재개발ㆍ도시환경정비사업 등을 하다 보면 현금청산자 측 추천으로 감정평가사가 보상 협의 금액을 산정하기 위한 평가 절차를 진행하는 경우가 있다.
그러나 조합 내지 시장 측 추천 평가사에 비해 평가 금액을 부당히 과다하게 평가하는 등으로 감정평가사 협회의 심의 의결을 지연시키거나 아예 평가서 납품 자체를 지연시키는 경우가 적지 않은바, 많은 조합들이 이 경우 수용 재결 절차 지연으로 인한 상당한 피해를 입고 있다.
이와 같은 문제는 만약 현금청산자 측 변호사 또는 그와 결탁한 감정평가사 등이 조속재결수용신청 등을 해놓고 그 조속재결수용신청에 따른 지연가산금을 최대한 늘리고자 일부러 감정평가서의 납품을 지연하는 등 악용을 위한 수단으로도 활용되고 있는바, 이에 대한 대응책을 논하고자 한다.
2. 감정평가업자 감정평가서 제출 의무가 계약ㆍ법률상 인정되는지 여부
가. 우선 조합은 현금청산대상자들이 소유한 평가대상 물건의 보상금 산정을 위해 해당 조합ㆍ시장ㆍ현금청산대상자들이 각 추천한 3개의 감정평가업자와 평가대상물건에 대한 감정평가서를 납품받기로 하는 계약을 체결하므로 계약 상 납품 의무가 있음은 명확하다.
나. 위와 같은 계약내용은 관련 법령인 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」 제68조 및 동법 시행규칙 제16조제1항ㆍ제2항 규정에 근거한 것으로서 감정평가업체는 계약상의 이행의무 이외에 토지보상법 시행규칙 제16조제4항에 따라 제출기한 내에 사업시행자인 조합에 보상평가서(감정평가서)를 제출해야 하는 법률상의 이행의무도 함께 갖는다.
3. 한국감정평가사협회의 심의 의결 절차가 통과되지 않았다는 점이 정당한 납품 지연 사유가 되는지
가. 현금청산자 측 감정평가업자가 조합 또는 시장 측 추천 감정평가사에 비해 과다히 높은 보상가를 책정한 후 그와 같은 평가 금액상 차이가 커 한국감정평가사협회의 심의 의결 절차를 일부러 통과하기 어렵게 해놓고 오히려 이와 같은 통과 지연 내지 거부로 인해서 본인들도 감정평가서의 납품을 할 수 없다거나 지연시키는 경우가 있다.
하지만 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결 절차는 대외적 구속력을 갖는 법규 명령에 근거한 필수적 절차가 아닌 한국감정평가사협회의 내부 규정에 근거한 임의적 절차에 불과하고, 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결 여부는 해당 감정평가서의 대외적 효력에 어떠한 영향도 미치지 않는바, 감정평가업체의 감정평가서 납품 이행의무가 법률상 불가능한 경우라고 볼 수도 없다.
나. 따라서 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결 절차를 통과하지 못해 해당 감정평가서를 납품할 수 없다는 현금청산자 측 감정평가업자의 주장은 심히 부당한 것이므로, 해당 감정평가업자는 계약상ㆍ법률상 이행의무에 따라 감정평가서를 신속히 조합에 제출해야할 것이다.
4. 감정평가업자의 계약상ㆍ법률상 이행의무 불이행에 따른 제재조치
가. 감정평가 계약서 상 지체상금 부과 규정을 두는 경우가 있을 수 있고, 재선정에 시간이 좀 걸리더라도 현금청산자 측 감정평가업자와의 감정평가 계약을 해제 또는 해지하는 방법이 있다.
나. 감정평가 계약 해제 또는 해지 사유로는 ①감정평가서에 대한 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결여부는 한국감정평가사협회 내부의 임의적 절차에 불과해 해당 절차를 반드시 거쳐야할 법률상의 의무가 존재하지 않음에도 불구하고, 현금청산대상자들이 추천한 감정평가업자는 이를 이유로 해당 감정평가서의 납품을 거부 내지 지연하고 있는 점 ②해당 감정평가업자의 감정평가서가 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결을 득하지 못하고 있는 것은 조합 및 자치단체장이 추천한 감정평가업자와의 상당한 평가금액 차이에 기인한 것으로 해당 감정평가업자가 재평가를 실시하지 않는 이상 해당 감정평가서가 한국감정평가사협회의 심의를 통과할 가능성은 제로에 가까운 점 ③해당 감정평가업자는 재평가를 실시해 평가금액을 수정할 의사가 전혀 없는 점 등을 고려할 때 해당 조합은 해당 감정평가업자와의 감정평가 계약을 해제할 수 있을 것이다. 다만 이 경우 현금청산자들에게 다른 감정평가업자를 추천해 줄 것을 통지함으로써 절차적 적법성 및 타당성을 도모해야할 것으로 사료된다.
다. 해당 감정평가업자에 대한 징계 의뢰의 경우 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법)」 제6조제1항에 따라 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받은 때에는 지체 없이 감정평가를 실시한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 감정평가 의뢰인에게 감정평가서를 발급해야 한다.
감정평가업자가 감정평가법 제6조제1항에 따라 감정평가서의 발급 등에 관한 사항을 위반한 경우 동법 제39조에 의거 국토교통부 장관은 감정평가관리ㆍ징계위원회의 의결에 따라 해당 감정평가사에 대한 등록 취소, 2년 이하의 업무정지 및 견책에 해당하는 징계를 할 수 있다.
1. 문제의 소재
재개발ㆍ도시환경정비사업 등을 하다 보면 현금청산자 측 추천으로 감정평가사가 보상 협의 금액을 산정하기 위한 평가 절차를 진행하는 경우가 있다.
그러나 조합 내지 시장 측 추천 평가사에 비해 평가 금액을 부당히 과다하게 평가하는 등으로 감정평가사 협회의 심의 의결을 지연시키거나 아예 평가서 납품 자체를 지연시키는 경우가 적지 않은바, 많은 조합들이 이 경우 수용 재결 절차 지연으로 인한 상당한 피해를 입고 있다.
이와 같은 문제는 만약 현금청산자 측 변호사 또는 그와 결탁한 감정평가사 등이 조속재결수용신청 등을 해놓고 그 조속재결수용신청에 따른 지연가산금을 최대한 늘리고자 일부러 감정평가서의 납품을 지연하는 등 악용을 위한 수단으로도 활용되고 있는바, 이에 대한 대응책을 논하고자 한다.
2. 감정평가업자 감정평가서 제출 의무가 계약ㆍ법률상 인정되는지 여부
가. 우선 조합은 현금청산대상자들이 소유한 평가대상 물건의 보상금 산정을 위해 해당 조합ㆍ시장ㆍ현금청산대상자들이 각 추천한 3개의 감정평가업자와 평가대상물건에 대한 감정평가서를 납품받기로 하는 계약을 체결하므로 계약 상 납품 의무가 있음은 명확하다.
나. 위와 같은 계약내용은 관련 법령인 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」 제68조 및 동법 시행규칙 제16조제1항ㆍ제2항 규정에 근거한 것으로서 감정평가업체는 계약상의 이행의무 이외에 토지보상법 시행규칙 제16조제4항에 따라 제출기한 내에 사업시행자인 조합에 보상평가서(감정평가서)를 제출해야 하는 법률상의 이행의무도 함께 갖는다.
3. 한국감정평가사협회의 심의 의결 절차가 통과되지 않았다는 점이 정당한 납품 지연 사유가 되는지
가. 현금청산자 측 감정평가업자가 조합 또는 시장 측 추천 감정평가사에 비해 과다히 높은 보상가를 책정한 후 그와 같은 평가 금액상 차이가 커 한국감정평가사협회의 심의 의결 절차를 일부러 통과하기 어렵게 해놓고 오히려 이와 같은 통과 지연 내지 거부로 인해서 본인들도 감정평가서의 납품을 할 수 없다거나 지연시키는 경우가 있다.
하지만 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결 절차는 대외적 구속력을 갖는 법규 명령에 근거한 필수적 절차가 아닌 한국감정평가사협회의 내부 규정에 근거한 임의적 절차에 불과하고, 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결 여부는 해당 감정평가서의 대외적 효력에 어떠한 영향도 미치지 않는바, 감정평가업체의 감정평가서 납품 이행의무가 법률상 불가능한 경우라고 볼 수도 없다.
나. 따라서 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결 절차를 통과하지 못해 해당 감정평가서를 납품할 수 없다는 현금청산자 측 감정평가업자의 주장은 심히 부당한 것이므로, 해당 감정평가업자는 계약상ㆍ법률상 이행의무에 따라 감정평가서를 신속히 조합에 제출해야할 것이다.
4. 감정평가업자의 계약상ㆍ법률상 이행의무 불이행에 따른 제재조치
가. 감정평가 계약서 상 지체상금 부과 규정을 두는 경우가 있을 수 있고, 재선정에 시간이 좀 걸리더라도 현금청산자 측 감정평가업자와의 감정평가 계약을 해제 또는 해지하는 방법이 있다.
나. 감정평가 계약 해제 또는 해지 사유로는 ①감정평가서에 대한 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결여부는 한국감정평가사협회 내부의 임의적 절차에 불과해 해당 절차를 반드시 거쳐야할 법률상의 의무가 존재하지 않음에도 불구하고, 현금청산대상자들이 추천한 감정평가업자는 이를 이유로 해당 감정평가서의 납품을 거부 내지 지연하고 있는 점 ②해당 감정평가업자의 감정평가서가 한국감정평가사협회의 심의ㆍ의결을 득하지 못하고 있는 것은 조합 및 자치단체장이 추천한 감정평가업자와의 상당한 평가금액 차이에 기인한 것으로 해당 감정평가업자가 재평가를 실시하지 않는 이상 해당 감정평가서가 한국감정평가사협회의 심의를 통과할 가능성은 제로에 가까운 점 ③해당 감정평가업자는 재평가를 실시해 평가금액을 수정할 의사가 전혀 없는 점 등을 고려할 때 해당 조합은 해당 감정평가업자와의 감정평가 계약을 해제할 수 있을 것이다. 다만 이 경우 현금청산자들에게 다른 감정평가업자를 추천해 줄 것을 통지함으로써 절차적 적법성 및 타당성을 도모해야할 것으로 사료된다.
다. 해당 감정평가업자에 대한 징계 의뢰의 경우 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법)」 제6조제1항에 따라 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받은 때에는 지체 없이 감정평가를 실시한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 감정평가 의뢰인에게 감정평가서를 발급해야 한다.
감정평가업자가 감정평가법 제6조제1항에 따라 감정평가서의 발급 등에 관한 사항을 위반한 경우 동법 제39조에 의거 국토교통부 장관은 감정평가관리ㆍ징계위원회의 의결에 따라 해당 감정평가사에 대한 등록 취소, 2년 이하의 업무정지 및 견책에 해당하는 징계를 할 수 있다.
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