[아유경제=김필중 기자] 부동산시장에서 다주택자의 입지가 줄어들고 있다. 다주택자들은 양도소득세 중과로 집을 팔기도 어려워졌고, 그렇다고 계속 보유하자니 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지고, 생활안정을 위한 주택담보대출마저 막히면서 사면초가의 상태에 빠졌다.
양도세 중과ㆍ종부세 강화ㆍ대출 규제… 다주택자 `3중고`
정부가 지난해 8ㆍ2 부동산 대책에서 예고했던 다주택자에 대한 양도소득세(이하 양도세) 중과가 지난 4월 1일부터 시행됐다. 이에 따라 주택을 2채 이상 보유한 다주택자가 전국 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 내에서 주택을 처분하는 경우 세금 부담이 이전보다 크게 늘어났다. 기본세율 6%~42%에 2주택자의 경우 10%p, 3주택자 이상은 20%p 높은 세율을 적용받는다.
문재인 정부 출범 이후 8번째 부동산 대책이자 가장 강력한 규제책으로 평가받는 9ㆍ13 부동산 대책은 다주택자를 투기세력으로 지정하고 주요 타깃으로 삼았다. 9ㆍ13 대책의 핵심은 다주택자의 종합부동산세(이하 종부세) 강화다.
정부는 기존에 3주택 이상 보유자에 한해서만 추가과세를 했다. 하지만 9ㆍ13 대책에서는 3주택 이상 보유자와 서울ㆍ세종 등 최근 집값이 급등한 규제지역 내 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 세율을 기존보다 0.1~1.2%p 인상하고 규제지역 외 2주택자와 고가 1주택자의 세율도 높였다. 규제지역 내 2주택 이상 보유자는 기존 150%에서 300%로 세 부담 상한도 상향조정했다.
또한 2주택 이상 보유자는 지난 9월 14일 이후 주택매매계약 체결 건부터 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지되고, 의료비와 교육비 등 생활자금조달 목적으로 기존 보유 주택을 담보로 대출을 받는 경우 10%p 강화된 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용된다.
아울러 주택 보유수와 무관하게 제공되던 전세자금 대출에 대한 공적보증도 2주택 이상 보유자에겐 금지됐다.
한편, 한국주택금융공사(HF)는 9ㆍ13 대책에 발맞춰 실수요자에 대한 지원을 집중하기 위해 지난달(10월) 5일부터 적격대출의 신청 대상 요건에 보유주택수를 추가로 도입했다. 이에 따라 적격대출을 신청하려면 신청자와 배우자의 보유주택수가 담보 주택을 제외하고 무주택 또는 1주택(기존 주택을 대출 실행일로부터 2년 이내 처분하는 조건)이어야 한다.
적격 대출은 만기 10년 이상 고정 금리, 분할 상환 방식으로 소비자들이 은행에서 대출받으면 이를 HF가 넘겨받기로 약정하는 방식의 주택담보대출이다. 다른 정책 모기지 상품과 달리 소득 기준이 따로 없고 집값이 9억 원 이하라면 최고 5억 원까지 빌려줘 인기가 높았지만 다주택자는 더 이상 이용할 수 없게 됐다.
이외에도 정부는 내년 공시지가 현실화로 다주택자의 종부세 부담을 늘리는 등 아껴온 보유세 개편 카드를 추진하고 있다.
"세금 더 내느니 증여"… 서울 아파트 증여 사상 `최대`
`보유세 개편`ㆍ`기준금리 인상` 등 이슈 아직 남아
정부의 공세 속에 고민하던 다주택자들은 세금을 내더라도 가족에게 물려주는 증여를 택하는 경우가 늘었다. 올해 들어 지난 9월까지 서울 아파트 증여가 사상 최대치를 기록했다.
한국감정원에 따르면 올 들어 지난 9월까지 서울 아파트 1만1676가구가 증여됐다. 지난해 같은 기간 4848가구보다 140.8%(6828가구)가 증가한 것으로 2006년 통계 작성 이래 최대치다.
유관 업계 한 관계자는 "증여세는 최대 50%에 달해 그동안 자녀에게도 양도를 선택하는 경우가 많았지만 지난 4월 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 상황이 달라졌다"면서 "어차피 자식들에게 물려줄 아파트였으니 이번 기회에 차라리 증여해 다주택자 꼬리표라도 떼자는 심리가 작용하는 것으로 보인다"고 설명했다.
한편, 향후 다주택자들의 주택 처분 결정은 보유세 개편이 본격화되는 시점이 분수령이 될 것으로 예상된다. 지난 7월 정부가 공개한 보유세 개편안에서 3주택 이상 보유자의 경우 0.3%p 추가 과세 계획이 발표됨에 따라 빚을 내 집을 산 이른바 `갭투자`형 다주택자들이 보유세 개편을 기점으로 매물을 한꺼번에 쏟아낼 가능성도 제기된다. 다만, 대출에 따른 이자 부담이 없는 소위 `자산가`형 다주택자들은 보유세 개편을 해도 당분간 버티기에 들어갈 것으로 전망된다.
이외에도 기준금리 인상이란 대형 이슈도 남아있다. 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 지난 9월 26일(현지시각) 기준금리를 0.25% 인상했다. 올해 들어서만 지난 3월과 6월에 이은 3번째 인상이며 오는 12월에도 추가 인상을 예고했다. 2008년 10월 이후 기준금리가 2%를 넘어선 것은 처음으로, 한국(1.5%)과 0.75%p 격차가 벌어졌다.
한국은행도 이달 기준금리 인상을 강행할 뜻을 분명히 함에 따라 대출 금리도 영향을 받게 되면 대출을 얻어 집을 산 다주택자들의 부담은 더욱 가중될 전망된다.
[아유경제=김필중 기자] 부동산시장에서 다주택자의 입지가 줄어들고 있다. 다주택자들은 양도소득세 중과로 집을 팔기도 어려워졌고, 그렇다고 계속 보유하자니 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지고, 생활안정을 위한 주택담보대출마저 막히면서 사면초가의 상태에 빠졌다.
양도세 중과ㆍ종부세 강화ㆍ대출 규제… 다주택자 `3중고`
정부가 지난해 8ㆍ2 부동산 대책에서 예고했던 다주택자에 대한 양도소득세(이하 양도세) 중과가 지난 4월 1일부터 시행됐다. 이에 따라 주택을 2채 이상 보유한 다주택자가 전국 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 내에서 주택을 처분하는 경우 세금 부담이 이전보다 크게 늘어났다. 기본세율 6%~42%에 2주택자의 경우 10%p, 3주택자 이상은 20%p 높은 세율을 적용받는다.
문재인 정부 출범 이후 8번째 부동산 대책이자 가장 강력한 규제책으로 평가받는 9ㆍ13 부동산 대책은 다주택자를 투기세력으로 지정하고 주요 타깃으로 삼았다. 9ㆍ13 대책의 핵심은 다주택자의 종합부동산세(이하 종부세) 강화다.
정부는 기존에 3주택 이상 보유자에 한해서만 추가과세를 했다. 하지만 9ㆍ13 대책에서는 3주택 이상 보유자와 서울ㆍ세종 등 최근 집값이 급등한 규제지역 내 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 세율을 기존보다 0.1~1.2%p 인상하고 규제지역 외 2주택자와 고가 1주택자의 세율도 높였다. 규제지역 내 2주택 이상 보유자는 기존 150%에서 300%로 세 부담 상한도 상향조정했다.
또한 2주택 이상 보유자는 지난 9월 14일 이후 주택매매계약 체결 건부터 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지되고, 의료비와 교육비 등 생활자금조달 목적으로 기존 보유 주택을 담보로 대출을 받는 경우 10%p 강화된 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용된다.
아울러 주택 보유수와 무관하게 제공되던 전세자금 대출에 대한 공적보증도 2주택 이상 보유자에겐 금지됐다.
한편, 한국주택금융공사(HF)는 9ㆍ13 대책에 발맞춰 실수요자에 대한 지원을 집중하기 위해 지난달(10월) 5일부터 적격대출의 신청 대상 요건에 보유주택수를 추가로 도입했다. 이에 따라 적격대출을 신청하려면 신청자와 배우자의 보유주택수가 담보 주택을 제외하고 무주택 또는 1주택(기존 주택을 대출 실행일로부터 2년 이내 처분하는 조건)이어야 한다.
적격 대출은 만기 10년 이상 고정 금리, 분할 상환 방식으로 소비자들이 은행에서 대출받으면 이를 HF가 넘겨받기로 약정하는 방식의 주택담보대출이다. 다른 정책 모기지 상품과 달리 소득 기준이 따로 없고 집값이 9억 원 이하라면 최고 5억 원까지 빌려줘 인기가 높았지만 다주택자는 더 이상 이용할 수 없게 됐다.
이외에도 정부는 내년 공시지가 현실화로 다주택자의 종부세 부담을 늘리는 등 아껴온 보유세 개편 카드를 추진하고 있다.
"세금 더 내느니 증여"… 서울 아파트 증여 사상 `최대`
`보유세 개편`ㆍ`기준금리 인상` 등 이슈 아직 남아
정부의 공세 속에 고민하던 다주택자들은 세금을 내더라도 가족에게 물려주는 증여를 택하는 경우가 늘었다. 올해 들어 지난 9월까지 서울 아파트 증여가 사상 최대치를 기록했다.
한국감정원에 따르면 올 들어 지난 9월까지 서울 아파트 1만1676가구가 증여됐다. 지난해 같은 기간 4848가구보다 140.8%(6828가구)가 증가한 것으로 2006년 통계 작성 이래 최대치다.
유관 업계 한 관계자는 "증여세는 최대 50%에 달해 그동안 자녀에게도 양도를 선택하는 경우가 많았지만 지난 4월 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 상황이 달라졌다"면서 "어차피 자식들에게 물려줄 아파트였으니 이번 기회에 차라리 증여해 다주택자 꼬리표라도 떼자는 심리가 작용하는 것으로 보인다"고 설명했다.
한편, 향후 다주택자들의 주택 처분 결정은 보유세 개편이 본격화되는 시점이 분수령이 될 것으로 예상된다. 지난 7월 정부가 공개한 보유세 개편안에서 3주택 이상 보유자의 경우 0.3%p 추가 과세 계획이 발표됨에 따라 빚을 내 집을 산 이른바 `갭투자`형 다주택자들이 보유세 개편을 기점으로 매물을 한꺼번에 쏟아낼 가능성도 제기된다. 다만, 대출에 따른 이자 부담이 없는 소위 `자산가`형 다주택자들은 보유세 개편을 해도 당분간 버티기에 들어갈 것으로 전망된다.
이외에도 기준금리 인상이란 대형 이슈도 남아있다. 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 지난 9월 26일(현지시각) 기준금리를 0.25% 인상했다. 올해 들어서만 지난 3월과 6월에 이은 3번째 인상이며 오는 12월에도 추가 인상을 예고했다. 2008년 10월 이후 기준금리가 2%를 넘어선 것은 처음으로, 한국(1.5%)과 0.75%p 격차가 벌어졌다.
한국은행도 이달 기준금리 인상을 강행할 뜻을 분명히 함에 따라 대출 금리도 영향을 받게 되면 대출을 얻어 집을 산 다주택자들의 부담은 더욱 가중될 전망된다.
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