일반적으로 국내에 공급되는 공동주택에 대한 적용 법률은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」, 「도시개발법」, 「공공주택 특별법」, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 법률」, 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등이 있다.
그중에서도 도시정비사업과 관련하여 사회적으로 보편화되고 최근 이슈가 되는 도시정비법과 공공이 주도하는 도시개발법의 적용이 관건이라 할 수 있다.
문제는 공동주택의 공급을 위한 법률이 너무 난립해 있다는 점이다. 공공(정부, 국회 등 포함)이 공급하는 공동주택에 대해 적용받는 도시개발법에서 운영하고 있는 사업 방식으로는 환지 방식, 수용ㆍ사용 방식과 혼용 방식이 있고, 도시정비법에서는 주거환경개선사업, 재개발ㆍ재건축사업으로 나누고 있다.
그런데 법에서 정하는 사업 방식보다 사업시행자가 누가 되는가에 방점이 있다. 다시 말하면 도시정비법에서 정하는 재건축사업을 포함하여 공공이 직접 사업을 시행할 수 있는 길을 터놓고 있어서 방식보다 사업의 주체가 누구인가가 중요하다고 여겨진다.
공동주택을 공급하는 사업 주체인 사업시행자가 공공이면 정책의 방향에 따라 공급을 조절하겠지만, 민간이 시행하는 사업은 정치적 영향을 고려하기보다 시장의 주택가격이 더 많은 영향을 미칠 것이다. 도시정비사업은 공공이 사업을 시행할 여지가 많아도 실질적으로 사업시행에 따른 위험을 떠안기 싫어하고, 실패시 파급효과 등을 고려하여 민간에게 사업을 시행하도록 유도한다고 할 수 있어 실질적으로 도시정비사업은 민간이 주도한다고 생각된다. 따라서 도시정비사업은 민간이 주도하게 되고 도시개발사업은 공공이 주도하게 되는 것이다.
그런데 최근 공공의 주택공급정책을 들여다볼 때, 민간이 공급하는 도시정비사업에 대한 촉진보다는 공공이 주택 공급을 주도하는 정책들을 쏟아내고 있으므로 주택 공급을 위한 사업 방식에 대한 고찰이 필요하다. 도시개발사업에 있어 수용ㆍ사용 방식은 집단적으로 대지를 조성하여 대지나 주택을 공급하고, 환지 방식은 공공의 지가에 대한 부담으로 인하여 토지소유자가 개발과정에서 비용을 지불하는 대신 사업 후 필지정리를 통해 토지소유권을 재분배하는 방식이다. 그러므로 공공은 개발제한구역이나 주택 등이 공존하지 못하는 토지 위주로 도시개발사업을 진행하여 비용부담을 줄이려 하고, 쉽게 주택시장에 개입하여 주택 공급을 주도하게 된다.
하지만 공공이 주도하여 공급하는 도시개발사업은 새로운 주택가격 상승요인 및 인근 지역과의 불협화음 등으로 인하여 주민갈등의 요인이 되고 있을 뿐만 아니라, 공급 이후 일정 시간이 지나면 주택을 공급받은 자에게 부를 가져다주는 행태로 작용하였다. 최근 도시개발사업구역 내 토지소유자들은 공공이 수용ㆍ사용 방식으로 사업을 시행하기 위해 토지거래허가제 등으로 토지가격의 상승을 억제하고, 개발이익에 대한 부분을 토지가격에 포함하지 않고 보상을 하기 때문에 집단적으로 반발하는 등 사회적 이슈가 된 실정이다.
도시정비사업은 도시정비법이나 국토교통부의 유권해석 등을 참조할 때, 재건축사업을 제외하고 환지 방식을 사용할 수 있다. 앞에서의 도시개발사업도 수용ㆍ사용 방식은 적용의 한계가 있으므로 환지 방식의 적용이 예상되고, 그렇다면 공공이 추구하는 사업의 목적달성은 쉽지 않다는 것이다. 공공이 공급하는 주택은 시장 상황을 고려하여 필요한 시기에 주택을 공급하여 시장균형을 유지함과 동시에 필요한 국민에게 상황에 맞는 맞춤형 주택을 공급하여야 한다. 그런데 사업의 지연 등으로 공급 시기를 놓치게 된다.
따라서 정부에서 추진하는 도시개발사업에 대한 주택 공급과 함께 민간이 주도하는 도시정비사업에 대한 활성화 방안도 강구되어야 한다. 지속적으로 도시정비사업에 대한 사회적 문제가 대두됨에도 불구하고 공공은 활성화 방안 강구보다 규제에 몰입하는 것은 사회적 부담감인 책임을 회피하기 위한 것으로밖에 볼 수 없다. 민간이 주도하는 사업은 공공에게 몇 가지 책임에서 벗어날 수 있게 하는데, 하나는 사업 실패에 대한 책임이다. 공공은 민간이 주도하는 사업이 사업성에 의해 사업 진행 여부가 결정된다는 것을 알면서도 그 사업성을 제고하기 위한 방안을 마련하기 보다는 민원 해결 측면에서의 접근으로 사업 외의 요인에 주목한다. 따라서 사업성이 없는 사업지는 주민들의 갈등이 증폭되고 사업은 지연되며, 심지어 공공의 정비구역 해제에 대한 기준완화로 사업이 무산되기도 한다. 그래도 공공은 책임지지 않는다.
또 하나는 사업시행자에게 온갖 부담을 지울 수 있다는 점이다. 사업시행자는 법적상한용적률을 적용받기 위해 정비계획 용적률 등에 대한 인센티브라는 명목으로 일정 토지를 기부채납하고, 사업시행자라는 이유로 원인자부담의 원칙을 내세워 사업 과정 상 발생하는 비용에 대해 전부 사업시행자에게 부담시킨다. 다시 말하면 사업이 성사되었을 때 공공은 거저 과실을 취할 수 있다는 것이다. 이같이 공공이 도시정비사업을 정리하지 못하고 끌고 가는 이유가 많지만 궁극적으로 시장 논리에 따라 주택이 공급되어야 한다는 대명제를 부정하지 못하므로 민간이 주도하는 주택공급시장은 존재해야 한다.
주택을 공급하는 사업 방식은 법의 난립으로 인하여 다양화되었고, 공공이 주택을 공급할 방안은 거의 전부라 할 수 있으므로 국내 공동주택의 공급 주체는 실질적으로 공공이라고 할 수 있다. 다만 「주택법」이나 「건축법」을 적용받는 주택 공급은 민간이 주도할 수 있다 해도 공동주택은 예외라 할 수 있으므로 공공은 민간이 공급하는 사업지에서의 주택 공급에 대해 관심을 갖고 활성화 방안을 찾아야 한다. 만약 정비사업지가 난립되어 있다면 정비기본계획의 정비를 통해 시기 조정 및 공급을 조절할 수 있고, 도시주거환경개선을 위해 사업 방식을 다양화할 수 있을 것이다.
난립되어 있는 주택공급사업에 대한 법률 적용의 통합화와 민간이 공급하는 도시정비사업에 대한 활성화 방안 강구가 필요하고, 도시정비사업의 활성화를 위해 「도시개발법」 등과 연동이 가능하도록 법령 운영의 정비가 필요한 시기라 할 수 있다. 그리고 주택공급계획은 도시군기본계획 등의 상위계획에 의해 더욱 명확화할 필요가 있다.
일반적으로 국내에 공급되는 공동주택에 대한 적용 법률은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」, 「도시개발법」, 「공공주택 특별법」, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 법률」, 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등이 있다.
그중에서도 도시정비사업과 관련하여 사회적으로 보편화되고 최근 이슈가 되는 도시정비법과 공공이 주도하는 도시개발법의 적용이 관건이라 할 수 있다.
문제는 공동주택의 공급을 위한 법률이 너무 난립해 있다는 점이다. 공공(정부, 국회 등 포함)이 공급하는 공동주택에 대해 적용받는 도시개발법에서 운영하고 있는 사업 방식으로는 환지 방식, 수용ㆍ사용 방식과 혼용 방식이 있고, 도시정비법에서는 주거환경개선사업, 재개발ㆍ재건축사업으로 나누고 있다.
그런데 법에서 정하는 사업 방식보다 사업시행자가 누가 되는가에 방점이 있다. 다시 말하면 도시정비법에서 정하는 재건축사업을 포함하여 공공이 직접 사업을 시행할 수 있는 길을 터놓고 있어서 방식보다 사업의 주체가 누구인가가 중요하다고 여겨진다.
공동주택을 공급하는 사업 주체인 사업시행자가 공공이면 정책의 방향에 따라 공급을 조절하겠지만, 민간이 시행하는 사업은 정치적 영향을 고려하기보다 시장의 주택가격이 더 많은 영향을 미칠 것이다. 도시정비사업은 공공이 사업을 시행할 여지가 많아도 실질적으로 사업시행에 따른 위험을 떠안기 싫어하고, 실패시 파급효과 등을 고려하여 민간에게 사업을 시행하도록 유도한다고 할 수 있어 실질적으로 도시정비사업은 민간이 주도한다고 생각된다. 따라서 도시정비사업은 민간이 주도하게 되고 도시개발사업은 공공이 주도하게 되는 것이다.
그런데 최근 공공의 주택공급정책을 들여다볼 때, 민간이 공급하는 도시정비사업에 대한 촉진보다는 공공이 주택 공급을 주도하는 정책들을 쏟아내고 있으므로 주택 공급을 위한 사업 방식에 대한 고찰이 필요하다. 도시개발사업에 있어 수용ㆍ사용 방식은 집단적으로 대지를 조성하여 대지나 주택을 공급하고, 환지 방식은 공공의 지가에 대한 부담으로 인하여 토지소유자가 개발과정에서 비용을 지불하는 대신 사업 후 필지정리를 통해 토지소유권을 재분배하는 방식이다. 그러므로 공공은 개발제한구역이나 주택 등이 공존하지 못하는 토지 위주로 도시개발사업을 진행하여 비용부담을 줄이려 하고, 쉽게 주택시장에 개입하여 주택 공급을 주도하게 된다.
하지만 공공이 주도하여 공급하는 도시개발사업은 새로운 주택가격 상승요인 및 인근 지역과의 불협화음 등으로 인하여 주민갈등의 요인이 되고 있을 뿐만 아니라, 공급 이후 일정 시간이 지나면 주택을 공급받은 자에게 부를 가져다주는 행태로 작용하였다. 최근 도시개발사업구역 내 토지소유자들은 공공이 수용ㆍ사용 방식으로 사업을 시행하기 위해 토지거래허가제 등으로 토지가격의 상승을 억제하고, 개발이익에 대한 부분을 토지가격에 포함하지 않고 보상을 하기 때문에 집단적으로 반발하는 등 사회적 이슈가 된 실정이다.
도시정비사업은 도시정비법이나 국토교통부의 유권해석 등을 참조할 때, 재건축사업을 제외하고 환지 방식을 사용할 수 있다. 앞에서의 도시개발사업도 수용ㆍ사용 방식은 적용의 한계가 있으므로 환지 방식의 적용이 예상되고, 그렇다면 공공이 추구하는 사업의 목적달성은 쉽지 않다는 것이다. 공공이 공급하는 주택은 시장 상황을 고려하여 필요한 시기에 주택을 공급하여 시장균형을 유지함과 동시에 필요한 국민에게 상황에 맞는 맞춤형 주택을 공급하여야 한다. 그런데 사업의 지연 등으로 공급 시기를 놓치게 된다.
따라서 정부에서 추진하는 도시개발사업에 대한 주택 공급과 함께 민간이 주도하는 도시정비사업에 대한 활성화 방안도 강구되어야 한다. 지속적으로 도시정비사업에 대한 사회적 문제가 대두됨에도 불구하고 공공은 활성화 방안 강구보다 규제에 몰입하는 것은 사회적 부담감인 책임을 회피하기 위한 것으로밖에 볼 수 없다. 민간이 주도하는 사업은 공공에게 몇 가지 책임에서 벗어날 수 있게 하는데, 하나는 사업 실패에 대한 책임이다. 공공은 민간이 주도하는 사업이 사업성에 의해 사업 진행 여부가 결정된다는 것을 알면서도 그 사업성을 제고하기 위한 방안을 마련하기 보다는 민원 해결 측면에서의 접근으로 사업 외의 요인에 주목한다. 따라서 사업성이 없는 사업지는 주민들의 갈등이 증폭되고 사업은 지연되며, 심지어 공공의 정비구역 해제에 대한 기준완화로 사업이 무산되기도 한다. 그래도 공공은 책임지지 않는다.
또 하나는 사업시행자에게 온갖 부담을 지울 수 있다는 점이다. 사업시행자는 법적상한용적률을 적용받기 위해 정비계획 용적률 등에 대한 인센티브라는 명목으로 일정 토지를 기부채납하고, 사업시행자라는 이유로 원인자부담의 원칙을 내세워 사업 과정 상 발생하는 비용에 대해 전부 사업시행자에게 부담시킨다. 다시 말하면 사업이 성사되었을 때 공공은 거저 과실을 취할 수 있다는 것이다. 이같이 공공이 도시정비사업을 정리하지 못하고 끌고 가는 이유가 많지만 궁극적으로 시장 논리에 따라 주택이 공급되어야 한다는 대명제를 부정하지 못하므로 민간이 주도하는 주택공급시장은 존재해야 한다.
주택을 공급하는 사업 방식은 법의 난립으로 인하여 다양화되었고, 공공이 주택을 공급할 방안은 거의 전부라 할 수 있으므로 국내 공동주택의 공급 주체는 실질적으로 공공이라고 할 수 있다. 다만 「주택법」이나 「건축법」을 적용받는 주택 공급은 민간이 주도할 수 있다 해도 공동주택은 예외라 할 수 있으므로 공공은 민간이 공급하는 사업지에서의 주택 공급에 대해 관심을 갖고 활성화 방안을 찾아야 한다. 만약 정비사업지가 난립되어 있다면 정비기본계획의 정비를 통해 시기 조정 및 공급을 조절할 수 있고, 도시주거환경개선을 위해 사업 방식을 다양화할 수 있을 것이다.
난립되어 있는 주택공급사업에 대한 법률 적용의 통합화와 민간이 공급하는 도시정비사업에 대한 활성화 방안 강구가 필요하고, 도시정비사업의 활성화를 위해 「도시개발법」 등과 연동이 가능하도록 법령 운영의 정비가 필요한 시기라 할 수 있다. 그리고 주택공급계획은 도시군기본계획 등의 상위계획에 의해 더욱 명확화할 필요가 있다.
ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지