[아유경제=서승아 기자] 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(이하 부동산거래신고법 시행령)」 제1조제1항제9호에 규정된 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자의 해당 건축물 일부 임대 의미를 명확히 한 법령해석이 나와 이목이 쏠린다.
지난 2월 20일 법제처는 민원인이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법)」 제12조제1호가목에 의해 본인의 거주용 주택용지를 이용하려는 토지거래허가구역 내의 토지와 함께 토지 위에 건축된 건축물을 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 임대차계약을 체결해 건축물을 매수하고 매수인이 건축물의 일부를 거주용으로 이용하는 경우가 부동산거래신고법 시행령 제14조제1항제9호에 규정된 `건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우`에 해당하는지 질의한 것에 대해 이같이 회답했다.
이에 대해 법제처는 "법령해석은 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾아야 하고 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서 법률의 입법 취지와 목적, 제정ㆍ개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석 방법을 추가로 동원해 타당한 해석을 해야 한다"라며 "부동산거래신고법 시행령 제14조제1항제9호는 같은 법 제17조제1항에 따른 토지 이용 의무 부과의 예외 사유로 `다음 각 목의 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우`라고 규정하고 있을 뿐 토지 이용 의무가 면제되는 대상 건축물의 범위에서 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 매수인에게 승계되는 임대차계약이 있는 건축물을 명시적으로 제외하고 있지 않다"라고 설명했다.
아울러 법제처는 "주거용 건물의 임대차계약에 관해 「주택임대차보호법」 제3조제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는데 이는 법률상 당연승계 규정으로서 임차주택이 양도되는 경우 양수인은 주택의 소유권과 결합해 임대인의 임대차계약상의 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계하게 된다"라며 "토지거래허가구역 내에 있는 부동산거래신고법 시행령 제14조제1항제9호가목에 의한 건축물로서 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 매수인에게 승계되는 임대차계약이 있는 건축물을 매수해 소유권을 취득하는 경우 매수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계해 해당 건축물 중 일부를 계속해 임대해야 한다는 점에 비춰볼 때 부동산거래신고법 시행령 제144조제1항제9호 해석에 있어 이 사안과 임대차계약이 없는 건축물을 취득한 후 해당 건축물의 일부를 직접 임대하는 경우에 차이를 둬야 한다고 보기 어렵다"라고 말했다.
또한 법제처는 "부동산거래신고법 제17조제1항은 부동산 투기 거래를 방지함으로써 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정성을 도모하고자 도입된 토지거래허가제도의 실효성을 확보하기 위해 토지거래계약을 허가받은 자에게 토지를 허가받은 목적대로 이용할 의무를 부과하면서 의무 이행을 기대할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우는 토지 이용 의무 부과의 예외를 인정했고, 같은 조의 위임에 따라 구체적인 예외 사유 중 하나를 규정한 같은 법 시행령 제14조제1항제9호는 토지거래계약을 허가받은 자가 토지 위 건축물의 용도나 특성과 관계없이 건축물 전부를 직접 이용하게 하는 것은 현실적으로 과도한 규제라는 점을 고려해 2009년 7월 7일 대통령령 제21625호로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하 국토계획법)」을 일부 개정해 근린생활시설 및 다가구주택의 경우 해당 건축물을 실제 이용하는 자에 한정해 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 했다"라며 "이후 국토계획법 시행령을 2011년 3월 9일 대통령령 제22703호로 개정해 현행과 같이 단독주택과 공동주택을 취득해 실제로 이용하는 자도 토지 이용 의무 기간 중 일부를 임대할 수 있도록 허용한 후 토지거래허가제도 관련 규정이 부동산거래신고법으로 이관되면서 부동산거래신고법 시행령에 규정된 입법 연혁을 갖고 있다"라고 판단했다.
더불어 법제처는 "만약 이 사안을 부동산거래신고법 시행령 제1조제1항제9호에 따른 토지 이용 의무의 예외에 해당하지 않는다고 해석하면 매수인에게 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따른 임대차계약 승계에 따라 건축물 일부의 임대를 계속해야 하는 의무가 있음에도 불구하고 취득한 건축물 전부를 자기의 거주용으로 사용해야만 부동산거래신고법에 따른 토지 이용 의무를 위반하지 않아 법률과 의무 사이에 충돌이 발생하게 돼 이러한 해석은 건축물의 용도 및 특성을 고려해 토지소유자에 대한 비합리적인 규제를 완화하기 위한 부동산거래신고법상 관련 규정의 입법 취지ㆍ연혁에 부합하지 않을 뿐 아니라 임차주택 입주자의 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하는 「주택임대차보호법」 등 관련 법의 규정 취지 및 체계와도 조화되기 어렵다"라며 "침익적 행정 행위의 근거가 되는 행정 법규는 엄격하게 해석해야 하고 행정 행위 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장 해석하거나 유추 해석해서는 안 되기 때문에 부동산거래신고법 제18조에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 같은 법 제17조제1항에 따른 토지 이용 의무를 이행하지 않은 자에 대해 토지 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있고 이행 명령이 정해진 기간에 이행되지 않는 경우 토지 취득금액의 100분의 10 범위에서 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있어 부동산거래신고법 시행령 제1조제1항제9호에 따른 토지 이용 의무 부과의 예외 사유를 건축물을 취득한 후 일부 임대로 한정해 해석하는 것은 이행강제금 부과 대상이 되는 토지 이용 의무 위반 행위의 범위를 지나치게 확장하는 결과를 초래할 수 있다"라고 덧붙였다.
법제처는 이를 토대로 "이 사안의 경우 부동산거래신고법 시행령 제14조제1항제9호에 따른 `건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우`로 볼 수 있다"라고 결론 내렸다.
[아유경제=서승아 기자] 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(이하 부동산거래신고법 시행령)」 제1조제1항제9호에 규정된 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자의 해당 건축물 일부 임대 의미를 명확히 한 법령해석이 나와 이목이 쏠린다.
지난 2월 20일 법제처는 민원인이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법)」 제12조제1호가목에 의해 본인의 거주용 주택용지를 이용하려는 토지거래허가구역 내의 토지와 함께 토지 위에 건축된 건축물을 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 임대차계약을 체결해 건축물을 매수하고 매수인이 건축물의 일부를 거주용으로 이용하는 경우가 부동산거래신고법 시행령 제14조제1항제9호에 규정된 `건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우`에 해당하는지 질의한 것에 대해 이같이 회답했다.
이에 대해 법제처는 "법령해석은 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾아야 하고 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서 법률의 입법 취지와 목적, 제정ㆍ개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석 방법을 추가로 동원해 타당한 해석을 해야 한다"라며 "부동산거래신고법 시행령 제14조제1항제9호는 같은 법 제17조제1항에 따른 토지 이용 의무 부과의 예외 사유로 `다음 각 목의 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우`라고 규정하고 있을 뿐 토지 이용 의무가 면제되는 대상 건축물의 범위에서 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 매수인에게 승계되는 임대차계약이 있는 건축물을 명시적으로 제외하고 있지 않다"라고 설명했다.
아울러 법제처는 "주거용 건물의 임대차계약에 관해 「주택임대차보호법」 제3조제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는데 이는 법률상 당연승계 규정으로서 임차주택이 양도되는 경우 양수인은 주택의 소유권과 결합해 임대인의 임대차계약상의 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계하게 된다"라며 "토지거래허가구역 내에 있는 부동산거래신고법 시행령 제14조제1항제9호가목에 의한 건축물로서 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 매수인에게 승계되는 임대차계약이 있는 건축물을 매수해 소유권을 취득하는 경우 매수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계해 해당 건축물 중 일부를 계속해 임대해야 한다는 점에 비춰볼 때 부동산거래신고법 시행령 제144조제1항제9호 해석에 있어 이 사안과 임대차계약이 없는 건축물을 취득한 후 해당 건축물의 일부를 직접 임대하는 경우에 차이를 둬야 한다고 보기 어렵다"라고 말했다.
또한 법제처는 "부동산거래신고법 제17조제1항은 부동산 투기 거래를 방지함으로써 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정성을 도모하고자 도입된 토지거래허가제도의 실효성을 확보하기 위해 토지거래계약을 허가받은 자에게 토지를 허가받은 목적대로 이용할 의무를 부과하면서 의무 이행을 기대할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우는 토지 이용 의무 부과의 예외를 인정했고, 같은 조의 위임에 따라 구체적인 예외 사유 중 하나를 규정한 같은 법 시행령 제14조제1항제9호는 토지거래계약을 허가받은 자가 토지 위 건축물의 용도나 특성과 관계없이 건축물 전부를 직접 이용하게 하는 것은 현실적으로 과도한 규제라는 점을 고려해 2009년 7월 7일 대통령령 제21625호로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하 국토계획법)」을 일부 개정해 근린생활시설 및 다가구주택의 경우 해당 건축물을 실제 이용하는 자에 한정해 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 했다"라며 "이후 국토계획법 시행령을 2011년 3월 9일 대통령령 제22703호로 개정해 현행과 같이 단독주택과 공동주택을 취득해 실제로 이용하는 자도 토지 이용 의무 기간 중 일부를 임대할 수 있도록 허용한 후 토지거래허가제도 관련 규정이 부동산거래신고법으로 이관되면서 부동산거래신고법 시행령에 규정된 입법 연혁을 갖고 있다"라고 판단했다.
더불어 법제처는 "만약 이 사안을 부동산거래신고법 시행령 제1조제1항제9호에 따른 토지 이용 의무의 예외에 해당하지 않는다고 해석하면 매수인에게 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따른 임대차계약 승계에 따라 건축물 일부의 임대를 계속해야 하는 의무가 있음에도 불구하고 취득한 건축물 전부를 자기의 거주용으로 사용해야만 부동산거래신고법에 따른 토지 이용 의무를 위반하지 않아 법률과 의무 사이에 충돌이 발생하게 돼 이러한 해석은 건축물의 용도 및 특성을 고려해 토지소유자에 대한 비합리적인 규제를 완화하기 위한 부동산거래신고법상 관련 규정의 입법 취지ㆍ연혁에 부합하지 않을 뿐 아니라 임차주택 입주자의 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하는 「주택임대차보호법」 등 관련 법의 규정 취지 및 체계와도 조화되기 어렵다"라며 "침익적 행정 행위의 근거가 되는 행정 법규는 엄격하게 해석해야 하고 행정 행위 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장 해석하거나 유추 해석해서는 안 되기 때문에 부동산거래신고법 제18조에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 같은 법 제17조제1항에 따른 토지 이용 의무를 이행하지 않은 자에 대해 토지 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있고 이행 명령이 정해진 기간에 이행되지 않는 경우 토지 취득금액의 100분의 10 범위에서 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있어 부동산거래신고법 시행령 제1조제1항제9호에 따른 토지 이용 의무 부과의 예외 사유를 건축물을 취득한 후 일부 임대로 한정해 해석하는 것은 이행강제금 부과 대상이 되는 토지 이용 의무 위반 행위의 범위를 지나치게 확장하는 결과를 초래할 수 있다"라고 덧붙였다.
법제처는 이를 토대로 "이 사안의 경우 부동산거래신고법 시행령 제14조제1항제9호에 따른 `건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우`로 볼 수 있다"라고 결론 내렸다.
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