가. 재건축 조합원 `갑`은 구역 내 토지 및 그 지상 건물을 소유하고 있고, 건축물대장 상 위 건물은 1층 57.4㎡, 2층 49.6㎡로 이뤄져 있다. 건축물대장 상 주거전용면적 합계는 107㎡지만, `갑`은 주거용으로 사용하는 지층 면적이 대장상 누락됐다고 주장하면서 지층 64㎡를 합산해 본인의 주거전용면적이 171㎡라고 주장하면서 분양신청서에도 84㎡ 외에 59㎡ 1채를 더 추가로 신청했다.
나. 이에 대해서 재건축 조합은 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 서울시 도시정비조례)」 제38조, 제34조제3호 본문 등에 의거 주거전용면적은 `정관 등으로 달리 정하고 있지 않는 한` 건축물대장을 기본으로 하게 돼 있으므로 `갑`의 주거전용면적은 171㎡가 아닌 107㎡이고, 따라서 84㎡ 1채만 분양이 가능하다고 관리처분계획으로 정했고, 이에 `갑`은 소송을 제기해 다퉜다.
2. 법원의 판단
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제76조제1항제7호 다목은 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 하고 해당 주택은 이전 고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매할 수 없게 돼 있다. 해당 법에 따라 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 분양받을 수 있는 경우, 1주택은 우선순위를 정해 분양신청을 하고, 추가 분양신청분은 조합원 분양 완료 후 전용면적 60㎡ 이하 공급주택 잔여분이 있을 경우 가능하다.
서울시 도시정비조례 제34조제3호 본문은 `종전 건축물의 소유 면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물의 건축물대장을 기준으로 하되, 법령을 위반해 건축된 부분의 면적은 제외한다`고 하면서 단서로 `정관 등이 따로 정하는 경우에는 종전 건축물의 소유 면적을 재산세과세대장 또는 측량 성과를 기준으로 정할 수 있다`고 하고 있다.
결국 위 조례 규정에 따르면 종전 건축물의 소유 면적은 정관 등에서 달리 정하고 있지 않은 한 `건축물대장`을 기초로 판단하는 것이며, 위 갑의 경우 건축물대장에 의거 주거전용면적이 171㎡가 아닌 107㎡이므로 84㎡ 1채만 분양한 것은 적법하다. 나아가 위 판례에서는 이와 같은 법리적 해석 외에도 원고의 주장에 대해서 `원고의 주장처럼 지하층 면적을 주거전용면적으로 인정받고 싶었고, 현황과 실제가 불일치한다면 원고는 얼마든지 건축물대장 및 공부 수정을 통해서 지층 면적을 공부상으로 편입시켜 인정받을 수 있었을 터 그와 같은 노력을 게을리 한 귀책이 있다`고 지적해, 귀담아 둘 만하다.
3. 본론 (2주택 공급 시 추가 1주택 분양가 `조합원 분양가`로 해야 하는지)
현행법에 1+1 추가 주택 분양에 대한 관리처분계획 상 배정가격에 대한 별도 기준이 없어서 2주택 공급 시 추가 분양 주택에 대해서도 조합원 분양가를 적용해야 한다는 주장(2주택 분양 제도가 주택 공급을 확대하기 위한 취지로 도입)과 추가 분양 주택에 대해서까지 조합원 분양가로 공급할 경우 일반분양 수입이 줄어들므로 추가 분양 주택에 대해서는 조합원 분양가를 적용해야 한다는 논의가 있었다. 그러나 최근 한국감정원에서는 1+1 분양 시 2주택 모두 조합원 분양가로 공급하는 것이 맞다는 결론을 내놔 화제다. 그 근거로 대형평형을 조합원 분양가로 공급하는 것과 도시정비법 제76조제1항제7호다목에 따라 전용면적 범위 내에서 2주택을 분양받는 것의 형평을 고려했을 때 대형평형의 경우 전체 면적이 조합원 분양가로 책정되는 반면, 1+1 주택 분양의 경우 추가 분양분의 경우 일반 분양가로 책정 공급된다는 것은 형평에 반한다는 취지인바, 그 취지 자체는 이해 못 할 바 아니나 향후 법령 개정 시에는 이와 같은 사항을 법으로 규정함이 바람직해 보인다.
1. 사안의 개요
가. 재건축 조합원 `갑`은 구역 내 토지 및 그 지상 건물을 소유하고 있고, 건축물대장 상 위 건물은 1층 57.4㎡, 2층 49.6㎡로 이뤄져 있다. 건축물대장 상 주거전용면적 합계는 107㎡지만, `갑`은 주거용으로 사용하는 지층 면적이 대장상 누락됐다고 주장하면서 지층 64㎡를 합산해 본인의 주거전용면적이 171㎡라고 주장하면서 분양신청서에도 84㎡ 외에 59㎡ 1채를 더 추가로 신청했다.
나. 이에 대해서 재건축 조합은 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 서울시 도시정비조례)」 제38조, 제34조제3호 본문 등에 의거 주거전용면적은 `정관 등으로 달리 정하고 있지 않는 한` 건축물대장을 기본으로 하게 돼 있으므로 `갑`의 주거전용면적은 171㎡가 아닌 107㎡이고, 따라서 84㎡ 1채만 분양이 가능하다고 관리처분계획으로 정했고, 이에 `갑`은 소송을 제기해 다퉜다.
2. 법원의 판단
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제76조제1항제7호 다목은 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 하고 해당 주택은 이전 고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매할 수 없게 돼 있다. 해당 법에 따라 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 분양받을 수 있는 경우, 1주택은 우선순위를 정해 분양신청을 하고, 추가 분양신청분은 조합원 분양 완료 후 전용면적 60㎡ 이하 공급주택 잔여분이 있을 경우 가능하다.
서울시 도시정비조례 제34조제3호 본문은 `종전 건축물의 소유 면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물의 건축물대장을 기준으로 하되, 법령을 위반해 건축된 부분의 면적은 제외한다`고 하면서 단서로 `정관 등이 따로 정하는 경우에는 종전 건축물의 소유 면적을 재산세과세대장 또는 측량 성과를 기준으로 정할 수 있다`고 하고 있다.
결국 위 조례 규정에 따르면 종전 건축물의 소유 면적은 정관 등에서 달리 정하고 있지 않은 한 `건축물대장`을 기초로 판단하는 것이며, 위 갑의 경우 건축물대장에 의거 주거전용면적이 171㎡가 아닌 107㎡이므로 84㎡ 1채만 분양한 것은 적법하다. 나아가 위 판례에서는 이와 같은 법리적 해석 외에도 원고의 주장에 대해서 `원고의 주장처럼 지하층 면적을 주거전용면적으로 인정받고 싶었고, 현황과 실제가 불일치한다면 원고는 얼마든지 건축물대장 및 공부 수정을 통해서 지층 면적을 공부상으로 편입시켜 인정받을 수 있었을 터 그와 같은 노력을 게을리 한 귀책이 있다`고 지적해, 귀담아 둘 만하다.
3. 본론 (2주택 공급 시 추가 1주택 분양가 `조합원 분양가`로 해야 하는지)
현행법에 1+1 추가 주택 분양에 대한 관리처분계획 상 배정가격에 대한 별도 기준이 없어서 2주택 공급 시 추가 분양 주택에 대해서도 조합원 분양가를 적용해야 한다는 주장(2주택 분양 제도가 주택 공급을 확대하기 위한 취지로 도입)과 추가 분양 주택에 대해서까지 조합원 분양가로 공급할 경우 일반분양 수입이 줄어들므로 추가 분양 주택에 대해서는 조합원 분양가를 적용해야 한다는 논의가 있었다. 그러나 최근 한국감정원에서는 1+1 분양 시 2주택 모두 조합원 분양가로 공급하는 것이 맞다는 결론을 내놔 화제다. 그 근거로 대형평형을 조합원 분양가로 공급하는 것과 도시정비법 제76조제1항제7호다목에 따라 전용면적 범위 내에서 2주택을 분양받는 것의 형평을 고려했을 때 대형평형의 경우 전체 면적이 조합원 분양가로 책정되는 반면, 1+1 주택 분양의 경우 추가 분양분의 경우 일반 분양가로 책정 공급된다는 것은 형평에 반한다는 취지인바, 그 취지 자체는 이해 못 할 바 아니나 향후 법령 개정 시에는 이와 같은 사항을 법으로 규정함이 바람직해 보인다.
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