[아유경제=김진원 기자] `수도권 1기 신도시`의 대표 격인 분당신도시 일대가 재건축 카드를 본격적으로 꺼내드는 분위기다.
최근 성남시는 이달 말 분당 일대 아파트, 단독주택 소유주 및 세입자 등을 대상으로 정비기본계획 수립을 위한 주민설명회를 갖는다고 밝혔다. 이에 따르면 시는 이달 24일 야탑ㆍ이매동을 시작으로 서현ㆍ수내ㆍ분당동, 정자ㆍ금곡ㆍ구미동 등 총 세 차례의 설명회를 예정하고 있다.
앞서 지난 7월 30일부터는 주민 설문조사에 들어갔으며 다음 달(9월) 초까지 진행된다. 이 결과 등을 바탕으로 성남시는 `2030 성남시 도시ㆍ주거환경정비 기본계획` 초안을 작성해 올해 연말부터 주민공람 절차를 거쳐 내년 6월까지 최종 계획(안)을 발표할 것으로 예상된다.
또한 성남시는 수정구ㆍ중원구 등에 대한 설문조사를 함께 실시한다. 정비예정구역임에도 사업 진척이 느리거나 없을 경우 2020년 해제기준년도에 해당한다.
9만7000가구 규모로 계획된 분당신도시는 1991년 하반기부터 입주가 시작됐다. 앞으로 3~5년 정도 지나면 대부분의 아파트가 재건축 가능 연한에 도달하게 된다.
하지만 전면 재건축에 대해 의구심을 제기하는 시각도 존재한다. 주민 입장에서는 만만치 않은 사업비용에 해당 사업이 얼마나 큰 이익을 가져다 줄 것인지를 놓고, 당국은 `수도권 집중화`에 대한 곱지 않은 시선이 부담이다.
한 부동산 전문가는 "분당신도시 재건축에서 눈여겨 볼 점은 용적률이다. 분당 일대 아파트는 대부분 지상 15층 안팎 중층 높이로 용적률이 200%대로 조성돼 있다"라면서 "현행 건축기준으론 재건축을 통해 늘어나는 세대수가 많지 않아 사업성이 떨어지고 재건축 조합원의 추가 분담금이 높아질 수밖에 없는 구조"라고 귀띔했다.
그는 이어 "분당처럼 1기 신도시는 노후화로 인한 슬럼화가 우려되는 만큼 개발을 해야 한다"면서도 "시장을 자극할 수 있어 조심스러울 수밖에 없다"고 덧붙였다.
또한 전면 재건축은 집단 이주와 상권 붕괴를 야기할 수 있고 단지별 재건축 역시 사업성은 물론 안전진단 통과와 재건축초과이익환수제도 등의 규제가 걸림돌이 될 수 있다.
실제로 분당 일대 아파트 중 재건축을 추진하는 움직임은 활발하지 않고 리모델링이 대세로 통한다. 정자동 `한솔주공5단지`, 구미동 `무지개마을 4단지`, 야탑동 `매화마을 1단지` 등이 그 주인공이다. 또한 분당 일대에서 최대 규모(2000여 가구) 리모델링사업을 진행하는 정자동 `느티마을3ㆍ4단지`는 지난달(7월) 포스코건설을 리모델링사업 시공자로 선정한 바 있다.
하지만 리모델링사업도 수익성이 떨어진다는 단점이 있다. 재건축보다는 용적률 제한이 덜 하지만 그렇다고 해서 대폭 높일 수도 없다. 좀 더 자세히 얘기하면 리모델링 방식 특성상, 내부를 허물면서도 내력벽(건물 하중을 지탱하는 구조벽) 철거에는 한계가 있다. 보통 세대수를 대폭 늘리거나 아파트 평면을 새로 짜기 위해서는 내력벽을 제거해야 한다. 대부분의 업계 전문가들은 건물 구조안전에 큰 영향을 미치는 내력벽 철거를 정부에서 허용하기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
다만 도시정비업계 일각에선 기존 대형 단지를 중소형 아파트 위주로 설계해 일반분양 물량을 늘리면 재건축의 사업성이 높아질 것이란 관측도 나온다.
이처럼 다양한 개발 전망을 두고 유관 업계 한 전문가는 "강남 집값 안정을 목적으로 분당신도시의 재건축을 추진한다면 양날의 검으로 작용할 수 있다"면서 "분당의 경우 교통 요충지이자 교육ㆍ생활환경 등 인프라가 풍부해 강남 접근성이 좋아 강남 수요를 흡수할 것"이라고 말했다.
이어서 그는 "다만, 부동산 규제와 관련한 정부 정책과 충돌할 수 있고 수도권 집중 완화란 기조 덕에 실제 개발까지는 상당한 시간과 진통이 생길 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
한편 업계 관계자들에 따르면 조만간 성남시는 용적률 등을 감안해 `분당 정비사업 방식(가칭)`을 마련한다는 구상이다. 이에 성남시는 연구 용역을 통해 분당 지역에 적용할 정비사업 방식을 검토하고, 향후 각 방식의 사업성과 추정 분담금 등을 분석할 것으로 예상된다.
[아유경제=김진원 기자] `수도권 1기 신도시`의 대표 격인 분당신도시 일대가 재건축 카드를 본격적으로 꺼내드는 분위기다.
최근 성남시는 이달 말 분당 일대 아파트, 단독주택 소유주 및 세입자 등을 대상으로 정비기본계획 수립을 위한 주민설명회를 갖는다고 밝혔다. 이에 따르면 시는 이달 24일 야탑ㆍ이매동을 시작으로 서현ㆍ수내ㆍ분당동, 정자ㆍ금곡ㆍ구미동 등 총 세 차례의 설명회를 예정하고 있다.
앞서 지난 7월 30일부터는 주민 설문조사에 들어갔으며 다음 달(9월) 초까지 진행된다. 이 결과 등을 바탕으로 성남시는 `2030 성남시 도시ㆍ주거환경정비 기본계획` 초안을 작성해 올해 연말부터 주민공람 절차를 거쳐 내년 6월까지 최종 계획(안)을 발표할 것으로 예상된다.
또한 성남시는 수정구ㆍ중원구 등에 대한 설문조사를 함께 실시한다. 정비예정구역임에도 사업 진척이 느리거나 없을 경우 2020년 해제기준년도에 해당한다.
9만7000가구 규모로 계획된 분당신도시는 1991년 하반기부터 입주가 시작됐다. 앞으로 3~5년 정도 지나면 대부분의 아파트가 재건축 가능 연한에 도달하게 된다.
하지만 전면 재건축에 대해 의구심을 제기하는 시각도 존재한다. 주민 입장에서는 만만치 않은 사업비용에 해당 사업이 얼마나 큰 이익을 가져다 줄 것인지를 놓고, 당국은 `수도권 집중화`에 대한 곱지 않은 시선이 부담이다.
한 부동산 전문가는 "분당신도시 재건축에서 눈여겨 볼 점은 용적률이다. 분당 일대 아파트는 대부분 지상 15층 안팎 중층 높이로 용적률이 200%대로 조성돼 있다"라면서 "현행 건축기준으론 재건축을 통해 늘어나는 세대수가 많지 않아 사업성이 떨어지고 재건축 조합원의 추가 분담금이 높아질 수밖에 없는 구조"라고 귀띔했다.
그는 이어 "분당처럼 1기 신도시는 노후화로 인한 슬럼화가 우려되는 만큼 개발을 해야 한다"면서도 "시장을 자극할 수 있어 조심스러울 수밖에 없다"고 덧붙였다.
또한 전면 재건축은 집단 이주와 상권 붕괴를 야기할 수 있고 단지별 재건축 역시 사업성은 물론 안전진단 통과와 재건축초과이익환수제도 등의 규제가 걸림돌이 될 수 있다.
실제로 분당 일대 아파트 중 재건축을 추진하는 움직임은 활발하지 않고 리모델링이 대세로 통한다. 정자동 `한솔주공5단지`, 구미동 `무지개마을 4단지`, 야탑동 `매화마을 1단지` 등이 그 주인공이다. 또한 분당 일대에서 최대 규모(2000여 가구) 리모델링사업을 진행하는 정자동 `느티마을3ㆍ4단지`는 지난달(7월) 포스코건설을 리모델링사업 시공자로 선정한 바 있다.
하지만 리모델링사업도 수익성이 떨어진다는 단점이 있다. 재건축보다는 용적률 제한이 덜 하지만 그렇다고 해서 대폭 높일 수도 없다. 좀 더 자세히 얘기하면 리모델링 방식 특성상, 내부를 허물면서도 내력벽(건물 하중을 지탱하는 구조벽) 철거에는 한계가 있다. 보통 세대수를 대폭 늘리거나 아파트 평면을 새로 짜기 위해서는 내력벽을 제거해야 한다. 대부분의 업계 전문가들은 건물 구조안전에 큰 영향을 미치는 내력벽 철거를 정부에서 허용하기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
다만 도시정비업계 일각에선 기존 대형 단지를 중소형 아파트 위주로 설계해 일반분양 물량을 늘리면 재건축의 사업성이 높아질 것이란 관측도 나온다.
이처럼 다양한 개발 전망을 두고 유관 업계 한 전문가는 "강남 집값 안정을 목적으로 분당신도시의 재건축을 추진한다면 양날의 검으로 작용할 수 있다"면서 "분당의 경우 교통 요충지이자 교육ㆍ생활환경 등 인프라가 풍부해 강남 접근성이 좋아 강남 수요를 흡수할 것"이라고 말했다.
이어서 그는 "다만, 부동산 규제와 관련한 정부 정책과 충돌할 수 있고 수도권 집중 완화란 기조 덕에 실제 개발까지는 상당한 시간과 진통이 생길 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
한편 업계 관계자들에 따르면 조만간 성남시는 용적률 등을 감안해 `분당 정비사업 방식(가칭)`을 마련한다는 구상이다. 이에 성남시는 연구 용역을 통해 분당 지역에 적용할 정비사업 방식을 검토하고, 향후 각 방식의 사업성과 추정 분담금 등을 분석할 것으로 예상된다.
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