분양신청 기간에 분양신청을 하지 않아서 청산자가 된 자의 소유 부동산을 경매로 제3자가 취득하게 될 경우 그 제3자가 조합 정관 `양도 상속 증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행했거나 조합이 종전 권리자에게 행한 행정 처분, 청산 시 권리, 의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다`는 규정을 준용해 여전히 청산자 지위를 승계 취득하게 되는 것인지 문제된다(실무적으로는 청산자에 대한 현금청산 소송을 진행하지 않고 있던 중 청산자 소유 부동산이 경매로 인해 소유자가 변동될 경우 해당 조합이 위 경락인을 대상으로 바로 현금청산 소송이 가능한지 여부가 중요하다).
2. 경매 법적 성격 관련 판례 소개
가. 서울행정법원은 경매의 법적 성격이 다퉈진 사건에서 `경매는 채무자 재산에 대한 환가절차를 국가가 대행해 주는 것일 뿐 본질적으로 매매의 일종에 해당하고(92다15574 판결 등 참조), 「민법」 제578조도 경매가 사법상 매매임을 전제로 매도인의 담보책임에 관한 규정을 두고 있고, 부동산 경매시 당해 부동산에 설정된 선순위 저당권 등에 대항할 수 있는 지상권이나 전세권 등은 매각으로 인해 소멸되지 않은 채 매수인에게 인수되며 매수인은 유치권자에게 유치권의 피담보채권을 변제할 책임이 있는 등(「민사집행법」 제91조제3항ㆍ4항ㆍ5항 및 제268조), 경매 이전에 설정된 당해 부동산에 대한 제한이 모두 소멸되는 것이 아니라 일부 승계될 수 있다. 경매에 의한 부동산 취득은 「민법」상 원시취득이 아닌 승계 취득에 해당한다고 봐야 하고, 대법원도 일관되게 그와 같은 입장을 견지해 오고 있다(2013도459 판결 등)`고 판시했다(서울행정법원 2019년 7월 11일 선고ㆍ2019구합53433 판결).
나. 또한 대법원은 `경매절차에서의 매수인은 경매부동산을 승계 취득하는 데 불과하므로 그 부동산의 진정한 소유자에게는 대항할 수 없다`고 판시한 바 있다(대법원 2013년 11월 28일 선고ㆍ2013도459 판결).
다. 나아가 재건축 조합이 조합 설립 미동의자를 상대로 한 매도청구 소송 과정에서 조합이 경락인을 상대로 매도청구 소송을 제기하기 위해서 재차 조합설립 변경인가 후 다시 새로운 최고를 해야 하는지가 다퉈진 사건에서, 서울고등법원은 `원고는 이 사건 각 토지의 종전소유자인 A에 대해 재건축사업 참가 여부를 묻는 최고 및 매도청구권을 행사한 바 있고, 피고는 그 후 이 사건 각 토지를 승계 취득했으므로, 원고는 피고에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 피고를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다`고 판시한 바 있다(2019년 9월 25일 선고ㆍ2018나2061759 판결).
3. 결어
앞서 언급한 조합 정관 규정은 조합원임을 전제로 하고 있어서 해당 정관상 규정에 근거해 `조합원이 아닌` 청산자의 지위가 승계된다고 보기는 다소 무리일 수 있지만, 정관 규정과 별론으로 「민법」 및 「민사집행법」 해석상 경매로 인한 경락은 승계 취득에 해당하고 승계 취득의 경우 해당 부동산의 권리 제한 내역 등이 그대로 승계되는바, 전 소유자의 청산자 지위까지 경락인에게 승계된다고 봄이 타당하고, 그런 취지에서 조합은 경락인을 상대로 `청산자 지위를 승계했음을 이유로` 바로 현금청산 소송 제기가 가능할 것으로 보인다.
1. 문제의 소재
분양신청 기간에 분양신청을 하지 않아서 청산자가 된 자의 소유 부동산을 경매로 제3자가 취득하게 될 경우 그 제3자가 조합 정관 `양도 상속 증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행했거나 조합이 종전 권리자에게 행한 행정 처분, 청산 시 권리, 의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다`는 규정을 준용해 여전히 청산자 지위를 승계 취득하게 되는 것인지 문제된다(실무적으로는 청산자에 대한 현금청산 소송을 진행하지 않고 있던 중 청산자 소유 부동산이 경매로 인해 소유자가 변동될 경우 해당 조합이 위 경락인을 대상으로 바로 현금청산 소송이 가능한지 여부가 중요하다).
2. 경매 법적 성격 관련 판례 소개
가. 서울행정법원은 경매의 법적 성격이 다퉈진 사건에서 `경매는 채무자 재산에 대한 환가절차를 국가가 대행해 주는 것일 뿐 본질적으로 매매의 일종에 해당하고(92다15574 판결 등 참조), 「민법」 제578조도 경매가 사법상 매매임을 전제로 매도인의 담보책임에 관한 규정을 두고 있고, 부동산 경매시 당해 부동산에 설정된 선순위 저당권 등에 대항할 수 있는 지상권이나 전세권 등은 매각으로 인해 소멸되지 않은 채 매수인에게 인수되며 매수인은 유치권자에게 유치권의 피담보채권을 변제할 책임이 있는 등(「민사집행법」 제91조제3항ㆍ4항ㆍ5항 및 제268조), 경매 이전에 설정된 당해 부동산에 대한 제한이 모두 소멸되는 것이 아니라 일부 승계될 수 있다. 경매에 의한 부동산 취득은 「민법」상 원시취득이 아닌 승계 취득에 해당한다고 봐야 하고, 대법원도 일관되게 그와 같은 입장을 견지해 오고 있다(2013도459 판결 등)`고 판시했다(서울행정법원 2019년 7월 11일 선고ㆍ2019구합53433 판결).
나. 또한 대법원은 `경매절차에서의 매수인은 경매부동산을 승계 취득하는 데 불과하므로 그 부동산의 진정한 소유자에게는 대항할 수 없다`고 판시한 바 있다(대법원 2013년 11월 28일 선고ㆍ2013도459 판결).
다. 나아가 재건축 조합이 조합 설립 미동의자를 상대로 한 매도청구 소송 과정에서 조합이 경락인을 상대로 매도청구 소송을 제기하기 위해서 재차 조합설립 변경인가 후 다시 새로운 최고를 해야 하는지가 다퉈진 사건에서, 서울고등법원은 `원고는 이 사건 각 토지의 종전소유자인 A에 대해 재건축사업 참가 여부를 묻는 최고 및 매도청구권을 행사한 바 있고, 피고는 그 후 이 사건 각 토지를 승계 취득했으므로, 원고는 피고에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 피고를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다`고 판시한 바 있다(2019년 9월 25일 선고ㆍ2018나2061759 판결).
3. 결어
앞서 언급한 조합 정관 규정은 조합원임을 전제로 하고 있어서 해당 정관상 규정에 근거해 `조합원이 아닌` 청산자의 지위가 승계된다고 보기는 다소 무리일 수 있지만, 정관 규정과 별론으로 「민법」 및 「민사집행법」 해석상 경매로 인한 경락은 승계 취득에 해당하고 승계 취득의 경우 해당 부동산의 권리 제한 내역 등이 그대로 승계되는바, 전 소유자의 청산자 지위까지 경락인에게 승계된다고 봄이 타당하고, 그런 취지에서 조합은 경락인을 상대로 `청산자 지위를 승계했음을 이유로` 바로 현금청산 소송 제기가 가능할 것으로 보인다.
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