종 검토한 후 마스터플랜 발표에 나설 예정이다"라고 말했다.
이날 서울시가 보고한 여의도 마스터플랜의 골자는 국제 금융ㆍ업무중심으로서의 공간 구조 개편과 글로벌 생활환경 구축이다. 여의도가 `금융중심 특정개발진흥지구`로서의 거점 기능을 갖춘다는 큰 틀 아래 상업시설과 주거시설이 들어서게 되는 것이다.
박 시장은 마스터플랜의 큰 틀 가운데서도 `도심형 복합단지 조성`에 집중하고 있다. 1970년대 개발과 함께 들어선 노후화된 아파트들의 재건축 규모 및 방향, 일정과 직접적인 연관이 있기 때문이다.
여의도 일대 학교와 도로, 보행로 등도 재배치된다. 한강변에 위치한 학교를 이전해 수변 스카이라인을 살리는 방안도 교육청 등 관계 기관과 협의에 들어갔다. 여의도공원을 경계로 나뉜 동여의도와 서여의도의 접근성을 향상시키고 한강변을 선착장으로 개발해 유람선과 수상택시 등이 드나들 수 있도록 하는 방안도 포함된다. 국제업무지구인 용산과 노량진을 연계해 도심기능을 확장하는 교통 체계 개편 등도 담길 예정이다.
재건축 대상 아파트 16곳 7787가구… 대부분 40년 넘어
신탁 방식 재건축 주류… 일부 건축법 재건축, 리모델링 추진
여의도 일대 재건축 대상 아파트는 16개 단지 7787가구에 달한다. 대부분 40년이 경과해 재건축 연한을 훌쩍 넘긴 노후단지로 각자 재건축을 향한 움직임에 박차를 가하고 있다.
1976년 준공된 ▲공작아파트는 지난해 KB부동산신탁과 업무협약(MOU)을 체결하고 신탁 방식 재건축을 추진하고 있다.
서울시는 지난 18일 제9차 도계위에서 여의도 공작아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)을 보류했다.
서울시 관계자는 "공작아파트는 여의도 개발을 위한 큰 그림인 `마스터플랜`과 정합성을 맞춰야 할 필요성이 제기돼 심의에서 보류됐다"며 "여의도의 특성에 맞게 일반적 주상복합과 다른 건물을 지어야 한다는 의견이 나왔다"고 설명했다.
현재 지상 12층, 373가구 규모인 공작아파트는 용적률 470%를 적용한 지상 최고 50층 높이의 주상복합 517가구로 재건축하겠다는 계획을 서울시에 제출했다. 하지만 지난달(6월) 심의에서 보류 판정을 받은 데 이어 두 번째 퇴짜를 맞았다.
아울러 서울시는 지난 6월 20일 열린 제8차 도계위에서도 ▲시범아파트의 개발기본계획(정비계획) 변경 및 경관심의(안)을 보류했다.
서울시는 도계위 위원들이 마스터플랜을 바탕으로 여의도 재건축 단지에 대한 심의를 진행하기로 결정했다고 보류 이유를 통보했다.
1971년 지어진 시범아파트는 1790가구 규모의 대단지로 한국자산신탁이 사업시행자로 지정돼 있다. 현재 정비계획(안)에 따르면 지상 최고 35층, 2370가구 규모로 탈바꿈할 예정이다.
▲한양아파트 재건축추진운영위원회는 지난 4월 주민회의에서 KB부동산신탁을 재건축 신탁사 우선협상대상자로 선정한 데 이어 지난달(6월) 20일 업무협약(MOU) 체결을 마쳤다.
1975년 준공된 한양아파트는 지난해 6월 재건축 안전진단에서 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았다. 현재 지상 12층, 588가규 규모의 한양아파트는 기부채납 등을 통해 용적률 300%를 적용 시 지상 최고 35층, 총 938가구로 재탄생할 전망이다.
지난해 6월 재건축 안전진단에서 D등급 판정을 받은 ▲대교아파트는 같은 해 5월 KB부동산신탁을 예비신탁사로 선정하고 신탁 방식 재건축을 추진하고 있다. 기존 576가구 규모인 이 단지는 재건축을 통해 최고 35층, 총 906가구로 탈바꿈을 꾀하고 있다.
1975년 준공된 대교아파트에서는 현재 KB부동산신탁을 사업시행자로 인정하는 주민 동의 징구가 진행되고 있지만 신탁 방식 재건축을 놓고 주민 간 의견 차이가 좁혀지지 않아 속도를 내지 못하고 있는 것으로 파악됐다.
단지 내 도로를 경계로 둘로 각자 나뉘어 재건축을 추진하는 ▲광장아파트는 동별로 희비가 엇갈렸다. 올해 실시된 재건축 정밀안전진단 결과 3ㆍ5~11동은 D등급을 받아 재건축이 가능해졌지만 1ㆍ2동은 C등급(유지보수)을 받아 재건축 추진이 불가능하기 때문이다.
1978년 준공된 광장아파트는 동별 필지가 달라 1ㆍ2동과 3ㆍ5~11동이 분리돼 재건축을 추진하고 있다. 3ㆍ5~11동은 재건축 안전진단 기준이 강화되기 전에 협력 업체와 계약을 맺어 재건축사업을 할 수 있게 됐지만 1ㆍ2동은 사흘 차이로 강화된 기준을 적용받아 사업 추진이 불투명해졌다. 한편 3ㆍ5~11동은 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정하고 신탁 방식 재건축을 추진하고 있다.
1976년 준공된 ▲수정아파트도 지난해 한국자산신탁을 우선협상대상자로 선정하고 신탁 방식 재건축을 추진하고 있다. 상업지역에 속해 층수 제한에서 자유로운 수정아파트는 재건축사업을 통해 지상 최고 49층 높이의 주상복합으로 탈바꿈한다는 계획이다.
▲서울아파트는 `건축법 재건축`을 추진하고 있어 업계의 이목을 끌고 있다. 건축법 재건축은 일반적인 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 아닌 「건축법」을 기반으로 한 재건축사업을 추진하는 것이다.
건축법 재건축은 소유주들과 시행자가 사업단을 꾸려 건축허가를 받아 사업을 진행하는데 상업용지 내 300가구 이하의 소규모 단지가 대상이다. 상업지역에 속해 192가구 규모인 서울아파트는 해당 조건을 충족하는 전국에서 유일한 단지다.
건축법 재건축은 도시정비법을 기반으로 하지 않아 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)를 적용받지 않으며 용적률 제약에서도 자유롭다. 또한 조합 설립 등 절차가 필요 없어 시간을 단축할 수 있다는 장점이 있다.
이를 통해 서울아파트는 용적률 최대 800%를 적용해 지상 77층 아파트 2개동 299가구 및 오피스텔 1개동 360실로 탈바꿈한다는 계획이다.
다만 업계에서는 건축법 재건축을 통해 규제를 피해간다면 정부가 다시 관련 규정을 손질할 수 있다는 주장도 나오고 있다. 일부 소유주들이 과도한 특혜를 볼 수 있기 때문이다.
도시정비업계 한 관계자는 "건축법 재건축으로 규제를 피한다면 정부 정책에 반하는 단지이기 때문에 정부는 초과이익환수제가 적용되도록 다른 규제를 내놓을 가능성이 크다"고 귀띔했다.
한강시민공원 바로 앞에 위치해 한강 조망권을 갖춘 ▲목화아파트는 1977년 준공된 지상 12층, 312가구 규모의 아파트로, 여의도에서 최초로 리모델링사업을 추진해 이목을 끌었으나 재건축을 원하는 주민들과의 갈등으로 내홍을 겪는 것으로 알려졌다.
여의도 순복음교회 건너편에 위치한 ▲초원아파트는 153가구 규모의 1개동짜리 `나홀로 아파트`다. 1971년 준공돼 지난해 11월 정밀안전진단을 통과한 초원아파트는 한강시민공원과 인접해 한강 조망이 가능하다.
하지만 국가보호시설인 국회의사당과 인접해 있어 고도지구로 지정됐기 때문에 건축물 높이를 55~65m로 제한받는다. 따라서 현재 지상 14층인 초원아파트는 재건축을 진행해도 지상 최고 18층 정도로 제한돼 수익성이 떨어지는 것이 사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다.
이외에도 ▲진주아파트(1977년 준공ㆍ376가구) ▲삼익아파트(1974년 준공ㆍ360가구) ▲장미아파트(1978년 준공ㆍ196가구) ▲화랑아파트(1977년 준공ㆍ160가구) ▲삼부아파트(1976년 준공ㆍ866가구) 등이 지난해 안전진단 D등급을 받고 정비계획을 위한 첫발을 뗐다.
반면 ▲미성아파트(1978년 준공ㆍ577가구)와 ▲은하맨숀아파트(1974년 준공ㆍ360가구) 등은 아직 정밀안전진단을 받지 못했다.
김현미 장관 "여의도 통합 개발, 종합적 검토 필요"
마스터플랜 발표 앞둔 서울시, 김 장관 발언에 `당혹`
박원순 시장이 개발 청사진을 밝히면서 여의도 일대 부동산시장은 들썩거렸다. 일부 단지는 정부의 각종 규제 속에서도 관망세를 뚫고 신고가를 경신하기도 했다.
여의도의 한 공인중개사사무소 관계자는 "최근 매수 문의가 크게 늘었다"며 "한동안 최고가 밑으로 매물이 나올 가능성은 없다"고 전망했다.
여의도 일대 부동산시장이 과열 양상을 보이자 김현미 국토교통부(이하 국토부) 장관은 박 시장의 여의도 개발계획에 제동을 걸었다.
지난 23일 국회 국토교통위원회에 참석한 김 장관은 "여의도와 용산을 중심으로 다른 지역에 비해 부동산 가격 상승세가 두드러지게 나타나고 있다"고 진단하며 "여의도 통합 개발은 도시계획적인 측면도 있지만 정비사업적으로 고려할 것이 많아 종합적으로 검토해야 한다"고 말했다.
이어서 그는 "도시계획은 시장이 발표할 수 있지만 실질적으로 진행되려면 국토부와 긴밀한 협의가 이뤄져야 실현 가능성이 있다"고 지적했다.
이에 대해 박원순 시장은 지난 25일 더불어민주당 서울시당의 팟캐스트인 `서당캐`에 출연해 여의도 통합 개발에 대한 의지를 다시 한 번 드러냈다.
박 시장은 "여의도를 서울의 맨해튼처럼 만들어야 하는데 이를 위해선 종합적 가이드라인과 마스터플랜 아래 개발이 진행되는 것이 좋다"며 마스터플랜 수립 이유를 설명했다.
다만 박 시장은 "종합적 가이드라인과 마스터플랜 아래 여의도 개발을 진행해야 한다는 얘기가 어느 날 한꺼번에 다 개발되는 것처럼 받아들여졌다"고 토로했다.
또 그는 "여의도는 박정희 시대 때 한강 밤섬을 폭파해 나온 흙과 돌로 개발했고 그때 만들어진 아파트가 노후화돼 새로운 개발이 필요하다"며 "당시 지어진 아파트가 대체로 대형 아파트라 주로 어르신들이 많이 살기 때문에 도시의 활력이 떨어져 있다. 아파트 단지마다 따로 재개발 프로젝트가 진행되는 것은 좀 아니라고 생각한다"고 덧붙였다.
박 시장의 마스터플랜 발표 예고 이후 여의도 부동산값이 들썩인 것과 관련해서 "전체적인 플랜을 잘 만들자는 뜻"이었다고 해명하며, "지역별ㆍ주제별로 (개발계획을) 잘 정리하자는 얘기였는데 갑자기 땅값이 오르고 난리가 났다. 제 말 한 마디에 이렇게 되니 제가 중요하긴 한가 보다"라는 농담도 던졌다.
그는 "여의도와 용산이 변해야 하는 것은 사실"이라며 "노후화된 것을 정리하고 새로운 방향으로 발전해 가야하기 때문에 전체적인 플랜과 미래 비전을 짜 조화롭게 개발해야 한다"고 강조했다.
한편, 김 장관과 박 시장이 엇박자를 냄에 따라 이르면 8~9월 공개할 예정이었던 여의도 마스터플랜 발표가 늦춰지는 것 아니냐는 우려의 목소리가 나왔다.
이에 대해 서울시 관계자는 "부동산시장 상황을 주시하면서 여의도 마스터플랜 발표 시기를 미루고 있던 상황에서 김 장관 발언이 나와 당혹스럽다"며 "서울시는 정부와 부동산 엇박자를 낼 이유가 없다"고 말했다.
이어 "시장의 지나친 기대심리를 우려해 발표를 늦추는 것보다는 일정대로 추진하려고 한다"며 진화에 나섰다.
여의도 마스터플랜은 서울시 도시계획이기 때문에 국토부와 협의할 내용이 많지 않다. 그러나 서울시의 개발계획이 부동산시장에 잘못된 시그널로 비치지 않도록 투기 억제 조치를 함께 마련하겠다는 것이 서울시 입장이다.
일부 전문가들은 여의도 개발계획에 대해 장기적인 관점에서 접근하라고 조언한다.
부동산 업계 한 관계자는 "박 시장이 여의도 개발에 대한 의지를 강하게 보이고 있지만 막대한 비용이 들고 지역 일대를 완전히 뒤바꿔놓는 대형 사업인 만큼 넘어야 할 산이 많을 것"이라고 전망했다.
[아유경제=김필중 기자] 일제 강점기 간이 비행장으로 사용되던 여의도는 1970년대 여의도 개발계획에 의해 본격적으로 개발되기 시작했다.
1971년 지어진 여의도 시범아파트는 국내 최초로 엘리베이터와 스팀난방 시설을 갖춰 그 당시 최첨단 시설의 아파트였다. 이후 여의도 개발이 본격화되면서 대규모 아파트 단지들과 함께 여의도를 상징하는 건물들이 지어졌다. 1975년에 국회의사당이 들어섰고 1976년 KBS 방송국, 1979년에는 증권거래소 건물 등이 차례대로 완공됐다. 특히 증권의 중심인 한국거래소가 여의도에 들어오면서 각종 증권사와 금융기관들도 여의도로 몰려들었다.
하지만 이후 도시계획은 강남에 초점이 맞춰졌고 최첨단 시설을 갖춘 대규모 아파트 단지들은 현재 대부분 40년이 지난 노후단지가 됐다. 최근 박원순 시장이 여의도 마스터플랜 발표를 예고함에 따라 대한민국 `최초의 신도시` 여의도 일대가 다시 들썩이고 있다.
`여의도 마스터플랜` 부각으로 도시정비업계 `촉각`
재건축 추진 단지들 계획 변경 `불가피`
박원순 시장은 여의도를 통으로 재개발해 새로운 업무와 주택지로 바꿔 신도시로 만들겠다는 구상을 밝혔다.
이에 맞춰 서울시는 `여의도 일대 종합적 재구조화 방안(여의도 마스터플랜)` 발표를 앞두고 있다. 여의도 일대 아파트들의 재건축 방향도 이 계획과 연동돼 결정될 것으로 예상된다.
박 시장은 "공원과 커뮤니티 공간을 보장하면서 건물의 높이는 높일 계획을 하고 있다"고 말했다.
여의도는 서울시의 최상위 도시계획인 `2030 서울플랜`에서 강남ㆍ광화문과 함께 3대 도심으로 지정된 곳으로 상업지구는 최고 50층의 초고층 주상복합 개발이 가능하다.
서울시는 현재 상업용도 지역뿐만 아니라 3종일반주거지역 용도로 분류된 지역도 준주거나 상업 용도로 변경을 추진하고 용적률과 높이 인센티브를 제공하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
여의도 재건축 단지 중 상업지구에 속하는 공작ㆍ수정ㆍ초원ㆍ서울아파트 등은 최고 50층 건물로 재건축이 가능하지만 3종일반주거지역에 속하는 시범ㆍ대교ㆍ한양ㆍ미성ㆍ목화ㆍ광장ㆍ삼부아파트 등은 최대 35층 높이 제한을 받는다.
박 시장의 말대로 서울시에서 용도 변경을 허가한다면 일반주거지역에 속하는 아파트들도 최고 50층 높이의 초고층 개발이 가능해진다.
다만 이 과정에서 종상향에 따른 기부채납 비율은 핵심 쟁점이 될 전망이다.
앞서 오세훈 전 서울시장도 `한강 르네상스`의 일환으로 여의도 통합 재개발을 추진했다. 하지만 이 과정에서 종상향 허용 조건으로 40%에 달하는 기부채납을 요구해 주민들의 거센 반발에 부딪혀 무산된 바 있다.
유관 업계에 따르면 서울시는 현재 종상향 허용 시 기부채납 비율을 25% 초과 40% 미만 범위에서 고심 중인 것으로 알려졌다. 이는 서울 송파구 잠실주공5단지와 같이 준주거지역으로 종상향된 복합단지의 기부채납(25%)보다는 높고 오세훈 전 시장의 여의도 개발 구상을 무산시켰던 40%보다 낮은 범위다.
한편 여의도 마스터플랜 발표를 앞두고 서울시는 여의도 일대 재건축 관련 심의를 잇달아 보류하고 있다. 현재 여의도에서 재건축사업을 추진 중인 단지 가운데 서울시 도시계획위원회(이하 도계위) 심의를 통과한 곳은 단 한곳도 없다.
이에 대해 박 시장은 여의도에서 진행 중인 아파트 재건축은 여의도 마스터플랜과 정합성을 맞출 것이란 뜻을 밝혔다. 서울시 관계자도 "재건축사업을 추진 중인 여의도 단지들은 여의도 마스터플랜에 맞게 정비계획을 변경해야 한다"고 설명했다.
서울시는 여의도 마스터플랜을 발표하기 전 마지막 점검에 들어간 상태다. 시는 지난 18일 개최한 제9차 도계위에서 여의도 마스터플랜에 대해 보고했다. 보고란 도계위에 해당 내용을 알리고 조언을 구하는 것을 의미한다.
서울시 관계자는 "마스터플랜의 전체적인 준비사항과 내용에 대한 도계위 위원들의 의견에 대해 최종 검토한 후 마스터플랜 발표에 나설 예정이다"라고 말했다.
이날 서울시가 보고한 여의도 마스터플랜의 골자는 국제 금융ㆍ업무중심으로서의 공간 구조 개편과 글로벌 생활환경 구축이다. 여의도가 `금융중심 특정개발진흥지구`로서의 거점 기능을 갖춘다는 큰 틀 아래 상업시설과 주거시설이 들어서게 되는 것이다.
박 시장은 마스터플랜의 큰 틀 가운데서도 `도심형 복합단지 조성`에 집중하고 있다. 1970년대 개발과 함께 들어선 노후화된 아파트들의 재건축 규모 및 방향, 일정과 직접적인 연관이 있기 때문이다.
여의도 일대 학교와 도로, 보행로 등도 재배치된다. 한강변에 위치한 학교를 이전해 수변 스카이라인을 살리는 방안도 교육청 등 관계 기관과 협의에 들어갔다. 여의도공원을 경계로 나뉜 동여의도와 서여의도의 접근성을 향상시키고 한강변을 선착장으로 개발해 유람선과 수상택시 등이 드나들 수 있도록 하는 방안도 포함된다. 국제업무지구인 용산과 노량진을 연계해 도심기능을 확장하는 교통 체계 개편 등도 담길 예정이다.
재건축 대상 아파트 16곳 7787가구… 대부분 40년 넘어
신탁 방식 재건축 주류… 일부 건축법 재건축, 리모델링 추진
여의도 일대 재건축 대상 아파트는 16개 단지 7787가구에 달한다. 대부분 40년이 경과해 재건축 연한을 훌쩍 넘긴 노후단지로 각자 재건축을 향한 움직임에 박차를 가하고 있다.
1976년 준공된 ▲공작아파트는 지난해 KB부동산신탁과 업무협약(MOU)을 체결하고 신탁 방식 재건축을 추진하고 있다.
서울시는 지난 18일 제9차 도계위에서 여의도 공작아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)을 보류했다.
서울시 관계자는 "공작아파트는 여의도 개발을 위한 큰 그림인 `마스터플랜`과 정합성을 맞춰야 할 필요성이 제기돼 심의에서 보류됐다"며 "여의도의 특성에 맞게 일반적 주상복합과 다른 건물을 지어야 한다는 의견이 나왔다"고 설명했다.
현재 지상 12층, 373가구 규모인 공작아파트는 용적률 470%를 적용한 지상 최고 50층 높이의 주상복합 517가구로 재건축하겠다는 계획을 서울시에 제출했다. 하지만 지난달(6월) 심의에서 보류 판정을 받은 데 이어 두 번째 퇴짜를 맞았다.
아울러 서울시는 지난 6월 20일 열린 제8차 도계위에서도 ▲시범아파트의 개발기본계획(정비계획) 변경 및 경관심의(안)을 보류했다.
서울시는 도계위 위원들이 마스터플랜을 바탕으로 여의도 재건축 단지에 대한 심의를 진행하기로 결정했다고 보류 이유를 통보했다.
1971년 지어진 시범아파트는 1790가구 규모의 대단지로 한국자산신탁이 사업시행자로 지정돼 있다. 현재 정비계획(안)에 따르면 지상 최고 35층, 2370가구 규모로 탈바꿈할 예정이다.
▲한양아파트 재건축추진운영위원회는 지난 4월 주민회의에서 KB부동산신탁을 재건축 신탁사 우선협상대상자로 선정한 데 이어 지난달(6월) 20일 업무협약(MOU) 체결을 마쳤다.
1975년 준공된 한양아파트는 지난해 6월 재건축 안전진단에서 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았다. 현재 지상 12층, 588가규 규모의 한양아파트는 기부채납 등을 통해 용적률 300%를 적용 시 지상 최고 35층, 총 938가구로 재탄생할 전망이다.
지난해 6월 재건축 안전진단에서 D등급 판정을 받은 ▲대교아파트는 같은 해 5월 KB부동산신탁을 예비신탁사로 선정하고 신탁 방식 재건축을 추진하고 있다. 기존 576가구 규모인 이 단지는 재건축을 통해 최고 35층, 총 906가구로 탈바꿈을 꾀하고 있다.
1975년 준공된 대교아파트에서는 현재 KB부동산신탁을 사업시행자로 인정하는 주민 동의 징구가 진행되고 있지만 신탁 방식 재건축을 놓고 주민 간 의견 차이가 좁혀지지 않아 속도를 내지 못하고 있는 것으로 파악됐다.
단지 내 도로를 경계로 둘로 각자 나뉘어 재건축을 추진하는 ▲광장아파트는 동별로 희비가 엇갈렸다. 올해 실시된 재건축 정밀안전진단 결과 3ㆍ5~11동은 D등급을 받아 재건축이 가능해졌지만 1ㆍ2동은 C등급(유지보수)을 받아 재건축 추진이 불가능하기 때문이다.
1978년 준공된 광장아파트는 동별 필지가 달라 1ㆍ2동과 3ㆍ5~11동이 분리돼 재건축을 추진하고 있다. 3ㆍ5~11동은 재건축 안전진단 기준이 강화되기 전에 협력 업체와 계약을 맺어 재건축사업을 할 수 있게 됐지만 1ㆍ2동은 사흘 차이로 강화된 기준을 적용받아 사업 추진이 불투명해졌다. 한편 3ㆍ5~11동은 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정하고 신탁 방식 재건축을 추진하고 있다.
1976년 준공된 ▲수정아파트도 지난해 한국자산신탁을 우선협상대상자로 선정하고 신탁 방식 재건축을 추진하고 있다. 상업지역에 속해 층수 제한에서 자유로운 수정아파트는 재건축사업을 통해 지상 최고 49층 높이의 주상복합으로 탈바꿈한다는 계획이다.
▲서울아파트는 `건축법 재건축`을 추진하고 있어 업계의 이목을 끌고 있다. 건축법 재건축은 일반적인 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 아닌 「건축법」을 기반으로 한 재건축사업을 추진하는 것이다.
건축법 재건축은 소유주들과 시행자가 사업단을 꾸려 건축허가를 받아 사업을 진행하는데 상업용지 내 300가구 이하의 소규모 단지가 대상이다. 상업지역에 속해 192가구 규모인 서울아파트는 해당 조건을 충족하는 전국에서 유일한 단지다.
건축법 재건축은 도시정비법을 기반으로 하지 않아 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)를 적용받지 않으며 용적률 제약에서도 자유롭다. 또한 조합 설립 등 절차가 필요 없어 시간을 단축할 수 있다는 장점이 있다.
이를 통해 서울아파트는 용적률 최대 800%를 적용해 지상 77층 아파트 2개동 299가구 및 오피스텔 1개동 360실로 탈바꿈한다는 계획이다.
다만 업계에서는 건축법 재건축을 통해 규제를 피해간다면 정부가 다시 관련 규정을 손질할 수 있다는 주장도 나오고 있다. 일부 소유주들이 과도한 특혜를 볼 수 있기 때문이다.
도시정비업계 한 관계자는 "건축법 재건축으로 규제를 피한다면 정부 정책에 반하는 단지이기 때문에 정부는 초과이익환수제가 적용되도록 다른 규제를 내놓을 가능성이 크다"고 귀띔했다.
한강시민공원 바로 앞에 위치해 한강 조망권을 갖춘 ▲목화아파트는 1977년 준공된 지상 12층, 312가구 규모의 아파트로, 여의도에서 최초로 리모델링사업을 추진해 이목을 끌었으나 재건축을 원하는 주민들과의 갈등으로 내홍을 겪는 것으로 알려졌다.
여의도 순복음교회 건너편에 위치한 ▲초원아파트는 153가구 규모의 1개동짜리 `나홀로 아파트`다. 1971년 준공돼 지난해 11월 정밀안전진단을 통과한 초원아파트는 한강시민공원과 인접해 한강 조망이 가능하다.
하지만 국가보호시설인 국회의사당과 인접해 있어 고도지구로 지정됐기 때문에 건축물 높이를 55~65m로 제한받는다. 따라서 현재 지상 14층인 초원아파트는 재건축을 진행해도 지상 최고 18층 정도로 제한돼 수익성이 떨어지는 것이 사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다.
이외에도 ▲진주아파트(1977년 준공ㆍ376가구) ▲삼익아파트(1974년 준공ㆍ360가구) ▲장미아파트(1978년 준공ㆍ196가구) ▲화랑아파트(1977년 준공ㆍ160가구) ▲삼부아파트(1976년 준공ㆍ866가구) 등이 지난해 안전진단 D등급을 받고 정비계획을 위한 첫발을 뗐다.
반면 ▲미성아파트(1978년 준공ㆍ577가구)와 ▲은하맨숀아파트(1974년 준공ㆍ360가구) 등은 아직 정밀안전진단을 받지 못했다.
김현미 장관 "여의도 통합 개발, 종합적 검토 필요"
마스터플랜 발표 앞둔 서울시, 김 장관 발언에 `당혹`
박원순 시장이 개발 청사진을 밝히면서 여의도 일대 부동산시장은 들썩거렸다. 일부 단지는 정부의 각종 규제 속에서도 관망세를 뚫고 신고가를 경신하기도 했다.
여의도의 한 공인중개사사무소 관계자는 "최근 매수 문의가 크게 늘었다"며 "한동안 최고가 밑으로 매물이 나올 가능성은 없다"고 전망했다.
여의도 일대 부동산시장이 과열 양상을 보이자 김현미 국토교통부(이하 국토부) 장관은 박 시장의 여의도 개발계획에 제동을 걸었다.
지난 23일 국회 국토교통위원회에 참석한 김 장관은 "여의도와 용산을 중심으로 다른 지역에 비해 부동산 가격 상승세가 두드러지게 나타나고 있다"고 진단하며 "여의도 통합 개발은 도시계획적인 측면도 있지만 정비사업적으로 고려할 것이 많아 종합적으로 검토해야 한다"고 말했다.
이어서 그는 "도시계획은 시장이 발표할 수 있지만 실질적으로 진행되려면 국토부와 긴밀한 협의가 이뤄져야 실현 가능성이 있다"고 지적했다.
이에 대해 박원순 시장은 지난 25일 더불어민주당 서울시당의 팟캐스트인 `서당캐`에 출연해 여의도 통합 개발에 대한 의지를 다시 한 번 드러냈다.
박 시장은 "여의도를 서울의 맨해튼처럼 만들어야 하는데 이를 위해선 종합적 가이드라인과 마스터플랜 아래 개발이 진행되는 것이 좋다"며 마스터플랜 수립 이유를 설명했다.
다만 박 시장은 "종합적 가이드라인과 마스터플랜 아래 여의도 개발을 진행해야 한다는 얘기가 어느 날 한꺼번에 다 개발되는 것처럼 받아들여졌다"고 토로했다.
또 그는 "여의도는 박정희 시대 때 한강 밤섬을 폭파해 나온 흙과 돌로 개발했고 그때 만들어진 아파트가 노후화돼 새로운 개발이 필요하다"며 "당시 지어진 아파트가 대체로 대형 아파트라 주로 어르신들이 많이 살기 때문에 도시의 활력이 떨어져 있다. 아파트 단지마다 따로 재개발 프로젝트가 진행되는 것은 좀 아니라고 생각한다"고 덧붙였다.
박 시장의 마스터플랜 발표 예고 이후 여의도 부동산값이 들썩인 것과 관련해서 "전체적인 플랜을 잘 만들자는 뜻"이었다고 해명하며, "지역별ㆍ주제별로 (개발계획을) 잘 정리하자는 얘기였는데 갑자기 땅값이 오르고 난리가 났다. 제 말 한 마디에 이렇게 되니 제가 중요하긴 한가 보다"라는 농담도 던졌다.
그는 "여의도와 용산이 변해야 하는 것은 사실"이라며 "노후화된 것을 정리하고 새로운 방향으로 발전해 가야하기 때문에 전체적인 플랜과 미래 비전을 짜 조화롭게 개발해야 한다"고 강조했다.
한편, 김 장관과 박 시장이 엇박자를 냄에 따라 이르면 8~9월 공개할 예정이었던 여의도 마스터플랜 발표가 늦춰지는 것 아니냐는 우려의 목소리가 나왔다.
이에 대해 서울시 관계자는 "부동산시장 상황을 주시하면서 여의도 마스터플랜 발표 시기를 미루고 있던 상황에서 김 장관 발언이 나와 당혹스럽다"며 "서울시는 정부와 부동산 엇박자를 낼 이유가 없다"고 말했다.
이어 "시장의 지나친 기대심리를 우려해 발표를 늦추는 것보다는 일정대로 추진하려고 한다"며 진화에 나섰다.
여의도 마스터플랜은 서울시 도시계획이기 때문에 국토부와 협의할 내용이 많지 않다. 그러나 서울시의 개발계획이 부동산시장에 잘못된 시그널로 비치지 않도록 투기 억제 조치를 함께 마련하겠다는 것이 서울시 입장이다.
일부 전문가들은 여의도 개발계획에 대해 장기적인 관점에서 접근하라고 조언한다.
부동산 업계 한 관계자는 "박 시장이 여의도 개발에 대한 의지를 강하게 보이고 있지만 막대한 비용이 들고 지역 일대를 완전히 뒤바꿔놓는 대형 사업인 만큼 넘어야 할 산이 많을 것"이라고 전망했다.
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