[아유경제=김진원 기자] 정부의 안전진단 기준 강화 이후 안전진단 문턱을 넘지 못하는 재건축 단지들이 점차 나오고 있다. 이에 따라 다른 재건축 사업장들도 통과를 걱정하는 모양새로 안전진단이 추후 시장에 미칠 파급 효과가 커질 것으로 업계는 보고 있다.
본보는 도시정비사업의 안전진단이 무엇인지 짚어보고 현 상황에 대해 자세히 알아보고자 한다.
`안전진단` 통과해야 사업 추진 `가능`… 월계시영, 올림픽선수촌 아파트 잇따라 제동
재건축 안전진단은 간단히 말해 주택의 노후ㆍ불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변 여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업으로 보면 된다.
일련의 과정을 살펴보면, 재건축사업을 추진하는 곳에서 관할 시장이나 군수, 자치구청장 등에게 신청하고 신청을 받은 기관에서 안전진단을 실시할 기관을 지정하게 된다. 이후 지정된 기관이 해당 건물의 안전진단을 실시하고 이를 토대로 재건축 가능 여부를 판단한다. 안전진단 실시기관이 안전진단 완료 후 90일 이내에 결과 보고서를 관련 조합 및 지자체장에게 통보해야 하고 지자체장은 도시계획 및 지역 여건 등을 종합 검토해 재건축 허용 여부를 최종 결정하게 된다.
일반적으로 안전진단은 예비안전진단과 정밀안전진단의 경우 최소 5인 이상의 평가위원회가 구성돼 전원합의제로 재건축 여부를 결정한다. 평가항목은 ▲지반상태 ▲균열 ▲노후화▲건물마감 ▲주차ㆍ일조ㆍ소음환경 ▲도시미관 등이다.
예비안전진단은 A~E등급으로 나뉘는데 D등급 또는 E등급을 받아야 다음 단계인 정밀안전진단 자격을 갖추게 된다. A~C등급의 경우에는 유지ㆍ보수로 분류돼 사실상 재건축이 불가하다.
정밀안전진단으로 넘어가면 ▲구조안전(40%) ▲설비성능(30%) ▲주거환경(15%) ▲경제성(15%) 등 항목별로 구체적으로 나눠 평가된다. 그런 다음 정밀안전진단 실시 결과에 따라 대상 건축물은 A등급부터 E등급까지 평가 결과가 세분되는데 E등급의 경우에는 즉시 재건축이 승인된다. 반면, A~D등급은 건물 마감 및 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 뒤 다시 경제성이 검토되며 재건축 이전보다 경제성이 없다고 판단되면 D등급을 받고 리모델링이나 조건부 재건축이 가능하다. A등급이나 B등급은 일상적 유지관리 등으로 분류돼 재건축 시행시기가 최종 조정된다.
앞서 살펴본 것과 같이 결국 재건축사업 첫 단계에 해당하는 안전진단을 통과해야지만 사업추진 자체가 가능함을 알 수 있다. 그러나 최근 잇따라 안전진단 문턱부터 제동이 걸리는 아파트들이 나오고 있어 업계의 우려가 커지고 있다.
대표적으로 서울 동북권 재건축 기대주인 노원구 월계시영아파트(미성ㆍ미륭ㆍ삼호3차, 이하 월계시영)가 현지조사 결과 C등급 판정을 받으며 예비안전진단 문턱을 넘지 못했다.
지난 9월 말 예비안전진단을 신청한 월계시영은 ▲주거환경(건축마감) 분야 B등급 ▲설비노후도 분야 C등급 ▲구조안전성 분야 C등급을 받으며 노원구로부터 최종 C등급 통보를 받았다.
콘크리트 균열이 발견됐지만, 하중 상태가 양호하고 구조적 변형이 발견되지 않아 당장은 정밀안전진단이 필요치 않다는 게 노원구 측의 설명이다. 다만, 내진보강을 위해 향후 재건축이 필요하다는 진단도 나와 추후 상황에 따라 사업 추진이 가능할 것으로 보인다.
1986년 32개동 3930가구 규모로 준공된 월계시영은 재건축 연한을 넘은 상황으로 대지지분이 넓어 우수한 재건축 사업성을 갖췄다는 평가를 받고 있다.
송파구 방이동에 위치한 올림픽선수촌 아파트 역시 안전진단 단계를 통과하지 못하며 실망스러운 행보를 걷게 됐다. 이곳은 재건축 안전진단 기준이 강화된 뒤 서울에서 안전진단을 신청하는 첫 번째 단지로 주목을 받았지만 결국 정밀안전진단 단계에서 C등급을 받아 사업의 추진이 당분간 어려워졌다.
지난 20일 유관 업계 소식통 등에 따르면 올림픽선수촌 아파트는 지난해 2월 현지조사를 시작으로 같은 해 4월부터 이달 7일까지 정밀안전진단을 실시했고 그 결과 ▲주거환경 평가 D등급 ▲건축마감 및 설비노후도 평가 D등급 ▲구조안전성 평가 B등급 ▲비용분석 E등급 등의 성적표를 받았다.
이곳 주민들은 단지 일부 저층이 프리캐스트 콘크리트(PC) 공법으로 시공돼 내진 성능을 갖추지 못한 것으로 판단, 무난하게 안전진단을 통과할 것으로 기대했지만 D등급이 아닌 C등급을 받으며 사업에 차질을 빚게 됐다.
업계 "서울 내 대규모 아파트 공급이 막힐 수 있어… 집값 요동칠까 우려돼"
문제는 도시정비사업의 활로를 틀어막는 부동산 규제로 사업이 지연되면 결국 주택 물량이 부족해진다는 점이다. 업계 한쪽에서는 서울 아파트 공급량의 80%가 재개발ㆍ재건축에서 나오는 현실을 직시해야 한다고 지적하기도 한다.
한 부동산 전문가는 "지난해 3월 5일부터 안전진단에서 구조 안전성 분야의 가중치가 20%에서 50%로 높아지는 등 안전진단이 강화됐고 결국 올림픽선수촌 아파트는 구조 안정성 분야에서 B등급이 나오는 등 합계 환산치가 C등급으로 사업 추진에 제동이 걸렸다"고 설명했다.
1988년 6월 5540가구로 준공된 올림픽선수촌 아파트 단지는 재건축 가능 연한인 30년을 넘긴 곳으로 재건축을 통해 약 1만2000가구의 대단지로 탈바꿈하겠다는 계획을 세운 바 있다.
현재 양천구 목동신시가지아파트 6ㆍ9ㆍ13단지가 정밀안전진단을 신청했고, 5단지를 비롯한 나머지 단지도 연구용역을 위한 모금 중인 가운데, 현재 서울권 내에 안전진단을 통과한 단지는 서초구 방배동 `방배삼호`만이 유일한 상황이다.
이 같은 상황을 두고 업계에서는 초기 단계인 안전진단조차 통과가 쉽지 않게 되면 서울에서 수요 대비 공급이 원활하지 않은 지역 신축아파트를 중심으로 집값이 급등할 수 있다며 우려를 표하고 있다.
한 업계 전문가는 "가뜩이나 분양가상한제 적용으로 아파트 공급 부족이 예상되는데 강화된 안전진단 규제로 추후 서울 내 대규모 아파트 공급이 막힐 수 있다"면서 "이 같은 상황이 지속되면 신축아파트 쏠림 현상으로 인해 집값이 요동칠 수 있다"고 걱정했다.
[아유경제=김진원 기자] 정부의 안전진단 기준 강화 이후 안전진단 문턱을 넘지 못하는 재건축 단지들이 점차 나오고 있다. 이에 따라 다른 재건축 사업장들도 통과를 걱정하는 모양새로 안전진단이 추후 시장에 미칠 파급 효과가 커질 것으로 업계는 보고 있다.
본보는 도시정비사업의 안전진단이 무엇인지 짚어보고 현 상황에 대해 자세히 알아보고자 한다.
`안전진단` 통과해야 사업 추진 `가능`… 월계시영, 올림픽선수촌 아파트 잇따라 제동
재건축 안전진단은 간단히 말해 주택의 노후ㆍ불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변 여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업으로 보면 된다.
일련의 과정을 살펴보면, 재건축사업을 추진하는 곳에서 관할 시장이나 군수, 자치구청장 등에게 신청하고 신청을 받은 기관에서 안전진단을 실시할 기관을 지정하게 된다. 이후 지정된 기관이 해당 건물의 안전진단을 실시하고 이를 토대로 재건축 가능 여부를 판단한다. 안전진단 실시기관이 안전진단 완료 후 90일 이내에 결과 보고서를 관련 조합 및 지자체장에게 통보해야 하고 지자체장은 도시계획 및 지역 여건 등을 종합 검토해 재건축 허용 여부를 최종 결정하게 된다.
일반적으로 안전진단은 예비안전진단과 정밀안전진단의 경우 최소 5인 이상의 평가위원회가 구성돼 전원합의제로 재건축 여부를 결정한다. 평가항목은 ▲지반상태 ▲균열 ▲노후화▲건물마감 ▲주차ㆍ일조ㆍ소음환경 ▲도시미관 등이다.
예비안전진단은 A~E등급으로 나뉘는데 D등급 또는 E등급을 받아야 다음 단계인 정밀안전진단 자격을 갖추게 된다. A~C등급의 경우에는 유지ㆍ보수로 분류돼 사실상 재건축이 불가하다.
정밀안전진단으로 넘어가면 ▲구조안전(40%) ▲설비성능(30%) ▲주거환경(15%) ▲경제성(15%) 등 항목별로 구체적으로 나눠 평가된다. 그런 다음 정밀안전진단 실시 결과에 따라 대상 건축물은 A등급부터 E등급까지 평가 결과가 세분되는데 E등급의 경우에는 즉시 재건축이 승인된다. 반면, A~D등급은 건물 마감 및 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 뒤 다시 경제성이 검토되며 재건축 이전보다 경제성이 없다고 판단되면 D등급을 받고 리모델링이나 조건부 재건축이 가능하다. A등급이나 B등급은 일상적 유지관리 등으로 분류돼 재건축 시행시기가 최종 조정된다.
앞서 살펴본 것과 같이 결국 재건축사업 첫 단계에 해당하는 안전진단을 통과해야지만 사업추진 자체가 가능함을 알 수 있다. 그러나 최근 잇따라 안전진단 문턱부터 제동이 걸리는 아파트들이 나오고 있어 업계의 우려가 커지고 있다.
대표적으로 서울 동북권 재건축 기대주인 노원구 월계시영아파트(미성ㆍ미륭ㆍ삼호3차, 이하 월계시영)가 현지조사 결과 C등급 판정을 받으며 예비안전진단 문턱을 넘지 못했다.
지난 9월 말 예비안전진단을 신청한 월계시영은 ▲주거환경(건축마감) 분야 B등급 ▲설비노후도 분야 C등급 ▲구조안전성 분야 C등급을 받으며 노원구로부터 최종 C등급 통보를 받았다.
콘크리트 균열이 발견됐지만, 하중 상태가 양호하고 구조적 변형이 발견되지 않아 당장은 정밀안전진단이 필요치 않다는 게 노원구 측의 설명이다. 다만, 내진보강을 위해 향후 재건축이 필요하다는 진단도 나와 추후 상황에 따라 사업 추진이 가능할 것으로 보인다.
1986년 32개동 3930가구 규모로 준공된 월계시영은 재건축 연한을 넘은 상황으로 대지지분이 넓어 우수한 재건축 사업성을 갖췄다는 평가를 받고 있다.
송파구 방이동에 위치한 올림픽선수촌 아파트 역시 안전진단 단계를 통과하지 못하며 실망스러운 행보를 걷게 됐다. 이곳은 재건축 안전진단 기준이 강화된 뒤 서울에서 안전진단을 신청하는 첫 번째 단지로 주목을 받았지만 결국 정밀안전진단 단계에서 C등급을 받아 사업의 추진이 당분간 어려워졌다.
지난 20일 유관 업계 소식통 등에 따르면 올림픽선수촌 아파트는 지난해 2월 현지조사를 시작으로 같은 해 4월부터 이달 7일까지 정밀안전진단을 실시했고 그 결과 ▲주거환경 평가 D등급 ▲건축마감 및 설비노후도 평가 D등급 ▲구조안전성 평가 B등급 ▲비용분석 E등급 등의 성적표를 받았다.
이곳 주민들은 단지 일부 저층이 프리캐스트 콘크리트(PC) 공법으로 시공돼 내진 성능을 갖추지 못한 것으로 판단, 무난하게 안전진단을 통과할 것으로 기대했지만 D등급이 아닌 C등급을 받으며 사업에 차질을 빚게 됐다.
업계 "서울 내 대규모 아파트 공급이 막힐 수 있어… 집값 요동칠까 우려돼"
문제는 도시정비사업의 활로를 틀어막는 부동산 규제로 사업이 지연되면 결국 주택 물량이 부족해진다는 점이다. 업계 한쪽에서는 서울 아파트 공급량의 80%가 재개발ㆍ재건축에서 나오는 현실을 직시해야 한다고 지적하기도 한다.
한 부동산 전문가는 "지난해 3월 5일부터 안전진단에서 구조 안전성 분야의 가중치가 20%에서 50%로 높아지는 등 안전진단이 강화됐고 결국 올림픽선수촌 아파트는 구조 안정성 분야에서 B등급이 나오는 등 합계 환산치가 C등급으로 사업 추진에 제동이 걸렸다"고 설명했다.
1988년 6월 5540가구로 준공된 올림픽선수촌 아파트 단지는 재건축 가능 연한인 30년을 넘긴 곳으로 재건축을 통해 약 1만2000가구의 대단지로 탈바꿈하겠다는 계획을 세운 바 있다.
현재 양천구 목동신시가지아파트 6ㆍ9ㆍ13단지가 정밀안전진단을 신청했고, 5단지를 비롯한 나머지 단지도 연구용역을 위한 모금 중인 가운데, 현재 서울권 내에 안전진단을 통과한 단지는 서초구 방배동 `방배삼호`만이 유일한 상황이다.
이 같은 상황을 두고 업계에서는 초기 단계인 안전진단조차 통과가 쉽지 않게 되면 서울에서 수요 대비 공급이 원활하지 않은 지역 신축아파트를 중심으로 집값이 급등할 수 있다며 우려를 표하고 있다.
한 업계 전문가는 "가뜩이나 분양가상한제 적용으로 아파트 공급 부족이 예상되는데 강화된 안전진단 규제로 추후 서울 내 대규모 아파트 공급이 막힐 수 있다"면서 "이 같은 상황이 지속되면 신축아파트 쏠림 현상으로 인해 집값이 요동칠 수 있다"고 걱정했다.
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