재개발ㆍ재건축 조합은 관리처분인가를 신청하기 전에 주민공람 절차를 거쳐야 하는데 해당 공람을 진행해야 할 대상에 청산자가 포함되는지 여부에 대해서 논란이 있을 수 있다.
관리처분계획(안) 수립은 분양신청 기간이 끝난 후 분양신청 기간 만료일을 관리처분계획 기준 수립일로 삼아서 수립하게 되는 것이고, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 의거 조합은 관리처분 총회 개최일로부터 1개월 전에 분양신청한 조합원에게 종전자산평가금액, 보류지 등의 명세와 추산액, 종후 가격, 정비사업비의 추산액 등을 문서로 개별 통지하게 되는데, 위 개별 통지 대상에 분양신청을 하지 않은 청산자는 포함되지 않음이 명백다. 그 이유는 대법원 판례에 의거 분양신청하지 않은 조합원은 분양신청 기간 만료일 익일부로 조합원 지위에서 탈퇴해 청산자가 되므로 관리처분계획 의결을 위한 총회의 참석대상도 아니고 의결권도 없기 때문이다.
위 규정과 관련해서 총회 참석 대상도 아니니 분양신청을 하지 않은 청산자에게는 관리처분계획 공람절차를 거치지 않아도 되는 것이 아닌지 의문이다.
2. 관련 법령
도시정비법 제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) 등을 살펴보면 ①사업시행자는 제74조에 따른 관리처분인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.
3. 검토
가. 도시정비법에서는 `토지등소유자에게`라고 규정, 토지등소유자와 조합원 등에 대한 개념을 별도로 규정하고 있는바, 문구적으로만 해석하면 분양신청을 하지 않아서 청산자라 하더라도 관리처분계획 공람의 대상이 돼야 하는 것으로 해석될 수 있고, 실제 인ㆍ허가 관청에서는 조합이 청산자를 제외하고 공람ㆍ공고를 했을 경우 관리처분계획 공람ㆍ공고 절차상에 하자가 있는 것으로 봐 조합에 청산자를 포함해 다시 공람ㆍ공고를 요구하면서 인가 신청을 반려하거나 인가 처분을 늦추는 사례도 일부 있다.
나. 위와 같은 인ㆍ허가청의 해석에 대해서는 법의 문구가 `토지등소유자`로 돼 있다고 하더라도 청산자들은 총회 참석 의결권도 없으므로 굳이 공람의 대상에 포함시키는 것은 논리적으로 맞지 않는다고 보는 의견도 가능하고, 또 한편 관리처분계획에는 `현금으로 청산해야 하는 토지등소유자별 기존의 토지 건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산 방법`과 같이 분양대상 조합원이 아닌 청산대상자라도 이해관계가 있는 내용이 포함돼 있으므로 총회 참석 의결권 인정 여부와 상관없이 이해관계 당사자로서 공람의 대상에 포함시켜야 한다는 의견도 가능하다.
다. 결과적으로 명확한 판결례 등이 나오기 전까지는 다른 특별한 사정이 없는 한 도시정비법상 문구를 문의적으로 해석해서 관리처분계획 공람의 대상에는 청산자도 포함시키는 것이 안전하다고 할 것이고, 더 나아가 위 공람기간과 관련해서 공휴일 등이 포함되어서 30일이 채워질 경우 일부 인ㆍ허가청에서는 공람 기간 미준수를 문제로 삼는 때도 있는바, 중간에 공휴일이 포함된 경우 공휴일을 제외하고도 30일 이상 공람 기간이 충족될 수 있도록 주의가 요망되는 바이다.
라. 그리고 이미 많은 일선 조합에서 관리처분총회 의결 전에 선공람 절차를 진행하고 있는데, 법에서는 `관리처분인가를 신청하기 전`에 라고만 규정하고 있고, 관리처분총회의 개최일과는 연동시키지 않았으므로 조합에서는 사업 진행 일정에 맞춰서 가능하다면 구청과 사전에 협의해서 관리처분총회 전에 선공람 절차를 진행하는 것이 사업 일정 단축에 도움이 될 것이다. 다만 선공람했던 관리처분계획(안) 내용과 실제 총회에서 의결돼 인가 신청 대상이 된 관리처분계획(안) 사이에 그 동일성을 인정할 수 없을 정도로 차이가 발생하는 경우 재차 총회를 거쳐야 하는 경우가 생길 수 있어, 이 점은 유념해야 한다.
1. 문제의 소재
재개발ㆍ재건축 조합은 관리처분인가를 신청하기 전에 주민공람 절차를 거쳐야 하는데 해당 공람을 진행해야 할 대상에 청산자가 포함되는지 여부에 대해서 논란이 있을 수 있다.
관리처분계획(안) 수립은 분양신청 기간이 끝난 후 분양신청 기간 만료일을 관리처분계획 기준 수립일로 삼아서 수립하게 되는 것이고, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 의거 조합은 관리처분 총회 개최일로부터 1개월 전에 분양신청한 조합원에게 종전자산평가금액, 보류지 등의 명세와 추산액, 종후 가격, 정비사업비의 추산액 등을 문서로 개별 통지하게 되는데, 위 개별 통지 대상에 분양신청을 하지 않은 청산자는 포함되지 않음이 명백다. 그 이유는 대법원 판례에 의거 분양신청하지 않은 조합원은 분양신청 기간 만료일 익일부로 조합원 지위에서 탈퇴해 청산자가 되므로 관리처분계획 의결을 위한 총회의 참석대상도 아니고 의결권도 없기 때문이다.
위 규정과 관련해서 총회 참석 대상도 아니니 분양신청을 하지 않은 청산자에게는 관리처분계획 공람절차를 거치지 않아도 되는 것이 아닌지 의문이다.
2. 관련 법령
도시정비법 제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) 등을 살펴보면 ①사업시행자는 제74조에 따른 관리처분인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.
3. 검토
가. 도시정비법에서는 `토지등소유자에게`라고 규정, 토지등소유자와 조합원 등에 대한 개념을 별도로 규정하고 있는바, 문구적으로만 해석하면 분양신청을 하지 않아서 청산자라 하더라도 관리처분계획 공람의 대상이 돼야 하는 것으로 해석될 수 있고, 실제 인ㆍ허가 관청에서는 조합이 청산자를 제외하고 공람ㆍ공고를 했을 경우 관리처분계획 공람ㆍ공고 절차상에 하자가 있는 것으로 봐 조합에 청산자를 포함해 다시 공람ㆍ공고를 요구하면서 인가 신청을 반려하거나 인가 처분을 늦추는 사례도 일부 있다.
나. 위와 같은 인ㆍ허가청의 해석에 대해서는 법의 문구가 `토지등소유자`로 돼 있다고 하더라도 청산자들은 총회 참석 의결권도 없으므로 굳이 공람의 대상에 포함시키는 것은 논리적으로 맞지 않는다고 보는 의견도 가능하고, 또 한편 관리처분계획에는 `현금으로 청산해야 하는 토지등소유자별 기존의 토지 건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산 방법`과 같이 분양대상 조합원이 아닌 청산대상자라도 이해관계가 있는 내용이 포함돼 있으므로 총회 참석 의결권 인정 여부와 상관없이 이해관계 당사자로서 공람의 대상에 포함시켜야 한다는 의견도 가능하다.
다. 결과적으로 명확한 판결례 등이 나오기 전까지는 다른 특별한 사정이 없는 한 도시정비법상 문구를 문의적으로 해석해서 관리처분계획 공람의 대상에는 청산자도 포함시키는 것이 안전하다고 할 것이고, 더 나아가 위 공람기간과 관련해서 공휴일 등이 포함되어서 30일이 채워질 경우 일부 인ㆍ허가청에서는 공람 기간 미준수를 문제로 삼는 때도 있는바, 중간에 공휴일이 포함된 경우 공휴일을 제외하고도 30일 이상 공람 기간이 충족될 수 있도록 주의가 요망되는 바이다.
라. 그리고 이미 많은 일선 조합에서 관리처분총회 의결 전에 선공람 절차를 진행하고 있는데, 법에서는 `관리처분인가를 신청하기 전`에 라고만 규정하고 있고, 관리처분총회의 개최일과는 연동시키지 않았으므로 조합에서는 사업 진행 일정에 맞춰서 가능하다면 구청과 사전에 협의해서 관리처분총회 전에 선공람 절차를 진행하는 것이 사업 일정 단축에 도움이 될 것이다. 다만 선공람했던 관리처분계획(안) 내용과 실제 총회에서 의결돼 인가 신청 대상이 된 관리처분계획(안) 사이에 그 동일성을 인정할 수 없을 정도로 차이가 발생하는 경우 재차 총회를 거쳐야 하는 경우가 생길 수 있어, 이 점은 유념해야 한다.
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