[아유경제=김진원 기자] 매우 교묘한 발언들이 많았다는 인상을 지우기 힘들다. 이재명 대통령의 말을 곧이곧대로 믿기에는 그동안 뒤집힌 약속과 말들이 많다. "국민이 옳다"는 말이 진심이라면 더 이상 말보다 행동으로 증명하라. 이 대통령이 오늘 대국민 기자회견을 열었다. 국정 지지율이 연이어 최저치를 기록하고 김승원 법무부 장관 후보자 인사 논란부터 부동산ㆍ증권시장 정책을 둘러싼 비판까지 거세진 상황이다. 이재명 정부는 그동안 각종 논란을 자초하며 무소불위의 권력을 휘두른다는 비판을 받아왔고, 악화한 민심은 지지율 하락으로 나타나고 있다. 그만큼 이날 대통령이 어떤 답을 내놓을지 이목이 집중됐다. 이번 기자회견에서도 이 대통령은 일단 연임 개헌 논란에 "연임할 생각이 전혀 없다"고 선을 그었고, 특검법의 기존 기소 사건 이송ㆍ처분 조항 역시 삭제해달라고 국회에 요청했다. "중단된 재판을 받겠다". 이 한마디면 되는데 참 이상한 발언이라는 생각을 지울 수 없다. 무엇보다 김승원 법무부 장관 후보자 문제에서는 대통령이 강조한 `국민 눈높이`가 무엇인지 도무지 알 수 없다. 음주운전 전력과 신약 임상시험 관련 의혹 등으로 논란이 커졌는데도 이 대통령은 지켜보겠다면서 결정을 미뤘다. 인사시스템을 재점검하겠다는 말 역시 당장 책임져야 할 인사 문제에서 한발 물러선 변명과 회피로 들릴 뿐이다. 진정 쇄신 의지가 있다면 김 후보자 지명부터 철회하면 된다. 경제ㆍ부동산 문제에서는 민망할 정도로 남 탓만 했다. 서울 주택 공급 문제를 설명하면서 과거 정부와 서울시의 인허가ㆍ착공 실적을 거론했고, 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF) 도입 과정에서는 세부적인 결정 절차를 아직 파악하지 못했다는 취지로 답했다. 자신의 정부에서 벌어진 정책 논란에 책임을 지기보다 변명과 남 탓으로 일관한 셈이다. 국민의힘 장동혁 대표가 "현란한 말재간만 남은 회견"이라고 비판한 이유다. 대통령의 말은 가벼워서는 안 된다. 과거의 약속과 발언이 뒤집혔다는 논란을 반복한 전력이 있는 자라면 더더욱 그렇다. "국민이 옳다"는 말이 진심이라면 김 후보자 지명부터 철회하고 잘못된 정책은 인정하고 바로잡아라. 또다시 변명과 남 탓으로 위기를 넘긴 뒤 행동은 달라진다면 국민에게 더 이상 믿어달라고 요구할 자격조차 없으며, 국민의 심판만이 남을 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시정비사업에 필요한 업체와의 계약의 방법 및 시공자 선정 등에 관하여 규정(제29조)한다. 사업시행자는 계약을 체결하는 경우 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 「정비사업 계약업무 처리기준」에서 정하는 바에 따르고, 도시정비법이나 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 국가계약법)」 제7조 등에 따르면 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 계약을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 그리고 계약 방법은 경쟁 유무에 따라 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 및 수의계약으로 구분하고, 낙찰자결정제도는 적격심사, 2단계 입찰, 2단계 규격가격 동시입찰, 종합심사 낙찰제, 협상에 의한 계약 및 경쟁적 대화에 의한 계약 등으로 나눈다. 사업시행자가 협력 업체를 선정하는 경우를 살펴보도록 하자. 국가계약법은 용역 업체를 선정하는 경우 입찰서 제출마감일의 전일부터 기산해 7일 전에 입찰공고를 하고 입찰 절차를 진행하며, 낙찰자 결정 방법은 적격심사, 2단계 경쟁, 종합낙찰제, 협상에 의한 계약 등이 있다. 또 낙찰자 결정 방법은 일반용역과 기술용역으로 구분하며, 일반용역은 적격심사, 2단계 경쟁, 협상에 의한 계약 등으로, 기술용역은 사업수행능력평가와 적격심사, 종합심사제 등이 있다. 일반적으로 도시정비사업에 있어 사업시행자는 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 방법 중 하나를, 낙찰자 결정 방법으로는 적격심사를 많이 활용한다. 국가계약법에서의 적격심사제는 입찰자의 계약이행능력을 심사해 일정 수준 이상의 평점을 받은 우량업체를 낙찰자로 결정하는 방식으로, 적격심사 절차는 예정가격 이하 최저가 입찰자 선정, 심사서류 제출 요구, 심사, 종합평점 산정 후 낙찰자를 결정하게 되고, 최저가 입찰자에 대한 심사 결과 종합평점이 일정 점수 이상이면 낙찰자로 결정한다. 도시정비사업에 있어 업체 선정은 도시정비법과 「정비사업 계약업무 처리기준」이 적용되고, 해당 처리기준에는 일반계약 처리기준을 정하고 있다. 사업시행자 등이 계약을 위해 입찰하고자 하는 때는 입찰서 제출마감일 7일 전까지, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 개최일 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 해야 한다. 다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 입찰서 제출마감일 7일 전까지 내용증명우편으로 입찰대상자에게 통지해야 한다. 도시정비법은 국가계약법과 달리 입찰을 통해 입찰에 참여한 업체에 대한 낙찰자 결정 방법에 대해서는 구체적으로 정하지 않고 시공자, 설계자, 감정평가업자, 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경은 조합원 총회의 의결을, 그 외의 계약은 대의원회의 의결을 거쳐야 한다. 도시정비법은 낙찰자를 조합원 총회 또는 대의원회 의결로 결정하도록 하고 있다. 따라서 업체 선정 방법을 정확하게 숙지하고 있지 못한 사업시행자는 협력 업체 선정에 애를 먹거나 때로는 법을 위반하기도 한다. 국가계약법에 의하면 용역 업체 선정 시 적격심사항목으로 입찰가격, 이행능력 및 결격사유로 나누고, 이행능력은 이행실적, 기술능력, 경영상태, 신인도 등으로 구분한다. 「건설기술 진흥법」에 따른 설계 분야 용역 업체를 선정하는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 및 지명경쟁입찰의 방식을 활용할 수 있으나 일반적으로 일반경쟁입찰 방식에 따른다. 국가계약법에 따라 기본설계 또는 실시설계업체를 선정하고자 하는 경우 사업수행능력을 평가하게 되는 용역금액에 따라 약간의 차이는 있다. 일반적으로 사업시행자가 협력 업체를 선정하고자 하는 경우 도시정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)와 「정비사업 계약업무 처리기준」을 참고해 업무를 진행하게 되는데 앞에 언급한 바와 같이 업체 선정을 위해서는 조합원 총회 또는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다는 규정은 있으나 구체적인 낙찰자 결정 방법에 대해서는 규정한 바가 없다. 따라서 일반적으로 사업장에서 사용하는 적격심사 방법은 사업시행자에 대한 교육이 필요하다. 도시정비사업은 정비사업전문관리업자를 선정해 사업성 검토 및 사업시행계획(안)의 작성 등 일반적인 행정업무를 맡기고, 사업시행자가 업체를 선정하고자 하는 경우 그 업무에 직간접적으로 간여하게 된다. 사업시행자가 협력 업체 선정에 관한 확실한 지식을 작추고 있는 경우는 극히 드물다. 따라서 업체 선정 과정을 정확하게 알지 못하는 사업시행자는 정비사업전문관리업자에 의존하던가 아니면 자신이 아는 외부 전문가의 자문을 받음에 따라 자신도 모르게 업무적으로 귀속되게 된다. 국가계약법과 지방계약법 등 공공조달에 관한 법령은 업체 선정에 필요한 사항을 정하고 있다. 일례로 설계자를 선정하는 경우 국가계약법에 따른 심사기준을 준용하도록 하고, 변경이 필요한 경우 사업시행자가 대의원회의 의결을 거쳐 그 방법을 바꿀 수 있도록 구체화해야 한다. 사업시행자는 입찰공고를 하고, 대의원회 또는 조합원 총회의 의결을 거쳐 업체를 선정하는 구조로 돼 있으나 적격심사표를 만들고 심사를 하고 평가를 하는 역량을 도시정비사업지의 임원이나 대의원이 갖추고 있는가는 의문이다, 국가계약법이 정하는 공공조달의 기본원칙은 투명성, 비용 대비 가치, 경쟁성, 차별금지와 동등대우 및 책임성이다. 도시정비법에서 정하는 계약 방법 및 시공자 선정의 기본원칙도 국가계약법이 정하는 공공조달의 기본원칙에 부합해야 한다. 도시정비사업은 사업시행자가 도시정비법이 정하는 절차에 따라 진행한다. 협력 업체 선정을 함에 있어 도시정비법과 「정비사업 계약업무 처리기준」을 따르고 투명성, 공정성, 경쟁성 등을 보장하기 위해 주요 업체는 조합원 총회의 의결로, 그 외 업체는 대의원회 의결로 선정한다. 그러나 어딘가 부족해 보인다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

1. 문제점 최근 정비사업조합(이하 조합)을 둘러싸고 「개인정보 보호법」 위반 문제가 빈번하게 발생하고 있다. 개인정보에 대한 사회적 인식과 보호 수준이 높아지면서, 과거에는 크게 문제되지 않았던 행위에 대해서도 「개인정보 보호법」 위반을 이유로 한 고소ㆍ고발이 증가하는 추세이다. 이에 최근 판례를 통해 「개인정보 보호법」에 대한 법원의 입장을 살펴보도록 한다. 2. 법원의 입장 가. 조합장 선거에 출마한 후보자가 정보 공개 청구를 통해 얻은 조합원 명부를 선거운동을 위해 제3자에게 제공한 경우 – 무죄(대법원 2026년 7월 16일 선고ㆍ2024도17852판결) 피고인은 이 사건 조합의 조합장 선거 후보이고, 공소외인은 피고인의 선거사무원인 사실, 피고인은 조합장 후보로 등록하면서 선거운동을 위해 이 사건 조합으로부터 조합원들의 이름, 주소, 전화번호, 생년월일 등 개인정보가 담긴 선거인 명부를 제공받은 사실, 피고인은 자신의 선거사무원인 공소외인에게 전화로 선거운동을 하도록 지시하며 위 선거인 명부의 일부를 전달한 사실을 알 수 있다. 위와 같은 사실을 앞서 본 법리에 비춰 살펴보면, 공소외인은 피고인의 선거사무원으로 피고인의 지휘ㆍ감독하에 피고인의 업무 처리와 이익을 위해 내부적으로 개인정보를 처리한 자에 불과하다. 그러므로 피고인이 공소외인에게 개인정보를 전달한 것이 구「개인정보 보호법」 제19조의 개인정보처리자로부터 개인정보를 제공받은 자가 `개인정보를 제3자에게 제공`하는 경우에 해당한다고 보기 어렵다. 나. 조합원이 조합 홈페이지에 공개돼 있던 조합 사무국장의 이력서를 내려받아, 대의원 78명이 참여하는 카카오톡방에 게시한 사건 – 무죄(서울남부지방법원 2025년 10월 23일 선고ㆍ2025노135 판결) D의 이력서에 기재된 이름, 주민등록번호 일부(생년월일 및 뒷부분 첫 자리), 연락처, 이메일 주소, 거주지 주소, 경력사항 등은 「개인정보 보호법」 제2조제1호가 규정한 개인정보에 해당한다. 그런데 이 사건 조합이 2020년 8월 18일 E 사이트에 D의 이력서가 첨부된 `2020년 제8차 이사회` 회의기록을 등록함에 따라, 이 사건 조합원이라면 누구나 별도의 열람ㆍ복사 요청을 할 필요 없이 E 사이트에서 D의 개인정보가 기재된 이력서를 다운로드받을 수 있게 되었다. 그렇다면 이 사건 조합은 조합원들에게 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제124조제1항제3호에 규정된 서류인 이사회 의사록을 공개한 것이고, 위 이사회 의사록에 D의 개인정보가 기재된 이력서가 첨부된 이상, 이 사건 조합원 전원은 개인정보처리자인 조합으로부터 D의 개인정보를 제공받은 자에 해당한다. 따라서 피고인이 이 사건 조합 대의원들만 참여하였던 카카오톡 채팅방에 D의 이력서를 업로드한 행위는, 도시정비법 제124조제1항제3호에 따라 D의 개인정보를 제공받은 자들 사이에서 기존에 제공받았던 개인정보를 다시 언급한 것에 불과하다. 더 나아가 이 사건 조합 대의원들이 「개인정보 보호법」 제19조가 규정한 제3자에 해당한다고 보기 어렵다. 3. 결어 도시정비사업 현장에서 개인정보 관련 분쟁은 앞으로도 증가할 것으로 보인다. 법원이 형식적 요건이 아닌 보호법익의 실질적 침해 여부를 중심으로 판단하고 있다는 점은 분명하지만, 그 경계선은 개별 사안의 구체적 사실관계에 따라 달라질 수밖에 없다. 조합 임원이든 조합원이든 개인정보가 수반되는 행위를 앞두고 있다면, 사전에 법률 전문가의 자문을 받아 행위의 허용 범위를 확인하는 것이 불필요한 형사 리스크를 예방하는 가장 확실한 방법이 될 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

올해 9월 17일 FOMC회의가 예정돼 있다(동시에 BOE와 BOJ 통화정책회의도 개최 예정). 연준의 기준금리 인상 및 동결에 따라 주식시장 접근 방법이 달라질 수 있다. 시나리오 ①미국 금리 선물시장은 2026년 9월부터 2027년 12월까지 연준의 4번 기준금리 인상 가능성을 반영하고 있다. 오히려 9월 인상 시 인상 부담 중 일부가 선반영됐다는 인식이 형성될 수 있다. 연준의 점진적 기준금리 인상(첫 번째 기준금리 인상 이후 3개월 이상 동결 유지)일 경우 미국 시중금리는 기준금리 인상 월(月)까지는 상승하지만, 1개월 후에는 10년물과 2년물 국채금리가 전월 대비 평균 -20bp 이상 하락했다. S&P500지수와 코스피는 인상 전월과 당월 마이너스 수익률이지만, 2개월 후 평균 누적 수익률은 3.1%와 4.6%로 반등했다. 해당 시나리오의 경우 시중금리는 단기 정점 형성 이후 다소 낮아질 수 있다. 2027년까지 상대적으로 높은 이익 증가율을 유지할 것으로 예상되는 업종이지만, 연초 이후 시중금리 상승 과정에서 주가 할인율이 높아진 업종이 할인율 하락을 기반으로 밸류에이션 상승 가능성이 있다. S&P500 반도체, 소프트웨어, 헬스케어 장비, 하드웨어와 코스피 반도체(SK하이닉스), 2차전지, 조선, 제약ㆍ바이오, 운송이 여기에 해당한다. 시나리오 ②올해 9월 기준금리를 동결할 경우 기준금리 인상 우려는 지속될 가능성이 높다. 연준이 기준금리를 동결하더라도 미국의 투자 중심 성장이 지속된다면 시중금리의 하락 여력은 제한적이다. 결국 S&P500의 투자 하락 전환을 확인해야 시중금리 하락도 가능해 보인다. S&P500지수의 CAPEX 증가율(YoY)은 2026년 3분기 48%를 정점으로 2027년 3분기 14%까지 낮아질 것으로 예상된다. 다만 2026년 3분기 정점 통과 여부를 알려면, 4분기 예상치 38%의 부합 여부를 확인해야 한다. 이는 2027년 1월에나 알 수 있기 때문에 확인하기 위해서는 시간이 필요하다. 해당 시나리오의 경우 시중금리가 높은 수준을 유지할 가능성이 높기 때문에 펀더멘탈 시계를 짧게 봐야 한다. 2023~2024년 미국 고금리 국면에서 [ROA 상승과 재무레버리지 비율 하락] 기반으로 ROE가 상승했던 업종들의 주가 수익률이 높았다. 2026년 3분기 이러한 구조로 2분기 대비 ROE 상승이 예상되는 반도체, 자본재, 에너지, 유틸리티, 원자재 업종에 관심을 가질 필요가 있다. 코스피는 고금리 국면에서 기저효과 소멸로 향후 이익 증가율(YoY) 하락 전환이 예상된다. 이런 국면에서는 영업이익률 상승 업종의 주가 수익률이 높았다. 단 최근 원/달러환율 급락(최근 3개월 -13% 하락)을 감안 시 영업이익률 하락도 염두에 둬야 한다. 3개월 동안 원/달러환율이 -10% 이상 하락했던 국면의 종목별 전월 대비 영업이익률 하락(변화) 폭을 대입해 2026년 3분기 영업이익률을 하향 조정해도 2분기 대비 상승이 예상되는 반도체(삼성전자)와 IT하드웨어 그리고 원화 강세 국면에서 영업이익률이 상승했던 전력기기, 방산, 유틸리티에 대한 비중 확대가 유효해 보인다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

도시정비사업 조합이 용역계약을 체결할 경우 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제29조에서 정하는 바와 같이 `사업시행자는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사ㆍ용역ㆍ물품구매 및 제조 등 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만 계약 규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명해 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있다`고 규정하고 있다. 그런데 문제된 사건에서 조합은 2018년 12월 13일 `D 어린이집` 신축공사와 관련해 입찰공고를 거쳐 공사업체로 `E 업체`를 선정해 공사금액 금 59억9390만 원에 공사계약을 체결하고 공사를 진행하던 중, 2019년 11월 27일 공사기간 연장 및 추가 공사(허가조건 및 도면 변경에 의한 추가공사, 정비기반공사, 내부인테리어 공사) 내용으로 합계 19억1160만 원으로 하는 추가공사 도급계약을 수의계약으로 체결하자 도시정비법 위반으로 고소가 됐고, 원심에서 무죄가 선고되자 검찰에서 항소를 했다. 이에 대해 서울북부지방법원 2022노90 사건(대법원에서 상고기각 됐음)에서는 "도시정비법 제29조제1항에 의하면 `사업시행자는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사ㆍ용역ㆍ물품구매 및 제조 등 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만 계약 규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명해 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있다`고 규정하고 있는데, 위 법률과 관련 시행령은 명시적으로 `이미 체결된 기존 계약의 변경`에 관해 규율하고 있지 않다… ①추가공사내역의 상당 부분이 노원구청의 허가조건과 도면변경을 반영하기 위한 것이다. 이 사건 조합은 최초 공사계약 체결을 진행할 당시 재건축 공사의 진행을 위해 신속하게 어린이집을 이전해야 할 상황이어서 어린이집에 대한 건축허가 신청과 입찰의 진행을 병행한 관계로 입찰공고에 노원구청의 건축허가조건을 반영하지 못한 것으로 보인다. 추가공사계약은 최초 계약상의 공사대금 변경약정을 이용해, 주로 노원구청의 건축허가 조건과 구청 담당자와의 실무협의 과정에서 늘어난 부담 등을 반영하기 위해 체결된 것으로 판단된다. ②도시정비법상 기존 업체가 공사계약을 체결하고 공사를 진행하던 도중 설계 변경 등으로 추가공사를 진행할 때의 제재나 단속규정은 없고, 최초 공사계약 체결 시 공사비가 100% 확정된 것이 아닌 관계로 공사를 진행하는 도중에 설계 변경 등으로 추가공사를 진행하게 된 경우 재건축 조합이 추가공사계약을 알아서 할 수 있고, 도시정비법에는 그에 대한 규정이 없으며, 다만 재건축 조합이 추가공사계약을 기존의 업체가 아닌 새 업체와 체결할 때에는 도시정비법에 따라 일반경쟁을 통해 업체를 선정해야 한다는 것이다. ③도시정비법 제29조는 2017년 8월 9일 법률 제14857호로 개정됐는데, 도시정비사업 추진 과정에서 조합 임원이 용역 업체 선정의 대가로 금품, 향응을 받는 등의 비리 행위가 발생하고 도시정비사업을 수행하는 과정에서 제한경쟁이나 수의계약으로 업체를 선정해 업체 간 공정한 경쟁이 어려워지는 문제가 발생함에 따라 도시정비사업과 관련된 계약의 공정성 및 투명성을 확보하기 위해 계약 방법에 관해 규제를 강화하는 내용으로 개정된 것으로, 제29조제1항이 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약 체결을 일반경쟁에 부쳐야 한다고 규정하고 있는데, 형식적으로는 일반경쟁의 방법에 따라 계약을 체결하더라도 실질적으로 위의 법이 일반경쟁에 의해 계약을 체결하도록 한 취지를 잠탈하는 경우에도 위 규정을 위반한 것으로 볼 수 있다고 할 것이나(대법원 2017년 5월 30일 선고ㆍ2014다61340 판결), 이 사건 추가공사 도급계약이 기존 공사업자와 체결된 점, 최초 계약상의 공사대금 변경약정을 이용한 점, 주로 노원구청의 건축허가 조건과 구청 담당자와의 실무협의 과정에서 늘어난 부담이 추가된 점 등에 비춰볼 때 검사가 제출한 증거들만으로는 수의계약인 이 사건 추가공사 도급계약의 체결이 도시정비법 제29조제1항을 회피하고 잠탈하는 것으로 허용될 수 없는 경우에 해당한다고 단정하기 어렵다"라는 근거로 검사의 항소를 기각했다. 따라서 도시정비사업 조합이 도시정비법 제29조를 잠탈하는 방법으로 변경계약을 체결하는 경우에는 도시정비법 위반죄가 성립할 수 있으므로 주의해야 한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

도시정비사업을 둘러싼 제도 변화의 방향은 분명하다. 사업 절차는 앞당기고 행정처리 기간은 줄이되, 그 과정에서 조합 집행부가 부담하는 절차적 책임과 의사결정의 투명성은 한층 강화하는 방향이다. 현재 국회에 계류 중인 「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안(의안번호 2216781)도 이러한 흐름을 그대로 보여준다. 개정안은 아직 본회의 의결과 공포를 거친 확정 법률은 아니지만, 조합설립동의 의제 확대, 사업시행인가와 관리처분인가의 병행, 해임총회신고제, 공사비 증액 계약에 대한 총회 의결 의무 등 조합 운영에 직접 영향을 미치는 내용을 다수 포함하고 있다. 조합 임원은 이를 단순한 `사업기간 단축 법안`으로 볼 것이 아니라, 결정 시점이 앞당겨지는 만큼 그 결정의 적법성과 설명 책임도 함께 무거워진다는 관점에서 살펴볼 필요가 있다. 먼저 동의 절차가 크게 달라진다. 개정안은 정비계획 입안 요청이나 추진위 구성 단계에서 받은 동의가 일정한 요건을 갖추면 조합설립동의 등으로까지 의제될 수 있도록 범위를 확대한다. 이는 단계마다 동의서를 다시 받는 중복을 줄이려는 취지지만, 조합 입장에서는 최초 동의서 1장의 하자가 이후 조합 설립 단계까지 영향을 미칠 수 있다는 점을 더 중요하게 봐야 한다. 법정 기재사항의 누락, 고지 내용의 흠결, 철회기간 계산의 오류 등으로 일부 동의서가 무효가 되면 동의율 자체가 흔들릴 수 있다. 대법원 역시 법정사항이 빠진 동의서를 제외한 결과 법정동의율에 미달한 경우 조합설립인가의 하자가 사후적으로 쉽게 치유되지 않는다는 입장을 취해 왔다. 따라서 시행 이후에는 동의서를 많이 받는 것보다 처음부터 적법한 양식으로 받고, 철회 가능성을 고려한 충분한 여유가 있는 동의율을 확보하는 관리가 더욱 중요해진다. 사업시행인가ㆍ관리처분인가를 동시에 신청할 수 있도록 하는 특례도 주목할 부분이다. 동시 신청을 선택하면 분양공고와 종전자산 감정평가 등의 기준일이 사업시행인가 고시일이 아니라 통합 심의 완료일로 앞당겨진다. 인가를 기다리지 않고 분양 절차를 진행할 수 있어 사업 기간 단축 효과가 기대되지만, 종전자산 평가 기준일의 변경은 조합원별 권리가액과 분담구조에 영향을 줄 수 있다. 특히 공동주택ㆍ단독주택ㆍ상가 등 자산 유형별 가격 움직임이 다른 사업장에서는 조합원 사이의 유불리 문제로 번질 가능성이 있다. 따라서 집행부는 `빨리 갈 수 있다`는 이유만으로 동시 신청을 선택할 것이 아니라, 기준일 변화에 따른 영향을 미리 검토하고 그 결과를 조합원에게 설명한 뒤 의사결정을 하는 것이 바람직하다. 아울러 관리처분계획 관련 30일 이상의 공람도 총회 개최 전에 마쳐야 하는 구조로 바뀌므로 관리처분총회 일정을 앞당겨 설계해야 하고, 동시에 신청 사업에서는 조합원 명부와 주소 정비도 통합 심의 단계에서 끝내 두는 것이 안전하다. 조합 임원들에게 가장 직접적인 부담은 공사비 증액 규정이다. 개정안은 공사비 검증 결과를 조합 총회에서 공개하도록 하고, 그 결과를 반영해 공사비 증액 계약을 체결하려면 총회 의결을 거치도록 명시한다. 또한 이를 총회 의결사항으로 별도 규정함으로써 총회 의결 없이 임의로 증액 계약을 추진한 임원은 형사처벌과 직접 연결될 수 있는 구조가 된다. 현행에서도 예산 범위를 벗어나 조합원에게 새로운 부담을 지우는 계약은 총회 의결 여부가 문제돼 왔지만, 개정안이 시행되면 검증 결과를 반영한 증액 계약은 그 성격에 관한 다툼이 크게 줄어들 가능성이 높다. 특히 "예비비가 있으니 총회가 필요 없다"거나 "대의원회에서 의결하면 충분하다"는 식의 접근은 위험하다. 예비비가 편성돼 있더라도 실제 잔액과 해당 계약의 법적 성격을 확인해야 하고, 총회 의결사항을 대의원회가 대신할 수 있는지도 별도로 검토해야 한다. 총회 안건 역시 계약 상대방, 증액 금액, 산정 근거와 검증 결과 등을 조합원이 판단할 수 있을 정도로 특정해야 한다. 공사비 문제는 계약의 민사상 효력에 그치지 않는다. 개정안 구조상 총회 의결 없는 공사비 증액 계약의 추진은 2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금 대상이 될 수 있고, 벌금형은 경우에 따라 향후 조합 임원 결격사유와도 연결된다. 따라서 집행부는 시공자와의 협상 단계에서부터 검증 대상 여부, 검증 결과, 총회 의결 범위, 실제 계약 내용이 의결 범위를 벗어나지 않는지 등을 단계별로 확인하고 기록으로 남겨야 한다. 사후 추인으로 모든 문제가 해결될 것이라는 생각도 피해야 한다. 앞으로 공사비 증액은 일부 임원이 시공자와 협의한 뒤 사후 보고하는 업무가 아니라, 검증ㆍ정보공개ㆍ총회 의결ㆍ계약 체결ㆍ행정청 보고의 각 단계를 문서화하면서 진행하는 업무로 바뀌게 된다. 해임총회제도도 달라진다. 개정안은 조합 임원 해임총회를 소집하려는 경우 개최계획을 시장ㆍ군수 등에게 신고하도록 하고, 신고 없이 개최하는 경우 과태료를 부과하는 내용을 담고 있다. 또 신고된 해임총회에서 임원이 해임돼 조합이 정상적으로 총회를 소집하기 어려운 경우, 행정청이 전문조합관리인을 선정하거나 임원 선출 총회를 소집할 수 있는 정상화 장치도 마련한다. 현 집행부 입장에서는 해임 움직임 자체를 막는 데 집중하기보다 정관상 소집ㆍ통지 절차, 의사정족수와 의결정족수, 조합원 명부 관리 등 기본 절차를 평소 철저히 관리하는 것이 중요해진다. 이번 개정안의 흐름은 결국 "빠른 사업은 가능하게 하되, 임원의 재량은 정해진 절차 속에서 행사하라"는 것으로 요약된다. 도시정비사업 분쟁은 결과보다 중요한 결정을 어떤 자료와 절차에 근거해 내렸는지가 불분명할 때 커진다. 앞으로 조합 임원에게 요구되는 핵심 역량은 단순히 빨리 결정하는 능력이 아니라, 빨리 결정하되 그 결정을 조합원과 법원 앞에서 나중에도 설명할 수 있도록 만드는 능력이라고 할 수 있다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 음주운전 전과에 신약 임상 승인 청탁 의혹까지 받는 인물을 대한민국의 법과 정의를 책임지는 장관에 앉히겠다는 대통령과 당의 오만과 뻔뻔함에 경악을 금치 못하겠다. 대체 국민을 얼마나 우습게 보는 것인가. 그의 과거부터 들여다보면 장관 후보자로 지명된 것 자체가 의문이다. 후보자는 판사 퇴직 5개월 만인 2008년 7월 음주운전으로 벌금 70만 원을 선고받았다. 그러고는 국회의원이 된 2022년 음주운전 변호사에 대한 엄격한 징계를 촉구하며 목소리를 높이며 자신의 죄에 대해서는 관대하고 남에게는 엄격한 잣대를 들이댄 모습을 보인 인물이다. 더 심각한 것은 이른바 `신약 로비` 의혹이다. 후보자는 2021년 브로커 양모 씨의 부탁을 받은 뒤 당시 식품의약품안전처장에게 한 회사의 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 치료제 임상시험 심사와 관련해 연락한 사실이 확인됐다. 이후 임상시험 계획이 승인됐지만 후보자 측은 승인 압박이나 절차상 특혜를 요구한 적이 없으며 `공익적 고충 민원`을 전달했을 뿐이라는 납득하기 어려운 변명만 하고 있다. 그런데 의혹은 여기서 그치지 않는다. 회사 관계자의 실험자료 조작과 미공개정보 이용 주식거래 사건, 임상 승인 전후의 주식 거래와 개인투자자 피해까지 맞물리면서 진상 규명을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 관련 사건에서 후보자는 기소유예 처분을 받은 바 있다. 이런 자가 법무ㆍ검찰을 지휘해야 하는 장관으로 적절한가. 하지만 당의 대응은 정반대다. 오는 15일 인사청문회를 앞두고 국민의힘이 신약 의혹 등을 규명하겠다며 신청한 증인 44명과 참고인 4명의 채택을 더불어민주당이 모두 거부하면서 증인 한 명 없는 청문회가 될 처지다. 의혹이 사실무근이라 자신한다면 핵심 관계자들을 불러 국민 앞에서 사실관계를 밝히면 될 일이다. 겉으로는 자신 있는 척하지만 실제로는 최선을 다해 검증을 못하게 하는 듯하다. 정말 나라꼴이 말이 아니다. 이슈 후보자에 이어 음주운전 전력과 각종 의혹에 휩싸인 후보자까지 장관에 앉히려 하니 정부의 인사 수준이 처참할 따름이다. 법과 정의를 책임질 장관 자리가 대통령 본인을 위해 마음대로 나눠주는 전리품인가. 후보자는 당장 물러나고 당은 후보 지키기를 멈춰라. 이 대통령 역시 이런 인사 참사를 만든 책임을 국민 앞에 사과하라. 그렇지 않으면 지금의 처참한 지지율로는 부족할 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=박진아 기자] 인공지능 솔루션 전문 기업 주식회사 마이닝오천(대표 박성훈)이 세무, 회계, 노무, 법무, 변리 등 고전문 영역의 실무 지식을 디지털 자산화하고, 이를 바탕으로 차세대 버티컬 특화 초거대언어모델(LLM)을 개발하는 AI 아카이빙 솔루션 `잉크플로우(InkFlow)` 프로젝트를 본격 가동한다고 이달 10일 밝혔다. 전문직 종사자들은 현장 중심의 방대한 실무 노하우를 갖추고 있으나, 본업에 따른 시간 부족과 글쓰기 과정의 높은 진입장벽 탓에 지식을 대외적으로 기록ㆍ출판하는 데 한계가 있었다. 잉크플로우는 전문가가 보유한 원천 지식에 마이닝오천의 정교한 AI 문장화 파이프라인을 결합해, 누구나 손쉽게 단행본 수준의 전문 도서와 리포트를 집필할 수 있도록 돕는 솔루션이다. 마이닝오천은 단순히 출판을 지원하는 데 그치지 않고, 잉크플로우를 거쳐 정제ㆍ검증된 고순도 전문 데이터를 아카이빙해 일반 범용 모델과 차별화된 `전문가 특화 LLM`을 구축할 계획이다. 웹 크롤링 데이터 중심의 기존 상용 LLM이 유발하는 전문 영역의 할루시네이션(환각 현상)을 원천 차단하고, 신뢰성 높은 실무 인텔리전스를 제공하겠다는 목표다. 마이닝오천은 이러한 지식 아카이빙과 더불어 실무형 비즈니스 현장에서 필요로 하는 전방위적 AI 솔루션을 함께 전개하고 있다. 산업별 맞춤형 AX 교육 : 한국강소기업협회, 구로 AISH, KAIDA(한국인공지능데이터과학협회), 광주기업인협회, 삼성생명 등 주요 경제ㆍ산업 단체를 대상으로 AI 컨텐츠 생성 자동화, 바이브코딩(Vibe Coding), 현장 중심 AI 활용법, 기존 사업과의 결합을 통한 실질적 수익화 전략 교육을 확대하고 있다. 멀티모달 생성 솔루션 : 비즈니스 맥락에 맞춘 상업용 이미지 생성, 고효율 AI 카피라이팅, 텍스트 기반 스토리보드 및 영상 콘텐츠 자동화 제작 파이프라인을 운영 중이다. 박성훈 대표는 "마이닝오천이 지향하는 AI의 본질은 인간의 대체가 아닌 지적 확장에 있다"라며, "각 분야 전문가들의 고도화된 지식을 AI 기술로 더 풍부하게 다듬어, 사람이 소모적인 글쓰기나 단순 작업에 얽매이지 않고 더 지혜롭고 본질적인 가치 창출에 몰두할 수 있는 생태계를 만드는 것이 목표"라고 강조했다. 그는 이어서 "전문가의 검증을 거친 독점적 지식 데이터를 체계적으로 축적해 지식 산업 전반을 선도할 버티컬 특화 LLM을 완성하겠다"고 포부를 밝혔다. 주식회사 마이닝오천은 업무 프로세스 자동화(RPA)와 생성형 인공지능(AI) 기술을 결합해 기업 및 전문가의 디지털 전환(AX)을 선도하는 AI 솔루션 기업이다. AI 기반 출판ㆍ지식 아카이빙 플랫폼 `잉크플로우`를 비롯해 멀티모달 콘텐츠 생성 솔루션, 산업별 실무 AI 교육 프로그램을 운영하며 데이터 자산화와 실질적인 비즈니스 수익화를 지원하고 있다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] `No work, Yes money(일하지 말고 돈 받자)`. 일부 후보자의 정치 행보를 이보다 더 적나라하게 보여주는 말이 또 있을까. 단 한 번도 제대로 국민의 선택을 받아본 적도 없는 자가 거대정당을 숙주 삼아 2번씩이나 비례대표로 금배지를 달고 이제는 장관 자리까지 넘본다. 온갖 특혜와 내로남불 논란에 휩싸인 후보자의 과거와 현재 행보를 보고 있자니 `기생 정치`라는 말이 따로 없다. 심지어 후보는 자신이 얻은 금배지는 장관이 돼서도 내려놓을 생각이 없다고 한다. 장관으로 임명되더라도 비례대표 의원직을 유지하겠다는 입장인데, 자신이 사퇴하면 당이 원외정당이 된다는 이유에서다. 비례대표 의원이 입각할 경우 의원직을 내려놓고 후순위 후보가 승계해 온 관례를 깨면서까지 두 자리를 모두 지키겠다는 셈이다. 과거 자신이 내뱉은 말들도 이런 내로남불이 따로 없다. 당은 2020년 국고보조금을 두고 `기생충 정치`를 양산한다며 폐지를 주장했고 당시 당 대표였던 후보자도 기자회견에 참여했다. 2022년 국정감사에서는 김현숙 당시 여성가족부 장관에게 "직에 연연하는 모습이 안쓰럽다"고까지 했다. 당 운영을 둘러싼 논란도 심상치 않다. 후보자가 당 대표이던 시절 남편을 사무총장으로 임명하는 안건을 의결한 회의에는 부부 2명만 참석한 것으로 알려졌다. 이후에도 당 주요 직책을 맡았고 인사청문 요청안에 따르면 최근 5년간 당에서 약 1억2000만 원의 급여를 받았다. 의원실 보좌진 상당수가 당 당직자 출신이라는 `회전문 인사` 논란도 불거졌다. 여기에 가족과 제주 여행을 하면서 김포공항 귀빈실을 이용했던 사실도 다시 도마에 올랐다. 이 정도면 후보자는 장관은커녕 국회의원 자격조차 없다. 남에게 `기생충 정치`를 운운하더니 자신은 위성정당에 두 번 올라타 금배지를 달고 이제는 의원직도 놓지 않은 채 장관 자리까지 차지하겠다고 한다. 이보다 뻔뻔한 내로남불이 또 어디 있나. 본인이나 자리 연연 그만하고, 정치판을 떠나는 게 어떤가. 더 기가 막힌 것은 이런 인사를 `적임자`라며 내놓은 대통령의 처참한 인사 수준이다. 물론 후보자를 향해 모든 비판이 쏠리면서 다른 장관 후보자 검증은 상대적으로 묻히면서, 항간에 나오는 `미끼이고 진짜는`이라는 시선도 나온다. 이것이 의도된 인사 전략이든 부실 검증의 결과든, 대통령은 국민 앞에 사죄해야 한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

어릴 때부터 영어를 잘했던 아이, 원어민과 자연스럽게 대화하는 아이, 영어 시험에서 높은 점수를 받는 아이를 보면 특별한 재능이 있는 것처럼 느껴질 때가 있다. 하지만 오랜 시간 영어를 접하는 과정을 살펴보면 의외로 비슷한 모습이 발견된다. 영어를 특별한 날에 몰아서 공부하기보다 매일 조금씩 영어를 접하는 습관이 있다는 것이다. 영어 실력은 어느 날 갑자기 만들어지지 않는다. 단어 하나를 외우고, 영어 문장 하나를 읽고, 짧은 영어를 듣고, 배운 표현을 다시 사용하는 작은 경험들이 쌓이면서 조금씩 실력이 된다. 그래서 영어교육에서 중요한 것은 `얼마나 많이 했느냐` 못지않게 얼마나 꾸준히 했느냐다. 특히 어린 학생일수록 영어를 공부해야 하는 과목으로만 인식하기보다 일상에서 자연스럽게 접할 수 있도록 만드는 것이 중요하다. 아침에 짧은 영어를 듣거나, 자기 전에 영어책을 몇 페이지 읽는 것도 방법이다. 영어 노래를 듣거나 아이의 수준에 맞는 영어 영상을 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 중요한 것은 특별한 프로그램이 아니라 반복이다. 오늘 영어책을 한 권 읽었다고 영어 실력이 크게 달라지지는 않는다. 하지만 영어책을 매일 읽는 습관이 1년, 2년 이어진다면 이야기가 달라진다. 처음에는 그림과 간단한 문장만 이해하던 아이가 점차 긴 문장을 읽게 되고, 자연스럽게 새로운 단어를 접하게 된다. 반복해서 만난 표현은 별도로 외우지 않아도 익숙해질 수 있다. 영어 습관은 이렇게 만들어진다. 영어는 `공부 시간`보다 `접촉 빈도`가 중요하다. 물론 영어 공부 시간도 중요하다. 그러나 하루에 영어를 얼마나 오래 공부했는지로 영어 실력을 판단하기는 어렵다. 주말에 한꺼번에 3시간 공부하는 것보다 매일 20~30분씩 영어를 접하는 것이 언어를 익히는 과정에서는 더 효과적인 경우가 있다. 언어는 반복적으로 접하고 사용하는 과정에서 익숙해지기 때문이다. 따라서 아이에게 영어 습관을 만들어주고 싶다면 처음부터 지나치게 많은 양을 요구하기보다 지속할 수 있는 수준에서 시작하는 것이 중요하다. 영어책을 하루에 50페이지 읽으라고 했다가 며칠 만에 포기하는 것보다 하루에 5페이지라도 꾸준히 읽는 편이 낫다. 단어 역시 마찬가지다. 하루에 100개를 외우고 다음 날 대부분 잊어버리는 것보다 매일 일정한 양을 반복해서 보고 실제 문장 속에서 다시 만나는 과정이 중요하다. 영어 공부에서 복습은 생각보다 중요하다. 한 번 배운 단어와 문장을 다시 만나지 않으면 기억에서 사라질 수밖에 없다. 그래서 영어 습관에는 새로운 것을 배우는 것뿐 아니라 이미 배운 것을 다시 보는 습관도 포함돼야 한다. 어제 배운 단어를 오늘 다시 보고, 지난주 읽었던 책의 내용을 다시 떠올리고, 전에 들었던 영어 표현을 다시 들어보는 식이다. 처음에는 익숙하지 않았던 표현이 2번, 3번 반복되면서 조금씩 편해진다. 이러한 반복이 쌓이면 어느 순간 영어를 하나씩 번역하지 않아도 문장의 의미가 들어오는 경험을 하게 된다. 어린 아이에게 영어 습관을 만들어주는 과정에서 부모의 역할도 중요하다. 그렇다고 부모가 매일 영어 단어를 검사하거나 공부 시간을 관리해야 한다는 의미는 아니다. 오히려 영어를 자연스럽게 접할 수 있는 환경을 만들어주는 것이 중요하다. 집에 영어책이 쉽게 손에 닿는 곳에 있고, 아이가 관심을 보이는 영어 콘텐츠를 접할 수 있으며, 영어를 공부하지 않는 날에도 자연스럽게 영어를 만날 수 있다면 습관을 만드는 데 도움이 될 수 있다. 부모가 영어를 대하는 태도도 영향을 미칠 수 있다. 영어를 틀리면 안 되는 어려운 과목으로만 받아들이게 하기보다 틀리더라도 다시 해볼 수 있는 분위기를 만들어주는 것이 좋다. 특히 어린 아이에게 영어를 지나치게 성과 중심으로 접근하면 영어 자체보다 '영어 공부를 해야 한다'는 부담을 먼저 배울 수도 있다. 모든 아이에게 같은 영어 습관이 필요한 것은 아니다. 영어를 처음 접하는 아이에게는 짧은 영어 듣기와 쉬운 책 읽기가 적합할 수 있다. 어느 정도 영어에 익숙한 아이에게는 영어책의 수준을 조금씩 높이고 영어로 자신의 생각을 표현하는 기회를 늘릴 수도 있다. 중학생이라면 독해와 어휘, 문법을 꾸준히 복습하는 습관이 중요할 수 있고, 고등학생이라면 제한된 시간 안에 긴 지문을 읽고 핵심 내용을 파악하는 연습이 필요할 수 있다. 결국 영어 습관에도 순서가 있다. 아이의 현재 수준을 고려하지 않고 무조건 많은 양을 요구하는 것은 좋은 습관을 만드는 방법이 아니다. 지금 할 수 있는 수준에서 시작해 조금씩 높여가는 것. 그것이 지속 가능한 영어 습관에 가깝다. 영어 학원을 선택할 때도 단순히 얼마나 많은 내용을 가르치는지만 볼 필요는 없다. 수업에서 배운 것을 집에서 어떻게 복습하도록 하는지, 숙제의 양이 아이가 지속할 수 있는 수준인지, 학생이 자신의 부족한 부분을 스스로 확인할 수 있도록 하는지 등을 살펴볼 필요가 있다. 학원에서 아무리 많은 내용을 배워도 수업이 끝나는 순간 영어와 단절된다면 장기적인 실력 향상에는 한계가 있을 수 있다. 반대로 학원에서 배운 내용을 집에서도 자연스럽게 반복하고, 다음 수업에서 다시 활용하는 구조가 만들어진다면 영어 공부가 하나의 생활 습관으로 이어질 수 있다. 결국 좋은 영어교육은 아이에게 많은 것을 시키는 교육이 아니라 영어를 계속할 수 있는 방법을 만들어주는 교육이어야 한다. 영어 실력은 한 번의 집중 학습으로 완성되지 않는다. 아이에게 영어를 잘하게 만들고 싶다면 가장 먼저 물어야 할 것은 "오늘 영어를 몇 시간 공부했니?"가 아닐지도 모른다. "오늘도 영어를 한 번 만났니?" 그리고 그 질문에 꾸준히 "그렇다"고 답할 수 있다면, 이미 영어 실력을 만드는 가장 중요한 습관 하나를 시작한 셈이다. 영어는 결국 쌓이는 과목이다. 영어 습관의 힘이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

"영어는 언제부터 입시가 되는 것일까" 초등학생 자녀를 둔 학부모라면 한 번쯤 고민해봤을 질문이다. 아직 학교 시험도 본격적으로 시작하지 않았는데 영어 문법과 단어를 공부해야 하는지, 영어책을 많이 읽는 것만으로 충분한지, 언제부터 입시 영어를 준비해야 하는지 판단하기가 쉽지 않다. 영어교육에서 가장 경계해야 할 것은 너무 늦게 시작하는 것도 있지만, 반대로 너무 일찍부터 입시만을 바라보는 것도 아닐까. 영어는 언어이면서 동시에 입시 과목이다. 이 두 가지 성격을 함께 이해해야 한다. 초등학교 시기의 영어교육에서는 영어에 대한 기본적인 감각을 만들어가는 것이 중요하다. 영어를 듣고 이해하고, 책을 읽고 내용을 파악하며, 기본적인 어휘와 표현을 쌓는 과정이 필요하다. 이 시기에 영어를 지나치게 시험 중심으로 접근하면 당장 문제를 푸는 능력은 키울 수 있어도 영어 자체에 대한 이해와 흥미를 충분히 쌓지 못할 수 있다. 반대로 영어를 단순히 즐기는 것만으로 생각해서도 곤란하다. 입시라는 현실을 고려하면 결국 어휘와 문법, 독해력을 체계적으로 갖춰야 하기 때문이다. 따라서 초등 영어교육의 핵심은 입시를 서두르는 것이 아니라 향후 입시 영어를 받아들일 수 있는 기본기를 만드는 것에 있다고 볼 수 있다. 중학교에 들어가면 상황은 달라진다. 학교별 내신이라는 구체적인 평가가 시작되고, 영어 문법과 어휘, 서술형 문제에 대한 대비가 필요해진다. 초등학교 때까지 자연스럽게 영어를 접해왔다면 이제는 그동안 쌓은 영어 감각을 정확한 언어 지식으로 연결해야 하는 시기다. 이때부터는 '영어를 이해한다'는 것과 '영어 문제를 정확하게 푼다'는 능력을 함께 키워야 한다. 특히 문법을 단순히 문제를 맞히기 위한 공식으로 암기하는 데 그쳐서는 안 된다. 문장의 구조를 이해하고, 그 구조가 실제 영어에서 어떻게 사용되는지를 알아야 한다. 어휘 역시 마찬가지다. 입시 영어에서 어휘력은 독해력과 직결된다. 단어를 많이 알고 있으면 무조건 독해를 잘하는 것은 아니지만, 어휘가 부족하면 아무리 좋은 독해 전략을 배워도 한계가 생긴다. 고등학교에 진학하면 영어는 더욱 명확하게 입시 과목의 성격을 갖게 된다. 수능 영어에서는 단순히 영어 문장을 읽을 수 있는 것만으로 충분하지 않다. 제한된 시간 안에 긴 지문을 읽고 핵심 내용을 파악하며, 글의 구조와 논리를 이해하고 정답을 찾아내야 한다. 결국 고등학교 영어에서는 초등과 중학교 시기에 쌓아온 어휘와 문법, 독해의 기본기가 그대로 실력으로 연결된다. 여기서 중요한 점이 있다. 입시 영어는 고등학교에 올라간 뒤 갑자기 만들어지는 능력이 아니라는 것이다. 고등학교에서 어려운 지문을 빠르게 읽기 위해서는 그 이전부터 충분한 어휘와 문장 구조에 대한 이해가 축적돼 있어야 한다. 그렇다고 초등학생 때부터 고등학교 수능 문제를 풀어야 한다는 의미는 아니다. 오히려 반대다. 각 시기에 필요한 능력을 제대로 쌓아야 한다. 초등학교에서는 영어를 충분히 접하면서 기본적인 듣기와 읽기 능력, 어휘를 쌓고 영어에 대한 거부감을 줄이는 것이 중요하다. 중학교에서는 문법과 어휘, 독해를 체계적으로 정리하면서 학교 내신에 대응할 수 있는 학습 능력을 갖춰야 한다. 고등학교에서는 이를 바탕으로 수능과 내신이라는 구체적인 입시 목표에 맞춰 학습의 깊이와 속도를 높여야 한다. 결국 영어 입시는 하나의 긴 과정이다. 영어와 입시는 결코 분리해서 생각할 수 없다. 하지만 입시만 바라보고 영어를 가르쳐서도 안 된다. 영어라는 언어를 제대로 이해하는 힘이 결국 입시 영어의 기반이 되기 때문이다. 시험을 잘 보기 위해 영어를 공부하는 것도 필요하다. 그러나 시험이 끝난 뒤에도 남는 영어 실력을 만드는 것 역시 중요하다. 입시는 하나의 목표일 수 있지만 영어교육의 전부는 아니다. 초등학교에서 시작된 작은 어휘 하나, 한 권의 영어책, 한 문장의 이해가 중학교의 내신으로 이어지고 다시 고등학교의 수능 독해로 연결된다. 그 과정에서 어느 한 단계라도 비어 있다면 다음 단계에서 다시 어려움을 겪을 수 있다. 그래서 영어 입시에서 가장 중요한 것은 얼마나 빨리 앞서갔느냐가 아니라 얼마나 탄탄하게 다음 단계로 연결했느냐일 것이다. 좋은 영어교육은 아이에게 당장의 시험을 준비시키는 동시에, 다음 시험을 준비할 수 있는 실력을 만들어준다. 그리고 그것이 결국 영어와 입시를 함께 잡는 가장 현실적인 방법일 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

영어를 잘하고 싶다는 말은 누구나 한 번쯤 해봤을 것이다. 아이를 키우는 부모라면 더욱 그렇다. 영어가 학교 공부를 넘어 대학 입시와 취업, 직장생활, 해외여행 등 다양한 영역에서 활용되는 만큼 자녀가 영어를 잘하기를 바라는 것은 자연스러운 일이다. 그렇다면 영어를 잘하려면 무엇을 해야 할까. 좋은 학원을 찾아야 할까. 원어민과 대화를 많이 해야 할까. 단어를 많이 외워야 할까. 영어책을 많이 읽어야 할까. 사실 어느 하나만으로 영어 실력이 완성되지는 않는다. 영어를 잘하기 위해서는 영어를 접하는 시간과 제대로 이해하는 과정, 그리고 직접 사용하는 경험이 함께 필요하다. 가장 먼저 필요한 것은 영어를 꾸준히 접하는 것이다. 언어는 단기간에 몰아서 공부한다고 완성되는 과목이 아니다. 하루에 몇 시간씩 공부하다가 금방 중단하는 것보다 짧더라도 지속적으로 영어를 접하는 것이 중요하다. 특히 어린 학생일수록 영어를 하나의 `공부`로만 받아들이게 하기보다 영어를 듣고, 읽고, 말하는 경험을 자연스럽게 쌓아가는 것이 도움이 될 수 있다. 그렇다고 무조건 영어에 노출되는 시간이 많으면 좋은 것도 아니다. 아이가 전혀 이해하지 못하는 영어를 장시간 듣는다고 해서 그만큼 영어 실력이 향상되는 것은 아니다. 자신의 수준에서 어느 정도 이해할 수 있는 영어를 반복해서 접하고, 조금씩 더 어려운 내용을 받아들이는 과정이 필요하다. 결국 중요한 것은 양과 함께 적절한 난이도다. 어휘력 역시 빼놓을 수 없다. 영어를 듣고 읽고 말하려면 결국 단어를 알아야 한다. 아무리 문법을 잘 알고 있어도 모르는 단어가 많다면 문장의 의미를 이해하기 어렵다. 다만 단어를 무작정 많이 외우는 것만으로 영어를 잘하게 되는 것도 아니다. 읽기도 마찬가지다. 영어책을 많이 읽는 것은 분명 도움이 될 수 있다. 하지만 자신의 수준보다 지나치게 어려운 책을 선택하면 모르는 단어를 찾는 데 대부분의 시간을 쓰게 되고, 결국 독서 자체가 부담스러워질 수 있다. 반대로 너무 쉬운 책만 반복해서 읽는다면 새로운 표현이나 어휘를 충분히 확장하기 어렵다. 따라서 영어 독서는 현재 실력보다 조금 높은 수준의 내용을 이해하면서 읽는 것이 중요하다. 듣기와 말하기도 별개의 영역으로 생각할 필요가 없다. 영어를 들었을 때 단어 하나하나를 해석하지 않아도 전체적인 의미를 이해하는 경험이 쌓여야 하고, 자신이 알고 있는 단어와 문장 구조를 실제로 소리 내어 사용해보는 과정도 필요하다. 특히 말하기는 `틀리지 않는 것`만을 목표로 하면 오히려 말할 기회가 줄어들 수 있다. 처음부터 완벽한 문장을 만들어야 한다는 부담을 갖기보다 알고 있는 표현을 활용해 자신의 생각을 전달하는 경험을 쌓는 것이 중요하다. 물론 문법도 중요하다. 문법을 몰라도 어느 정도 의사소통은 가능하지만, 영어를 정확하게 읽고 쓰고 표현하려면 문법에 대한 이해가 필요하다. 특히 학교 내신이나 수능 등 시험을 준비하는 학생에게 문법은 더욱 중요하다. 결국 영어 공부에서 중요한 것은 어느 한 영역만 집중하는 것이 아니라 어휘를 바탕으로 듣고, 읽고, 말하고, 쓰는 능력을 서로 연결하는 것​이다. 그리고 여기에서 빠지기 쉬운 것이 하나 있다. 바로 `복습`이다. 새로운 단어를 외우고 새로운 문법을 배웠다고 해서 그것이 곧 자신의 실력이 되는 것은 아니다. 시간이 지나 다시 만났을 때 기억하고 활용할 수 있어야 비로소 자신의 것이 된다. 영어 실력이 빨리 늘지 않는다고 느끼는 학생이라면 새로운 것을 계속 추가하기 전에 지금까지 배운 것을 얼마나 제대로 반복하고 있는지 돌아볼 필요가 있다. 부모 역시 아이에게 무조건 더 많은 영어 공부를 요구하기보다 아이가 꾸준히 할 수 있는 환경을 만들어주는 것이 중요하다. 영어책 한 권을 읽었는지, 단어를 몇 개 외웠는지를 매일 확인하는 것보다 아이가 영어를 지속적으로 접할 수 있도록 적절한 책과 콘텐츠를 제공하고, 영어를 사용할 기회를 만들어주는 방법도 있다. 무엇보다 아이마다 영어를 배우는 속도는 다르다. 누군가는 듣기가 빠르게 늘고, 누군가는 읽기에서 강점을 보인다. 어떤 아이는 오랫동안 조용히 듣고 읽다가 어느 순간 말하기가 크게 늘기도 한다. 따라서 다른 아이와 단순히 비교하기보다 자신의 이전 모습과 비교하면서 얼마나 성장했는지를 보는 것이 필요하다. 영어는 단거리 달리기보다 장거리 달리기에 가깝다. 한 달 만에 영어를 완성할 수는 없지만, 매일 조금씩 쌓인 경험은 시간이 지나면서 상당한 차이를 만든다. 영어를 잘하고 싶다면 특별한 비법부터 찾기보다 먼저 영어를 꾸준히 접할 수 있는 환경을 만들고, 자신의 수준에 맞는 내용을 이해하며, 배운 것을 반복하고, 실제로 사용해보는 것이 기본이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 중단하지 않는 것이다. 영어 공부에서 가장 무서운 것은 하루를 쉬는 것이 아니다. 어렵다는 이유로 아예 손을 놓는 것이다. 오늘 배운 단어 하나, 읽은 문장 하나, 들은 표현 하나가 당장 눈에 띄는 변화를 만들어내지는 않을 수 있다. 하지만 그것들이 쌓이고 또 쌓이면 어느 순간 예전에는 들리지 않던 영어가 들리고, 읽히지 않던 문장이 읽히기 시작한다. 얼마나 오래, 꾸준히 영어를 자신의 생활 속에 남겨두었느냐. 결국 영어를 잘하고 싶다면 답은 의외로 단순할지도 모른다. 영어를 많이 접하고, 제대로 이해하고, 직접 사용하고, 다시 반복하는 것. 그리고 그 과정을 포기하지 않는 것. 영어에는 왕도가 없다는 말이 괜히 나온 것이 아닐 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

서울에서 학군을 이야기할 때 가장 먼저 떠오르는 곳은 대치동이다. 목동과 중계동, 반포 역시 학부모들에게 익숙한 교육지역이다. 그렇다면 방배ㆍ이수ㆍ사당은 어떨까. 과거만 해도 이 지역을 대표적인 학원가라고 부르기에는 다소 부족하다는 평가가 많았다. 하지만 최근 들어 분위기가 달라지고 있다. 방배동에서 이수역과 사당역, 남성역으로 이어지는 생활권 곳곳에 초등부터 중ㆍ고등학생을 대상으로 하는 영어 학원과 교습소가 자리 잡으면서 하나의 교육 수요권이 형성되고 있기 때문이다. 현재 사당동에서 확인되는 초중고 영어 학원만 수십 곳에 이른다. 이수ㆍ남성역 생활권에서도 초등 영어부터 중등 내신, 고등 입시까지 이어지는 교육 과정이 운영되고 있다. 방배동 역시 상황은 비슷하다. 대형 어학원부터 소규모 영어 전문 학원, 개인 교습 형태까지 다양한 교육시설이 분포해 있다. 이 같은 변화는 단순히 학원이 몇 곳 늘었다는 의미로만 볼 일은 아니다. 학원가는 학생 수요가 뒷받침돼야 유지될 수 있다. 특히 영어는 초등 저학년부터 고등학교까지 장기간 학습이 이어지는 대표적인 과목이다. 따라서 일정 규모 이상의 학생 수요와 학부모의 교육열이 함께 존재해야 하나의 교육권역이 만들어질 수 있다. 그런 측면에서 방배ㆍ이수ㆍ사당 지역은 주목할 만하다. 이 지역의 가장 큰 특징은 지리적 위치다. 방배ㆍ이수ㆍ사당은 서초구와 동작구의 경계에 걸쳐 있으면서 반포와 방배, 서초 생활권과 연결된다. 동시에 사당역을 통해 관악과 경기 남부 지역으로도 이동할 수 있다. 특히 이수역을 중심으로 보면 방배동과 사당동의 교육 수요가 자연스럽게 만나는 구조다. 실제로 지역 주민들의 교육 관련 경험을 보면 이수역 주변에 학원이 늘어나고 있다는 평가가 나오며, 반포 지역의 도시정비사업과 주거환경 변화에 따라 주변 학원가에도 영향을 줄 것이라는 전망도 있다. 다만 이는 주민들의 체감과 전망에 해당하는 만큼 실제 학원가의 규모나 경쟁력을 판단할 때는 구분해서 볼 필요가 있다. 그렇다면 이 지역을 대치동이나 반포와 같은 수준의 학군이라고 부를 수 있을까. 아직은 조심스러울 수밖에 없다. 대치동에는 오랜 기간 축적된 대형 입시학원과 강사, 교재, 정보 네트워크가 존재한다. 반포 역시 고등 입시와 내신을 중심으로 한 학원 인프라가 상당히 발달해 있다. 그러나 중요한 것은 학원가가 이미 형성돼 있다는 사실 자체보다 그 방향이다. 특히 영어 과목만 놓고 보면 방배ㆍ이수ㆍ사당의 경쟁력은 조금 다르게 평가할 필요가 있다. 영어는 수학이나 국어와 달리 초등학교 저학년부터 교육 수요가 발생한다. 파닉스와 리딩, 어휘, 회화에서 시작해 중학교 내신과 고등학교 입시 영어로 이어지는 구조다. 따라서 영어 학원은 반드시 대형 입시학원가에만 모일 필요가 없다. 실제로 이 지역에는 초등 영어부터 중ㆍ고등 영어까지 다양한 형태의 교육기관이 자리 잡고 있다. 예를 들어 사당ㆍ이수ㆍ남성역 생활권에서는 스피킹과 작문을 특화한 학원부터 초등 파닉스, 중등 영어, 고등 입시를 함께 운영하는 학원까지 확인된다. 방배동에서도 초ㆍ중ㆍ고 영어 교육을 전문으로 하는 학원과 어학원이 운영되고 있다. 이러한 구조는 학부모 입장에서 상당한 장점이 될 수 있다. 굳이 아이를 매일 대치동이나 목동까지 이동시키지 않더라도 집 가까운 생활권에서 기본적인 영어 교육부터 내신과 입시 대비까지 이어갈 수 있기 때문이다. 따라서 방배ㆍ이수ㆍ사당의 영어 학군이 앞으로 얼마나 성장할 수 있는지를 판단하려면 단순히 학원 숫자가 늘어나는지만 볼 것이 아니라 초등에서 시작한 학생이 중등과 고등까지 지역 안에서 계속 교육받을 수 있는 구조가 만들어지고 있는지를 살펴봐야 한다. 새 아파트가 들어서고 젊은 가구와 학령인구가 유입되면 자연스럽게 교육 수요도 증가한다. 반대로 학생 수가 줄어들면 아무리 학원이 많아도 학원가가 유지되기 어렵다. 방배ㆍ이수ㆍ사당 일대 역시 도시정비사업과 주거환경 개선이 이어지고 있는 만큼 향후 교육 수요의 변화가 중요한 변수가 될 수 있다. 특히 이 지역은 반포와 방배의 주거 수요를 공유하면서 사당ㆍ이수 생활권까지 연결되는 특징이 있다. 서울의 다른 대표 학원가처럼 하나의 대규모 상권에 학원이 집중된 형태는 아니지만, 생활권 곳곳에 교육시설이 분산돼 있는 형태의 학원가로 성장할 가능성이 있다는 이야기다. 결국 좋은 학군의 조건은 학원 숫자만으로 결정되지 않는다. 학생이 있고, 학부모의 교육 수요가 있으며, 그 수요를 받아줄 학원이 있고, 초등에서 중등ㆍ고등까지 이어지는 교육 생태계가 만들어져야 한다. 지금의 방배ㆍ이수ㆍ사당은 서울 서남권에서 새로운 영어 교육권역으로 자리 잡아가는 과정에 있는 지역이라고 평가하는 것이 더 적절할 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

영어 교육에 대한 학부모들의 관심은 좀처럼 식지 않는다. 영어가 학교 교육은 물론 입시와 취업, 나아가 사회생활에서도 중요한 역량으로 인식되고 있기 때문이다. 이에 따라 영어 학원 역시 끊임없이 생겨나고 있다. 원어민 수업부터 입시 대비, 독해ㆍ문법ㆍ회화, 각종 인증시험까지 학원마다 내세우는 교육 방식도 다양하다. 하지만 학부모 입장에서는 오히려 선택이 어려워졌다. 학원마다 장점과 차별점을 강조하지만, 정작 우리 아이에게 어떤 학원이 적합한지를 판단하기는 쉽지 않다. 그렇다면 좋은 영어 학원이란 무엇일까. 정답은 생각보다 단순하지 않다. 좋은 영어 학원은 반드시 규모가 큰 곳도, 원어민 교사가 많은 곳도, 숙제와 시험이 많은 곳도 아니다. 반대로 시설이나 원어민 수업, 체계적인 시험 관리가 중요하지 않다는 의미도 아니다. 아이의 현재 수준과 학습 목적에 맞는 교육을 제공하고, 그 과정을 통해 실제적인 성장을 만들어내는 학원​이 좋은 영어 학원에 가깝다. 우선 중요한 것은 아이의 현재 수준을 정확하게 파악하는 일이다. 같은 연령의 학생이라도 영어를 접해온 환경과 학습 경험에 따라 실력에는 상당한 차이가 있다. 어휘력은 충분하지만 듣기가 약한 학생이 있는가 하면, 회화에는 익숙하지만 문법이나 독해가 부족한 학생도 있다. 이미 상당한 영어 노출을 경험한 학생과 영어를 처음 체계적으로 배우기 시작한 학생에게 동일한 방식의 수업을 적용하는 것도 적절하지 않을 수 있다. 따라서 좋은 학원은 학생을 단순히 연령이나 학교 학년으로만 구분하기보다 현재의 실력과 학습 특성을 파악하고 그에 맞는 교육을 제공해야 한다. 특히 어린 학생일수록 영어를 처음 배우는 과정에서 지나치게 높은 난도의 학습을 요구하기보다는 영어에 대한 이해와 흥미를 함께 키워주는 것이 중요하다. 그렇다고 해서 어린 학생에게 학습 부담을 전혀 주지 않는 것이 좋은 교육이라는 의미는 아니다. 적절한 수준의 반복과 과제, 평가를 통해 학습 내용을 확인하는 과정도 필요하다. 결국 중요한 것은 아이의 수준보다 지나치게 앞서가거나 뒤처지지 않는 적절한 학습량과 난이도를 찾는 것이다. 영어 교육에서 성적 역시 무시할 수 없는 요소다. 특히 학교 시험이나 입시를 목표로 하는 학생이라면 독해와 문법, 어휘, 문제 해결 능력 등을 체계적으로 학습하고 객관적인 평가를 통해 부족한 부분을 확인해야 한다. 시험 점수가 영어 능력의 전부는 아니지만, 그렇다고 성적을 단순히 의미 없는 숫자로 볼 수도 없다. 다만 시험에서 좋은 점수를 받는 것과 실제 영어를 활용할 수 있는 능력이 언제나 일치하는 것은 아니다. 영어 문법 문제는 잘 풀지만 실제 영어를 듣고 이해하는 데 어려움을 겪을 수도 있고, 반대로 영어로 대화하는 데 익숙하지만 학교 시험이나 문법 문제에는 약할 수도 있다. 따라서 좋은 영어 교육은 어느 한쪽만을 강조하기보다 학습 목적에 따라 필요한 능력을 균형 있게 키워주는 것이 중요하다. 교사의 역할도 빼놓을 수 없다. 영어를 잘하는 것과 영어를 잘 가르치는 것은 반드시 같은 의미가 아니다. 좋은 교사는 학생이 무엇을 틀렸는지를 확인하는 데 그치지 않고 왜 어려움을 겪는지를 파악할 수 있어야 한다. 어휘가 부족한 것인지, 문장 구조에 대한 이해가 부족한 것인지, 듣기 경험이 부족한 것인지에 따라 필요한 교육은 달라진다. 학생의 변화를 지속적으로 관찰하고 수업이나 과제의 수준을 조절할 수 있는 교사의 역량이 중요한 이유다. 학부모와의 소통 역시 좋은 학원을 판단하는 기준이 될 수 있다. 단순히 "잘하고 있습니다" 또는 "성적이 올랐습니다"라고 전달하는 것보다 현재 어느 부분이 강점이고 어떤 부분을 보완해야 하는지, 앞으로 어떤 방식으로 학습할 것인지 구체적으로 설명해주는 것이 바람직하다. 학부모가 듣기 좋은 이야기만 전달하는 것보다 필요한 부분을 객관적으로 설명하는 것이 장기적으로는 학생에게도 도움이 된다. 학원의 교육 시스템도 살펴볼 필요가 있다. 수업 시간에 무엇을 배우는지뿐만 아니라 배운 내용을 어떻게 확인하고, 부족한 부분을 어떻게 보완하며, 학생의 변화가 다음 수업에 어떻게 반영되는지를 확인해야 한다. 좋은 교재를 사용하는 것만으로 충분하지 않다. 원어민 수업을 운영한다고 해서 자동으로 교육의 질이 높아지는 것도 아니다. 반대로 체계적인 문법 수업이나 시험 대비 수업이라고 해서 영어의 다른 영역을 소홀히 해야 하는 것도 아니다. 결국 교육 방법 자체보다 그 방법이 학생에게 적절하게 적용되고 있는지가 더 중요하다. 학부모 역시 학원을 선택할 때 광고 문구만으로 판단해서는 안 된다. `명문대 진학`, `원어민 수업`, `상위권 전문`, `특목고 대비` 등 학원마다 다양한 장점을 내세우지만, 그 문구가 곧바로 우리 아이에게 필요한 교육을 의미하는 것은 아니다. 중요한 것은 학원의 이름이나 규모보다 우리 아이가 그곳에서 무엇을 배우고, 어떤 방식으로 평가받으며, 부족한 부분을 어떻게 보완받는지를 살펴보는 것이다. 무엇보다 다른 아이에게 좋은 학원이 우리 아이에게도 반드시 좋은 학원이라는 보장은 없다. 어떤 학생에게는 충분한 반복과 관리가 필요할 수 있고, 어떤 학생에게는 다양한 영어 독서와 대화 경험이 필요할 수 있다. 학교 시험이나 입시를 앞둔 학생에게는 시험에 맞춘 체계적인 대비가 중요할 수 있으며, 영어를 처음 접하는 학생에게는 언어에 대한 친숙함과 기본기를 쌓는 과정이 더 중요할 수 있다. 따라서 영어 학원을 선택하는 일은 단순히 '좋은 학원'을 찾는 것이 아니라 우리 아이의 현재 단계와 목표에 맞는 학원을 찾는 일이라고 보는 것이 보다 정확하다. 좋은 영어 학원에는 몇 가지 공통점이 있다. 학생의 현재 수준을 정확하게 파악하고, 적절한 난이도의 교육을 제공한다. 배운 내용을 제대로 이해했는지 확인하고, 부족한 부분을 보완한다. 교사가 학생의 변화를 지속적으로 관찰한다. 학부모에게 학습 상황을 구체적으로 설명한다. 그리고 무엇보다 학생이 장기적으로 영어 실력을 쌓아갈 수 있는 학습 습관을 만들어준다. 여기에 학생의 연령과 목표에 따라 듣기ㆍ말하기ㆍ읽기ㆍ쓰기ㆍ어휘ㆍ문법ㆍ시험 대비 등 필요한 요소의 비중을 적절하게 조절할 수 있다면 더욱 바람직하다. 그래서 좋은 영어 학원은 특정한 교육 방식으로 정의되는 것이 아니다. 원어민 수업이 좋은지, 문법 수업이 좋은지, 숙제가 많은 것이 좋은지, 시험을 자주 보는 것이 좋은지에 대한 정답도 학생에 따라 달라질 수 있다. 중요한 것은 그 교육 방식이 우리 아이의 수준과 목표에 맞고, 실제 학습의 성장으로 이어지고 있는가 하는 점이다. 영어 교육의 결과는 하루아침에 나타나지 않는다. 단기간의 점수 변화도 중요하지만, 시간이 지나면서 어휘가 쌓이고 독해력이 향상되며 듣고 이해하는 힘이 커지고, 필요할 때 영어를 활용할 수 있는 능력이 만들어지는 과정 역시 중요하다. 학부모가 영어 학원을 선택할 때 가장 먼저 살펴봐야 할 것도 결국 이 부분이다. 우리 아이에게 필요한 것을 정확하게 가르치고 있는가. 그리고 그 교육이 실제로 아이의 영어 실력 향상으로 이어지고 있는가. 좋은 영어 학원을 찾는 기준은 의외로 화려한 광고나 유명세에 있지 않을 수 있다. 아이의 현재 위치를 정확하게 알고, 그 위치에서 다음 단계로 나아갈 수 있도록 제대로 가르치는 것. 어쩌면 그것이 가장 기본적이면서도 가장 중요한 좋은 영어 학원의 조건일 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 검찰의 권한을 걷어내 경찰에 막강한 수사권을 몰아놓고 이제 와서 경찰 개혁이 필요하단다. 자신들이 밀어붙인 정책의 부작용을 이제 와서 남의 일처럼 걱정하는 이재명 정부의 모습이 참으로 가관이다. 최근 제주에서 경찰의 황당한 실종 사건 처리가 드러나 국민적 공분을 사고 있다. 지난 5월 실종 신고된 장미란 씨 사건을 맡은 경찰관은 실제 장 씨와 연락하지 않고도 연락이 닿은 것처럼 허위 보고해 사건을 종결했다. 장 씨는 실종 104일 만인 이달 24일 제주시 한림읍의 한 농장에서 숨진 채 발견됐다. 문제는 경찰관 한 명의 일탈로만 치부하기 어렵다는 점이다. 같은 경찰관이 담당했던 다른 실종 사건에서도 허위 종결 사실이 확인되면서 경찰은 과거 처리 사건들을 다시 들여다보고 있다. 일선 경찰관 한 명이 사실상 마음대로 사건을 종결할 수 있었던 허술한 관리ㆍ감독 체계도 고스란히 드러났다. 경찰 수사를 둘러싼 우려도 어제오늘 일이 아니다. 올해 상반기 경찰의 불송치 사건은 약 29만6000건에 달했고, 지난해에는 약 59만4000건을 기록했다. 수사 중지 사건 역시 지난해 처음으로 12만 건을 넘어서는 등 경찰이 사건을 불송치하거나 수사를 중단했을 때 이를 제대로 견제할 장치가 필요하다는 지적이 이어지고 있다. 그런데 정부ㆍ여당이 추진한 형사사법 체계 개편으로 오는 10월부터 검찰의 보완수사권마저 폐지된다. 그렇지 않아도 수사 역량과 내부 통제에 문제가 드러난 경찰의 권한은 더욱 커지는데, 정작 경찰 수사를 견제하고 잘못된 수사를 바로잡을 수단은 약해지는 셈이다. 국민의 불안이 커질 수밖에 없는 이유다. 기가 찬 것은 이재명 대통령의 태도다. 그는 지난 25일 경찰의 기강해이와 치안의 무책임이 심각하다면서 앞으로 그런 경찰이 가장 큰 권력을 행사하게 될 것 같다고 우려했다. 그렇게 문제가 많고 거대한 권력을 갖게 될 조직이라는 것을 알면서도 경찰에 권한을 집중시켰다는 말인가. 이제 와서 경찰 개혁과 견제ㆍ통제 장치를 마련하라니 대체 앞뒤가 맞는 소리인가. 이재명 정부는 도대체 언제까지 이런 식으로 나라를 운영할 것인가. 애초에 경찰의 문제점과 권력 집중에 따른 부작용을 몰랐다고 생각하지 않는다. 알고도 검찰을 악마화하며 견제의 한 축을 허물고 경찰에 막강한 권력을 몰아줬다면 문제는 더욱 심각하다. 이제 와서 경찰 권력이 걱정된다며 마치 남의 일처럼 개혁을 외치는 이재명 정부의 무능과 뻔뻔함에 기가 막힐 따름이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

정부의 부동산 정책이 흔들린다. 정부는 2025년 9월 7일자 `주택공급 확대방안`을 통해 수도권 주택 공급 확대 및 조기화 방안을 발표하였다. 당시 주택 공급 목표는 수도권 주택 착공 장기평균이나 장기 주거종합계획 상 주택 수요 등을 고려할 시 연 25만 가구를 공급하는 것이 적정하다는 것이다. 지난 7월 31일자 국토교통부 보도자료인 2026년 6월 주택통계에 따르면 올해 6월 착공 기준 주택 공급 실적은 1만6349가구로 전년 동월 대비 19.9% 감소했고, 6월 누적 실적은 6만5204가구로 전년 동기 대비 0.7% 감소했다. 정부의 적정선인 연 25만 가구, 목표인 약 27만 가구에는 턱없이 부족하다. 최근 핫이슈는 부동산 문제이다. 현 정부의 부동산 정책은 논란의 중심에 있다. 아울러 정부의 주택 공급 정책에 관해서도 논란이다. 주택 공급 정책은 장기적이다. 수요와 공급에 있어 주택 공급량은 수요에 후행적이어서 시장의 불균형이 야기되고 시장ㆍ정책실패를 가져올 수 있다. 우리 국민의 주거 생활은 선진국 수준이다. 정부 또한 우리가 선진국이라 한다. 연합뉴스 보도 등에 따르면 재정경제부와 금융위원회는 지난 6월 24일에 MSCI의 2026년 연례 시장분류 결과에서 한국증시가 선진국 지수관찰대상국에 포함되지 않는 것과 관련해 입장문을 발표했다. 국민들은 물량보다 수준 높은 `주거 생활의 질`을 요구한다. 정부의 정책은 시장에 대한 직ㆍ간접적인 개입을 통해 이뤄진다. 직접적인 개입은 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 시장에 직접 주택을 공급하는 것이고, 간접적인 개입은 세제나 금융시장 등을 통해 개입하는 것이다. 하지만 간접적인 개입은 장기적인 주택시장에 대한 정부의 개입으로는 부적절하다. 단기적으로 주택시장을 안정화하는 수단으로 활용돼야 한다. 하지만 세제에 대한 개입은 그 강도에 따라 시장을 경색시켜 절벽현상의 야기로 부의 격차를 더욱 확대할 수도 있다. 정부의 부동산 정책은 신중해야 하고 국민들과의 담론을 통해 이뤄져야 한다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 의한 도시정비사업에 있어 사업이 지연되는 요인을 압축하면 사업성과 주민 간의 갈등이다. 사업성이 낮은 경우 법 개정이나 주민들에 대한 설득으로 사업 추진이 가능하나 주민들 간의 갈등은 쉽게 해결할 수 있는 사안이 아니다. 따라서 부동산 정책은 국민이 요구하는 주거생활의 질과 주택 공급 가능 기간 등을 고려해 신중하게 결정돼야 한다. 도시정비법에 따른 주택공급은 두가지 조건을 모두 충족한다. 국민들에게 삶의 질이 향상된 주택을 공급하고, 장기적인 주택공급기간을 예측하여 수요와 공급의 조절을 가능하게 하기 때문이다. 정부는 도시정비법에 따른 주택공급을 하나의 정책적 수단으로만 활용한다. 도시정비법의 목적은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것이다(제1조). 도시정비법의 목적을 정확히 인식하면 정부의 주택 공급 정책의 방향이 보이고, 민간과 공공이 공급하는 주택공급량의 조절이 가능하다. 공공이 공급하는 주택을 민간 건설 방식으로 공급하더라도 한계가 있다. 주택 공급에 있어 격차를 인정하고 차이를 두자는 것이 아니다. 국민들은 공공이 공급하는 주택을 사다리로 인식한다. 도시정비법의 주택 공급 방식은 재개발ㆍ재건축 및 주거환경개선사업으로 나뉜다. 주거환경개선사업은 공공의 개입 가능성이 크고, 재개발ㆍ재건축사업은 민간이 주도적으로 시행한다. 도시정비사업은 절차법으로 많은 인ㆍ허가 절차를 거치고 공공이 그 인ㆍ허가 과정에 개입한다. 서울시는 신속통합기획이라 해 사업 기간을 단축해 사업성도 높이고 주택 공급 시기도 조절하는 정책을 펴고 있다. 필자는 누차 현 도시정비법으로 사업 기간을 대폭 단축할 수 있음을 주장한 바 있다. 여기에 더해 도시정비법에 있어 사업 기간을 대폭 단축해야 한다. 이는 공공의 노력으로 충분히 가능하다. 공공은 서비스를 제공하는 주체이며 그에 대한 책임도 져야 한다. 도시정비사업이 성공적으로 안착하기 위해서는 정비구역 지정도 중요하지만, 정비계획의 수립이 기간 단축의 열쇠라 할 수 있다. 정비계획을 수립하기 위해 사업시행자는 주민들을 설득하고 공간이용계획 및 사업을 진행하기 위한 준비를 하게 된다. 이때 공공이 해야 할 역할은 자금 및 역량 강화 지원이다. 공공은 도시정비사업의 원활한 진행을 위해 일명 도시정비사업기금을 조성해 사업시행자를 전폭적으로 지원해야 한다. 도시정비법 제4조에 따르면 기본계획의 수립권자는 도시ㆍ주거환경정비기본게획을 수립하게 된다. 현재 기본계획의 수립권자는 인ㆍ허가권자이다. 기본계획을 수립한 인ㆍ허가권자가 도시정비사업이 비정상적으로 진행되는 것을 방관하고 주민들 간의 갈등으로 사업이 지연되는 경우 정비구역 등을 해제한다는 것은 책임을 전가하는 것이다. 공공은 도시정비사업이 수립된 계획대로 성사되도록 노력해야 한다. 도시정비사업은 원인자부담이라는 명목으로 기부채납을 받는다. 이는 공공기여의 일환으로 시행되는 사업시행자의 부담분이다. 사업지의 조합원들이 부담하는 기부채납분은 적정해야 한다. 사업시행자가 누리는 이익은 부동산시장의 변동에 따른 이익으로 정비계획 수립 및 정비구역 지정 단계에서 적정하게 판단하면 되는 것이다. 최근 주식시장도 논란이다. 금년 3월 초 어느 대학의 입학식에 참석하기 위해 가는 도중에 라디오에서 흘러나오는 주식시장 전망뉴스를 들은 적이 있다. 너무 장밋빛이어서 정신이 몽롱해지는 기분이었다. 최근 주식시장을 보면서 주식시장에서 주택시장에 대한 답을 찾아본다. 주택시장은 기본을 다시 생각해 볼 시점이다. 선진국으로 진입하고 선진국이 되기 위해서는 안정적인 시장의 유지 관리가 필수이다. 필자도 정부의 시장에 대한 적정한 개입은 필요하다고 본다. 차를 운전하다 보면 어떤 때는 운전자의 의도와 달리 다른 방향으로 갈 수도 있다. 주택시장도 정부의 개입이 반드시 필요하다. 간접적인 개입의 정도가 지나치면 정부가 직접 개입하고 있는 일부 시장도 흔들린다. 정비계획은 민간이 공급하는 공동주택시장이다. 도시정비사업이 정상화되는 경우 양질의 주택이 시장에 공급되어 국민의 욕구를 충족시킬 수 있다. 도시정비사업이 정상적으로 진행되기 위해서는 정비계획의 수립 단계에서 공공과 민간의 협력이 필요하다. 이때 공공은 자금 지원과 전담 인력을 배치해 사업시행자와 동행하는 것이다. 부동산 정책을 생각해 보면서 도시정비법에 따른 주택시장의 중요성을 생각해 보면 정비계획이 도시정비사업의 핵심이라는 것을 새삼 느끼게 된다. 도시정비사업에 있어 주택 공급 정책은 정비계획의 수립에서 시작된다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

1. 서설 재건축ㆍ재개발 정비사업조합(이하 조합)의 조합장은 총회 결의로 선임되는 선출직으로, 「근로기준법」상 근로자에 해당하지 않는다. 따라서 조합장에게는 「근로자퇴직급여 보장법」에 따른 법정 퇴직금 청구권이 원칙적으로 인정되지 않는다. 조합장이 퇴직금을 청구하려면 반드시 조합 정관이나 업무규정에 지급 근거가 마련돼 있거나 정기총회에서 지급 결의가 있어야 한다. 그런데 실무상 다수의 조합 업무규정은 퇴직금 지급 여부만을 규정할 뿐, 계속근로기간의 통산 방법이나 정산 시점에 관한 구체적인 기준을 두지 않아 분쟁의 소지가 크다. 이하에서는 판례를 통해 조합장 퇴직금 청구권의 인정 요건, 산정 범위, 소멸시효 문제를 살펴보도록 한다. 2. 판례의 입장 - 대구지방법원 서부지원(2026년 2월 27일 선고ㆍ2025가단629판결) 가. 조합 임원에게 퇴직금 청구권이 인정되는지 조합장은 「근로기준법」 또는 「근로자퇴직급여 보장법」에서 정한 법정 퇴직금을 받을 권리가 없고, 단지 조합 정관 또는 업무규정에 특별한 퇴직금 지급규정이 마련된 경우 또는 조합의 정기총회에서 퇴직금 지급 결의가 있는 경우에 한해 퇴직금 상당액을 보수로 지급받을 수 있다. 나. 퇴직금 청구권의 범위 피고의 조합 정관 및 업무규정인 이 사건 규정은 임원인 조합장에 대해 퇴직금을 지급할 것인지 여부 및 퇴직금 지급 시 그 계산 방법 등을 정하고 있을 뿐, 퇴직금 산정의 기준이 되는 계속근로기간의 통산 등에 관해 구체적인 산정 방법을 정하고 있지 않은 점, 조합장은 고용계약이나 임명 등이 아닌 피고 총회의 결의에 의해 정관에 따라 정해진 임기 동안 직무를 수행하도록 선임되는 선출직인 점 등을 종합하면, 원고가 피고의 조합장으로 재직한 전체 기간을 통산해 이를 계속근로기간으로 볼 수는 없고, 각 임기종료일을 기준으로 계속근로기간에 대한 퇴직금을 각각 정산해야 한다고 봄이 타당하다. 다. 각 임기에 대한 퇴직금 채권의 소멸시효 원고는 피고에 대한 관계에서 「근로기준법」상의 근로자라 할 수 없고, 원고의 퇴직금은 피고의 정관 및 이 사건 규정이 정한 바에 따라 조합장으로서의 직무집행에 대한 대가로 지급되는 보수에 해당한다는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 위 퇴직금 채권의 소멸시효는 「근로자퇴직급여 보장법」에 의한 3년이 아니라 「민법」 제162조에 의한 10년이다. 3. 결어 조합장의 퇴직금 채권에 대한 소멸시효는 「민법」 제162조에 따라 10년이 적용된다. 다만 업무규정이 각 임기 종료 시마다 퇴직금을 정산하도록 규정한다면, 시효는 임기 종료일부터 각각 진행되므로 초기 임기에 대한 퇴직금 채권은 시효 완성의 위험에 노출된다. 이러한 문제를 예방하기 위해서는 업무규정에 "퇴직금은 최종 퇴직일을 기준으로 전체 재임기간을 통산해 정산한다"는 취지의 규정을 명시적으로 두는 것이 필요하다. 조합 설립 단계부터 이를 정관 또는 업무규정에 반영해 두는 것이 조합장의 정당한 권리를 실질적으로 보장하는 가장 확실한 방법이 될 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

「도시 및 주거환경정비법」 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등)제1항에서는 "종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분인가의 고시가 있는 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않다. ①사업시행자의 동의를 받은 경우 ②「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우"라고 규정하고 있는데, 모 재개발 조합이 관리처분인가 후 분양신청을 하지 않은 토지등소유자를 상대로 수용 절차에 따른 손실보상금을 공탁하고 소유권이전등기를 한 후 1년이 지나서야 토지를 인도받았다. 이 경우 조합이 토지등소유자를 상대로 인도받지 못한 기간 동안의 차임 상당의 손해 또는 부당이득을 반환하는 청구를 했다. 이 경우 토지등소유자가 차임 상당의 손해 또는 부당이득반환청구를 해야 할 것인지 여부가 문제됐다. 이에 대해 원심은 "원고가 이 사건 토지를 피고로부터 인도받은 다음 이 사건 도시정비사업을 진행하려고 한 것이지 타에 임대하거나 다른 용도로 활용해 수익을 얻을 상황은 아니었으므로, 이 사건 토지를 사용ㆍ수익하지 못함으로 인해 차임 상당액의 손해를 입었다고 보기 어렵다"고 판단했다. 그러나 대법원(2026년 3월 12일 선고ㆍ2025다217884 판결)에서는 "①불법 점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대해 그로 인한 차임 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법 점유가 없었더라도 부동산소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는 것이지만, 그와 같은 특별한 사정에 관해서는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다(대법원 1997년 7월 22일 선고ㆍ96다14227 판결 및 대법원 2017년 6월 15일 선고ㆍ2015다77717,77724 판결). 한편 부동산의 무단점유ㆍ사용에 대해 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유ㆍ사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 사이 합의로 설정된다고 가정했을 경우 약정됐을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니며, `차임 상당액`은 부동산의 무단점유ㆍ사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이다(대법원 2020년 5월 21일 선고ㆍ2017다220744 전원합의체 판결). 따라서 단지 원고가 이 사건 토지를 임대하지 않고 이 사건 도시정비사업을 진행하려고 했다는 사정만으로 부동산소유자인 원고에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에 해당한다고 보기 어렵다. ②그런데도 원심은 피고의 불법 점유라는 사실이 발생하지 않았더라도 원고에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없다는 특별한 사정에 대해는 별다른 심리도 하지 않은 채, 단지 판시와 같은 사정만으로 차임 상당의 손해가 발생하지 않는다고 단정했다. 이러한 원심판결에는 차임 상당의 손해 발생 등에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판결했다. 결과적으로 조합이 이주 기간 내에 이주하지 않은 토지등소유자(점유자)를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 때 적어도 토지등소유자가 이러한 불법 점유로 인한 손해배상책임 또는 부당이득반환청구의 대상이 될 가능성이 크다고 인정한 점에서 위 대법원 판결은 의미가 있다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

재건축사업을 추진하는 조합 집행부가 사업 과정에서 반복적으로 마주하게 되는 어려운 업무 중 하나가 조합원 자격의 판단이다. 특히 투기과열지구에서 시행되는 재건축사업의 경우 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 조합설립인가 후 주택이나 토지를 양수한 사람의 조합원 자격을 원칙적으로 제한하고 있기 때문에, 소유권 변동 시점이 조합설립인가 전인지 후인지에 따라 조합원 지위는 물론 향후 분양권의 귀속까지 달라질 수 있다. 조합으로서는 조합원 명부 작성, 총회 의결권 부여, 분양신청 통지 등 사업 전반에서 정확한 판단을 해야 하고, 판단이 잘못될 경우 조합원 지위 확인소송으로 이어질 가능성도 있다. 이와 관련해 최근 서울행정법원은 `조합원 지위 확인` 사건(서울행정법원 2026년 6월 12일 선고ㆍ2025구합53201 판결)에서 도시정비법 제39조제2항에서 규정하고 있는 투기과열지구 재건축사업의 `조합설립인가 후`가 구체적으로 어느 시점을 의미하는지에 관해 의미 있는 판단을 내렸다. 법원은 조합설립인가 처분이 행정청 내부에서 이뤄진 날을 기준으로 할 것이 아니라, 그 조합설립인가 처분이 조합에 통지돼 대외적으로 효력이 발생한 시점을 기준으로 판단해야 한다고 봤다. 이에 따라 조합설립인가 자체는 전날 이뤄졌더라도 그 인가가 조합에 통지되기 전에 소유권이전등기 신청이 접수된 경우에는 양수인의 조합원 지위를 인정했다. 따라서 서울행정법원은 원고들이 해당 재건축 조합의 조합원 지위에 있음을 확인하고 소송비용 역시 조합이 부담하도록 판결했다. 사안의 구체적인 경위부터 살펴볼 필요가 있다. 해당 조합은 서울 송파구 소재 재건축사업을 시행하기 위해 설립된 조합으로, 사업구역은 2017년 8월 3일 투기과열지구로 지정돼 있었다. 원고들은 2020년 11월 2일 기존 소유자로부터 아파트를 증여받았고, 다음 날인 11월 3일 오전 10시 10분께 소유권이전등기 신청이 법원에 접수됐다. 한편, 관할 구청장은 2020년 11월 2일 조합설립인가 처분을 했지만, 해당 인가를 실제 조합에 통지한 시점은 다음 날인 11월 3일 오전 10시 13분께였다. 결국 단 3분의 차이를 두고 소유권이전등기 신청과 조합설립인가의 통지가 이뤄진 것이다. 조합원 자격을 둘러싼 분쟁은 이후 조합이 조합원 지위 이전을 반영하기 위한 조합설립 변경인가 신고를 하면서 본격화됐다. 조합은 기존 토지등소유자의 조합원 지위가 원고들에게 이전됐다는 이유로 관할 구청에 변경신고를 했으나, 구청은 원고들이 투기과열지구 내에서 조합설립인가 후 아파트를 증여받았다는 이유로 이를 반려했다. 원고들은 도시정비법 제39조제2항에서 말하는 `조합설립인가 후`라는 것은 행정청이 내부적으로 인가를 결정한 때가 아니라 해당 인가가 조합에 고지된 이후를 의미한다고 주장했다. 원고들은 자신들의 소유권이전등기 접수가 오전 10시 10분에 이뤄진 반면, 조합설립인가가 조합에 통지된 것은 오전 10시 13분이므로 조합설립인가의 효력이 발생하기 전에 해당 아파트를 양수했고 따라서 조합원 지위를 취득했다고 주장했다. 이 사건의 핵심은 결국 도시정비법 제39조제2항에서 규정하는 `조합설립인가 후`의 의미를 어떻게 해석할 것이냐다. 도시정비법 제39조제2항은 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 도시정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 정하고 있다. 매매뿐 아니라 증여 등 권리의 변동을 수반하는 행위도 포함된다. 따라서 조합설립인가를 언제부터 법적으로 유효한 것으로 보느냐에 따라 양수인의 조합원 자격이 결정되는 구조이다. 서울행정법원은 이에 관해 명확하게 `조합설립인가가 조합에 통지된 때`를 기준으로 해야 한다고 판단했다. 그 첫 번째 근거는 `행정법`의 일반원칙이었다. 법원은 상대방이 있는 행정처분의 경우 특별한 규정이 없는 한 상대방에게 고지돼야 효력이 발생하고, 행정처분의 상대방이 다른 경로를 통해 처분이 있었다는 사실을 알고 있었다고 하더라도 정식으로 고지되지 않았다면 처분의 효력이 발생했다고 볼 수 없다는 대법원 판례를 들었다. 조합설립인가 역시 조합이라는 특정 상대방을 대상으로 하는 행정처분이므로 이와 동일한 법리가 적용된다는 것이다. 두 번째 이유는 조합설립인가제도 자체의 특성이다. 사업시행인가나 관리처분인가와 달리 도시정비법 제35조에는 관할 행정청이 조합설립인가를 별도로 고시하도록 하는 의무가 규정돼 있지 않다. 행정청이 조합에 조합설립인가를 통지하면 그 이후 조합이 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고 이해관계인에게 열람할 수 있도록 하는 구조이다. 따라서 일반적인 부동산 거래당사자가 조합설립인가가 조합에 통지되기도 전에 행정청 내부에서 이미 인가 처분이 이뤄졌는지를 객관적으로 확인하기란 사실상 어렵다. 법원은 바로 이러한 점을 중요한 판단 근거로 삼았다. 세 번째는 도시정비법 제39조제2항의 입법 취지이다. 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 양수인의 조합원 자격을 제한하는 이유는 재건축사업을 이용한 과도한 투기 수요를 차단하고 국민의 주거 안정을 확보하기 위한 것이다. 그러나 조합설립인가가 아직 조합에 통지되지 않아 일반 거래당사자가 그 사실을 알 수 없는 상황에서 거래가 이뤄진 경우까지 조합원 지위를 일률적으로 부인해야만 이러한 입법 목적이 달성되는 것은 아니라는 것이 법원의 판단이었다. 조합설립인가의 대외적 효력이 발생하는 시점, 즉 조합에 인가가 통지된 시점을 기준으로 해석하더라도 특별한 사정이 없는 한 투기 수요 억제라는 법의 취지가 훼손된다고 보기 어렵다는 것이다. 오히려 법원은 반대의 해석이 거래의 안정성을 해칠 수 있다는 점을 강조했다. 조합설립인가가 아직 조합에 통지되지 않은 상태에서는 거래당사자가 조합에 직접 문의하는 등 상당한 주의를 다 하더라도 인가 사실 자체를 확인하지 못할 가능성이 있다. 그런데 행정청 내부에서 인가 결정이 먼저 이뤄졌다는 사정만으로 해당 거래의 양수인에게 조합원 자격을 인정하지 않는다면 거래당사자로서는 스스로 확인할 방법이 없는 사정으로 중대한 재산상 불이익을 받게 된다. 법원은 이와 같은 결과가 거래의 안정성을 해칠 우려가 있다고 보았다. 이러한 법리에 따라 법원은 이 사건 원고들의 조합원 지위를 인정했다. 조합설립인가가 조합에 통지된 시각은 2020년 11월 3일 오전 10시 13분께였고, 원고들의 소유권이전등기 신청이 접수된 시각은 그보다 3분 빠른 오전 10시 10분께다. 따라서 원고들은 조합설립인가의 효력이 대외적으로 발생하기 전에 이 사건 아파트를 양수한 것으로 봐야 하고, 도시정비법 제39조제1항에 따른 정비구역 내 토지등소유자로서 조합원의 지위를 가진다는 것이 법원의 결론이다. 이번 판결은 조합 집행부의 실무에서 상당히 중요한 의미를 지닌다. 우선 조합원 지위의 양도ㆍ양수를 판단할 때 조합설립인가서에 기재된 `인가일`만을 기준으로 판단해서는 안 된다는 점이다. 실무상 조합설립인가서에는 인가처분일이 명확히 기재돼 있기 때문에 그 날짜를 기준으로 조합원 자격을 판단하기 쉽다. 그러나 이번 판결의 논리에 따르면 투기과열지구 내 재건축사업에서 도시정비법 제39조제2항을 적용할 때에는 단순한 인가처분일이 아니라 해당 인가가 실제 조합에 언제 도달했는지를 함께 확인해야 한다. 특히 이 사건처럼 같은 날 수분 차이로 소유권 변동과 조합설립인가 통지가 이뤄지면 날짜만 확인해서는 결론을 내릴 수 없다. 조합설립인가 통지서의 전자문서 송달시간, 공문 수신시간 등 인가가 실제 조합에 도달한 정확한 시점과 양수인의 소유권이전등기 접수시각 등을 비교해야 할 수도 있다. 조합 집행부 입장에서는 조합설립인가서 뿐 아니라 인가 공문의 수신기록과 송달자료를 보관하는 것이 중요해진다. 이번 사건에서 실제로 법원은 송파구청장과 법원행정처장에 대한 사실조회를 통해 각각 조합설립인가 통지시각과 소유권이전등기 접수시각을 확인해 판단했다. 또 하나 주목할 점은 관할관청의 판단이 조합원 자격에 대한 최종적 판단과 반드시 일치하는 것은 아니라는 점이다. 이 사건에서 관할관청은 원고들의 조합원 지위 이전을 전제로 한 변경신고를 반려했지만, 법원은 최종적으로 원고들의 조합원 지위를 인정했다. 조합 입장에서는 관할관청의 행정지도나 신고 반려가 있었다는 이유만으로 조합원 자격 문제가 법적으로 확정됐다고 생각해서는 곤란하다. 조합원 자격은 도시정비법의 해석과 구체적 사실관계에 따라 판단되는 것이고, 이해관계인이 다투는 경우 결국 법원의 판단 대상이 될 수 있기 때문이다. 그렇다고 이번 판결을 모든 조합원 자격 판단에 광범위하게 일반화하는 것 역시 주의해야 한다. 이 판결은 투기과열지구 재건축사업에서 도시정비법 제39조제2항의 `조합설립인가 후`라는 문언을 해석한 사례이다. 관리처분인가 이후의 양도ㆍ양수, 조합설립인가 후 세대분리, 공유관계 변동, 장기보유ㆍ거주에 따른 예외 등 다른 조합원 자격 문제는 각각 해당 법조문과 사실관계에 따라 별도로 검토할 필요가 있다. 아울러 현재 판결문상 확인되는 것은 서울행정법원의 판결인 만큼 향후 상급심에서 동일한 법리가 확정되는지도 실무상 계속 살펴볼 필요가 있다. 조합 집행부에게 이번 판결이 주는 가장 현실적인 교훈은 조합원 자격을 단순히 `인가일 전후`라는 형식적 기준만으로 판단해서는 안 된다는 것이다. 조합원의 자격은 재산권과 분양권에 직접 영향을 미치고, 총회 의결권과 분양신청, 관리처분계획에도 연쇄적인 영향을 미친다. 따라서 조합은 소유권 변동이 조합설립인가 전후의 경계에서 이뤄진다면 인가처분일, 조합에 대한 통지일시, 소유권이전등기 접수시점, 거래원인 등을 구체적으로 확인하고 판단해야 한다. 나아가 조합설립인가 직후에는 조합원 명부를 정비하면서 인가일을 전후해 소유권이 변동된 물건을 별도로 추출해 검토하는 절차를 두는 것이 바람직하다. 단순히 등기부에 표시된 등기원인일이나 등기완료일만 확인하기보다 필요하면 등기접수시점까지 확인해야 하고, 조합설립인가의 통지시점을 객관적으로 입증할 수 있는 행정청 공문과 전자문서 수신기록 또한 체계적으로 보존할 필요가 있다. 조합원 자격과 관련해 의문이 있는 경우에는 총회 의결권을 부여하거나 분양신청 절차에 들어가기 전에 법률적 판단을 정리해 두는 것이 향후 소송 위험을 줄이는 방법이 될 것이다. 결국 서울행정법원 2025구합53201 판결은 투기과열지구 재건축사업에서 조합설립인가 이후 양수인의 조합원 자격을 판단하는 기준시점을 보다 구체적으로 제시했다는 것에 의미가 있다. 법원이 주목한 것은 행정청 내부에서 인가처분이 성립한 날짜가 아니라 그 처분이 조합에 통지돼 대외적으로 효력을 발생한 시점이었다. 이는 `투기 억제`라는 도시정비법의 목적을 존중하면서도 거래당사자가 객관적으로 알 수 없는 행정청 내부의 사정만으로 중대한 재산권을 제한해서는 안 된다는 거래안정의 요청을 함께 고려한 판단으로 이해할 수 있다. 도시정비사업 현장에서 조합원 자격은 단순한 명부관리의 문제가 아니다. 한 사람을 조합원으로 인정할 것인지 여부는 의결권, 분양권, 청산관계와 사업의 적법성까지 연결될 수 있다. 이번 판결을 계기로 조합 집행부는 `인가일이 언제인가`에서 한 걸음 더 나아가 `인가처분이 언제 조합에 도달해 법적으로 효력이 발생했는가`를 확인하는 실무를 정착시킬 필요가 있다. 결국 정확한 사실관계 확인과 객관적인 자료 보존이 조합원 지위 분쟁을 예방하고 조합 집행부를 불필요한 소송으로부터 보호하는 가장 기본적인 출발점이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

현재 S&P500지수의 할인율은 4.7%로 미국 10년물 국채금리(4.7%)와 차이가 없고, 주식시장 할인율과 시중금리 격차는 2007년 이후 최저 수준을 기록하고 있다. 글로벌 유동성 위축이 아닌 선호도 변화고, 미국 정부보다 기업에 대한 신뢰도가 높아지고 있다는 의미로 해석할 수 있다. 미국 정부의 GDP 대비 재정적자 비율은 2026년 1월 5.2%에서 7월 6%로 다시 커진 반면 S&P500지수 ROE는 같은 기간 동안 20%에서 23%로 높아졌다. 기업들의 효율성 개선이 부각되면서 나타난 결과다. 고금리 국면에서 기업의 효율성(ROE) 개선 여부는 주가수익률에도 영향을 준다. 우선 2023년 3월~10월까지 연준의 추가적인 2회 기준금리 인상과 10년물 국채금리 상승(3.5%→4.9%) 국면에서 S&P500 내 ROE 상승 폭 상위 3개 업종의 평균주가수익률은 10%와 하위 3개 업종(-5%) 대비 월등히 높다. ROE는 [ROA(순이익/총자산)*재무레버리지 비율(총자산/총자본)]로 구성돼 있다. 시중금리가 상승하는 국면에서는 이익 증가에 대한 신뢰가 높지 않기 때문에 재무레버리지 비율을 높여 ROE 상승에 대한 기대가 높은 기업의 주가 성과가 좋을 수 있다. 최근 4개 분기 합산 알파벳의 자본지출 금액은 2292억 달러였고, CAPEX와 지분투자가 차지하는 비율이 88%에 육박한다. 반면 애플은 1097억 달러의 자본지출 중 89%가 배당과 자사주 매입이다. 올해 6월 말 이후 알파벳 주가는 -4% 하락한 반면 애플 주가는 7% 상승했다. 금리 상승 국면에서는 성장을 위한 투자보다는 주주환원을 통한 재무레버리지 비율 상승을 선호한다. 국내 증시에서도 삼성전자나 SK하이닉스처럼 막대한 잉여현금을 활용해 배당이나 자사주 매입을 통해 재무레버리지 비율을 높여 2026년 ROE 상승을 기대할 수 있는 기아, LG, 현대글로비스, GS 등에 관심을 가질 필요가 있다. 한편, 2023년 11월~2024년 8월과 같이 연준 기준금리 동결 이후 고금리 국면에서도 ROE의 중요성이 높은 건 같지만, ROA 상승을 기반으로 그 비율이 높아져야 주가 수익률이 높았다. 해당 국면에서 S&P500 내 ROA가 상승한 업종의 평균 주가 수익률은 35%로 하락한 업종 평균 26% 대비 높았다. 금리 상승기에는 재무레버리지로 ROE를 높이는 기업을, 금리 고점 이후에는 ROA 개선으로 ROE를 높이는 기업을 선택한다. 엔비디아는 AI 밸류체인 및 인프라 관련 기업에 지분투자를 늘리고 있다. 최근 4개 분기 합산 엔비디아의 지분투자 금액은 669억 달러로 배당과 자사주 매입(470억 달러) 금액보다 크다. 투자를 통해 향후 이익 증가와 높은 효율성(ROA와 ROE) 유지가 예상된다. 올해 8월 26일 엔비디아 실적 발표를 통해 이를 확인하고, 27일 잭슨홀 미팅 이후 미국 10년물 국채금리가 최근 고점을 넘지 않는다면 4분기를 대비하는 방법은 2026년 대비 2027년 ROA 개선을 기반으로 ROE 상승 기대가 높은 AI 밸류체인 및 인프라 관련 기업들 중심으로 비중을 확대하는 전략이 유효하다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 취임하자마자 사법부 수장을 향해 `조희대 씨` 운운하며 모욕성 발언을 쏟아내고 사퇴까지 압박하는 김민석 더불어민주당 대표의 언행에서 참을 수 없는 저급함과 오만함만이 보인다. 이번 논란은 조희대 대법원장이 지난 18일 손봉기 대구지법 부장판사와 김성수 서울고법 부장판사를 신임 대법관 후보로 이재명 대통령에게 서면 제청하면서 불거졌다. 대통령과 대법원장이 만나 후보를 제청해온 기존 방식과 달리 서면으로 절차가 진행되자 민주당이 대통령의 임명권을 무시한 처사라며 강하게 반발한 것이다. 이에 김민석 대표는 조 대법원장을 `해방 이후 최악의 대법원장`이라고 지칭하고 직함까지 떼어 `조희대 씨`라고 불렀다. 대법관 제청을 불량 학생의 행동에 빗대며 사퇴를 요구하는가 하면 법관들에게도 조 대법원장에 대한 입장을 밝히라고 압박했다. 공세는 여기서 멈추지 않았다. 김 대표는 `법치 파괴 조희대는 물러나야 한다`는 내용의 현수막을 전국에 게시하도록 당에 지시했다. 대법관 제청 과정에 문제가 있다고 판단한다면 국회에서 절차와 사실관계를 따져 물으면 된다. 집권여당이 조직력을 동원해 사법부 수장의 퇴진을 압박하는 모습이 정상적인 행태인가. 더욱이 서면 제청을 둘러싼 양측의 설명도 엇갈린다. 대법원은 대통령과의 면담을 요청했지만 성사되지 않아 서면 제청에 이르렀다는 입장이고, 청와대와 여당은 기존 관례를 무시한 일방적인 제청이었다고 한다. 더욱이 대통령이 염두에 둔 인물이 따로 있었다는 관측까지 나오는 상황에서 과연 어느 쪽의 주장이 사실인지 궁금하다. 「대한민국 헌법」은 대법관을 대법원장이 제청하고 국회의 동의를 거쳐 대통령이 임명하도록 권한을 나눴다. 대법원장이 갖고 있는 제청 권한을 절차에 따라 진행했는데도 관례를 운운하며 사법부 수장을 쫓아내려는 모습에 아연실색하겠다. 그것도 그간 온갖 관례를 다 깨고 본인들 입맛대로 행동해온 집권여당이 말이다. 권한을 분산한 이유는 독재하지 못하도록 하기 위함임을 알고 있지 않은가. 김민석 대표에게 묻고 싶다. 집권여당 대표인 본인을 앞으로 `김민석 씨`라고 불러도 괜찮은가. 자신들의 뜻과 다른 판단을 했다는 이유로 사법부 수장을 몰아세우고 전국적인 사퇴 압박에 나서는 것이 `삼권분립` 국가인 대한민국에서 있을 수 있는 것인가. 김 대표와 민주당은 사법부를 능멸하는 오만한 행태부터 당장 멈추길 바란다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 자신들은 대출로 고가 아파트를 사고 다주택을 보유해 놓고, 이제 와 국민들의 대출길은 막고 청년들에게는 폐버스를 개조해 살라고 한다. 이재명 정부의 기막힌 부동산 `내로남불`에 분노하지 않을 국민이 어디 있겠는가. 이재명 정부 인사들의 부동산 실태가 가관이다. 김상호 전 춘추관장은 서울 강남구 대치동 다세대주택 일부를 허가된 용도와 다르게 원룸으로 개조해 임대한 사실이 알려져 논란이 됐다. 그는 광진구 아파트도 배우자와 공동명의로 보유하고 있었으며, 논란이 확산된 뒤 청와대는 김 전 관장을 징계 후 면직 처리했다. 다른 고위 인사들을 둘러싼 논란도 이어졌다. 이성훈 전 국토교통비서관은 다주택을 처분하지 않은 상태에서 지난 7월 한국토지주택공사(LH) 사장으로 부임했고, 최성아 전 해외언론비서관을 비롯한 일부 전ㆍ현직 인사들도 다주택 보유 사실이 알려졌다. 정부가 국민에게 강도 높은 부동산 규제를 요구하면서 정작 정책을 만드는 권력 주변은 어떤 모습인가. 이억원 금융위원장을 둘러싼 논란도 마찬가지다. 이 위원장은 최근 부동산시장과 금융의 절연을 소신이라며 강조했다. 하지만 정작 자신은 과거 전세를 낀 강남구 개포동 아파트를 매입하면서 주택담보대출까지 이용한 이력이 국회에서 거론됐다. 자신은 금융을 활용해 부동산 자산을 형성해 놓고 청년과 실수요자의 대출 문턱을 높이는 정책을 강조할 자격이 있는 것인가. 여기에 황희 더불어민주당 의원의 `폐버스 청년주택` 발언은 불난 민심에 기름을 부었다. 황 의원은 폐기되는 버스를 주거 공간으로 개조해 청년들에게 제공하자는 이른바 `버스 하우스`를 제안했다가 거센 비판을 받았다. 논란이 커지자 부랴부랴 사과했지만, 집값과 주거비로 고통 받는 청년들의 현실과 얼마나 동떨어진 발상인지 놀라울 따름이다. 정말 훌륭한 주거 대안이라고 생각한다면 본인 가족부터 살길 바란다. 우리 국민이 분노하는 이유는 단순히 누가 집을 몇 가구 가졌느냐의 문제가 아니다. 정부는 대출과 세금 규제를 강화하며 국민의 내 집 마련 문턱을 높이고 있다. 이런 상황에서 여당에서는 청년들에게 폐버스를 개조한 주거 공간을 대안으로 제시하는 황당한 발상까지 나왔다. 자신들은 부동산으로 자산을 형성해 놓고 이제 와서 국민의 대출과 내 집 마련을 막는다면 누가 납득하겠는가. 국민에게만 희생과 규제를 강요하는 `내로남불`이 계속되면 이재명 정부에게 남는 것은 국민의 심판 뿐이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 경기도 재정에 비상등이 켜졌는데도 경기도지사 시절 각종 현금성 정책과 재정 확대를 주도했던 이재명 대통령은 또다시 같은 정책을 되풀이하고 있다는 점에서 국가 재정마저 경기도와 같은 상황에 처할지 심히 우려스럽다. 최근 추미애 경기지사는 취임 한 달여 만에 재정 비상을 선언하고 약 7700억 원 규모의 감액 추경 편성 방침을 밝혔다. 지난해 경기도는 지방채 발행 한도의 99.6%인 9430억 원을 발행한 데 이어 각종 기금 약 5600억 원까지 일반회계로 끌어다 썼다. 올해 예산은 41조7000억 원이지만 실제 가용재원은 3조5000억 원 수준에 불과하다. 경기도 재정 악화에는 취득세 감소도 영향을 미쳤지만, 세입이 줄어드는 동안 지출은 오히려 늘었다. 취득세 수입은 2022년 약 11조 원에서 올해 8조 원 수준으로 줄어든 반면 복지예산은 약 14조 원에서 19조6000억 원까지 증가했다. 지난 8년간 경기도정을 이끈 당사자는 이재명 대통령과 김동연 전 지사다. 이 대통령은 경기지사 시절 청년기본소득과 지역화폐 등을 추진했고, 김 전 지사도 예술인ㆍ체육인ㆍ농어민 등을 대상으로 기회소득 정책을 확대했다. 그 사이 경기도 예산은 20조 원대에서 40조 원대로 불어났다. 더 걱정스러운 것은 경기도 재정 악화의 책임에서 자유롭지 않은 이재명 대통령이 국가 재정에서도 확장 기조를 이어가고 있다는 점이다. 이재명 정부의 첫 본예산인 2026년도 총지출은 728조 원으로 전년보다 8.1% 늘었다. 적자국채 발행 규모는 110조 원에 달하며 국가채무는 1415조2000억 원, 국내총생산(GDP) 대비 51.6%까지 올라설 것으로 전망됐다. 지금 이재명 정부를 봐라. 재정 지출을 줄일 생각은 않고 국민에게 더 많은 세금을 걷고 다시 각종 지원금으로 나눠주는 정책을 반복하려 한다. 최근 부동산 세제 개편 논의만 봐도 보유세 강화 등 증세 가능성이 매우 높다. 대통령 후보 시절 공약을 완전히 뒤집으면서까지 말이다. 경기도에서 이미 경고음이 울리고 있는데도 같은 정책을 국가 정책으로까지 되풀이한다면 그 결말은 불을 보듯 뻔하다. 세금이 부족하면 더 걷고, 그래도 모자라면 국채를 발행해 돈을 푸는 식 말고는 할 수 있는 게 없나. 국민의 세금은 정권이 생색내며 나눠줄 쌈짓돈이 아니며 국가채무는 결국 국민과 미래 세대가 갚아야 할 빚이다. 경기도의 오늘이 대한민국의 내일이 돼서는 안 된다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 대한민국 증시를 사실상 도박판으로 만든 정책 책임자들은 즉각 경질돼야 한다. 수백에서 수천조 원에 달하는 국민 자산이 순식간에 증발하고 시장이 공황 상태에 빠졌는데도 누구 하나 책임지는 사람이 없다면 이재명 정부는 더 이상 시장의 신뢰를 말할 자격이 없다. 이번 사태는 단순한 주가 조정이 아니다. 지난 28일과 29일 코스피와 코스닥 시장에는 사상 처음으로 이틀 연속 서킷브레이커가 발동됐다. 그리고 오늘(31일)에는 코스피가 하루 만에 17% 넘게 폭등하며 역대 최고 상승률을 기록했다. 불과 며칠 사이 폭락과 폭등이 반복됐다는 것은 시장의 가격 발견 기능이 사실상 무너졌음을 의미한다. 정상적인 자본시장의 모습이 아니다. 미국 인공지능(AI) 투자 논란과 중국 반도체 산업의 부상, 지정학적 불안 등 대외 악재를 원인으로 거론하지만 이는 변명에 가깝다. 같은 충격을 받았더라도 우리나라처럼 연일 사이드카와 서킷브레이커가 반복된 사례는 찾기 어렵다. 결국 지난 5월 도입된 삼성전자ㆍSK하이닉스 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF)가 변동성을 키운 핵심 원인으로 지목될 수밖에 없다. 이미 두 종목이 코스피 시가총액의 절반 이상을 차지하는 상황에서 초고위험 레버리지 상품까지 허용한 것은 도저히 납득하기 어려운 정책 판단이다. 그런데도 이번 정책을 주도한 것으로 알려진 김용범 대통령 정책실장은 증시 급락의 원인을 개인투자자의 투자 성향과 시장 구조에서 찾으며 분노를 키우고 있다. 투자의 최종 책임이 개인에게 있다는 원칙은 맞다. 그러나 정부가 초고위험 상품을 허용하고 그동안 증시 활성화를 대대적으로 독려해 놓고, 시장이 무너지자 투자자 책임부터 거론하는 것은 비겁하고 무책임한 책임 전가다. 금융당국의 사후 대응도 실망스럽다. 기본예탁금을 3000만 원으로 상향하는 뒷북 대책은 미봉책일 뿐이다. 폭락장에서 시장의 안전판 역할을 해야 할 국민연금 역시 국내 주식 비중 상한 조정 등의 영향으로 제 역할을 하지 못했다는 비판을 받고 있다. 국민의 노후자금마저 정책 판단에 따라 시장 방어 기능을 상실했다면 이 또한 반드시 조사해야 할 문제다. 분명히 밝혀야 한다. 누가 어떤 판단으로 초고위험 금융상품 도입을 밀어붙였고, 위험성에 대한 충분한 검토는 있었는지 국민 앞에 낱낱이 공개해야 한다. 정책 결정 과정에 특정 이해관계가 개입한 것은 아닌지 철저히 조사할 필요가 있다. 경제 라인 경질은 출발점일 뿐이다. 의혹이 해소되지 않는다면 국정조사는 물론 특검도 추진해야 한다. 국민 자산을 송두리째 흔든 정책 실패를 누구도 책임 없이 넘어가게 해서는 안 된다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 이재명 대통령 본인부터 정부가 만든 규제를 비껴가는 듯한 거래로 논란을 자초했는데, 어느 국민이 정부의 부동산 정책을 납득할 수 있겠는가. 이재명 대통령 부부가 최근 경기 성남시 분당구 아파트를 29억 원에 매각하면서 매수인에게 채권최고액 17억7000만 원의 근저당권을 설정했다. 보통의 주택담보대출을 통해 잔금을 치르는 방식이 아닌 매도인이 매수인에게 잔금 상당액을 빌려주고 담보를 설정하는 일반적인 부동산 거래에서는 좀처럼 보기 어려운 방식이다. 거래 시점도 눈초리를 받고 있다. 해당 아파트는 재건축 사업시행자 지정고시를 앞두고 있었기 때문이다. 고시 이후 소유권을 이전하면 매수인이 조합원 지위를 승계하지 못할 가능성이 있는 만큼 이를 피하기 위해 매수인의 자금 조달을 돕는 방식으로 근저당권을 설정한 것이라는 분석이 나온다. 조합원 지위를 승계받지 못하면 현금청산 대상자까지 될 수 있다. 논란이 일자 청와대는 매수인의 자금 사정을 고려해 이뤄진 합법적인 민사계약일 뿐이며, 법적으로 아무런 하자가 없는 정상적인 거래라고 해명했다. 부동산 정상화 정책을 추진하는 과정에서 이뤄진 거래로 편법이나 규제 우회라는 지적은 사실과 다르다는 입장이다. 그러나 국민이 비난하는 지점은 거래의 적법성 여부가 아니다. 정부는 강력한 대출 규제로 국민에게는 돈을 빌리기 어렵게 만들어놓고, 대통령 본인의 아파트 거래에서는 일반 국민이라면 쉽게 활용하기 어려운 거래 방식을 선택했다는 점이다. 더 큰 문제는 시장에 잘못된 신호를 줬다는 점이다. 대통령의 거래 방식이 알려진 뒤 서울과 수도권에서는 `집주인 대출 가능`이라는 매물까지 등장한 것으로 알려졌다. 결국 정부가 만든 규제를 시장이 우회하는 방법을 대통령의 거래가 사실상 보여준 것 아니냐는 비판이 나오는 이유다. 이재명 대통령은 그간 부동산 투기를 막겠다며 규제를 거듭 강조해 왔다. 그러나 대통령의 거래가 시장에 "규제는 우회하면 된다"는 메시지를 남겼다면 정책은 이미 설득력을 잃은 것이다. 대통령조차 규제가 만든 현실을 피해 갔다면 이재명 정부는 무슨 자격으로 시장을 규제하고 정책을 내놓는다는 말인가. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

글로벌 반도체 기업들의 주가가 동반 하락세를 보였다. 특히 시클리컬 반도체인 키오시아, SK하이닉스, 마이크론 테크놀로지의 주가하락률은 영업이익률의 안정성이 높은 TSMC나 엔비디아보다 크다. 시클리컬 반도체가 지금과 같은 높은 영업이익률(70~80%)을 유지하기 어려울 것이라는 우려가 주가에 반영된 결과다. 시클리컬 반도체에 대한 우려를 인정한다고 하더라도 최근 발생한 주가 급락은 과도해 보인다. 그 이유는 ①최근 SK하이닉스의 장 중 저가 기준 MDD(고점 대비 저점까지 주가하락률)는 -43%를 기록했다. 이는 2022년 SK하이닉스 순이익 적자 전환 당시와 비슷한 정도 의 주가 급락이다. ②반도체(DRAM) 현물 가격도 여전히 상승하고 있다. DRAM 가격은 전주 평균 2%, 한 달 전 대비 7% 상승했다. ③DRAM ETF로 자금 유입이 꾸준히 진행되고 있다. 이달 이후 45억 달러, 최근 5일간 24억 달러의 자금이 순유입됐고, 전주 주말 ETF 가격 하락도 진정되는 모습을 보이고 있다. 반도체 기업 주가 반등 트리거는 이달 말부터 시작되는 미국 하이퍼스케일러의 실적 발표라고 판단한다. 알파벳(이달 22일), 마이크로소프트, 메타(29일), 아마존(30일)의 CAPEX 합산 증가율(YoY)은 2026년 1분기 80%→2분기 전망치 83%→3분기 전망치 92%까지 높아질 것으로 예상된다. 4분기 전망치는 79%로 다소 낮아지긴 하지만 절대적인 증가율이 여전히 높다. 투자 수요 증가를 감안하면 반도체의 높은 영업이익률 유지도 가능하다. 글로벌 반도체 기업들의 주가 측면에서는 하이퍼스케일러의 어닝서프라이즈 여부에도 주목할 필요가 있다. 2025년 이후 알파벳은 분기 기준으로 EPS가 예상치를 하회한 적은 없었다. 매출액 기준으로 어닝서프라이즈 기록 이후 삼성전자와 SK하이닉스의 1개월 평균 주가수익률은 11%와 17%로, 쇼크 기록 이후 주가 수익률인 2%와 -3%와 확실히 차이가 있다. 마이크론 테크놀로지와 TSMC의 주가 흐름도 마찬가지다. 메타와 아마존(SK하이닉스와 마이크론 테크놀로지 주가에 영향을 줌)은 EPS 예상치의 상회 또는 하회 여부가, 마이크로소프트는 CAPEX 예상치의 상회 또는 하회 여부가 글로벌 반도체 기업들의 주가 수익률에 영향을 준다. 중장기적인 관점에서 과거 지수 급락 이후 반등 과정에서의 기존 주도 업종들의 주가 흐름에도 주목할 필요가 있다. 과거 닷컴 버블 붕괴 이후(2001년 9월 이후), 글로벌 금융위기 이후(2008년 10월 이후), 연준 공격적 기준금리 인상 이후(2022년 9월 이후), 상호관세 부과 발표 이후(2025년 4월 이후) 반등 과정에서 이전 강세장을 만들었던 주도 업종들의 1개월ㆍ3개월ㆍ6개월 주가수익률은 지수 대비 상대적으로 높았고, 지수 반등을 주도하는 경향이 있었다. 현재 코스피 내에서 기존 주도 업종이었던 반도체, 하드웨어, 전력기기를 갖고 버텨야 하는 이유기도 하다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

현대도시는 다양한 변화를 추구한다. 지방도시의 쇠퇴는 새로운 융복합 도시를 추구하게 한다. 도시는 인간과 공존하는 생물이다. 도시쇠퇴에 대응하는 공공의 정책 방식은 쇠퇴를 무시하거나 쇠퇴를 성장으로 역전시키기 위해 대응하거나 쇠퇴를 받아들이고 이를 이용하는 것이다(이영성 외 2ㆍ2010). 그런데 현 정부의 정책은 쇠퇴를 성장으로 역전시키기 위해 대응하는 방식을 취하는 것 같다. 오랜만에 제주도를 여행할 기회가 생겨, 제주도를 돌아보면서 르 코르뷔지에의 `빛나는 도시`와 제인 제이콥스의 `미국 대도시의 죽음과 삶`이 생각났다. 지금 내가 사는 도시는 매우 빠르게 변하고 있다. 구도심은 해체돼 개발되고 아파트 단지가 우후죽순처럼 들어선다. 제주도의 모습은 색다르다. 도시쇠퇴와 성장은 관성의 법칙이 적용된다. 르 코르뷔지에는 "주거, 노동, 레크레이션, 교통을 도시의 중요한 기능적 요소로 인식하고 제시한 `빛나는 도시`는 물리적이고 인간적인 법칙에서 영감을 받아 기계시대의 인간의 본질적인 만족감을 부여하고자 하는 것을 목적으로 계획된 것"이라 말한다. 그의 도시는 "도시의 혼잡을 완화하고, 인구밀도를 높이고, 교통수단을 늘리고, 식수면적을 늘리는" 도시계획의 원리를 적용한다. 지금 우리 도시의 모습이다. 제인 제이콥스는 "도시거리의 신뢰는 공공보도에서 이뤄지는 작은 접촉들이 시간의 흐름 속에서 쌓이고 쌓이면서 형성된다"고 설명했다. 도시에 생명력을 부여하는 것은 다양한 인간활동이다. 살아 숨 쉬는 도시를 만들기 위해 제인 제이콥스는 오래된 건물과 신축건물이 공존하는 도시를 꿈꾼다. 르 코르뷔지에의 빛나는 도시와 제인 제이콥스의 미국의 대도시는 다르다. 현재 도시는 주로 르 코르뷔지에의 빛나는 도시이다. 제주도의 모습은 두 도시가 조화롭게 공존한다. 제주도를 남북으로 동서로 질주하면서 제주도는 누구의 도시인지 궁금했다. 함덕해수욕장에서 자연의 신비함을 만끽하고 돌아서 나오면서 새로운 도시를 마주한다. 함덕해수욕장이 주는 느낌은 새로운 도시를 떠오르게 한다. 해변을 둘러싸고 있는 건축물은 거대한 방파제가 된 변형된 도시의 모습이다. 도시정비사업 방식은 일반적으로 주거환경개선사업 및 재개발ㆍ재건축사업으로 나뉜다. 사업 시행에 있어서는 공공의 참여 범위를 확대했다. 구도심은 도시정비사업이 진행 중이다. 제인 제이콥스가 말하는 도시는 사라져 간다. 소규모재개발ㆍ재건축사업이 활성화돼 도시는 개발 중이다. 다양성을 갖는 인간활동은 사라져 간다. 제주도가 내게 줬던 느낌은 현대와 과거의 조화이다. 어떤 곳에서는 현대도시의 민낯을 보기도 한다. 르 코르뷔지에의 빛나는 도시는 친환경적인 도시이다. 현대인들에게 팬데믹 상황에 대응할 수 있는 적합한 도시계획일 수 있다. 하지만 개발을 우선시하다 보니 르 코르뷔지에의 도시계획이 비판을 받는 듯하다. 르 코르뷔지에의 빛나는 도시와 제인 제이콥스의 대도시는 긴밀한 연관성을 갖는다. 제주도에서 그런 도시의 모습을 보았다. 르 코르뷔지에는 `집은 인간이 살기 위한 기계`라 표현하며 표준화와 대량생산을 꿈꾸었다. 당시의 상황에서는 필연적인 것이었다. 현대도시도 기계가 집을 찍어내듯이 아파트를 만들어낸다. 제인 제이콥스의 대도시는 오래된 건물과 신축건물이 공존해야 하며, 무조건 저밀도를 추구하는 것이 아니라 적정한 인구의 집중을 유지해야 한다. 친환경적인 도시는 두 도시를 통합한다. 오히려 정책추진자들이 도시계획에 오류를 범하고 있다. 「도시 및 주겨환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량 건축물을 효율적으로 개량하고자 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거 생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 하며, 르 코르뷔지에의 빛나는 도시와 제인 제이콥스의 대도시는 도시정비법의 목적에 부합한다. 그런데 도시계획을 수립하는 수립권자가 토지이용계획을 수립할 때 친환경적이고 자급자족형 도시를 만들어내지 못하기 때문에 문제점이 발생한다. 도시주거환경정비기본계획을 수립할 때 제인 제이콥스가 말하는 도시를 만들어 낼 수 있는 도시계획을 수립해야 한다. 제주도는 도시정비사업과 도시재생사업이 잘 어우러진 도시이다. 르 코르뷔지에의 빛나는 도시와 제인 제이콥스의 도시는 도시정비사업과 도시재생사업이 어우러진 도시여야 한다. 도시정비사업에 있어 주거환경개선사업은 도시재생사업적 성격을 갖고 있으므로 오래된 건물과 신축건물이 공존할 수 있으나, 다른 사업 방식은 전면철거 방식이므로 공존할 수가 없다. 도시계획을 수립할 때 토지이용계획의 중요성을 실감하게 한다. 도시를 생활권으로 나눠 과거와 현재가 공존할 수 있는 도시, 르 코르뷔지에의 빛나는 도시를 구축할 수 있는 도시계획이 필요하다. 도시 공간 구조를 용도별로 나눠 인간이 살아갈 수 있는 도시를 만들어야 한다. 도시 주변은 과거와 현재가 공존하고 도심은 르 코르뷔지에의 빛나는 도시와 제인 제이콥스의 도시가 공존해야 한다. 도시정비법이 추구하는 목적은 도시환경을 개선하고 주거 생활의 질을 높이는 것이다. 팬데믹 상황에서의 경험을 도시계획에 반영해야 한다. 제주도에서 본 도시는 수도권에서의 도시정비사업에 시사하는 바가 크다. 도시주거환경정비기본계획에는 생명력을 부여할 수 있는 다양한 인간활동이 가능한 도시를 만들어내는 공간 구조계획이 포함돼야 한다. 인간과 자연의 조화가 이뤄져 살 수 있는 곳이어야 한다. 제주도에서 본 도시는 우리가 추구하는 도시이다. 약점은 개선하고 강점을 최대한 살리는 도시계획이 필요하다. 도시정비사업은 자연과 조화를 이뤄야 한다, 도시쇠퇴를 극복하는 도시로 거듭나기 위해서는 르 코르뷔지에의 빛나는 도시와 제인 제이콥스의 도시가 조화를 이룰 때만이 가능하다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

1. 대법원(2025년 5월 29일 선고ㆍ2024두31185 판결) 피상속인이 이 사건 기준일 이전에 사망해 상속이 개시된 경우, 그 상속으로 인해 한 필지의 토지 중 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 된 상속인은 상속을 원인으로 한 등기가 이 사건 기준일 이후에 이뤄졌다고 하더라도 이 사건 단서에 해당해 독립된 1인의 분양대상자가 될 수 있다. 상속인이 상속재산분할협의를 통해 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 됐다고 하더라도 그 상속재산분할협의가 구 「서울시 도시정비조례」 제27조제2항제3호의 규정 취지에 반해 오로지 이른바 `지분 쪼개기`목적으로 이뤄져 그에 기초한 분양신청이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 마찬가지다. ⇒ 상속으로 부동산 지분을 취득한 경우에는 상속등기의 접수일이 아니라 상속개시일을 기준으로 분양대상자 여부를 판단해야 하며, 상속재산분할협의를 통해 소유하게 된 경우에도 마찬가지임. 2. 수원고등법원(2023년 7월 21일 선고ㆍ2022누12926 판결) 원고의 배우자 D는 1981년 4월 23일 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 D의 사망에 따라 2018년 7월 20일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마친 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 원고는 개정 규정 시행 전 투기과열지구 내 토지등소유자에 해당한다. 한편 원고와 같은 세대에 속하는 자녀 G가 개정 규정 시행 후인 2021년 7월 14일 안양시에 있는 I 아파트를 일반분양받았고, 그 아파트가 투기과열지구 내 도시정비사업에 의한 것임은 당사자 사이에 다툼이 없다. 결국 원고는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 부칙(법률 제14943호ㆍ2017년 10월 24일)제4조단서제2호에 해당해 개정 규정 시행 전 토지등소유자라도 개정 규정이 적용된다. ⇒ 2개의 부동산 모두 2017년 10월 24일 전에 취득한 것이 아니라면, 투기과열지구 내 분양신청제한에 따른 개정 도시정비법 규정의 적용을 받음. 3. 수원고등법원(2025년 6월 11일 선고ㆍ2024누12555 판결) 제1심판결이 적절히 판시한 바와 같이, 도시정비법령 및 「경기도 도시 및 주거환경정비 조례」의 관련 규정 내용, 위 각 규정의 목적이 `조합을 달리해 복수의 도시정비사업에서 주택을 취득하려는 투기 수요를 억제하고, 지분 쪼개기 등의 편법분양을 막기 위한` 데 있는 점 등을 고려하면, 토지 등의 공유자 중 1인이 도시정비법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청이 제한되는 경우, 다른 공유자도 공유로 소유한 토지의 지분 면적이 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 시ㆍ군 조례로 정하는 면적(이 사건의 경우 광명시 건축조례에 따라 60㎡)과 같거나 크지 않는 이상 마찬가지로 분양신청이 제한된다고 봄이 타당하다. ⇒ 공유자 중 재당첨 제한자가 존재하는 경우, 다른 공유자의 분양신청권은 공유지분 면적이 조례로 정하는 면적에 해당하는 경우에만 인정. 4. 수원지방법원(2022년 7월 7일 선고ㆍ2022구합60494 판결) 분양대상자 선정일 전에 상속ㆍ결혼ㆍ이혼으로 투기과열지구에서 조합원 자격을 취득한 사람 및 그 세대에 속한 사람은 투기과열지구에서 `추가로` 분양신청을 할 때, 그 추가 분양신청에서 분양대상자로 선정되는 경우 도시정비법 제72조제6항 본문의 제한을 받아 분양대상자 선정일로부터 5년 내에는 앞서 상속 등을 원인으로 취득한 조합원의 자격에서의 분양신청을 할 수 없게 된다는 사실을 충분히 예측할 수 있으므로, 이후 실제로 추가 분양신청에서 분양대상자로 선정됨에 따라 도시정비법 제72조제6항 본문의 적용으로 기존에 상속 등으로 취득한 조합원의 자격에서의 분양신청이 불가능하게 됐다고 하더라도, 이를 두고 예측하지 못한 상태에서 토지등소유자의 재산권이 침해된 것이라고 할 수 없다. 따라서 도시정비법 제72조제6항의 단서에서 정한 `상속ㆍ결혼ㆍ이혼`은 같은 항 본문에서 정한 분양대상자 선정일 이후에 발생한 것만을 의미한다고 해석하는 것이 타당하다. ⇒ 상속 등으로 조합원 자격을 먼저 취득해 둔 상태에서, 이후 본인이나 세대원이 투기과열지구 도시정비사업의 분양대상자로 선정되면, 기존 상속 취득분에 대해서는 5년 내 추가 분양신청이 제한됨. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

문제가 된 사건은 구 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 구 서울시 도시정비조례)」 시행일인 2010년 7월 16일 이전에 기본계획이 수립된 재개발사업에서 이 사건 단서가 정한 권리산정기준일인 2003년 12월 30일(이하 이 사건 기준일) 이전에 한 필지의 토지를 소유하던 피상속인이 사망했는데, 상속인들이 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치지 않고 있다가 이 사건 기준일 이후 비로소 지분면적 90㎡ 이상의 공유지분을 상속받는 내용의 상속재산 분할협의를 거쳐 그 공유지분에 관해 소유권이전등기를 마친 경우, 그 상속인이 이 사건 단서의 적용 대상에 해당하는지 여부가 쟁점이 됐다. 이에 관해 대법원(2025년 5월 29일 선고ㆍ2024두31185 판결)에서는 "피상속인이 이 사건 기준일 이전에 사망해 상속이 개시된 경우, 그 상속으로 인해 한 필지의 토지 중 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 된 상속인은 상속을 원인으로 한 등기가 이 사건 기준일 이후에 이뤄졌다고 하더라도 이 사건 단서에 해당해 독립된 1인의 분양대상자가 될 수 있다. 상속인이 상속재산 분할협의를 통해 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 됐다고 하더라도 그 상속재산 분할협의가 구 서울시 도시정비조례 제27조제2항제3호의 규정 취지에 반해 오로지 이른바 `지분 쪼개기` 목적으로 이뤄져 그에 기초한 분양신청이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 마찬가지다"라며 "그 이유는 다음과 같다. ①이 사건 단서는 이 사건 기준일 전부터 공유지분으로 `소유`한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상임을 요구하고 있다. 상속은 사망으로 인해 개시되고(「민법」 제997조), 상속인은 상속 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하는 것이며(「민법」 제1005조 전문), 상속재산의 분할은 상속 개시된 때에 소급해 그 효력이 있다(「민법」 제1015조 본문). 상속에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않는다(「민법」 제187조 본문). 피상속인이 소유하던 부동산은 피상속인의 사망과 동시에 상속인에게 이전되고, 상속재산에 관한 공동상속인 상호간의 상속재산 분할협의를 통해 상속받게 된 부동산 역시 상속개시 당시로 소급해 피상속인으로부터 해당 상속인에게 직접 승계된 것이 된다. 그에 따른 등기를 마쳐야만 비로소 상속인이 그 부동산에 관한 물권을 취득하는 것은 아니다. 따라서 이 사건 기준일 이전에 피상속인이 사망해 상속이 개시됐다면, 상속인은 등기 여부와 무관하게 이 사건 기준일 전부터 그 지분면적을 `소유`한 자에 해당한다. ②「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제6호 및 구 서울시 도시정비조례 제27조제2항제3호 본문이 2인 이상이 한 필지의 토지를 공유하는 경우에 원칙적으로 1주택만을 공급하도록 정한 것은 정비구역 안에 소재한 토지등소유자 사이의 이해관계를 조정하면서, 재개발사업으로 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 `지분 쪼개기`와 같은 행위를 하는 폐해를 막아 국민의 주거 안정을 확보하고 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하며 기존 조합원의 재산권을 보호하고자 하는 취지이다. 이 사건 단서가 위 원칙의 예외를 인정한 것은 구 서울시 도시정비조례가 제정 당시 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자를 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 정한 점에 비춰, 구 서울시 도시정비조례 제정일인 이 사건 기준일 이전부터 공유로 그 지분면적 이상을 소유하고 있던 자가 총면적이 90㎡ 이상인 토지를 단독 소유하고 있는 자와 동일하게 주택을 공급받을 수 있도록 하더라도 위와 같은 취지를 해하지 않으며, 개발이익의 균등한 배분과 형평에도 부합한다는 정책적 고려를 반영한 것"이라고 밝혔다. 이어서 재판부는 "이 사건 기준일 이전에 그 지분면적에 대해 상속등기를 마친 경우에만 이 사건 단서에 해당할 수 있다고 본다면, 상속이 이 사건 기준일 이전에 개시됐고 공동상속인들의 법정상속분에 따른 지분면적이 각 90㎡ 이상인 경우, `지분 쪼개기`의 의도가 전혀 없었음에도 이 사건 기준일 이후에 그 등기를 했다는 이유만으로 별도로 1주택을 공급받지 못하는 결과가 된다"면서 "이는 개발이익의 균등한 배분과 형평을 도모한다는 이 사건 단서의 취지에 반한다"고 판결했다. 이로써 위 대법원 판결은 상속재산 분할의 협의로 `지분 쪼개기`의 의도가 없다면 상속개시 시에 소급해 토지지분이 상속된다고 해석한 점에 주의를 기울일 만하다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업의 대(大)여정 속에서 조합 집행부가 직면하는 가장 고되고도 민감한 단계 중 하나는 바로 준공 및 입주 단계일 것이다. 공사 기간 동안 축적된 조합원들과 수분양자들의 기대감이 실제 입주라는 현실로 구현되는 이 시기에는 사소한 절차적 흠결이나 계약서의 문구 하나가 조합 전체를 뒤흔드는 거대한 소송전으로 번질 위험이 상존한다. 최근 대구지방법원에서 선고된 판결은 입주 단계에서 흔히 발생하는 `부분준공인가 시 잔금 전액 수납`의 적법성 여부를 두고 조합 집행부에 매우 중대하고 실무적인 시사점을 제공해 주고 있다. 본 판결은 수분양자들이 조합과 시공자를 상대로 제기한 막대한 규모의 손해배상 청구를 전부 기각함으로써 조합의 손을 들어줬으나, 그 내막을 들여다보면 조합 집행부가 향후 공급계약서를 작성하고 입주 절차를 진행할 때 어떤 점을 철저히 검증하고 방어벽을 세워야 하는지 명확한 이정표를 보여준다. 사건의 발단은 이렇다. 대구광역시 내 모 재건축 조합은 신축 아파트 건설 사업을 추진해 완료해 가던 중, 전체준공인가에 앞서 관할관청으로부터 동별 혹은 구역별 부분준공인가를 받았다. 이에 따라 조합은 입주지정기간을 설정하고 수분양자들에게 입주지정기간 내에 잔금 전액을 납부하고 입주할 것을 안내했다. 수분양자들은 이 안내에 따라 분양대금 잔금 전액을 납부하고 입주를 마쳤고, 조합은 그로부터 약 2년이 지난 시점에 아파트 전체에 대한 준공인가를 최종적으로 득했다. 문제가 불거진 것은 바로 이 부분준공인가 시점과 전체준공인가 시점 사이의 간극이었다. 수분양자들 중 일부는 「주택공급에 관한 규칙」 제60조제4항제4호 및 「주택법」 제54조제1항을 근거로 삼아 격렬히 반발했다. 이들 규정에 의하면 임시사용승인이나 동별 사용검사(부분준공인가)를 받아 입주하는 경우 전체 입주금의 10%에 해당하는 잔금은 전체준공검사(사용검사)일을 기준으로 납부해야 하므로, 조합이 전체준공인가 전에 잔금 전액(분양대금의 30%)을 수납한 것은 위법하다는 주장이었다. 이에 따라 수분양자들은 잔금 중 10%에 해당하는 금액에 대해 실제 납부일로부터 전체준공인가일까지의 이자 상당액을 불법 행위 또는 채무불이행으로 인한 손해배상금으로 청구하는 소송을 제기하기에 이르렀다. 이 소송에서 법원은 조합의 손을 들어주며 수분양자들의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각했다. 법원의 판단 근거를 면밀히 분석하는 것은 조합 집행부가 사업의 리스크를 관리하는 데 핵심적인 자산이 된다. 법원이 판단한 첫 번째 핵심 논거는 바로 사법상 `공급계약서`의 독자적 효력과 처분문서로서의 구속력이다. 당해 조합이 수분양자들과 체결한 주택공급계약서에는 분양대금 납부일 중 잔금 지급일에 관해 단순하게 `입주지정일`로만 규정하고 있었다. 해당 공급계약서 제1조제1항에서는 공급금액을 납부기일 내에 납부해야 한다고 명시했고, 제2조에서는 입주지정기간 만료일부터 3개월 이내에 잔금을 납부하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 규정했으며, 제6조에서는 수분양자가 공급금액 등 전액을 기일 내에 완납해야만 입주증을 발급받아 입주할 수 있다고 규정하고 있다. 즉, 공급계약서 본문 그 어디에도 `부분준공인가`를 받는 경우 잔금 중 일부를 전체준공 시까지 유보할 수 있다는 취지의 예외 규정이 존재하지 않았던 것이다. 법원은 설령 이러한 계약서의 내용이 「주택공급에 관한 규칙」에 정한 기준과 다소 차이가 있다 하더라도, 사법상의 계약인 공급계약의 효력 자체를 부인할 수는 없다고 봤다. 행정적인 규제 성격을 갖는 「주택공급에 관한 규칙」 위반 여부와 사법상 당사자 간 합의의 효력은 별개라는 대법원의 일관된 태도를 재확인한 것이다. 두 번째 핵심 쟁점은 `입주자모집공고`와 `공급계약서` 간의 효력 관계였다. 수분양자들은 입주자모집공고문에 명백히 "임시사용승인을 받아 입주하는 경우에는 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에 납부하고, 나머지 10%의 잔금은 사용검사일을 기준으로 15일 이내에 납부해야 한다"는 내용이 기재돼 있으므로 이것이 당연히 계약 내용이 돼야 한다고 주장했다. 그러나 법원은 청약의 유인에 불과한 입주자모집공고의 내용이 분양계약의 내용으로 편입되기 위해서는 계약서에 그에 관한 명시적인 조항이 있거나 이를 계약 내용으로 삼기로 하는 별도의 합의가 존재해야 한다고 봤다. 당해 공급계약서에는 입주자모집공고의 내용을 계약 내용으로 편입한다는 취지의 규정이 전혀 없었기 때문에, 모집공고상의 잔금 유예 규정이 분양계약의 일부가 될 수 없다고 단정했다. 조합이 체결한 공급계약서의 문구 자체가 법원을 움직이는 강력한 처분문서로서 기능한 사례다. 이 판결이 도시정비사업 조합 집행부에 던지는 실무적 교훈은 매우 묵직하다. 많은 조합들이 시공자나 정비사업전문관리업자가 제공하는 표준계약서 서식을 무비판적으로 수용하거나 입주자모집공고문과의 정합성을 면밀히 따져보지 않은 채 공급계약을 체결하곤 한다. 만약 이 사건 조합의 공급계약서에 "입주자모집공고상의 대금 납부 조건을 준수한다"거나 "공고문 내용을 본 계약의 일부로 본다"는 단 한 줄의 포괄적 합의 문구만 있었더라도 판결의 결과는 완전히 뒤집혔을 것이다. 조합은 수십억 원에서 수백억 원에 이르는 잔금 유예로 인한 금융비용 부담과 지체상금 청구 독촉에 시달리며 조합의 존립마저 위태로워졌을지 모른다. 따라서 조합 집행부는 공급계약서를 작성하는 최초 단계에서부터 도시정비사업 전문 변호사의 조력을 받아 계약서 조항 하나, 하나가 초래할 미래의 사법적 결과를 시뮬레이션해야 한다. 입주자모집공고문은 행정관청의 승인을 받기 위해 관련 법령을 그대로 기재하더라도, 실제 수분양자와 체결하는 개별 공급계약서에서는 조합의 재정적 안정성과 공사비 적기 상환을 위해 잔금 납부 조건을 명확하고 확정적으로 규정해 두는 `이원화 전략`이 실무적으로 얼마나 유용한지가 이번 판결을 통해 여실히 증명됐다. 도시정비사업의 성공은 단순히 건물을 올리는 것에 그치지 않고, 조합원들의 소중한 분담금을 지키고 원활히 입주를 마무리해 조합을 성공적으로 해산하는 법적 마무리 단계에서 완성된다. 법원으로부터 적법성을 공인받은 이번 판례를 거울삼아 전국의 조합 임원진들은 현재 진행 중인 분양계약 체결 과정 및 계약서 서식을 전반적으로 재점검하시기를 권고드린다. 사소한 문구의 조율이 조합원들의 수백억 자산을 지키는 가장 강력한 법률적 방패가 된다는 사실을 늘 염두에 두고, 철저한 계약 관리를 통해 흔들림 없는 도시정비사업을 완수하기를 기원한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 경찰의 부실수사와 증거인멸 정황이 검찰 보완수사로 드러났는데도 집권여당인 더불어민주당은 보완수사권 폐지를 밀어붙이고 있어 파장이 일고 있다. 최근 광주 여고생 살인사건인 이른바 `장윤기 사건`은 검찰 보완수사가 왜 필요한지를 여실히 보여준다. 경찰은 사건을 단순 살인으로 판단해 송치했지만, 검찰은 보완수사를 통해 성폭행 목적의 범행 정황을 밝혀내 강간 등 살인 혐의를 적용했다. 보완수사가 없었다면 중대 범죄가 단순 살인으로 축소돼 처리될 뻔한 것이다. 충격적인 것은 수사 과정에서 드러난 경찰의 민낯이다. 현직 경찰관인 장윤기의 부친은 아들의 휴대전화와 성범죄 관련 증거를 폐기한 혐의를 받고 있고, 담당 경찰관 역시 수사 정보를 전달하고 주요 증거 확보를 누락한 정황으로 증거인멸 혐의를 받고 있다. 사건의 진실을 밝혀야 할 경찰이 오히려 사건 축소와 증거인멸에 가담한 정황이 드러난 것이다. 이렇게까지 부패할 수 있나싶다. 심히 우려스러운 것은 보완수사권을 폐지하면 경찰 비위를 또 경찰이 수사한다는 점이다. 자기 식구를 자기 조직이 조사하는 게 고양이에게 생선을 맡기는 것과 무엇이 다른가. 더욱이 이번 사건은 검찰의 보완수사가 있었기에 경찰의 부실수사와 증거인멸 정황이 세상에 드러났다. 보완수사권이 사라진다면 앞으로는 사건이 축소되거나 은폐됐는지조차 알 수 없게 된다. 그런데도 민주당은 검사의 보완수사권을 전면 폐지하는 「형사소송법」 개정을 거둘 생각이 없다. 오히려 강행하려는 듯하다. 장윤기 사건처럼 검찰의 보완수사가 경찰의 부실수사와 증거인멸 정황을 밝혀낸 사례가 눈앞에서 확인됐는데도 말이다. 결국 민주당이 지키려는 것은 국민의 권리가 아니라 "검찰은 무조건 없애야 한다"는 정치적 의도라는 비판이 나오는 이유다. 정말 무서운 것은 사건이 은폐되는 것만이 아니다. 경찰을 견제할 최소한의 장치까지 없애려는 것은 개혁이 아니라 또 다른 무소불위 권력을 만드는 일이다. 그 피해는 선량한 국민과 범죄 피해자들이 고스란히 떠안고, 웃는 것은 범죄자들뿐이다. 이를 뻔히 알고도 강행한다면 이재명 정부와 민주당은 앞으로 벌어질 모든 수사 은폐와 오판의 책임에서 결코 자유로울 수 없을 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 이재명 정부의 국정 운영이 갈수록 우려스럽다. 시장의 원칙보다 정치를 앞세우고 있다는 느낌을 도저히 지울 수가 없다. 최근 정부는 호남권에 대규모 반도체 생산기지를 조성하는 내용을 담은 메가 프로젝트를 발표했다. 이 자리에는 삼성전자와 SK하이닉스 등 주요 기업 관계자들도 참석했다. 특히 이재명 대통령은 이재용 삼성전자 회장과 최태원 SK그룹 회장을 단상으로 불러 90도로 인사하며 "국가 영웅"이라고 치켜세우는 장면을 연출했다. 정부는 지역 균형발전과 미래 성장동력 확보를 내세웠지만, 발표 직후부터 산업 논리보다 정치적 판단이 앞선 것 아니냐는 논란이 일고 있다. 이재명 대통령은 호남 반도체 투자를 두고 "좋게 말하면 유도, 심하게 말하면 유인"이라고 말했고, 기업들로부터 "약속을 받았다"는 취지의 발언도 했다. 여기에 호남 투자를 과거 지역 차별에 대한 역사적 보상처럼 설명하면서 기업 투자에 정치가 개입했다는 비판을 자초했다. 문제는 반도체 산업이 정치가 아니라 산업 논리로 접근해야 하는 분야라는 점이다. 공장 하나를 짓더라도 전력과 용수, 인력, 협력 업체 등 필수 기반이 먼저 갖춰져야 한다. 하지만 정부는 대규모 투자만 강조했을 뿐 정작 핵심 인프라 대책은 여전히 불분명하다. 삼성전자와 SK하이닉스는 지금 글로벌 반도체 패권 경쟁의 최전선에 서 있다. 수백조, 수천조 원 규모의 투자 결정은 기업의 생존이 걸린 문제다. 전력과 용수, 인력, 협력업체 생태계까지 따져도 모자랄 판에 대통령이 특정 지역 투자를 공개적으로 언급하고 기업 총수들과 함께 발표하는 모습은 결코 가볍게 볼 일이 아니다. 기업이 과연 자유로운 판단으로 결정한 것인지 의문이 나오는 이유다. 물론 지역 균형발전은 필요하다. 그러나 국가 전략산업의 입지를 정치 논리로 정해서는 안 된다. 기업이 가장 경쟁력을 낼 수 있는 곳을 객관적인 데이터와 산업 여건에 따라 선택해야 한다. 이번 결정 역시 그런 과정이 충분히 공개되지 않아 의문만 키우고 있다. 기업은 정치의 도구가 아니다. 대통령이 투자 방향을 공개적으로 제시하고 기업의 약속까지 언급한 것은 시장경제 원칙을 흔드는 위험한 발상이다. 산업을 정치의 무대로 끌어들이는 순간 기업 경쟁력은 흔들리고, 그 피해는 결국 대한민국 경제와 국민에게 돌아갈 수밖에 없다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 의혹투성이 후보자를 국무총리로 밀어붙이는 대통령도, 사퇴는커녕 버티는 후보자도 국민을 너무 쉽게 보고 있다. 권력은 국민에게서 나오며, 민심을 거스른 오만은 결국 더 큰 대가로 돌아온다는 사실을 잊어선 안 된다. 한성숙 국무총리 후보자 인사청문회를 두고 `맹탕 청문회`라는 비판이 거세다. 야당인 국민의힘이 이해진 네이버 의장 등 증인과 참고인 채택을 요구했지만 단 한 명도 채택되지 않았다. 국무총리 후보자를 검증하는 자리에서 의혹 많은 사안이 수두룩한데도 어떠한 증언도 들을 수 없게 원천봉쇄했다. 이미 답은 정해져 있다는 인상을 지울 수 없다. 한성숙 후보자를 둘러싼 논란은 상상 이상이다. 당초 4주택을 보유했던 한 후보자는 청문회를 앞두고서야 3가구를 처분하며 1주택자가 됐다. 이 과정에서 잠실 아파트를 매각해 상당한 시세차익을 거둔 사실도 논란이 됐다. 여기에 가족 간 시세보다 낮은 임대료 계약을 통한 편법 증여 의혹, 양평 농지의 「농지법」 위반 의혹, 종로 건물 불법 증축 문제가 잇따라 제기됐다. 과거 이력도 놀랍다. 한 후보자는 엠파스 검색서비스 책임자 시절 포털 내 음란물 유통 사건과 관련해 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」 위반 혐의로 벌금형을 확정받은 전력이 있다. 본인은 직접 게시한 것이 아니라 서비스 관리 책임에 따른 처벌이었다고 해명했지만, 기가 찰 노릇이다. 이뿐만 아니다. 중소벤처기업부 장관 재임 당시 `모두의 창업` 사업에서 수천 명의 개인정보가 유출된 사고와 관련해서도 관리 책임론이 제기됐고, 네이버 재직 시절 성남FC 후원금과 관련한 이해충돌 의혹 역시 청문회 쟁점으로 거론됐다. 주적이 누구인지 답변도 제대로 못 했다는 점은 덤이다. 이처럼 한 후보자를 둘러싼 의혹은 어느 하나 가볍게 넘길 사안이 없음에도 후보자는 맹탕 청문회 덕에 대부분 일방적인 해명으로 일관하고 있다. 의혹이 많을수록 더욱 철저히 검증받아야 함에도 말이다. 제기된 여러 의혹과 이를 제대로 검증하지 못한 청문회 과정을 종합해 보면 한성숙 후보자가 과연 국정을 총괄할 자격을 갖췄는지 의문을 지울 수 없다. 결국 가장 큰 책임은 이재명 대통령에게 있다. 이 대통령은 다주택자를 두고 `마귀`라고 표현하며, 용지 복사조차 맡겨선 안 된다는 취지의 발언까지 한 바 있다. 그런데 정작 4주택자를 국무총리 후보자로 지명했다. 의혹투성이 후보자를 감싸며 국민 눈높이를 외면한 이번 인사는 결국 이재명 정부의 오만과 인사 철학의 민낯으로 오래 기억될 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=조명의 기자] 현대건설이 차세대 친환경 항공연료(e-SAF) 생산 기술 개발에 참여한다. 현대건설은 과학기술정보통신부가 추진하는 국책과제 '이산화탄소 전환을 통한 e-SAF 생산 기술개발' 수행기업으로 선정됐다고 이달 25일 밝혔다. e-SAF는 재생에너지 기반 전력으로 생산한 청정수소와 포집한 이산화탄소를 합성해 제조하는 차세대 지속가능 항공연료다. 최근 기존 바이오 기반 SAF의 원료 수급 한계를 보완할 대안으로 주목받고 있다. 이번 과제는 포집된 이산화탄소와 청정수소를 원료로 항공유를 생산하는 e-SAF 기술의 실증을 목표로 한다. LG화학과 현대건설을 비롯해 산ㆍ학ㆍ연 10개 기관이 공동으로 참여해 e-SAF 생산 기술을 실험 단계부터 실증 플랜트 구축까지 단계적으로 확보해 나갈 계획이다. 현대건설은 포집된 이산화탄소를 활용한 e-SAF 생산 공정 연구와 실증 플랜트 설계 검토 및 기술지원을 수행해 실증 플랜트의 안정성과 완성도를 높인다. 보유 연구설비를 활용해 생산 효율 향상 방안을 검증하고, 이산화탄소 전환 합성원유를 친환경 항공연료로 생산하기 위한 고도화 공정 연구도 수행한다. 현대건설 관계자는 "이번 과제를 통해 CCU 기술과 수소ㆍ재생에너지 인프라를 연계해 친환경 항공유 생산 전 과정에 걸친 통합 기술체계 구축 기반을 마련할 것"이라며 "앞으로도 친환경 연료 생산과 에너지 전환 분야의 연구개발 역량을 지속해 강화해 나가겠다"라 밝혔다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

1. 서설 시공자 선정 절차에서는 개별홍보 적발이나 필수서류 누락 등을 이유로 입찰을 무효로 판단하는 경우가 적지 않다. 다만 이러한 무효 결정은 그 사유의 존부와 별개로, ​권한 있는 기관이 정관ㆍ입찰지침서 등에서 정한 절차에 따라​ 이뤄져야 하며, 절차를 갖추지 못한 경우 무효 결정 자체가 다퉈져 부정될 수 있다. 이하에서는 관련 판례를 살펴보도록 한다. 2. 관련 판례 가. 대의원회 결의 없이 입찰무효 결정을 할 수 있는지(서울서부지방법원 2026카합50151 결정) 채무자 조합장은 채무자 대의원회 또는 총회 의결 등을 거치지 않은 채 단독으로 채권자의 입찰을 무효로 판단하고 이 사건 입찰을 유찰로 처리했으나, 채무자 조합장에게 입찰을 무효로 결정할 권한이 있다고 볼 만한 근거가 없다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」, 이 사건 고시, 채무자 정관, 이 사건 입찰지침서 등은 입찰을 무효로 하는 절차에 대해 명시적인 규정을 두고 있지 않은데, 이 사건 고시 제33조제1항에서 조합은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정해야 한다고 규정하고, 이 사건 고시 제3조제2항은 조합의 계약 체결과 관련해 관계 법령 및 정관 등으로 정하지 않은 사항은 대의원회 또는 토지등소유자 전체회의가 정하는 바에 따른다고 정하고 있으므로, 채무자가 입찰을 무효로 하기 위해서는 적어도 대의원회에 입찰서를 상정하고 대의원회에서 정한 방법이나 절차에 따라야 한다고 봄이 상당하다고 판시해 대의원회 의결 절차를 거치지 않고 필수 서류 누락을 이유로 특정 업체의 입찰 참여를 무효로 결정한 것이 위법하다고 봐 시공자 선정 절차 가처분 신청을 인용한 사례. 나. ​대의원회가 특정 업체의 입찰자격을 `무효`로 결의해여 단독 상정이 되게 할 수 있는지(의정부지방법원 2020카합5091 결정) ①도시정비법 제29조는 시공자의 선정은 경쟁입찰의 방법으로 하도록 정하고 있는 점 ②도시정비법 시행령에 의하면 시공자의 선정 및 변경은 총회의 의결을 거쳐야 하고 대의원회에서 총회의 권한을 대행할 수 없는 점 ③「정비사업의 시공자 선정기준」, 「공공관리 시공자 선정기준」, 「정비사업 계약업무 처리기준」은 입찰의 절차 및 방법에 관해 정하면서 최종적인 결정은 조합원총회에서 조합원 과반수가 직접 참석해 투표로 하도록 정하고 있는 점 ④총회에서 시공자를 선정함에 있어서 한 업체의 선정 여부만을 안건으로 상정하는 방식으로 사실상 조합원들의 시공자 선정 권한을 박탈시킬 수 있으므로, 대의원회에서 이미 선정한 시공자에 대해 총회에서 그 시공자와의 계약 체결 여부만을 의결할 수 있다면 이는 시공자의 선정과 변경을 총회의 의결사항으로 정한 도시정비법 제24조제3항제6호에 반하는 점 등에 비춰 보면 이 사건 대의원회 결의의 효력을 정지하지 않으면, F 주식회사는 시공자 선정에서 배제되고 E 주식회사 단독으로 시공자 선정에 상정돼 조합원들로서는 E 주식회사를 시공자로 하는지에 찬성하든지 반대하든지 두 개의 선택지밖에 없으며, 이는 앞서 본 경쟁입찰제도를 잠탈하게 돼 결의가 무효로 될 여지가 있으므로 대의원회 효력 정지 가처분 신청을 인용한 사례. 3. 결어 두 결정이 공통으로 말하는 바는 심플하다. 조합장 단독으로 입찰을 무효 처리하는 것도, 대의원회 결의로 특정 업체를 사실상 탈락시켜 단독 상정으로 몰아가는 것도​ 문제가 된다는 것이다. 입찰의 무효는 사실상 총회의 선택지를 재단하는 조치이므로, 절차적 정당성이 핵심이 된다는 점에서 두 결정 모두 일응 타당하다고 할 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 그 목적이 있다(제1조). 국민들의 생활수준의 향상으로 주거생활의 질이 높아지면서 고급주택을 선호하는 양상을 보인다. 도시환경의 개선은 주거생활의 질을 향상시키는 충분조건이다. 주택시장의 흐름은 정부의 주택 공급 정책을 통해 가늠해 볼 수 있다. 정부가 주택 공급 정책을 발표하지만 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 도시정비법의 목적을 적극적으로 반영한 주택 공급 정책이 있는지에 대해서는 의문이다. 「도시개발법」은 제1조에서 "계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지함"을 그 목적으로 한다고 명시하고 있다. 도시개발의 방향으로 「도시개발법」은 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고, 도시정비법은 주거생활의 질을 높이는 데 있다. 「도시개발법」과 도시정비법의 목적의 공통분모는 `도시환경의 개선`이다. 도시개발 방식은 법에 따라 다양한 모습을 보인다. 서울을 중심으로 한 수도권의 주택 공급 방식 또한 다양하다. 최근 서울시는 도시정비법에 따른 정비구역을 핵심전략정비구역으로 지정해 집중관리한다. 그 외 수도권에서는 도시정비사업 방식에 의한 주택 공급보다는 「도시개발법」 등에 의한 주택 공급 방식을 선호하는 듯한 모습을 보인다. 그 예로 공공택지지구 지정 등이다. 도시정비사업을 수행하면서 미래의 도시모습을 그려 본다. 도시들이 쇠퇴하고 심지어 소멸할 것이라는 전문가들의 의견을 접하면서 생존할 수 있는 방법을 찾아보면 도시의 생존은 `사람`이라는 결론에 도달한다. 사람들이 모이고 살아가기 위해서는 주택이 꼭 필요한데 공공은 다양한 방식으로 주택을 공급한다. 구도심 개발을 통해서 주택을 공급하기도 하고, 도외지의 택지를 개발해 주택을 공급하기도 한다. 현 정부의 주택 공급 정책을 보자면 2025년 9월 7일 보도자료를 통해 "서울·수도권에 향후 5년(2026~2030)간 총 135만 가구, 연간 27만 가구의 신규 주택이 공급(착공)된다"는 주택 공급 확대 방안을 발표하였다. 정부는 주택 공급 물량 산정기준을 착공 시점으로 정했다. 일반적으로 도시정비사업지에서 지상 30층대 건물을 신축하는 경우 착공기준으로 3년 이상이 걸린다. 그리고 다양한 요인으로 사업 시기는 지연된다. 주택시장에 주택 물량이 공급되는 시기는 요원하고, 최근 대두되는 전월세난도 주택 공급 시기와 관련이 있다. 언론매체들은 도시정비사업지의 경우 전세난이 이주 차질을 빚어 공사가 지연되고 주택 공급 또한 지연돼 전월세난은 더욱 심화될 것으로 예측한다. 필자 또한 주택 공급 물량의 감소는 전월세난을 더욱 심화시킬 것으로 예상한다. 서울시의 경우 원활한 주택 공급을 위해 3년 내 착공이 가능한 도시정비사업지를 핵심전략정비구역으로 지정해 관리한다고 하지만, 정부의 주택 공급 정책은 시장과 괴리가 있다. U시의 2035년 도시기본계획에 나타난 인구증가 계획을 분석해 도시개발사업의 유형을 살펴보면 도시정비법에 따른 인구증가률은 7.23%를 차지하고, 도시개발 및 공공주택개발이 57.62%를 차지해 구도심보다는 유휴부지 및 개발제한구역 해제를 통한 주택 공급이 훨씬 많음을 알 수 있다. 정부의 주택 공급 확대 방안과 같이 적기에 물량을 공급하기 위해 구도심보다는 개발제한구역의 해제 등을 통한 도시개발 방식을 선호한다는 것이다. 도시정비법의 목적은 도시환경의 개선을 통한 주거생활의 질을 높이는 것이다. 공공에서 추진하는 주택 공급 정책이 주거생활의 질은 높일 수 있으나 도시환경을 개선하는지는 의문이다. 공공택지가 개발되고 기반시설이 확충되기까지는 많은 시간이 걸린다. 인프라가 구축되기까지 많은 시간이 걸린다는 뜻이다. 따라서 「도시개발법」은 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진을 위해 계획적이고 체계적인 도시개발을 추구하는 것이다. 도시정비법과 「도시개발법」의 목적이 같으면서도 다른 이유이다. 공공은 정부의 주택 공급 확대 방안의 이행은 신속한 주택 공급이 최선이라 생각하고 쉬운 주택 공급 방법을 추구한다. 도시정비법에 의한 주택 공급은 조합설립인가 이후 주택 공급까지 10년 이상이 걸린다. 「도시개발법」에 의한 주택 공급은 토지 매입 등이 원활하게 추진되면 도시정비법에서 소요되는 기간을 반으로 줄일 수 있다. 정부가 추진하고자 하는 주택 공급 예상 기간을 충족시키는 방법은 구도심의 개발보다는 도심 외의 지역을 개발하는 것이 훨씬 쉽다는 것이다. 도시개발은 광의로 도시정비법에 의한 주택 공급 방식을 포함한다. 광의적으로 해석해 도시개발과 공공의 역할은 도시정비법과 「도시개발법」에서 정하는 목적 범위 내에서 이뤄져야 한다. 공공은 도시를 계획적이고 체계적으로 개발해 도시환경을 개선하고 국민들에게 양질의 주택을 공급해 공공복리의 증진을 도모해야 한다. 도시개발의 주체에 따라 주택 공급 방식에 차이는 있지만 그 목적은 대동소이하다. 최근 화두는 주택 공급 물량 부족이다. 주택 공급 물량의 부족은 전세난을 포함해 주택시장에 다양한 문제를 야기한다. 주택시장은 공급이 후행하는 관계로 수요와 공급이 균형을 이루는 것은 거의 불가능하다. 도시개발은 지방도시의 쇠퇴와 관련이 있다. 도시개발은 다양한 방식을 통해 이뤄진다. 구도심의 개발은 공공과 민간의 역할이 매우 중요하다. 도시정비법은 민간이 수행하는 사업이다. 도시가 지속성장하기 위해서는 주거생활의 질을 향상시키는 것이 필요하다. 컴팩트한 도시는 직주락이 있는 양질의 주택을 공급한다. 공공은 도시개발을 통해 도시가 영속할 수 있도록 해야 한다. 도시개발에 있어 공공의 역할은 국민들에게 양질의 주택을 적기에 공급하는 것이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

재건축 정비사업조합(이하 조합)은 관리처분인가 고시로 정비구역 내의 구분소유자의 점유를 당연히 승계하는 것으로 해석할 수 있는지 여부가 문제됐고, 이러한 점유의 당연승계로 취득시효가 완성됐다고 봐야 하는지 여부가 문제됐다. 이에 관해 대법원(2026년 1월 8일 선고ㆍ2023다211741 및 2023다211758 판결)에서는 "①｢도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)｣ 제81조제1항 본문에 따라 관리처분인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 도시정비법 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용ㆍ수익할 수 있게 된다. 이에 따라 사업시행자는 관리처분인가의 고시가 있게 되면 위 조항을 근거로 정비구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있다{구 도시정비법(2012년 2월 1일 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제49조제6항에 관한 대법원 2014년 7월 2일 선고ㆍ2012다62561ㆍ62578 판결, 대법원 2020년 8월 20일 선고ㆍ2017다260636 판결)}. 이는 종전의 토지 등에 대한 점유가 소유자 등에게 남아있음을 전제로, 사업시행자의 사용ㆍ수익권에 근거해 소유자 등에 대한 인도청구권을 인정하는 취지이다. ②도시정비법상 재건축사업의 경우 천재지변 등을 이유로 시장ㆍ군수 등이 직접 사업을 시행하는 경우 등을 제외하고는 사업시행자가 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따라 종전 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있는 권한은 부여되지 않으므로(도시정비법 제63조, 대법원 2014년 7월 24일 선고ㆍ2012다62561ㆍ62578 판결), 사업시행자인 재건축 조합과 분양신청을 하지 않은 자 등 사이에 협의가 성립되지 않은 경우에는 도시정비법 제73조제2항에 따라 매도청구소송을 제기해야 한다. 이 경우 사업시행자인 재건축 조합이 부담하는 매매대금 지급의무와 토지등소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전 및 토지 등을 인도할 의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 2022년 3월 31일 선고ㆍ2021다258029 판결). ③물건에 대한 점유란 사회관념 상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해는 반드시 물건을 물리적ㆍ현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람과의 시간적ㆍ공간적 관계와 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회관념 등에 따라 합목적으로 판단해야 한다(대법원 2012년 1월 27일 선고ㆍ2011다74949 판결)"라며 "앞서 본 바와 같이 도시정비법 제81조제1항 본문 규정은 사업시행자에게 도시정비사업을 위해 토지등소유자를 상대로 그들이 점유하고 있는 종전 토지 등의 인도를 구할 수 있는 권리를 부여하는 취지로 볼 수 있으나, 협의가 성립하지 않는 경우에는 토지등소유자를 상대로 매도청구소송을 제기하는 등으로 점유를 인도받기 위한 별도의 조치를 취할 수밖에 없다"라고 짚었다. 이어서 재판부는 "위 규정만으로 관리처분인가의 고시가 있는 경우 그 정비사업구역에 포함된 종전 토지 등 전체에 대한 소유자 등의 사실적 지배나 점유관계가 사업시행자인 재건축 조합에 곧바로 승계되는 효과가 부여되는 것은 아니다"라고 판결했다. 따라서 위 판결에 따른다면 재건축 조합은 관리처분인가 고시가 있을 경우 청산자에 대한 청산 절차를 모두 마치고 이주를 모두 완료한 이후에 정비구역 내 구분소유자의 점유가 승계된다고 봐야 한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

도시의 유기적 성장과 시민의 주거 안정을 견인하는 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업은 도심 내 양질의 주택을 공급하는 사실상 유일하고도 가장 강력한 수단이다. 그러나 지난 수년간 도시정비사업 현장은 복잡다단한 행정 절차와 고강도의 금융 규제, 그리고 급격한 공사비 상승이라는 삼중고에 시달리며 깊은 침체의 늪에서 벗어나지 못했다. 수많은 조합 집행부가 구역 지정의 기쁨을 누리기도 전에 자금 조달의 벽에 부딪혔고, 시공자와의 공사비 갈등이나 까다로운 규제 탓에 착공 단계에서 발이 묶이는 사례가 속출했다. 현장의 목소리가 이토록 비장하고 절박한 시점에, 최근 서울시가 정부에 공식 건의한 `재개발ㆍ재건축 속도 제고를 위한 10대 법령 개정안`은 가뭄 끝의 단비처럼 매우 반갑고 실효성 있는 대책들을 대거 포함하고 있다. 이번 건의안은 단순히 행정 절차를 몇 달 단축하겠다는 단편적 접근을 넘어, 대출 규제와 용적률, 조합원 지위 양도 등 도시정비사업 전 과정에 박혀 있던 핵심적인 대못들을 한 번에 뽑아내겠다는 강력한 의지의 표명이라는 점에서 그 의의가 매우 크다. 도시정비사업 현장에서 20년간 수많은 조합의 고뇌와 소송을 함께해 온 법률 전문가의 시각에서 볼 때, 이번 서울시의 건의안은 도시정비업계 전반의 패러다임을 바꿀 수 있는 중대한 전환점이자 조합 집행부가 향후 사업 로드맵을 전면 재수정해야 할 만큼 강력한 나침반이 될 것이라 확신한다. 이번 서울시 건의안 중 현장의 조합 집행부와 관련 업계 종사자들이 가장 주목하고 환호해야 할 대목은 단연 이주비 대출 규제의 완화, 즉 주택담보대출비율(LTV) 70% 적용 요구다. 현재 서울 전역을 비롯한 투기과열지구 내 도시정비사업 현장에서 이주비 대출은 일반 주택담보대출과 동일한 잣대가 적용돼 LTV 40%라는 엄격한 한도에 묶여 있다. 법리적으로나 현실적으로나 이주비는 새로운 자산을 취득하기 위한 투기성 자금이 아니라, 공사 기간 동안 조합원들이 임시로 거주할 전세 자금이나 이사 비용을 마련하기 위한 생존형 사업 자금에 가깝다. 이를 일반 주택구입자금 대출과 동일하게 규제해 온 것은 되정비사업의 본질을 오독한 대표적인 불합리한 규제였다. 이로 인해 수많은 조합원이 부족한 이주비를 충당하기 위해 고리의 대부업체나 시공자의 고금리 지급보증 대출에 의존할 수밖에 없었고, 이는 고스란히 조합의 금융비용 증가와 조합원 분담금 폭탄으로 되돌아왔다. 금융위원회가 서울시의 건의를 받아들여 이주비 LTV를 70%까지 확대한다면, 조합원들의 이주 자금 조달에 숨통이 트일 뿐만 아니라 조합 전체의 조달 금리가 대폭 낮아져 사업성 개선에 유의미한 혁신을 가져올 것이다. 특히 시공자의 재무 여건에 따라 자금 조달 여부가 춤을 추던 불확실성이 사라져 자금력이 부족한 중소 규모 현장이나 모아주택 사업지들도 시공자 리스크에서 벗어나 독자적이고 신속한 이주 절차를 추진할 수 있는 법적ㆍ금융적 기반이 마련될 수 있다. 이와 더불어 3년간 한시적으로 추진되는 조합원 지위 양도 제한 규정의 완화 제안 역시 시장의 거래 단절과 재산권 과잉 침해 논란을 해결할 수 있는 탁월한 정공법이다. 현행법상 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 양도가 금지돼 있어 장기간 사업이 지연되는 사업지의 주민들은 꼼짝없이 자산이 묶이는 고통을 겪어야 했다. 서울시의 제안대로 투기과열지구 내 지위 양도 제한을 한시적으로 완화하고, 소규모정비사업의 제한 시점을 조합설립인가 이후에서 사업시행인가 이후로 조정한다면 현장의 역동성은 몰라보게 살아날 것이다. 이는 초기 단계에 진입한 조합들이 주민동의율을 더 빠르고 매끄럽게 확보하는 촉매제가 될 것이며, 사업 장기화로 지친 원주민들에게는 합법적인 탈출구를 제공하고 사업에 새로운 활력을 불어넣을 차세대 투자 수요를 유입시키는 상생의 결과를 낳을 것이다. 특히 소규모정비사업 현장에서 지위 양도 제한 시점의 합리적 이행은 조합 설립 직후 발생하던 주민 간 법적 분쟁과 갈등을 원천적으로 차단해 주는 훌륭한 예방약이 될 수 있다. 사업성 개선 분야에서 서울시가 제시한 민간 도시정비사업 용적률 완화 및 공원녹지 확보기준 완화 카드 또한 매우 현실적이고 날카로운 처방전이다. 그동안 공공이 참여하는 도시정비사업에만 집중적으로 부여되던 용적률 완화 인센티브와 각종 특례를 민간 도시정비사업으로 전면 확대 적용하고, 임대주택 의무 비율을 현실적으로 손질하겠다는 구상은 도심 내 사업의 근본적인 한계를 극복하겠다는 선언과 다름없다. 최근 공사비가 급등하면서 기존의 용적률 체계 체제 하에서는 일반분양 물량을 충분히 확보하지 못해 조합원들의 추가 분담금이 천정부지로 솟구쳤고, 이는 결국 사업 중단이나 조합과 시공자 간의 계약 해지 소송으로 이어지는 주된 원인이었다. 민간 도시정비사업에도 유연하고 파격적인 용적률 상향을 허용하고 무리한 녹지 공간 확보 의무를 완화해준다면, 각 조합은 늘어난 일반분양분을 통해 공사비 상승분을 상당 부분 상쇄할 수 있을 것이다. 이는 조합 집행부에게 시공자와의 공사비 증액 협상에서 밀리지 않을 수 있는 강력한 무기를 쥐여주는 효과를 내며, 장기적으로는 분양가 안정과 조합원 재정 건전성 확보라는 두 마리 토끼를 동시에 잡는 최선의 해결책이 될 것이다. 도시정비사업의 고질병인 `기간 장기화`를 해결하기 위해 조합설립동의율을 기존 75%에서 70%로 하향 조정하고 행정 절차 및 통지 기간을 대폭 단축하겠다는 제안은 행정 효율성 측면에서 감탄할 만한 개혁이다. 도시정비사업 현장에서 동의율 수치 5%포인트(p)를 올리기 위해 추진위가 소모해야 하는 시간과 비용, 그리고 반대파 주민들과의 소모적인 법적 공방은 상상을 초월할 정도로 막대하다. 재건축에 이어 재개발까지 조합설립동의율 기준을 70%로 일원화하고 하향 안정화한다면, 초기 단계에서 지지부진하게 발목이 잡혀 있던 수많은 구역이 신속하게 법인격을 갖춘 조합으로 전환돼 본격적인 궤도에 오를 수 있다. 또 각종 행정 절차의 심의 기간을 단축하고 조합원 통지 절차를 간소화하는 것은 착공까지 걸리는 가혹한 터널의 시간을 최소 1년에서 수년까지 앞당길 수 있는 물리적인 동력이 된다. 시간이 곧 돈이자 금융비용인 도시정비사업의 특성상, 이러한 절차적 간소화는 조합원들의 유ㆍ무형 자산을 보호하는 가장 확실한 법적 안전망으로 작용할 것이다. 마지막으로 이번 건의안이 담고 있는 주민 권익 보호와 도시정비사업 운영의 합리화 방안은 준공 이후 발생하는 고질적인 갈등과 분쟁을 사전에 예방하는 훌륭한 입법적 보완책이다. 특히 법적 의무에 따라 조합원 명부를 공개하더라도 개인의 전화번호는 사전에 서면 동의를 얻은 경우만 공개하도록 제한하는 법 개정 제안은 현장의 고충을 완벽하게 짚어낸 대목이다. 그동안 도시정비사업 현장에서는 악의적인 비대위나 외부 세력이 조합원 명부 속 전화번호를 입수해 무차별적인 비방 문자를 발송하고 여론을 왜곡함으로써 사업을 마비시키는 부작용이 심각했다. 개인정보 보호와 알 권리의 균형을 맞춘 이번 개정안이 도입된다면, 집행부는 소모적인 여론 분열과 사생활 침해 논란에서 벗어나 오롯이 사업 완수라는 본연의 업무에 집중할 수 있는 쾌적한 환경을 보장받게 된다. 오랜 기간 현장을 지켜본 변호사로서 확신하건대, 도시정비사업의 성공은 화려한 조감도가 아니라 규제의 틈새를 신속하게 파고드는 집행부의 전문성과 법적 안정성에서 결정된다. 금융위원회와 국토교통부는 서울시가 던진 이 혁신적인 10대 과제를 전향적으로 수용해 법령 개정에 속도를 내야 할 것이며, 조합 집행부와 정비업계 종사자들은 다가올 규제 완화의 흐름을 선제적으로 파악해 자금 조달 계획과 설계, 시공 협상 전략을 재정비하는 영민한 리더십을 발휘해야 할 때다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 최저임금을 올리기만 하면 만사형통인가. 지금 같은 경기 침체 국면에서 무리한 인상은 결국 물가 상승과 일자리 감소로 귀결될 수 있다는 점을 노동계는 인정해야 한다. 최근 최저임금위원회는 내년도 최저임금 심의 과정에서 업종별 차등 적용 안건을 부결시켰다. 이에 내년에도 올해와 마찬가지로 모든 업종에 동일한 최저임금이 적용될 가능성이 커졌다. 경영계는 숙박ㆍ음식업 등 취약 업종의 지불 능력을 고려해야 한다고 주장했지만 받아들여지지 않았다. 노동계는 이미 내년도 최저임금 최초 요구안으로 시급 1만2000원을 제시했다. 올해 최저임금보다 16.3% 높은 수준이다. 월급으로 환산하면 약 250만 원을 넘는다. 노동계는 고물가와 생계비 부담을 이유로 들고 있지만, 현실 경제 상황과 괴리가 있다는 지적도 적지 않다. 현재 중소기업과 자영업자들의 상황은 녹록지 않다. 중소벤처기업부 산하 기관들이 대신 갚아준 대위변제 규모는 올해 들어 1조 원을 훌쩍 넘어섰고, 소상공인 대출 잔액 역시 역대 최대 수준을 기록하고 있다. 경기 침체와 소비 위축 속에서 많은 영세 사업장들이 생존 자체를 걱정하는 상황이다. 특히 최저임금 인상 부담은 고스란히 비용 증가로 이어질 수밖에 없다. 인건비가 오르면 음식값은 물론 서비스 요금, 배달비 등 각종 가격 인상 압력이 커진다. 결국 사업주가 부담하는 것처럼 보이는 비용은 소비자 가격에 반영되며 국민 전체의 부담으로 전가될 가능성이 높다. 일자리 문제도 더 심각해진다. 대기업과 달리 영세 사업장은 인건비 상승을 감당하기 어렵다. 결국 근로시간을 줄이거나 채용을 줄이고, 최악의 경우 폐업을 선택하는 사례도 늘어날 수 있다. 실제로 최저임금 인상 논란이 반복될 때마다 소상공인들은 직원을 줄일 수밖에 없다고 호소한다. 노동계는 최저임금 인상을 만능 해법처럼 주장하는 태도부터 버려야 한다. 폐업한 가게에는 최저임금도 없고, 사라진 일자리에는 임금 인상도 없다. 현실을 외면한 채 숫자만 올리자는 요구는 결국 노동자와 자영업자 모두를 어렵게 만들 뿐이다. 물가를 자극하고 고용 불안을 키울 수 있는 무리한 인상 요구는 이제 멈춰야 한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

이달 18일 FOMC회의가 개최될 예정이다. 기준금리는 동결 가능성이 높고, 케빈 워시 의장 기자회견 내용이나 점도표 변화에 주목해야 한다. 지난 3월 점도표에서 2026년 기준금리 중간값은 3.4%로 변화가 없었지만, Central Tendency의 하단이 지난해 12월 2.9%(상단 3.6%)에서 3월 3.1%(상단 3.6%)로 상향 조정되면서 기준금리 인상 가능성이 부각됐다. 현재 생각할 수 있는 실현 가능성 높은 시나리오 중 하나는 기준금리 동결과 장단기금리차(10년물과 2년물 국채금리 스프레드)의 상승 반전이다. 우선 현재 미국 2년물과 기준금리(하단)차는 58bp로 2023년 이후 최고치로 이미 2번 정도의 기준금리 인상 가능성을 반영하고 있어 이번 기준금리 동결 시 단기금리 하락 전환 가능성을 고려할 필요가 있다. 한편 미국과 이란 간의 전쟁 종전 가능성이 높아지면서 인플레이션 압력은 낮아질 수 있을 것이다. 4월 말 이후 현재 미국 10년물 국채금리는 4.3%에서 4.5%까지 상승했지만, BEI(기대인플레이션)는 2.4%에서 2.3%로 하락했고, 이달 미시건대 단기와 장기 기대인플레이션은 4.6%(5월 4.8%)와 3.4%(3.9%)로 전월 대비 동반 하락했다. 최근 10년물 국채금리가 상승한 이유는 성장률을 반영하는 실질금리가 상승했기 때문이다. 올해 5월 미국 ISM제조업지수 54p로 전월(52.7p) 대비 상승 반전과 선행지표인 재고순환지수는 6.9p(전월 5.1p)로 상승 전환하며 경기 확장에 대한 기대는 높아졌다. 미국의 성장 기대가 높아져 10년물 국채금리는 기대인플레이션 하락해도 2년물보다 하락 속도는 더딜 수 있다. 2년물 국채금리 하락을 기반으로 한 장단기금리차 상승 반전을 예상해 볼 수 있는 국면이다. 향후 예상되는 금리 변화를 바탕으로 주식시장의 접근 전략을 제시한다면 ①2016년 이후 기준금리 동결 국면에서 2년물 국채금리 하락 기반으로 장단기금리차 상승 시 월평균주가수익률이 상대적으로 높았던 업종은 관심 대상이다. 해당 국면에서 S&P500지수와 코스피 월평균주가수익률은 1.9%와 2.2%였다. ②기존 단기 국채금리의 빠른 상승으로 인해 연초 이후 밸류에이션(PER)이 상대적으로 크게 낮아졌던 업종들의 주가 상승 가능성은 높다. 2016년 이후 미국 2년물 국채금리 하락 기반의 장단기금리차 상승 시 S&P500지수와 코스피 PER은 전월 대비 평균 1.6%와 1% 상승했다. ③장단기금리차의 상승은 성장 개선을 포함하고 있다. PER 낙폭 회복의 기반은 이익 증가율이 돼야 한다. 상대적으로 PER 하락률은 크고, 이익 증가율 전망치는 높아야 한다. 과거 경험과 최근 PER 하락 정도 그리고 2026~2027년 이익 증가율 전망치를 고려해 우선 S&P500지수 내 업종을 선별하면, 반도체, 소프트웨어, 미디어, 하드웨어, 제약ㆍ바이오다. 한편 코스피 내 업종을 선별하면, 반도체, 하드웨어, 조선, 기계, 제약ㆍ바이오, 소프트웨어다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 매우 노골적인 행보다. 이재명 대통령 관련 사건을 두고 특검과 국정조사, 위원회까지 잇따라 가동되는 모습은 대한민국 사법 시스템이 특정 권력자를 위한 도구로 전락하는 듯해 매우 심각한 우려를 낳고 있다. 이재명 대통령은 최근 취임 1주년 기자회견에서 `조작기소특검`과 관련해 "잘못된 것이 있으면 바로잡으면 된다"는 취지의 발언을 내놨다. 지방선거에서 여당이 기대에 못 미치는 성적표를 받았음에도 관련 특검 추진 의지를 사실상 재확인한 것이다. 여권 일각에서는 이를 검찰 수사와 기소의 적정성을 다시 따져보겠다는 의미로 해석하고 있다. 현재 국회에는 친명계 의원들을 중심으로 일명 `조작기소특검법`이 발의된 상태다. 해당 법안은 대장동, 위례신도시, 쌍방울 대북송금 등 이재명 대통령과 직간접적으로 연결된 사건들을 주요 대상으로 삼고 있다. 공소취소 문제까지 거론되면서 법조계와 정치권 안팎에서는 적지 않은 논란이 이어지고 있다. 이런 상황에서 법무부는 최근 검찰인권존중미래위원회를 출범시켰다. 위원회는 위례ㆍ대장동 사건과 쌍방울 대북송금 사건 등을 포함한 여러 사건을 조사 대상으로 선정했다. 이미 서울고검 태스크포스(TF) 조사와 국회 국정조사 등이 진행됐던 사안들까지 다시 들여다보겠다는 심산이다. 위원회 구성 역시 논란의 대상이다. 친명계 좌장인 정성호 법무부 장관이 임명한 자들로 위원 전원이 친정부 또는 진보 성향 인사들로 채워졌다. 특히 일부 위원들은 과거 공개적으로 검찰 수사 비판이나 공소취소 필요성을 대놓고 언급한 인물들이다. 이런 상황에서 조사 결과가 얼마나 객관성과 신뢰성을 확보할 수 있겠는가. 안 봐도 비디오다. 더 큰 문제는 이 모든 과정을 `법과 상식 회복`이라는 이름으로 포장하고 있다는 점이다. 이재명 대통령은 그동안 자신에게 불리한 사안은 정치 탄압이나 조작으로 규정하고, 논란이 되는 행위는 정의를 바로 세우기 위한 조치인 것처럼 설명해 왔다. 그러나 법치주의 국가에서 권력자 스스로가 자신의 사건에 대한 판단하는 것은 있을 수 없는 일이다. 명백히 독립된 사법 절차를 통해 판결 받아야 한다. 분명한 점은 말장난과 궤변으로 사실이 바뀌지는 않는다는 것이다. 권력자의 사건을 두고 특검과 국정조사, 위원회까지 총동원하는 모습은 정의를 바로 세우는 일이 아니라 권력을 이용해 자신의 혐의를 덮으려는 시도로 비칠 수밖에 없다. 이미 수사와 재판으로 판결까지 난 사안을 새로운 조사기구를 이용해 결과를 뒤집으려 한다면 대한민국은 더 이상 법치국가가 아니다. 법은 권력자를 위해 존재하는 것이 아니다. 대한민국 사법 시스템이 특정인의 면죄부를 만드는 도구로 이용돼서도 안 된다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 있을 수 없는 일이 벌어졌다. 수천만 명의 참정권이 걸린 선거에서 투표용지가 부족해 유권자들이 발길을 돌리는 사상 초유의 사고가 터졌다. 중앙선거관리위원회(이하 선관위)의 무능과 태만이 민주주의 근간을 흔든 만큼 이번 사태는 사퇴 몇 명으로 끝낼 일이 아니라 철저한 수사와 책임자 처벌로 이어져야 한다. 이번 6ㆍ3 지방선거에서는 서울 등 일부 지역 투표소에서 투표용지가 부족해 유권자들이 정상적으로 투표하지 못하는 초유의 사태가 발생했다. 일부 투표소는 투표가 중단됐고, 개표 과정에서도 혼란이 이어졌다. 민주주의의 기본인 참정권이 침해됐다는 점에서 매우 심각한 사안이다. 더욱 이해하기 어려운 것은 선관위의 해명이다. 선관위는 일부 지역에서 전체 유권자 수의 절반 수준만 투표용지를 인쇄했다는 비상식적인 변명을 내놨다. 모든 유권자가 투표할 가능성을 전제로 준비해야 하는 기관이 투표율이 낮을 것을 가정해 용지를 제작했다는 설명은 상식적으로 납득하기 어렵다. 결국 그 피해는 고스란히 국민에게 돌아갔다. 문제는 이번 사건이 처음이 아니라는 점이다. 선관위는 과거 `소쿠리 투표` 논란으로 국민적 비판을 받았다. 이후에도 선거 관리 부실 논란이 반복됐고, 투표용지 관리 문제와 각종 행정 실수들이 끊이지 않았다. 선거의 공정성과 신뢰성을 지켜야 할 기관이 오히려 불신의 원인이 되고 있는 셈이다. 선관위 조직 내부를 둘러싼 논란도 적지 않았다. 감사원 감사 과정에서는 고위 간부 자녀와 친인척 채용 비리가 대거 적발됐다. 채용 절차를 무시하거나 특정 인물을 내정하는 등 공정성과 거리가 먼 행태가 드러났지만 선관위는 오랫동안 외부 감시를 거부해 왔다. 독립기관이라는 지위라는 이유에서다. 결국 이번 투표용지 부족 사태는 어느 날 갑자기 발생한 우연한 사고가 아니다. 반복된 관리 부실과 책임 회피, 내부 비리와 조직 문화가 누적된 결과다. 실제로 선관위원장과 사무총장이 책임을 지고 물러나겠다는 뜻을 밝혔지만, 국민적 분노가 쉽게 가라앉지 않는 것도 이 때문이다. 이번 사태를 몇몇 책임자의 사퇴로 덮어서는 안 된다. 선관위 해체는 물론이고, 그동안 선거 관리 과정에서 어떤 문제들이 있었는지 전면적인 조사에 나서야 한다. 가족 채용 비리부터 반복된 선거 관리 부실, 이번 투표용지 부족 사태에 이르기까지 철저한 수사와 책임자 처벌이 뒤따라야 한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 고환율ㆍ고물가ㆍ고금리 등 이른바 `3고(高)`에 신음하는 국민 앞에서 이를 `성공의 비용`이라고 보는 정부 관계자의 경제 인식이 매우 우려스럽다. 경제 현실을 외면하고 불편한 지표를 미화하려는 식의 발언은 매우 부적절하다. 최근 청와대 고위 관계자는 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 현재의 3고(高) 현상을 한국 경제가 도약하는 과정에서 나타나는 불가피한 현상이라고 평가했다. 반도체와 인공지능(AI) 산업 호황, 증시 상승, 세수 증가 등을 근거로 들며 이를 `도약의 마찰음`이라고 표현했다. 하지만 현실 경제가 보여주는 모습은 녹록지 않다. 원ㆍ달러 환율은 1500원대를 넘나들고 있으며 생산자물가 역시 큰 폭의 상승세를 보이고 있다. 국제유가 상승과 중동 정세 불안까지 겹치면서 수입물가 부담도 확대되고 있다. 환율 상승은 곧 소비자물가 부담으로 이어질 가능성이 높다. 금리 역시 불안 요인이다. 미국을 비롯한 주요국의 긴축 기조가 이어지는 가운데 국내 시장금리도 상승 압력을 받고 있다. 이미 가계와 자영업자들은 높은 이자 부담을 호소하고 있고, 경기 둔화 우려도 계속 제기되고 있다. 서민 입장에서 3고 현상을 과연 긍정적으로 받아들일 수 있을까. 더구나 최근 증시 상승이 경제 전반의 체력 개선을 의미한다고 단정하기도 어렵다. 코스피 강세는 AI와 반도체 산업 등 일부 특정 업종에 국한돼 있다. 삼성전자와 SK하이닉스 등 일부 대기업 중심의 성과가 나타나고 있지만 내수 경기와 소상공인, 자영업자들이 체감하는 경제 상황은 여전히 어렵다는 평가가 많다. 관계자 측은 앞서 반도체 호황에 따른 초과 세수를 활용한 이른바 `국민배당금` 구상을 언급해 논란을 빚은 바 있다. 당시에도 국가가 기업의 성과를 재분배 대상으로 바라본다는 비판이 제기됐는데, 이번 `성공의 비용` 발언까지 더해지면서 그의 경제 인식 자체에 대한 의문이 커지고 있다. 청와대 역시 이러한 인식이 계속 반복되는 것을 가볍게 여겨서는 안 된다. 일각에서는 국민배당금 논란과 이번 발언이 단순한 개인 의견이 아니라 청와대 내부의 정책 인식이 우회적으로 드러난 것 아니냐는 의구심도 나온다. 논란이 커질 때마다 `개인 의견`이라며 선을 긋는 모습이 반복된다면, 국민 입장에서는 청와대가 여론의 반응을 떠보기 위한 제스처를 취한 것이 아닌지 의심할 수밖에 없다. 해당 책임자는 국정 정책 방향을 총괄하는 컨트롤타워 역할을 맡은 청와대 핵심이기 때문이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 코스피가 사상 최고치를 갈아치우는 등 뜨거운 가운데 원화 가치는 금융위기 이후 최저 수준으로 추락하고 있다. 주가는 웃는데 고환율을 기록하는 기형적 현상을 마냥 반길 수 없는 이유다. 최근 코스피는 인공지능(AI) 반도체 수요 급증에 힘입어 사상 처음 8000선을 돌파했다. 삼성전자와 SK하이닉스를 중심으로 한 반도체 업종이 글로벌 AI 투자 열풍의 수혜를 입으면서 한국 증시는 세계적으로도 가장 강한 상승 흐름을 보이고 있다. 증시만 놓고 보면, 우리나라는 그야말로 전성기를 맞은 것처럼 보인다. 하지만 외환시장으로 시선을 돌리면 전혀 다른 모습이다. 원ㆍ달러 환율은 1500원을 넘어 1520원에 근접하며 금융위기 이후 가장 높은 수준까지 치솟았다. 보통 증시가 상승하면 해외 자금이 유입되고 통화 가치도 함께 오르는 것이 자연스럽지만 지금은 주가와 환율이 정반대로 움직이고 있다. 이런 디커플링 현상은 단순한 일시적 변동으로 보기 어렵다. 한국은행 역시 경상수지 흑자가 원화 강세로 이어지는 과거 공식이 약해졌다고 말한다. 되레 해외 자산 투자 수요가 늘어나면서 국내에서 벌어들인 돈이 다시 해외로 빠져나가는 구조가 강해졌다는 시각이다. 여기에 중동 정세 불안과 국제유가 상승까지 겹쳤다. 우리나라는 에너지 수입 의존도가 높은 국가 중 하나다. 유가가 오르면 달러 수요가 늘어나고 자연스럽게 환율은 상승 압력을 받는다. 최근 미국과의 대규모 투자 협력 논의 역시 시장에서는 추가 달러 수요 요인으로 해석되고 있다. 주가는 오르는데 원화는 힘을 쓰지 못하는 배경이다. 물론 정부와 외환당국도 시장 안정을 위해 다양한 대응책을 내놓고 있지만 시장의 반응은 매우 냉정하다. 증시가 전성기임에도 `역대급` 고환율은 단순한 수치가 아니라 우리 경제의 구조적 취약성과 대외 의존도를 드러내고 있는 것은 아닐까다. 우리는 코스피 8000이라는 화려한 숫자에 취해 있을 때가 아니다. 증시 상승보다 더 중요한 것은 국가 경제 전반에 대한 신뢰와 통화 가치의 안정이다. 주가는 정책과 유동성만으로도 성과를 낼 수 있지만 통화 가치는 다르다. 1500원 환율이 보내는 경고를 절대 무시해서는 안 된다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

정부가 2025년 9월 7일에 발표한 `주택 공급 확대 방안`에 따르면 "서울ㆍ수도권에 향후 5년(2026~2030)간 총 135만 가구, 연간 27만 가구의 신규 주택을 공급한다"는 것이며, 최근 3년 공급실적 대비 1.7배 수준으로 매년 11만 가구 늘어난 수치이다. 공급 물량의 산정은 국민 체감도와 실현 가능성을 극대화할 수 있도록 `착공 기준`으로 관리한다. 그리고 공공택지에서는 한국토지주택공사(LH)가 주택사업을 직접 시행해 공급 확대 및 공급 속도를 제고한다, 지난 19일 경향신문 등은 "1000가구 대단지 전세 1개… 전세는 없고 월세는 뛰고 위ㆍ아래할 것 없이 오를 일만 남았나"라 하면서 "서울에서 경기로 확대된 전월세난에 수요자들이 갈 곳을 잃고 매수세로 돌아서면서 부메랑처럼 다시 매매가가 상승하는 양상이 나타나고 있다"고 한다. 한국부동산원에 따르면 매매가격지수변동률은 2025년 1월 –0.15에서 올해 3월 0.18로, 전세가격지수 변동률은 2025년 1월 –0.02에서 지난 3월 0.41로 상승했고, 서울과 경기의 전세가격지수 변동률은 2025년 3월 기준 0.55와 0.31이다, KB부동산에 따르면 전세수급지수는 2025년 1월 128.48에서 지난 4월 172.29로 상승했고, 지표누리에 의하면 주택월세가격지수는 2021년 94.7에서 2026년 100.4로 상승한 바 있다. 전체적으로 주택에 대한 수급불균형이 심화하고 있다. 주택가격의 상승, 전월세난 등의 원인을 규명하는 것은 내외적 부동산시장 변동 요인을 살펴봐야 하지만 근본적인 것은 수급의 불균형이다. 주택의 소유는 시대적 상황 등에 따라 다양한 형태를 띠어 왔다. 국민의 생활 수준이 어려운 시기에는 주택을 `가지고 싶은 대상`으로 생각했지만 생활 수준이 풍요로워짐에 따라 `살고 싶은 주택`을 선호하는 양상으로 바뀌었다. 정부의 주택 공급 정책도 국민의 의식변화에 순응해야 한다. 정부가 발표한 9ㆍ7 주택 공급 확대 방안은 공공의 역할을 강화하고, 사업 절차에 따른 지연을 개선해 37만2000가구 이상의 주택을 신속 공급하고, 노후 시설ㆍ유휴부지를 활용하고 재개발ㆍ재건축사업을 촉진함으로써 주거 선호도가 높은 도심에 주택 공급을 확대하는 것이다. 정부는 공공과 민간에 의한 주택 공급을 통해 시장을 안정화시키려 한다. 정부가 5년(2026~2030)간 총 135만 가구, 연간 27만 가구의 신규 주택을 공급한다는 계획을 하고 있고, 주택 공급 물량의 산정 기준을 착공시점을 기준으로 한다. 하지만 민간에 의한 주택 공급은 다양한 요인에 의해 한계가 있다. 주택 공급 물량을 맞추기 위해서는 정부가 계획한 공공주택의 공급 물량을 적기에 공급해야 한다. 민간에 의해 공급되는 재개발ㆍ재건축사업의 주택 공급은 여러 절차를 거치는 관계로 착공 시점을 기준으로 해 5년 내에 주택을 공급한다 단정할 수 없다. 다양한 원인에 의해 사업이 지연되기도 하고, 착공 시점에 도달하는 과정이 순조롭지만은 않다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 등에서 활용하고 있는 패스트트랙제도는 극히 제한적으로 활용된다고 보면 된다. 지난날 국민들은 재산증식 수단으로 주택을 소유했고, 정부는 투기 근절을 통한 주택시장 안정화를 위해 시장에 깊숙이 개입했다. 이제 국민은 `살고 싶은 주택`을 원한다. 민간에서 공급하는 주택은 안정적인 주택 공급 및 사업성 제고를 위해 수요자인 국민들의 눈높이에 맞춰져 있다. 이제 공공이 공급하는 주택도 국민의 눈높이에 맞춰야 한다. 앞으로 정부가 추진하는 주택 공급 정책은 국민 니즈에 부합해야 한다. 2024년 말 기준 1인 가구의 수와 비율은 약 850만 명으로 36.1%를 차지하고 있다. 국민들은 소형주택에 대한 선호도가 높다. 포스트코로나시대는 팬데믹 상황을 헤쳐나갈 수 있는 콤택트한 도시를 요구하면서 주택 수요의 형태를 변화시켰다. 이제 주택은 질의 문제이다. 최근 주식시장은 활황이다. 이달 19일 기준 코스피지수는 7271.66이다. 곧 8000을 바라보고 있다. 주택시장에 흐르던 자금이 주식시장으로 흐른다. 주택을 소유로 생각하던 시대에는 장기간 보유를 한다거나 매도를 통해 차익을 누렸다. 지금은 주식시장이 그렇다. 주택시장을 분석하면서 가장 유심히 살펴야 할 대목이 주택 경기의 변동이다. 주택시장은 변화하고, 그 변화의 요인은 다양하다. 이제 국민들은 살고 싶은 주택을 원하므로 투기적 주택 수요를 관리하고 주택시장을 활성화해야 한다. 정부가 추진하는 주택 공급은 공급 시점을 고려할 경우 공급물량은 제한적이다. 무분별한 개발을 부추기는 측면도 있다. 공공이 공급하는 택지는 개발제한구역 해제나 유휴부지 등의 개발을 통해 확보한다. 도심의 팽창으로 택지의 확보는 한계가 있다. 최근 도시의 광역화는 지방소멸을 최소화하는 방편으로 대두되고 있지만 광역도시화가 지방소멸을 최소화하는 최적의 수단은 아니다. 정부는 국민이 원하는 `살고 싶은 주택`을 지어 공급해야 한다. 민간이 공급하는 주택이 국민 니즈에 부합하듯이 공공도 적극적인 노력을 통해 살고 싶은 주택을 공급해야 한다. 우리나라는 지방소멸, 저출산, 고령화 등 사회적 문제로 심각한 고민에 빠져 있다. 이에 민간이 공급하는 주택 물량을 늘려 국민의 니즈를 충족시키는 것이 해결안이 될 수 있다. 도시정비법은 민간이 사업시행자이다. 정부의 시장 개입에 따라 공공의 영역이 확대되고 있지만 도시정비법이 추구하는 목적은 민간이 주택을 공급하는 것이다. 투기 근절을 위해 초가삼간을 다 태우는 우를 범하지 말기를 간곡히 바란다. 많은 국민들은 `살고 싶은 주택`을 원한다. 도시정비법은 민간이 사업시행자이며, 민간이 공급의 주체이다. 정부가 제시한 `주택 공급 확대 방안`은 현실을 정확하게 반영해야 한다. 정부는 국민들이 살고 싶은 주택을 공급하는 방안을 찾아야 한다. 아울러 민간이 공급하는 주택 물량을 늘리고, 정부의 시장에 대한 개입 범위는 제한해야 한다. `9ㆍ7 주택 공급 확대방안`에 대한 점검 및 살고 싶은 주택 공급 정책을 찾아야 한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

1. 서설 최근 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시정비사업 절차의 장기화 문제를 해결하기 위해 사업시행인가와 정비계획 변경, 건축심의, 교통영향평가 등을 일괄적으로 심의할 수 있는 `통합심의제도`를 도입했다. 그러나 실무에서는 여전히 일부 행정청이 통합심의제도의 취지를 충분히 반영하지 않은 채, 통합 심의 이전 단계의 절차 완료를 요구하거나 이를 이유로 사업시행인가 신청 자체를 반려하는 사례가 존재했다. 부산지방법원(2026년 4월 30일 선고ㆍ2025구합20546 판결)은 바로 이러한 문제를 다룬 사례로, 통합심의제도의 법적 의미와 사업시행인가 신청의 적법성 판단 기준을 구체적으로 제시했다는 점에서 주목할 필요가 있다. 2. 사실관계 원고인 A 재건축 조합은 부산광역시 일원에서 재건축사업을 시행하기 위해 조합설립인가를 받은 재건축 조합이다. 원고 조합은 해제기한 만료를 앞두고 도시정비법 제50조의2 및 제50조의3에 따른 통합 심의를 신청한 후, 사업시행인가를 신청했으나 피고 행정청은, 위 신청이 통합 심의 결과를 반영한 정비계획 변경고시, 조합설립 변경인가, 총회 의결 등 필요한 선행절차를 거치지 않았다는 이유로 사업시행인가 신청을 반려했다. 이에 원고 조합은, 통합 심의를 전제로 한 사업시행인가 신청 자체는 적법하며, 관련 후속 절차가 신청 이전에 모두 완료돼야 한다는 법적 근거가 없음에도 피고가 이를 이유로 신청을 반려한 것은 위법하다고 주장하면서 사업시행인가 신청 반려처분 취소소송을 제기했다. 3. 판례의 입장(부산지방법원 2026년 4월 30일 선고ㆍ2025구합20546 판결) (1) 처분사유 부존재 주장에 대한 판단 원고 조합은 통합 심의를 전제로 한 사업시행계획안 등에 관해 총회 의결을 거친 후 사업시행계획의 통합 심의를 신청했고, 피고 역시 이 사건 사업에 관해 도시정비법 제50조의2 및 제50조의3에 따른 통합 심의 절차가 예정돼 있다는 점을 잘 알고 있었다. 위와 같은 사항으로 이 사건 사업에 관한 사업시행계획9안)의 통합 심의 절차가 예정된 이상, 피고로서도 도시정비법에 따라 통합 심의 결과를 기다려 사업시행인가 여부를 판단했어야 한다. 그런데 도시정비법 제50조의2 및 제50조의3에서 규정하는 사항 외에는 달리 통합 심의 절차나 그 결과를 반영한 절차 진행 등에 관해 별도의 규정을 두고 있지 않고, 사업시행인가 신청에 앞서 반드시 통합 심의 결과를 반영한 정비계획 변경고시, 조합설립 변경인가, 총회 의결 등이 모두 마쳐져야 한다고 볼 만한 법령상 근거도 존재하지 않는다. 만약 위와 같은 절차가 사업시행인가 신청에 앞서 필수적으로 선행돼야 한다면 도시정비법 제50조의2 및 제50조의3에 따른 통합 심의의 취지는 몰각된다고 볼 수밖에 없다. 피고가 전제하는 바와 같이 각종 절차가 사업시행인가 신청에 앞서 모두 마쳐져야 한다고 봤다면, 피고로서는 곧바로 반려처분을 할 것이 아니라 원고 조합으로 하여금 당시 확정된 정비계획 및 정비구역 등을 기준으로 사업시행계획(안) 및 관련 서류를 제출하도록 보완 기회를 부여하는 것이 타당하다. (2) 재량권 일탈ㆍ남용 주장에 대한 판단 도시정비법 제20조제1항제2호라목은 `조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 않는 경우`를 정비구역 해제사유로 규정하고 있을 뿐이고, 원고 조합은 정비구역 해제기한 이전에 실제로 사업시행인가를 신청했다. 따라서 정비구역 해제사유가 발생했다고 볼 수 없고, 피고가 주장하는 바와 같이 각종 선행절차까지 해제기한 내 모두 완료돼야 한다고 볼 만한 법령상 근거 역시 존재하지 않는다. 피고는 원고 조합의 이 사건 신청을 정비구역 해제를 회피하기 위한 수단으로 판단하고 도시정비법상 정비구역 해제 또는 실효 제도의 취지를 관철시키기 위해 이 사건 처분을 한 것으로 보인다. 그러나 이는 사업시행인가 신청 자체에 대한 심사와는 관계없는 다른 목적을 위한 것인데 다가, 원고 조합이 정비구역 해제를 회피하기 위해 이 사건 신청을 했다고 볼 만한 객관적 근거 역시 존재하지 않는다. 4. 결어 이 판결은 도시정비사업 실무에서 문제 되던 "사업시행인가 신청 이전에 어느 범위까지 절차가 완료돼야 하는가"라는 쟁점에 관해 중요한 기준을 제시한 판결이라 할 수 있다. 법원은 통합심의제도를 단순한 형식적 절차가 아니라 사업 지연을 방지하기 위한 제도로 이해하면서, 통합 심의를 예정하고 있음에도 후속 절차 미완료 이유로 사업시행인가 신청을 반려하는 것은 허용되기 어렵다는 점을 분명히 했다. 나아가 본 판결은 정비구역해제제도가 사업 자체를 조기에 종료시키는 방향으로 운용돼서는 안 되며, 행정청 역시 사업 촉진과 절차 통제 사이에서 균형 있는 재량권 행사를 해야 한다는 점을 시사한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제74조제1항7호라목에서는 `제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다`고 규정하고 있는바, 2주택의 공급이 구체적인 조합원의 권리로 되기 위해서는 어떤 절차가 선행돼야 할 것인가 문제된다. 결론적으로는 관리처분계획(안)의 인가를 통한 행정 처분으로서의 효력이 발생될 때에 구체적인 권리로 보장받을 가능성이 커지게 된다. A조합이 1+1로 주택 공급하는 내용의 분양신청 안내를 하면서 분양신청을 받았는데, 2024년 1월 정기총회를 개최했으나 `추가 1주택(1+1) 조합원 분양가 공급의 건(제6-1호 안건)`에 대해서는 의결이 성립하지 않았고, `추가 주택(1+1) 공급 취소의 건`과 위 안건이 가결될 경우 기존에 2주택 분양신청을 했던 조합원의 경우 희망하는 평형이 변경될 수 있으므로, 조합원들 간 형평성을 위해 기존의 분양신청을 한 조합원들에게 평형변경의 기회를 부여하는 내용의 `조합원 평형변경 기회 부여의 건`에 대해 각 가결이 되자 평형변경을 반영해 기존 2주택 분양신청자들에 대해 1주택을 분양하는 내용의 관리처분계획(안) 승인의 건을 가결하게 되자, 2주택을 분양신청한 조합원들이 관리처분계획(안)에 대한 무효여부를 다퉜다. 이에 서울행정법원(2024구합65744)에서는 "신뢰보호의 원칙 위반 여부에 관해 조합이 조합원들에게 종전자산에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 것인지 여부는 종국적으로 관리처분계획(안)에 대한 조합원총회 결의에 의해 결정되는 것이지 조합 임원이나 대의원회가 임의로 결정할 수 있는 것이 아니고, 실무적 필요에 의해 2주택 분양이 허용될 수 있음을 전제로 분양신청 안내를 하고 조합원들로부터 2주택 공급 희망 여부 등에 관한 분양신청을 받았다고 해 그 이후에 반드시 2주택을 공급하는 내용의 관리처분계획(안)을 작성하거나 그러한 관리처분계획에 대한 승인 의결을 할 의무가 있는 것은 아니다. 조합은 관리처분총회 결의를 통해 2주택 공급 여부를 결정하거나 결의한 관리처분계획(안)을 변경할 수 있다고 할 것"이라며, "그러한 총회 결의가 2주택 공급을 신청한 조합원들의 이익을 침해해 위법한지 여부는 2주택 공급을 전제로 분양신청을 받게 된 경위, 조합원들의 분양신청 전에 2주택 공급에 관한 조합원총회 결의가 있었는지, 2주택 공급에 관한 조합 정관의 내용, 2주택 공급을 신청한 조합원들의 재산권에 미치는 영향을 최소화하기 위한 노력, 2주택 공급을 하지 않기로 한 이유, 2주택 공급을 하지 않음으로써 얻는 이익과 2주택 공급을 신뢰한 조합원의 불이익 사이의 경중 등을 고려해 판단해야 한다"라고 짚었다. 이어서 재판부는 "①도시정비법에 의하면 조합원 1인에게 1주택만 분양하는 것이 원칙이고(제76조제1항제6호), 1인에게 2주택을 분양하는 것은 제76조제1항제7호라목에 따라 예외적인 요건이 충족되는 경우에 한해 조합의 재량에 따라 이뤄지는 것(대법원 2023년 9월 21일 선고ㆍ2022두56142 판결). 원고들이 2주택 수분양권을 부여받을 것인지는 피고가 분양신청의 현황을 기초로 조합원총회 결의에 의해 수립하는 관리처분계획(안)에 따라 결정되는 것이므로, 2주택 분양을 하는 내용의 관리처분계획(안)에 대한 총회의 결의가 성립하지 않은 단계에서 원고들에게 2주택 수분양에 관한 구체적인 권리 또는 법적으로 보호되는 이익이 발생했다고 보기 어렵다. ②피고가 분양신청 안내책자에서 `일정한 요건이 충족될 경우 2주택을 공급할 수 있다`는 내용을 포함했고 2주택 공급을 전제로 조합원들로부터 2주택 분양의 희망 여부 등을 포함한 분양신청을 받았으나, 분양신청 안내책자에 의하더라도 2주택 공급은 조합에게 재량이 부여된 사항이고 조합원들에게 2주택 공급을 하는 것이 이 사건 분양신청만으로 확정됐다고 보기 어렵다"는 취지로 판결했고, 서울고등법원에서도 이러한 판결 내용이 인정되고 대법원에서 심리불속행 기각으로 확정됐다. 따라서 2주택의 공급과 관련해 무조건 조합원에게 분양권이 발생하는 것이 아님을 유의해야 한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

강세장은 변동성도 크다. 다만, 시장의 방향성은 유동성과 이익이 결정한다. 현재 2026년 코스피 예상 순이익은 689조 원, 2027년은 853조 원까지 증가한다. 2010년 이후 코스피 평균 PER은 9.96배다. 2026년 연말까지 2027년 순이익을 지수가 선반영한다면, 코스피 시가총액은 8499조 원(853조 원*9.96배)이 된다. 지수로 환산하면, 1만380p다(기존 제시한 코스피 예상 상단 8470p). PER 리레이팅을 가정하지 않더라도 현재 이익 추정치가 현실화될 경우 코스피는 1만 p 시대로 진입할 수 있다. 물론 지금과 같은 고유가와 고금리에 기업 이익이 예상대로 증가할 수 있을까에 대한 고민은 있다. 하지만 전쟁으로 인한 가격 급등이라는 점에서 현재 유가 수준은 중장기 추세적 상승보다는 단기 오버슈팅일 가능성이 높다. WTI 가격 상승률(YoY, 최근 3개월 평균63%) 보다 S&P500 Tech 섹터의 CAPEX 증가율(YoY, 80%)은 여전히 높고, S&P500 Tech와 코스피 반도체 순이익 추정치도 상향 조정 중이다. S&P500 Tech 섹터의 CAPEX 증가율이 WTI 가격 상승률보다 낮아지거나, 코스피 반도체 순이익 추정치가 하향 조정될 때 이익 증가를 기반으로 한 지금의 지수 상승은 끝난다. 코스피의 상승이 삼성전자와 SK하이닉스를 중심으로 진행되면서 쏠림의 심화도 고민이 될 수 있다. 삼성전자와 SK하이닉스의 코스피 내 시총 비중은 48%까지 높아졌다. 그러나 이익 측면으로 생각해 보면, 당연한 결과일 수도 있다. 12개월 예상 순이익 기준 삼성전자와 SK하이닉스의 코스피 내 순이익 비중(12개월 예상 기준)은 무려 72%나 된다. 대만 가권지수 내 TSMC의 시총 비중은 44%, 2027년 전망치 기준 순이익 비중은 43%로 시총과 이익 비중이 거의 비슷한 수준이다. 특히, SK하이닉스(시총 비중 22%)는 역대 2위의 코스피 내 시총 비중의 신고점(이전 고점 2000년 5월 SK텔레콤 13%)을 경신 중이고, 삼성전자 시총 대비 85%까지 상승했다. 기업 이익과 버블 붕괴의 시사점은 2000년 사례를 볼 필요가 있다. 2000년 3월 27~28일 S&P500지수 내 시스코시스템즈가 마이크로소프트와 GE를 제치고, 시가총액 1위 기업으로 올라섰다. 2000년 시스코시스템즈의 순이익은 27억 달러(2000년 3월 시가총액 1위 당시 시가총액 5516억 달러)로 이는 당시 GE의 순이익 대비 20%, 마이크로소프트 대비 28%에 불과한 수치다(나스닥지수 2000년 3월 10일 5048p 정점 형성 후 3거래일 동안 -9% 하락 후 3월 27일 4959p까지 반등 후 본격적인 하락 추세로 진입). 2000년 Tech 버블의 종료는 이익 규모와는 상관없이 주가 과열로 시총 1위 기업만 바뀐 상황에 나타났다. 이익 증가를 기반으로 한 지금의 강세장 종료의 또 다른 시그널은 SK하이닉스의 시총이 삼성전자를 추월하는 경우다. 그래도 아직까지는 삼성전자의 순이익 규모 추정치(2026년 280조 원, 2027년 349조 원)가 SK하이닉스(208조 원ㆍ272조 원) 보다는 크다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

[아유경제=김진원 기자] 기업이 피땀 흘려 만든 초과 이익을 국가가 거둬 국민에게 다시 나눠주겠다는 발상은 위험하다. 시장경제의 원칙보다 국가 개입과 분배를 우선하는 사고가 점점 노골화되고 있다는 점에서 우려스럽다. 최근 김용범 청와대 정책실장이 인공지능(AI) 시대 반도체 산업 호황으로 발생한 초과 세수를 활용해 `국민배당금`을 검토할 수 있다는 취지의 발언을 내놨다. AI 인프라 시대의 과실이 특정 기업만의 성과가 아니라 국민 전체가 함께 만든 것이라면서 말이다. 정부 핵심 경제 참모가 자본주의 시장경제 원칙과 충돌할 수 있는 사회주의적 발상을 내놓자 시장은 즉각 민감하게 반응했다. 이후 청와대는 "개인 의견"이라고 진화에 나섰지만, 반도체 업황이 살아나는 상황에서 `초과 이익 환원`을 언급한 것 자체가 부적절했다는 비판은 피하기 어렵다. 더욱 우려되는 것은 최근 정부와 여권 전반에서 반복적으로 등장하는 `이익 공유` 프레임이다. 반도체 기업의 성과를 사회 전체가 나눠야 한다는 논리, 세수를 활용한 현금성 지원 확대, 확장 재정 기조 등을 기다렸다는 듯이 연이어 언급하고 있다. 결국 시장에서는 반기업적이면서도 반시장적 정책 기조에 대한 불안감도 커지는 분위기다. 반도체 산업은 단순히 돈을 많이 버는 산업이 아니다. 천문학적 규모의 연구개발과 설비 투자가 계속 이뤄져야 살아남을 수 있는 분야다. 글로벌 경쟁에서 살아남기 위해서는 막대한 자금이 다시 재투자로 이어져야 한다. 미국과 대만, 중국이 AI 반도체 패권 경쟁을 위해 공격적인 투자를 이어가고 있는 것을 보고도 초과 이익을 사회 환원해야 한다는 말이 나오나. 이미 우리나라 기업들은 엄청난 세금 납부와 일자리 창출, 투자 확대를 통해 상당한 역할을 하고 있다. 그러나 기업의 성과를 정치권이 직접 분배 대상으로 바라보기 시작하면 이야기는 달라진다. 시장경제를 흔들리는 정책들을 내놓으면 내놓을수록 기업들의 투자 위축과 성장 둔화로 이어질 것이다. 지금 정부가 해야 할 일은 국민과 기업으로부터 더 많은 돈을 거둬 다시 나눠주는 포퓰리즘 정책이 아니다. 기업이 더 투자하고 더 성장할 수 있는 환경을 만드는 것이 우선이다. 세금을 늘려 국가가 재분배를 반복하는 방식이 이어지면 시장은 결국 활력을 잃을 수밖에 없다. 정부는 국민배당금이라는 위험한 유혹보다 시장경제 원칙을 존중하길 바란다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지

재개발ㆍ재건축 현장에서 오랜 기간 발로 뛰며 체감하는 사실 중 하나는 법조문이 고정돼 있을지 몰라도 이를 해석하는 판례의 물결은 시대의 요구에 따라 끊임없이 변화한다는 점이다. 최근 2025년과 2026년에 걸쳐 선고된 대법원 판결들은 도시정비사업의 주체인 조합원들에게 더 정교한 법적 잣대를 요구하고 있다. 오늘은 실무자들과 조합원들이 반드시 숙지해야 할 핵심 판례 쟁점 세 가지를 짚어보고자 한다. 1. 투기과열지구 내 공동명의 주택 조합원 지위 승계 요건 강화 최근 대법원(2025년 8월 14일 선고ㆍ2022다228230 판결)은 투기과열지구 내 재건축사업에서 1세대 1주택자의 조합원 지위 양도 예외 요건을 더욱 엄격하게 해석했다. 과거에는 공동 소유 주택의 경우 대표 조합원 1인만 `10년 보유ㆍ5년 거주` 요건을 충족하면 전체 지위 승계가 가능하다는 인식이 지배적이었으나, 판례는 공유자 전원이 각각 이 요건을 충족해야 한다고 판시했다. 이는 부부 공동명의나 상속 등으로 지분이 나뉜 경우, 단 1명이라도 거주 요건 등을 채우지 못하면 해당 주택의 매수자가 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산의 대상이 될 수 있다는 뜻이다. 거래 당사자들은 계약 체결 전 공유자 전원의 요건 충족 여부를 확인해야 하며 실무상 상당한 파장이 예상된다. 2. 현금청산대상자의 정비사업비 부담 의무에 관한 엄격한 해석 현금청산대상자와 조합 간의 갈등은 도시정비사업의 고질적인 문제다. 최근 판례의 흐름은 "분양권을 포기하고 현금청산을 택한 자에게 조합원으로서의 사업비 부담을 소급해 강제할 수 없다"는 원칙을 재확인하고 있다. 사업 시행 도중 분양을 신청하지 않아 조합원 지위를 상실한 경우, 정관 등에 명시적인 근거 규정이 없거나 별도의 합의가 존재하지 않는다면 조합은 청산금에서 사업비를 일방적으로 공제할 수 없다. 이는 자산 가치 평가와 청산 절차에서 청산대상자의 재산권을 더욱 두텁게 보호하려는 법원의 의지가 반영된 결과다. 따라서 조합 측에서는 사업비 분담에 관한 정관 정비를, 청산대상자들은 공제 항목의 적절성을 면밀히 따져볼 필요가 있다. 3. 정보 공개 의무 위반과 조합 임원의 형사 책임 「도시 및 주거환경정비법」 제124조에 따른 자료 공개 의무는 투명한 조합 운영의 핵심이다. 최근 대법원(2024년 9월 13일 선고ㆍ2023도16588 판결)은 비록 조합장 선임 총회 의결이 사후에 무효로 판명되더라도, 그 이전에 실질적으로 직무를 수행한 사람에게는 자료 공개 의무 위반에 따른 형사 책임을 물을 수 있다고 판단했다. "나는 정식 조합장이 아니었다"는 식의 사후적 변명은 통하지 않는다는 것이 법원의 확고한 태도다. 이는 도시정비사업의 공공성을 고려할 때, 직무 수행의 외관을 갖춘 자에게 엄중한 관리책무를 지우겠다는 강력한 메시지이기도 하다. 조합 임원들은 자료 공개 요청에 대해 더욱 보수적이고 적극적인 자세로 임해야 할 것이다. 4.결언 법률 전문가의 조력이 권리를 지킨다 도시정비사업은 `판례의 바다`라고 불릴 만큼 개별 사건마다 판단의 기준이 미묘하게 달라진다. 특히 2026년으로 접어들며 재건축 부담금 및 소규모도시정비사업 동의율 완화 등 제도적 변화까지 맞물리고 있어 과거의 상식에 의존한 판단은 위험할 수 있다. 그간의 경험이 가르쳐준 교훈은 결국 `디테일`에 답이 있다는 것이다. 최신 판례의 흐름을 읽고 선제적으로 대응하는 것만이 소중한 재산권과 사업의 안정성을 지키는 유일한 길이다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지