1. 문제의 소재

도시정비사업 진행 과정에서 애초 분양신청을 했다고 하더라도 분양계약 미체결로 인해서 청산자가 추가 발생할 수 있고, 일반분양분에 대한 미분양이 발생하는 경우가 있을 수 있는데 미분양분 발생까지 고려한 분담비용이 관리처분계획에 포함돼 있지 않을 경우 해당 관리처분계획이 위법한 것인지 문제가 된다(해당 문제를 제기하는 측에서는 관리처분계획에 위와 같은 분담 비용이 포함돼 있지 않을 경우 향후 조합원의 추가 분담금으로 귀결될 수 있음을 염려하는 것으로 보인다).

2. 관리처분계획 의미 및 포함 필수 내용

가. 관리처분계획이란 정비구역 안에 있는 종전의 토지 등 소유권과 소유권 외의 권리를 도시정비사업으로 조성된 토지와 축조된 건축시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획을 뜻한다.

나. 관리처분계획은 분양신청기간 만료일을 기준으로 해 기존 조합원을 분양대상자와 현금청산자로 나누는 등 도시정비사업의 시행결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항을 정함으로써 조합원의 재산상 권리ㆍ의무 등에 영향을 미치므로 재개발사업에 있어 매우 중요한 단체행위이며 구속적 행정계획으로서 조합이 행정 주체의 지위에서 행하는 독립된 행정처분에 해당한다.

다. 따라서 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 이러한 관리처분계획의 중요성에 따라 ▲관리처분계획의 수립에 있어 가중 정족수에 의한 총회의 의결을 득하도록 규정하고 있는 것이며, 뿐만 아니라 ▲관리처분계획에 포함될 필수적 내용을 규정하고 있다.

라. 포함돼야 할 필수적 내용을 살펴보면 관련법령 중에서 미분양분 발생으로 인한 분담금의 산정에 대한 규정은 존재하고 있지 않으며, 단지 도시정비법 제72조제1항제4호가목에서는 일반분양분과 관련된 보류지등의 명세와 처분방법, 동법 시행령 제62조제1호에서는 분양신청 절차를 거친 후 분양신청을 하지 않는 등의 현금청산자에 대한 기존의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법 등을 관리처분계획의 내용에 포함해야 한다고 규정하고 있을 뿐이다.

3. 검토

가. 실적으로 향후 분양계약 절차에 있어서의 미계약자 및 일반분양분에서의 미분양이라는 불확실한 사실 모두를 현재 시점에서 예상해 이에 대한 결과를 도출할 수는 없으며, 대다수의 조합에서는 이러한 미분양으로 인한 분담금 문제에 대비해 분양촉진비(이른바 미분양대책비)를 조합 예산에 책정하고 있으며, 이러한 분양촉진비 뿐만 아니라 예비비를 편성함으로서 향후 조합원에게 귀속될 분담금에 대한 부담을 완화하는 장치를 이미 마련하고 있음을 고려할 때 분담금 산정의 실익 또한 없다.

나. 따라서 관리처분계획에 관한 내용으로 향후 미분양분 발생으로 인한 분담 산정에 관한 기준이나 액수 등을 포함하지 않는다고 해도 도시정비법 위반이라고 볼 수 없으므로 관리처분계획에 하자가 있다고 평가할 수는 없으며, 향후 발생되는 미분양으로 인한 분담금 문제와 관련해 구체적인 다툼이 존재한다면 발생된 결과 등을 토대로 조합원총회의 의결을 통해 구체적인 방법 및 분담 비율을 정해 해결하는 것으로 족하고 대부분의 조합에서도 이와 같이 실무적으로 처리하고 있다.

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