[아유경제=김필중 기자] 전셋값 하락으로 임차인이 전세보증금 회수에 곤란을 겪는 `역전세난` 위험에 노출된 주택이 전국 12만2000가구에 이른다는 분석이 나왔다. 역전세가 확산하면 서민 피해도 불가피해 임차인의 전세보증금을 실질적으로 보호하고 주거이동에 제약이 발생하지 않도록 정책적 개선이 필요하다는 지적이 제기된다.
2분기 전국 전세 계약의 33.8%, 직전 계약보다 전셋값 `하락`
국토연구원(이하 연구원)이 지난 15일 발표한 `주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안` 보고서에 따르면, 올해 2분기 기준 전국 전세 주택의 33.8%가 직전 계약보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났다. 직전 계약보다 전셋값이 떨어진 경우는 수도권(33.7%)보다 비수도권(34%)에서 많았다.
광역시도별로 울산이 82.9%로 전셋값 하락 주택 비중이 가장 높았다. 반면 전남은 5.5%로 전셋값 하락 주택 비중이 가장 낮았다. 주택 유형에 따른 전셋값 하락률은 아파트와 단독ㆍ다가구, 연립ㆍ다세대가 각각 37.4%, 25.7%, 18.5%였다.
분석은 지난해 가계금융복지조사 자료에서 3400만 원을 초과한 전ㆍ월세 보증금을 보유한 196만 가구를 대상으로 이뤄졌다. 차입 가능 규모는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용했다.
전세보증금 하락률을 연 1%씩 조정하며 최종 연 15%까지 시나리오를 설정하는 방식으로 분석을 진행한 결과, `역전세 위험 노출 주택`은 전셋값이 1% 하락 시 약 12만 가구, 15% 떨어졌을 때는 약 16만 가구로 산출됐다.
역전세 위험 노출 주택은 임대인이 보유한 금융자산(현 거주지 임차보증금+저축액) 외에 추가적인 차입을 통해서도 전세보증금 차액(현 전세보증금-신규 전세계약 시 전세보증금)을 마련할 수 없어 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓인 주택을 뜻한다. 지난 6월 기준 지난 1년간 전국 전세가격지수는 평균 2.2% 감소했으며, 이 시나리오에 적용하면 12만2000가구가 역전세 위험 노출 주택으로 파악됐다.
임대인이 보유하고 있는 저축액, 현 거주지 임차보증금 또는 차입을 통해 전세보증금의 차액을 마련해 상환할 수 있으나, 저축액만으로는 전세보증금 차액을 상환할 수 없어 현 거주지 임차보증금 상환이나 차입에 따른 시차 발생으로 임차인의 주거이동에 불편을 줄 가능성이 있는 `역전세 위험 노출 가능 주택`은 전세가격지수 1% 하락 시 80만 가구, 15% 하락 시 88만 가구까지 증가하는 것으로 나타났다.
한편, 전국 전세가격지수는 글로벌 금융위기 이후 지속해서 증가해 2017년 11월께 가장 높은 수치를 나타내고 하락을 이어오다 지난달(10월) 들어 소폭 상승해 96.6을 기록했다.
국토연구원, 전세보증보험 확대 위한 5가지 방안 `제시`
이에 연구원은 `역전세`로부터 임차인을 보호하는 전세보증보험제도 확대를 위해 ▲아파트에 대한 전세보증범위 확대 ▲단독ㆍ다가구 등 가입 활성화 ▲주택가격 산정 방법 명확화 ▲의무가입 제도 도입 ▲홍보 활성화 등 다섯 가지 정책 개선방안을 제시했다.
먼저 연구원은 아파트에 대한 전세보증범위를 확대하는 방안을 제시했다. 현행 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증의 상품 가입기준은 주택 유형에 상관없이 수도권 7억 원 이하, 그 외 5억 이하로 설정돼 있다. 이를 지역(수도권 9억 원 이하ㆍ그 외 6억 원 이하)과 주택 유형(아파트 9억 원 이하ㆍ그 외 6억 원 이하)을 동시에 고려한 기준을 적용하는 방식이다.
이어 단독ㆍ다가구주택의 가입 활성화 방안을 언급했다. 연구원은 HUG 전세보증금반환보증 가입 건수에서 단독ㆍ다가구주택은 아파트와 비교하면 일관되게 낮은 비중을 차지한다고 지적했다. 실제로 올해 1분기 기준 전세보증금반환보증 보증실적 금액 비율을 보면 아파트가 72.1%를 차지하고 나머지 오피스텔 7.2%, 단독주택 1.6%, 다가구주택 4.2%, 연립주택 1.4%, 다세대주택 13.4% 등으로 나타났다.
이에 연구원은 단독ㆍ다가구주택 임차인이 전세보증보험 가입 시 제출해야 하는 전세목적물에 대한 `타 전세계약체결내역 확인서` 등의 가입조건 확인 절차를 간소화할 것을 주문했다. 임차인이 전세보증보험 가입 희망 시 임대인 혹은 공인중개사가 `타 전세계약체결내역 확인서` 작성을 의무화하거나 행정자료 연계를 통해 타 전세 계약체결내역 확인을 위한 임대인 동의 절차를 제외하는 방안 등이다.
아울러 연구원은 주택 유형에 따라 주택가격 산정의 세부적인 기준의 내용과 적용 순서가 상이해 임차인이 해당 가입주택을 바탕으로 전세보증상품에 가입할 수 있는지에 대한 여부를 쉽게 파악하기가 어렵고, 아파트의 경우 KB 시세와 한국감정원 부동산테크 시세 중 선택 적용하도록 돼 있어 어떤 기준으로 가격을 산정하는지 명확하지 않다고 지적했다.
연구원은 전세보증보험 가입자도 해당 주택의 가격이 가입조건에 부합하는지 확인할 수 있는 정보를 제공하고 주택가격 산정방법을 명확히 제시해야 한다고 짚었다. 전세보증보험 가입불가능 사유가 주택가격 때문인 경우 신청자에게 관련 정보를 제공하고 아파트와 같이 보증사가 가격산정 기준을 선택할 수 있는 범위를 최소화하는 방안 등이다.
전세보증보험 의무가입제도를 도입하는 방안도 언급됐다. 공공성을 가진 제3기관을 설립하거나 정책금융지원 업무를 하는 HUG를 보증금 위탁(예치) 기관으로 하고 지역, 주택 유형, 점유형태 등을 고려한 의무가입대상 설정을 위한 기준 마련하는 방식이다.
끝으로 연구원은 전세보증보험의 경우 전세계약 외에 보증부 월세도 보증금에 대한 보증가입이 가능한 만큼 이를 적극적으로 알리고 보증상품명을 `전월세보증금반환보증`으로 변경하는 등 홍보 활성화가 필요하다고 덧붙였다.
김지혜 국토연구원 책임연구원은 "역전세 위험에 대한 이슈는 전세가격이 하락할 때마다 지속해서 제기되는 문제"라면서 "임차인을 보호할 수 있는 다양한 정책과 방안의 마련으로 역전세 현상을 최소화해야 한다"고 말했다.
[아유경제=김필중 기자] 전셋값 하락으로 임차인이 전세보증금 회수에 곤란을 겪는 `역전세난` 위험에 노출된 주택이 전국 12만2000가구에 이른다는 분석이 나왔다. 역전세가 확산하면 서민 피해도 불가피해 임차인의 전세보증금을 실질적으로 보호하고 주거이동에 제약이 발생하지 않도록 정책적 개선이 필요하다는 지적이 제기된다.
2분기 전국 전세 계약의 33.8%, 직전 계약보다 전셋값 `하락`
국토연구원(이하 연구원)이 지난 15일 발표한 `주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안` 보고서에 따르면, 올해 2분기 기준 전국 전세 주택의 33.8%가 직전 계약보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났다. 직전 계약보다 전셋값이 떨어진 경우는 수도권(33.7%)보다 비수도권(34%)에서 많았다.
광역시도별로 울산이 82.9%로 전셋값 하락 주택 비중이 가장 높았다. 반면 전남은 5.5%로 전셋값 하락 주택 비중이 가장 낮았다. 주택 유형에 따른 전셋값 하락률은 아파트와 단독ㆍ다가구, 연립ㆍ다세대가 각각 37.4%, 25.7%, 18.5%였다.
분석은 지난해 가계금융복지조사 자료에서 3400만 원을 초과한 전ㆍ월세 보증금을 보유한 196만 가구를 대상으로 이뤄졌다. 차입 가능 규모는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용했다.
전세보증금 하락률을 연 1%씩 조정하며 최종 연 15%까지 시나리오를 설정하는 방식으로 분석을 진행한 결과, `역전세 위험 노출 주택`은 전셋값이 1% 하락 시 약 12만 가구, 15% 떨어졌을 때는 약 16만 가구로 산출됐다.
역전세 위험 노출 주택은 임대인이 보유한 금융자산(현 거주지 임차보증금+저축액) 외에 추가적인 차입을 통해서도 전세보증금 차액(현 전세보증금-신규 전세계약 시 전세보증금)을 마련할 수 없어 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓인 주택을 뜻한다. 지난 6월 기준 지난 1년간 전국 전세가격지수는 평균 2.2% 감소했으며, 이 시나리오에 적용하면 12만2000가구가 역전세 위험 노출 주택으로 파악됐다.
임대인이 보유하고 있는 저축액, 현 거주지 임차보증금 또는 차입을 통해 전세보증금의 차액을 마련해 상환할 수 있으나, 저축액만으로는 전세보증금 차액을 상환할 수 없어 현 거주지 임차보증금 상환이나 차입에 따른 시차 발생으로 임차인의 주거이동에 불편을 줄 가능성이 있는 `역전세 위험 노출 가능 주택`은 전세가격지수 1% 하락 시 80만 가구, 15% 하락 시 88만 가구까지 증가하는 것으로 나타났다.
한편, 전국 전세가격지수는 글로벌 금융위기 이후 지속해서 증가해 2017년 11월께 가장 높은 수치를 나타내고 하락을 이어오다 지난달(10월) 들어 소폭 상승해 96.6을 기록했다.
국토연구원, 전세보증보험 확대 위한 5가지 방안 `제시`
이에 연구원은 `역전세`로부터 임차인을 보호하는 전세보증보험제도 확대를 위해 ▲아파트에 대한 전세보증범위 확대 ▲단독ㆍ다가구 등 가입 활성화 ▲주택가격 산정 방법 명확화 ▲의무가입 제도 도입 ▲홍보 활성화 등 다섯 가지 정책 개선방안을 제시했다.
먼저 연구원은 아파트에 대한 전세보증범위를 확대하는 방안을 제시했다. 현행 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증의 상품 가입기준은 주택 유형에 상관없이 수도권 7억 원 이하, 그 외 5억 이하로 설정돼 있다. 이를 지역(수도권 9억 원 이하ㆍ그 외 6억 원 이하)과 주택 유형(아파트 9억 원 이하ㆍ그 외 6억 원 이하)을 동시에 고려한 기준을 적용하는 방식이다.
이어 단독ㆍ다가구주택의 가입 활성화 방안을 언급했다. 연구원은 HUG 전세보증금반환보증 가입 건수에서 단독ㆍ다가구주택은 아파트와 비교하면 일관되게 낮은 비중을 차지한다고 지적했다. 실제로 올해 1분기 기준 전세보증금반환보증 보증실적 금액 비율을 보면 아파트가 72.1%를 차지하고 나머지 오피스텔 7.2%, 단독주택 1.6%, 다가구주택 4.2%, 연립주택 1.4%, 다세대주택 13.4% 등으로 나타났다.
이에 연구원은 단독ㆍ다가구주택 임차인이 전세보증보험 가입 시 제출해야 하는 전세목적물에 대한 `타 전세계약체결내역 확인서` 등의 가입조건 확인 절차를 간소화할 것을 주문했다. 임차인이 전세보증보험 가입 희망 시 임대인 혹은 공인중개사가 `타 전세계약체결내역 확인서` 작성을 의무화하거나 행정자료 연계를 통해 타 전세 계약체결내역 확인을 위한 임대인 동의 절차를 제외하는 방안 등이다.
아울러 연구원은 주택 유형에 따라 주택가격 산정의 세부적인 기준의 내용과 적용 순서가 상이해 임차인이 해당 가입주택을 바탕으로 전세보증상품에 가입할 수 있는지에 대한 여부를 쉽게 파악하기가 어렵고, 아파트의 경우 KB 시세와 한국감정원 부동산테크 시세 중 선택 적용하도록 돼 있어 어떤 기준으로 가격을 산정하는지 명확하지 않다고 지적했다.
연구원은 전세보증보험 가입자도 해당 주택의 가격이 가입조건에 부합하는지 확인할 수 있는 정보를 제공하고 주택가격 산정방법을 명확히 제시해야 한다고 짚었다. 전세보증보험 가입불가능 사유가 주택가격 때문인 경우 신청자에게 관련 정보를 제공하고 아파트와 같이 보증사가 가격산정 기준을 선택할 수 있는 범위를 최소화하는 방안 등이다.
전세보증보험 의무가입제도를 도입하는 방안도 언급됐다. 공공성을 가진 제3기관을 설립하거나 정책금융지원 업무를 하는 HUG를 보증금 위탁(예치) 기관으로 하고 지역, 주택 유형, 점유형태 등을 고려한 의무가입대상 설정을 위한 기준 마련하는 방식이다.
끝으로 연구원은 전세보증보험의 경우 전세계약 외에 보증부 월세도 보증금에 대한 보증가입이 가능한 만큼 이를 적극적으로 알리고 보증상품명을 `전월세보증금반환보증`으로 변경하는 등 홍보 활성화가 필요하다고 덧붙였다.
김지혜 국토연구원 책임연구원은 "역전세 위험에 대한 이슈는 전세가격이 하락할 때마다 지속해서 제기되는 문제"라면서 "임차인을 보호할 수 있는 다양한 정책과 방안의 마련으로 역전세 현상을 최소화해야 한다"고 말했다.
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